ブランズ川口幸町

2016年4月25日 (月) 20:34時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県川口市幸町三丁目30番1他（地番）　
• 交通：京浜東北線 「川口」駅 徒歩6分
• 総戸数：143戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上16階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月下旬予定
• 入居時期：2017年04月下旬
• 売主：東急不動産株式会社
• 販売代理：東急リバブル株式会社
• 施工：埼玉建興株式会社
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー
• 公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/saiwaicho/

価格・コスト・販売時状況

• 価格：4,658万円～6,938万円
• 管理費（月額）：15,500円～19,100円
• 修繕積立金（月額）：7,300円～9,000円
• 修繕積立基金（一括）：411,100円～506,000円
• 112平米は15階で9800万です。収納は各部屋にクロゼットがあって、廊下にも物入れが３つ並んでます。
• 内廊下&機械式駐車場&ディスポーザありなので管理費・修繕積立も気になります。
  • 管理費修繕費その他で毎月30000くらいじゃなかった？修繕費は他に12年ごとにおよそ50万くらいだと思う。

交通

• アプローチ長そうだしマンションエントランスから改札までで10分はかかりますよね。
• 川口駅は京浜東北線の電車のみが停車にもかかわらず、埼玉県では大宮駅・浦和駅に続き、乗車人員が多い。
• 当マンションまでは東口デッキに出る前の階段を降りて、信号なしでまっすぐ進んで行けました。信号待ちがないのは、毎日の駅までの到着時間に差が出ません。

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  路線図

構造・建物

• 幸町で過去10年間に分譲された新築マンションの中で最大規模を誇る、街の新たなプロジェクト。（空地率約53％、敷地面積3,409m2）
• 公式サイトは、建物の形も向きもわかりにくい。
  • 私もこのマンションはどんなな形状をしてるのだろうと思っていました。パースを見るとお魚のような流線形ですよね。。。
• モデルルーム見てきましたが、梁も下がり天井も結構凄くて、仕様も最低限って感じで豪華さは無く値段を抑えるためにコストを落としている感じで、駐車場の出入りも周りの道路が狭く周りの建物とかが汚らしく、期待して行った反面凄く残念でした。
• 南向きは各階３部屋程度ですかね。西向き（線路向き）が70㎡代の部屋が多くなりそうですが、わざわざ西向はどうでしょう。
• 随分陸橋に接近していて北側は売れるのかなぁなんて思いましたが。北側の陸橋に面した２階は集会室とゲストルームというわけですね。
• 図面を見ると，各部屋が下り天井になっており，至る所で天井高が2.0メートルになっています。これまでいくつか他のモデルルームを訪問しましたが，下り天井が2.0メートルのところはほとんど見た事がありません（あっても玄関前程度です）。これって，結構な圧迫感になるのではないか？と感じています。

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  構造(1)

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  構造(2)

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  構造(3)

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  現場写真（2016.3.7）

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  現場写真（2016.4.16）

共用施設

• 駐車場：50台（機械式駐車場43台、平置5台、軽自動車用平置1台、来客用兼身障者用平置1台含む）（月額使用料:15,000円～23,000円）
• 自転車置場：225台（月額使用料:200円～500円）
• ミニバイク置場：5台（月額使用料:1,500円）
• ゲストルーム（2F）
• 集会室（トイレ・水栓・ミニキッチンを設置）
• 内廊下設計
• 車寄せ（サブエントランス）
• 内廊下はいいかなと思ったけど、図を見たら圧迫感あり。
  • 内廊下側の部屋には窓がありませんからね、、湿気がこもりますよ。
  • 営業さんに確かめましたが、内廊下に空調はないそうです。営業さん曰く「コンクリートに囲まれているので、そんなに暑くはならない。」とのことでした。また、空調入れると管理費がすごく高くなるとも言ってました。まあ、内廊下といっても狭そうですし、たいした距離でもないので暑くてもガマンですかね。

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  エントランスアプローチ

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  ダブルオートロック

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  防災

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  敷地配置図

設備・仕様

• リビング・ダイニングは床暖房があります。キッチンはディスポーザーがあります。
• キッチンの天板は人工大理石です。モデルルームではホワイトでした、高級感を感じました。
• トイレに手洗いカウンターがありました。節水型タンクレストイレでした。
• お風呂にはミストサウナがあります。短時間で身体の芯まで温めてくれるそうです。風呂釜はサーモバスＳで４時間経っても温度が２.５℃以内しか下がらないそうです。追い炊きする回数が減ると経済的にも助かりますよね。
• キッチン収納は問題ないと思いますが、部屋全体としては、収納が少ない気がしました。ウォークインクローゼットは収能力がありますが、衣装もちの方は狭く感じるかもしれません。
• 我が家は「ビルトイン食器洗い乾燥機：ハイグレードタイプ」と「LD物入：掃除機収納に変更」を申し込みました。 食洗機は１回分の食器量が少ないので、エコナビ機能がついている方が節水できると思い、ハイグレードタイプにしました。 LD物入は充電式掃除機を使用したいので、変更しました。 「玄関：下足入デザイン変更」も迷いましたが、担当の方が「セパレートタイプにすると、収納量が少なくなってしまうので、あまりお勧めしない」とおっしゃっていたので、申し込みませんでした。 セパレートタイプの方が何かと便利だし、全面収納だと玄関が殺風景になるかと思いましたが、最近は収納重視で全面収納の方が主流になってきているとのことでした。

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  キッチン

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  洗面室

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  浴室

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  防犯

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  省エネ

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  me-up（ミアップ）

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  マルチメディア

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  エコ

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  HEMS「me-eco」（ミエコ）

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  その他

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：70.49m2～86.77m2
• バルコニー面積：10.60m2～24.66m2
• サービスバルコニー面積：3.40m2～3.65m2
• 専有面積が広いので、各部屋が広い感じがイイです。ただ、リビングなど部屋の配置がちょっと使い勝手が悪そう。
• 代表間取りが２つともリビングインなのはすごい残念。またどちらにも窓無し部屋があるのが悲しい。
  • リビングインの間取りは、中学生くらいまでのお子さんを持つご家庭には、子供の気配が感じられてよさそうです。 それ以上の人には、逆にリビングの気配で落ち着かないかも。 どの間取りがベストかは家族構成によって違うけれども、家族構成というのは時とともに変わるものですから、住み替えられる財力がある人以外には悩ましいところです。 リビングインは廊下の面積を少なくして、その分居室に当てられるというメリットもあると思います。
  • ホームページを拝見する限りだと、各部屋の独立性が低いのがなあ、、。リビングインの部屋ばかり。一番広い間取りも、部屋は独立してるけど、全部リビングを通らないといけない。柱の影響もある間取りばかりだし、工夫という点では全然足りないと感じてしまいます。
    • リビングインじゃない間取りもあるようです。
• モデルルームの間取りは、Ｈ１タイプ　７２.３９㎡＋ＷＩＣ＋ＳＩＣ。３ＬＤＫタイプにＤＥＮを作って（有料オプション）、２ＬＤＫタイプに変更したタイプです。ＤＥＮは解放感があり、とてもすてきでした。ＤＥＮにした有料オプションが高くて、夢から覚めた感覚になりました。他にもドアが変更されていたり、全体的に有料オプションの利用が多かったです。
  • モデルルームのあるＨタイプは、東向きになるそうです。線路側が西で陸橋側が北になります。二重窓で騒音は防げるようです。窓を開けると当然音はしますが、慣れてくると気にならなくなるかもしれません。線路からはけっこう離れているように感じましたが、音の感じ方は個人差がありますので、なんともいえませんが…。
• Fタイプの間取りがちょっと面白いなという印象を受けました。収納箇所も割とあって、使いやすい設計かなと思います。
• ホームページの間取りを見る限りだと、柱が強烈ですね。広い方の間取りなんて、柱3本が丸々専有部に入ってるし、バルコニー側もアウトフレームされてない、、。
  • よくあるような田の字が少ないのは面白いんじゃないでしょうか。工夫がされていると思いましたが、土地の形状からそのようになっているのですか。柱は確かにすごいかなぁ。部屋の形に影響しているといいますか。
• 広告では専有面積70.49～111.54m2（予定）となってるけど、送られてきた資料には112.68m2という間取りがありましたね。これは広すぎ、高すぎという感じ。
  • 112平米の間取りを見ましたが、収納が意外と少なく無いですか？収納率は8.38%だそうですがウォークインクローゼットが1つのみでリビングにもなし。。
• 間取りをみると、ちょっと個性的??廊下の途中に布団収納する場所があるのって??と思いました。駅から近いので通勤は楽そうですが、もう少し使いやすい間取りだと良かったかも。
• ここの間取りを初めて見たとき最悪と思ったけど、考えが変わりました。 家具配置をｽｹｰﾙしたら、意外に家具の設置が決まることが分かりました。

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  Ｄ１タイプ

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  Ｇ２タイプ

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  Ｉタイプ

買い物・食事

• アリオ川口（徒歩2分・約130m）
• サンクス川口SL青葉通り店（約50m・徒歩1分）
• イトーヨーカドー川口店（約130m・徒歩2分）
• そごう川口店（約380m・徒歩5分）
• ふじの市商店街（約380m・徒歩5分）
• 樹モール（川口銀座商店街）（約480m・徒歩6分）
• マルエツ川口キュポラ店（約500m・徒歩7分）
• ザ・プライス川口店（約610m・徒歩8分）
• 西友川口本町店（約730m・徒歩10分）
• 入居後は食料品は何処で購入予定ですか？先日、アリオの食料品売り場を偵察に行きましたが、同系列店駅前のプライスよりも種類は豊富でした。でも、モノによってはプライスの方が安い感じでした。仕事帰りはプライス、休日はアリオって使い分けですかねぇ。
  • スーパーはアリオが一番近いですが全体的に価格がお高めです。プライス以外では西口のOKストアはいいお肉は安いですし野菜もプライスと並ぶくらい豊富で新鮮です。日曜日はお散歩がてら足を延ばすのもお勧めします。
• そごう川口店、かわぐちキャスティというビルに、「太郎焼」という今川焼きで人気のお店が入っています。国産小豆たっぷりでおいしいです。カスタードもあります。

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  商業施設

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 川口文化幼稚園（約50m・徒歩1分）
• 保育所まぁむ川口東口園［認可保育園］（約250m・徒歩4分）
• あいう園［認可保育園］（約330m・徒歩5分）
• うぃず川口東口保育園（認可保育園）（約500m・徒歩7分）
• 複数の保育所や幼稚園も徒歩10分圏に点在しています。
• フラッシュカードで有名な西川口幼稚園や、いずみ幼稚園、ふたば幼稚園に関する情報、またはお薦めの幼稚園がありましたら教えて頂きたいです。
  • 幼稚園は共生がいちばん評判いいんじゃないですか？紹介がないとプレも入れないくらい激戦ですが。

【小学校・中学校】

• 市立幸町小学校（約330m・徒歩5分）※2017年新校舎完成予定
• 市立幸並中学校（約1,440m・徒歩18分）
• 小学校までの道のりが大通り沿いを通らなくてはならなかったり、産業道路を渡らないといけなかったりするのがネックに感じています。

【その他】

• 子育てサポートプラザ［川口総合文化センターリリア2階］（約610m・徒歩8分）

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  教育施設

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 大型商業施設と商店街、多彩なスーパーマーケットやショップが多い。
• 周囲に52の医療施設が集積。多様な診療科目の受診が可能。
• 線路と陸橋が近いので、騒音・環境が心配ですね。
  • 線路沿いの駅徒歩２分の完成物件を見学したことがあります。ダブルサッシを閉めればうそみたいに静かですが、窓を開ければ電車の音はもちろんプラットホームのアナウンスまで聞こえました。こちらの物件は、アナウンスが聞こえる心配はなさそうですが、終電後も貨物列車が走ることをお忘れなく。裏の陸橋の交通量も多いと思います。
  • 恐らく窓は2重とか、いいの使って閉めていたらほとんど気にならないと思いますが、あくまで「閉めたら」「ほとんど」です。どうしても振動というか低音が響きます。停まるのは京浜東北線だけですが、東北本線やら高崎線やらも通過していくので（成田エクスプレスとか通っていきます）朝から夜まで数分おきに電車通っています。深夜は4時くらいまで貨物列車が走り、始発が5時とかなのでほぼ24時間電車走っています。深夜にＪＲの人がカンカン線路叩いて検査してたりもします。
• 近くには、タイムズが２ヵ所あります。トヨタレンタカーもありますので、車が無くてもカーシェアリングやレンタカーで必要時に利用できます。
• 川口陸橋の下は土地が低くて水がよく出ると聞きましたが、マンションが建設されている場所はどうなんでしょうか？確かに産業道路はよく冠水しますよね。現在、アリオの前の公園部分に貯水槽を作る工事も進められていますが。。。
  • 川口市が出している洪水ハザードマップ⇒http://www.city.kawaguchi.lg.jp/kbn/08200006/08200006.html
• 川口駅からの夜道は物騒ではないですか？
  • 通勤路になっているので、大丈夫だと思います。

周辺施設

【公園】

• 幸町3丁目あかつき公園（約20m・徒歩1分）
• アートパーク並木元町公園（約130m・徒歩2分）
• リリアパーク（川口西公園）（約300m・徒歩4分）
• 荒川運動公園（約1,410m・徒歩18分）

【病院】

• 本多眼科（約130m・徒歩2分）
• リボンシティクリニック（約290m・徒歩4分）
• 桐山内科クリニック（約580m・徒歩8分）
• 済生会川口総合病院（約1,300m・徒歩17分）

【金融機関】

• 三井住友銀行 川口支店（約380m・徒歩5分）
• 川口幸町郵便局（約530m・徒歩7分）

【公共施設・文化施設】

• 中央図書館（約500m・徒歩7分）
• 川口駅前行政センター（約500m・徒歩7分）
• 川口総合文化センターリリア（約610m・徒歩8分）

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  周辺施設

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  公園・スポーツ施設

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  医療機関

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  官公署・金融機関

掲示板

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