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ブランズ川口幸町

提供: すてき空間
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    ==物件概要==
    		 
    ==物件概要==
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    *所在地：[[埼玉県]][[川口市]]幸町三丁目30番1他（地番）
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    *所在地：[[埼玉県]]川口市幸町三丁目30番1他（地番）　
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    *交通：[[京浜東北線]] 「川口」駅 徒歩6分
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    *交通：[[京浜東北線]] 「川口」駅 徒歩6分  
     
    *総戸数：143戸
    		 
    *総戸数：143戸
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    *構造、建物階数：地上16階
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    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上16階
     
    *敷地の権利形態：所有権の共有
    		 
    *敷地の権利形態：所有権の共有
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    *完成時期：2017年03月下旬予定
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    *完成時期：2017年03月下旬予定  
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    *入居時期：2017年04月下旬
     
    *売主：東急不動産株式会社
    		 
    *売主：東急不動産株式会社
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    *施工：埼玉建興
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    *販売代理：東急リバブル株式会社
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    *施工：埼玉建興株式会社
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    *管理会社：株式会社東急コミュニティー
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    *公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/saiwaicho/
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    ==価格・コスト・販売時状況==
    		 
    ==価格・コスト・販売時状況==
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    *最多価格の4LDKで4000万なんですね。
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    *価格：4,658万円～6,938万円
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    *モデルルーム見てきましたが、梁も下がり天井も結構凄くて、仕様も最低限って感じで豪華さは無く値段を抑えるためにコストを落としている感じで、駐車場の出入りも周りの道路が狭く周りの建物とかが汚らしく、期待して行った反面凄く残念でした。
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    *管理費（月額）：15,500円～19,100円
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    *内廊下&機械式駐車場&ディスポーザありなので管理費/修繕積立も気になります。
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    *修繕積立金（月額）：7,300円～9,000円
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    **管理費修繕費その他で毎月30000くらいじゃなかった？修繕費は他に12年ごとにおよそ50万くらいだと思う
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    *修繕積立基金（一括）：411,100円～506,000円
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    *これだけの強気の値付で売れ残れば、価格を引き下げてくるでしょうか？ そもそもブランズ（東急不動産）は価格改定や大幅値引もありなデベ なのですか？
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    *112平米は15階で9800万です。収納は各部屋にクロゼットがあって、廊下にも物入れが３つ並んでます。
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    *年齢層も若い方からお年を召した方まで、様々な方がいらっしゃるようです。東急の方も、相談会の段階から、資産価値、近隣の状況を鑑みて、今後同様のレベルの物件はなかなか建たないのではないか、という話もありましたしね。
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    *内廊下&機械式駐車場&ディスポーザありなので管理費・修繕積立も気になります。
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    *「販売スケジュール:先着順申込受付中」になってますね。1期で半分の70戸出してて、今見たら販売中が13戸なので、結構埋まってますね。 みんな、ひっそりと狙ってる感じですか。 この状況ですと1期逃すとあんまり選べなくなりますかね。 どんな感じなんでしょう。
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    **管理費修繕費その他で毎月30000くらいじゃなかった？修繕費は他に12年ごとにおよそ50万くらいだと思う
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    *どれくらい目玉的な物件が残されているかじゃないでしょうか １期目でどれくらい売れそうな感じの部屋を出しているのか、 全部出したのかそうじゃないのかでどれくらい今後進んでいくのかっていうのが決まってくるのではないかしらと思いました。 １期はまず勢いを付けたいからドーンと出してくるとは思います。
    		 
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    *何だか公式では今回の販売戸数が9戸になってますね。 4戸ほど売れたみたいですね。 2期も要望書の受付始まってるのですかね。 最近、見学に行かれた方で分かる方、いらっしゃいますか？
    		 
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    **販売が９戸のところをもう４戸も売れてしまうなんて、早いなぁ。どこらへんの物件が売れたんでしょうね。
    		 
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    *１期は70戸でしたよね。すぐにＨＰでは13戸になって、この度９戸になりました。お高くても結構売れてますね。２期はいつ頃何戸になるのでしょうか。
    		 
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    **私が行った時は、スケジュールは未定のようでした。 この物件は第1期でも販売スケジュールが変更になったりしてましたね。 これから要望書を提出する物件については、2期で売り出すんだと思いますよ。 あと残り半分ですし、お得な低層階は人気な様子でした。 東急さん的には抽選は避けたい感じでしたよ。 ちょっとお高めな上層階が2期分としてどのくらい要望書が入ってるか不明ですが、好調とのことです。 今週末あたり、またモデルルームに行こうと思っています。
    		 
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    *気になったのが、管理費が高いのに対して、 修繕積立金が安すぎるように思うのですが、 皆様はどのようにお考えになられましたか？ たぶん、国交省策定のガイドラインよりも安く設定されているかと思うのですが。
    		 
      
      
     
    ==交通==
    		 
    ==交通==
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    *アプローチ長そうだしマンションエントランスから改札までで10分はかかりますよね
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    *アプローチ長そうだしマンションエントランスから改札までで10分はかかりますよね。
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    *川口駅は京浜東北線の電車のみが停車にもかかわらず、埼玉県では大宮駅・浦和駅に続き、乗車人員が多い。
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    *当マンションまでは東口デッキに出る前の階段を降りて、信号なしでまっすぐ進んで行けました。信号待ちがないのは、毎日の駅までの到着時間に差が出ません。
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    Image:ブランズ川口幸町路線図.jpg|路線図
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    ==構造・建物==
    		 
    ==構造・建物==
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    *公式サイトは、建物の形も向きもわかりにくい。あえて、わかりにくくしてるのか。
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    *幸町で過去10年間に分譲された新築マンションの中で最大規模を誇る、街の新たなプロジェクト。（空地率約53％、敷地面積3,409m2）
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    *京浜東北線の中から工事現場が見えましたが、基礎工事と公式サイトの建物外観ＣＧが今ひとつ一致しません。やはり、南向きは少ないようです。
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    *公式サイトは、建物の形も向きもわかりにくい。
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    *私も昨日陸橋を通過しながら、横目で見ました。随分陸橋に接近していて北側は売れるのかなぁなんて思いましたが。北側の陸橋に面した２階は集会室とゲストルームというわけですね。ＳＥＡ＆ＳＥＡ跡地のワンルーム？建設も進んでいて、こちらも陸橋上からは存在感を感じました。 建物を覆っているグレーのシートが少々暗い感じを受けますが、建設工事現場ですから仕方ありませんね。ベールを脱ぐ時を楽しみに待ちたいと思います。
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    **私もこのマンションはどんなな形状をしてるのだろうと思っていました。パースを見るとお魚のような流線形ですよね。。。
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    *モデルルーム見てきましたが、梁も下がり天井も結構凄くて、仕様も最低限って感じで豪華さは無く値段を抑えるためにコストを落としている感じで、駐車場の出入りも周りの道路が狭く周りの建物とかが汚らしく、期待して行った反面凄く残念でした。
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    *南向きは各階３部屋程度ですかね。西向き（線路向き）が70㎡代の部屋が多くなりそうですが、わざわざ西向はどうでしょう。
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    *随分陸橋に接近していて北側は売れるのかなぁなんて思いましたが。北側の陸橋に面した２階は集会室とゲストルームというわけですね。
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    *図面を見ると，各部屋が下り天井になっており，至る所で天井高が2.0メートルになっています。これまでいくつか他のモデルルームを訪問しましたが，下り天井が2.0メートルのところはほとんど見た事がありません（あっても玄関前程度です）。これって，結構な圧迫感になるのではないか？と感じています。
     
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    Image:20160306ブランズ川口幸町.jpg|工事状況（2016年3月6日撮影）
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    Image:ブランズ川口幸町構造(1).JPG|構造(1)
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    Image:ブランズ川口幸町構造(2).JPG|構造(2)
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    Image:ブランズ川口幸町構造(3).JPG|構造(3)
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    Image:ブランズ川口幸町2016.3.7.jpg|現場写真（2016.3.7）
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    Image:ブランズ川口幸町2016.4.16.jpg|現場写真（2016.4.16）
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    ==共用施設==
    		 
    ==共用施設==
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    *内廊下はいいかなと思ったけど、図を見たら圧迫感あり。エレベーターは２基ですか？
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    *駐車場：50台（機械式駐車場43台、平置5台、軽自動車用平置1台、来客用兼身障者用平置1台含む）（月額使用料:15,000円～23,000円）
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    *自転車置場：225台（月額使用料:200円～500円）
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    *ミニバイク置場：5台（月額使用料:1,500円）
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    *ゲストルーム（2F）
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    *集会室（トイレ・水栓・ミニキッチンを設置）
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    *内廊下設計
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    *車寄せ（サブエントランス）
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    *内廊下はいいかなと思ったけど、図を見たら圧迫感あり。
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    **内廊下側の部屋には窓がありませんからね、、湿気がこもりますよ。
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    **営業さんに確かめましたが、内廊下に空調はないそうです。営業さん曰く「コンクリートに囲まれているので、そんなに暑くはならない。」とのことでした。また、空調入れると管理費がすごく高くなるとも言ってました。まあ、内廊下といっても狭そうですし、たいした距離でもないので暑くてもガマンですかね。
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    Image:ブランズ川口幸町エントランスアプローチ.jpg|エントランスアプローチ
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    Image:ブランズ川口幸町ダブルオートロック.JPG|ダブルオートロック
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    Image:ブランズ川口幸町防災.JPG|防災
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    Image:ブランズ川口幸町敷地配置図.jpg|敷地配置図
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    ==設備・仕様==
    		 
    ==設備・仕様==
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    *間取り図に床暖の表記がないけど付いてないのかな…今時、床暖装備が当たり前だから、あえて表記してないのか？
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    *リビング・ダイニングは床暖房があります。キッチンはディスポーザーがあります。
    −
    **確かに床暖房が記されてないけど、さすがに標準でしょ！線路脇とはいえ、駅近ブランズ内廊下の高級路線ですから…
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    *キッチンの天板は人工大理石です。モデルルームではホワイトでした、高級感を感じました。
    −
    ***設備、仕様がまだ見られないので、正確な事は言えませんが、 間取りに床暖房の表記がなかったりすると、 標準で床暖が付いていない事もよくありますので あまり期待はしない方が良いのでは？
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    *トイレに手洗いカウンターがありました。節水型タンクレストイレでした。
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    ****床暖房はありました
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    *お風呂にはミストサウナがあります。短時間で身体の芯まで温めてくれるそうです。風呂釜はサーモバスＳで４時間経っても温度が２.５℃以内しか下がらないそうです。追い炊きする回数が減ると経済的にも助かりますよね。
    −
    *ここの間取りを初めて見たとき最悪と思ったけど、考えが変わりました。 家具配置をｽｹｰﾙしたら、意外に家具の設置が決まることが分かりました。 購入決定です！
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    *キッチン収納は問題ないと思いますが、部屋全体としては、収納が少ない気がしました。ウォークインクローゼットは収能力がありますが、衣装もちの方は狭く感じるかもしれません。
     
    *我が家は「ビルトイン食器洗い乾燥機：ハイグレードタイプ」と「LD物入：掃除機収納に変更」を申し込みました。 食洗機は１回分の食器量が少ないので、エコナビ機能がついている方が節水できると思い、ハイグレードタイプにしました。 LD物入は充電式掃除機を使用したいので、変更しました。 「玄関：下足入デザイン変更」も迷いましたが、担当の方が「セパレートタイプにすると、収納量が少なくなってしまうので、あまりお勧めしない」とおっしゃっていたので、申し込みませんでした。 セパレートタイプの方が何かと便利だし、全面収納だと玄関が殺風景になるかと思いましたが、最近は収納重視で全面収納の方が主流になってきているとのことでした。  
    		 
    *我が家は「ビルトイン食器洗い乾燥機：ハイグレードタイプ」と「LD物入：掃除機収納に変更」を申し込みました。 食洗機は１回分の食器量が少ないので、エコナビ機能がついている方が節水できると思い、ハイグレードタイプにしました。 LD物入は充電式掃除機を使用したいので、変更しました。 「玄関：下足入デザイン変更」も迷いましたが、担当の方が「セパレートタイプにすると、収納量が少なくなってしまうので、あまりお勧めしない」とおっしゃっていたので、申し込みませんでした。 セパレートタイプの方が何かと便利だし、全面収納だと玄関が殺風景になるかと思いましたが、最近は収納重視で全面収納の方が主流になってきているとのことでした。  
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    Image:ブランズ川口幸町キッチン.JPG|キッチン
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    Image:ブランズ川口幸町洗面室.JPG|洗面室
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    Image:ブランズ川口幸町浴室.JPG|浴室
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    Image:ブランズ川口幸町防犯（専有部）.JPG|防犯
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    Image:ブランズ川口幸町省エネ.JPG|省エネ
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    Image:ブランズ川口幸町ミアップ（キッチン・浴室・洗面室）.JPG|me-up（ミアップ）
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    Image:ブランズ川口幸町マルチメディア.JPG|マルチメディア
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    Image:ブランズ川口幸町エコ.JPG|エコ
     +
    Image:ブランズ川口幸町HEMS.JPG|HEMS「me-eco」（ミエコ）
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    Image:ブランズ川口幸町その他.JPG|その他
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    ==間取り==
    		 
    ==間取り==
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    *すごい残念。代表間取りが２つともリビングイン。
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    *間取り：2LDK～4LDK
    −
    **そうですね… 先行公開してる間取りは無理してる感じがしますね。 でも、全体的に広めのプランが多そうなので他のプランに期待してみます。
    		+
    *専有面積：70.49m2～86.77m2
    −
    ***代表間取りのどちらにも窓無し部屋があるのが悲しい。 外観完成予想ＣＧの角部屋が鋭角に尖っているように見えるのだが、 いったいどういう間取りなのか気になってしょうがない。
    		+
    *バルコニー面積：10.60m2～24.66m2 
    −
    *Fタイプの間取りがちょっと面白いなという印象を受けました。収納箇所も割とあって、使いやすい設計かなと思います。
    		+
    *サービスバルコニー面積：3.40m2～3.65m2
    −
    *全戸リビングインなんですかね…いい間取りじゃないですよね(´･_･`)
    		+
    *専有面積が広いので、各部屋が広い感じがイイです。ただ、リビングなど部屋の配置がちょっと使い勝手が悪そう。
    −
    **リビングインの間取りは、中学生くらいまでのお子さんを持つご家庭には、子供の気配が感じられてよさそうです。 それ以上の人には、逆にリビングの気配で落ち着かないかも。 どの間取りがベストかは家族構成によって違うけれども、家族構成というのは時とともに変わるものですから、住み替えられる財力がある人以外には悩ましいところです。 リビングインは廊下の面積を少なくして、その分居室に当てられるというメリットもあると思います。
    		+
    *代表間取りが２つともリビングインなのはすごい残念。またどちらにも窓無し部屋があるのが悲しい。
    −
    ***全室リビングインじゃない間取りもあるようです。
    		+
    **リビングインの間取りは、中学生くらいまでのお子さんを持つご家庭には、子供の気配が感じられてよさそうです。 それ以上の人には、逆にリビングの気配で落ち着かないかも。 どの間取りがベストかは家族構成によって違うけれども、家族構成というのは時とともに変わるものですから、住み替えられる財力がある人以外には悩ましいところです。 リビングインは廊下の面積を少なくして、その分居室に当てられるというメリットもあると思います。  
    −
    *広告では専有面積70.49～111.54m2（予定）となってるけど、送られてきた資料には112.68m2という間取りがありましたね。これは広すぎ、高すぎという感じ。
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    ***リビングインじゃない間取りもあるようです。
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    *南向きは各階３部屋程度ですかね。西向き（線路向き）が70m2代の部屋が多くなりそうですが、わざわざ西向はどうでしょう。鉄道ファン向けといったところでしょうか？
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    *モデルルームの間取りは、Ｈ１タイプ　７２.３９㎡＋ＷＩＣ＋ＳＩＣ。３ＬＤＫタイプにＤＥＮを作って（有料オプション）、２ＬＤＫタイプに変更したタイプです。ＤＥＮは解放感があり、とてもすてきでした。ＤＥＮにした有料オプションが高くて、夢から覚めた感覚になりました。他にもドアが変更されていたり、全体的に有料オプションの利用が多かったです。
    −
    *間取りを見ましたが、ものすごい柱の食い込みですね、、。敷地に余裕のない都心物件でもないのにこの造りはなかなかないですよ。
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    *モデルルームのあるＨタイプは、東向きになるそうです。線路側が西で陸橋側が北になります。二重窓で騒音は防げるようです。窓を開けると当然音はしますが、慣れてくると気にならなくなるかもしれません。線路からはけっこう離れているように感じましたが、音の感じ方は個人差がありますので、なんともいえませんが…。
    −
    *ホームページの間取りを見る限りだと、柱が強烈ですね。広い方の間取りなんて、柱3本が丸々専有部に入ってるし、バルコニー側もアウトフレームされてない、、。 今時こんな作りなんて、手を抜いてるとしか思えない。
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    *Fタイプの間取りがちょっと面白いなという印象を受けました。収納箇所も割とあって、使いやすい設計かなと思います。
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    *112平米の間取りを見ましたが、収納が意外と少なく無いですか？ 収納率は8.38%だそうですがウォークインクローゼットが1つのみで リビングにもなし。
    		+
    *ホームページの間取りを見る限りだと、柱が強烈ですね。広い方の間取りなんて、柱3本が丸々専有部に入ってるし、バルコニー側もアウトフレームされてない、、。  
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    **112平米は15階で9800万ですよ。関心あるだけでもすごいですね。収納は各部屋にクロゼットがあって、廊下にも物入れが３つ並んでます。
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    **よくあるような田の字が少ないのは面白いんじゃないでしょうか。工夫がされていると思いましたが、土地の形状からそのようになっているのですか。柱は確かにすごいかなぁ。部屋の形に影響しているといいますか。
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    *この物件、利便性は良いですな。ただ、ホームページを拝見する限りだと、各部屋の独立性が低いのがなあ、、。リビングインの部屋ばかり。一番広い間取りも、部屋は独立してるけど、全部リビングを通らないといけない。柱の影響もある間取りばかりだし、工夫という点では全然足りないと感じてしまいます。
    		+
    *112平米の間取りを見ましたが、収納が意外と少なく無いですか？収納率は8.38%だそうですがウォークインクローゼットが1つのみでリビングにもなし。
    −
    **そうですね… 内廊下にするとどうしても間取りに無理が生じますね。 他デベのマンションが田の字オンパレードの中、内廊下仕様に したことは評価できます。
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    *間取りをみると、ちょっと個性的??廊下の途中に布団収納する場所があるのって??と思いました。駅から近いので通勤は楽そうですが、もう少し使いやすい間取りだと良かったかも。
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    *室内の柱が凄いですね。敷地形状が悪いので、無理した間取りが多いのが残念です。
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    *ここの間取りを初めて見たとき最悪と思ったけど、考えが変わりました。 家具配置をｽｹｰﾙしたら、意外に家具の設置が決まることが分かりました。
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    *間取りをみると、ちょっと個性的?? 廊下の途中に布団収納する場所があるのって??と思いました。 駅から近いので通勤は楽そうですが、もう少し使いやすい間取りだと良かったかも。
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    *ホームページを拝見する限りだと、各部屋の独立性が低いのがなあ、、。リビングインの部屋ばかり。一番広い間取りも、部屋は独立してるけど、全部リビングを通らないといけない。柱の影響もある間取りばかりだし、工夫という点では全然足りないと感じてしまいます。
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    *専有面積が広いので、各部屋が広い感じがイイです。ただ、リビングなど部屋の配置がちょっと使い勝手が悪そう。
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    *広告では専有面積70.49～111.54m2（予定）となってるけど、送られてきた資料には112.68m2という間取りがありましたね。これは広すぎ、高すぎという感じ。
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    Image:ブランズ川口幸町d1type.JPG|Ｄ１タイプ
     +
    Image:ブランズ川口幸町g2type.JPG|Ｇ２タイプ
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    Image:ブランズ川口幸町itype.JPG|Ｉタイプ
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    ==買い物・食事==
    		 
    ==買い物・食事==
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    *
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    *アリオ川口（徒歩2分・約130m）
     +
    *サンクス川口SL青葉通り店（約50m・徒歩1分）
     +
    *イトーヨーカドー川口店（約130m・徒歩2分）
     +
    *そごう川口店（約380m・徒歩5分）
     +
    *ふじの市商店街（約380m・徒歩5分）
     +
    *樹モール（川口銀座商店街）（約480m・徒歩6分）
     +
    *マルエツ川口キュポラ店（約500m・徒歩7分）
     +
    *ザ・プライス川口店（約610m・徒歩8分）
     +
    *西友川口本町店（約730m・徒歩10分）
     +
    *入居後は食料品は何処で購入予定ですか？先日、アリオの食料品売り場を偵察に行きましたが、同系列店駅前のプライスよりも種類は豊富でした。でも、モノによってはプライスの方が安い感じでした。仕事帰りはプライス、休日はアリオって使い分けですかねぇ。
     +
    **スーパーはアリオが一番近いですが全体的に価格がお高めです。プライス以外では西口のOKストアはいいお肉は安いですし野菜もプライスと並ぶくらい豊富で新鮮です。日曜日はお散歩がてら足を延ばすのもお勧めします。
     +
    *そごう川口店、かわぐちキャスティというビルに、「太郎焼」という今川焼きで人気のお店が入っています。国産小豆たっぷりでおいしいです。カスタードもあります。
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     +
    Image:ブランズ川口幸町商業施設.JPG|商業施設
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    ==育児・教育==
    		 
    ==育児・教育==
    −
    *入居後に小学生になる子供がいるのですが、道のりが大通り沿いを通らなくてはならなかったり、産業道路を渡らないといけなかったりするのがネックに感じています。 小学生のお子さんのいるご家庭の方、ご意見お伺いしたいです。
    		+
    【幼稚園・保育園】
    −
    *入居後お子さんを幼稚園に通わせる予定の方、近くに文化幼稚園がありますが、他の幼稚園も検討されていますか？できれば4月から通園を開始させたかったですが、入居が4月末以降なので、スタートが遅れてしまうのは仕方ないですよね、、。
    		+
    *川口文化幼稚園（約50m・徒歩1分）
    −
    **我が家も保育園か幼稚園か迷っておりますが、目の前の幼稚園は定員とかあるんですかね？確かに鍵の受け渡しが4/25というが微妙な時期ではありますが、今住んでるところに近いよりも、マンションから近いところで探す予定です
    		+
    *保育所まぁむ川口東口園［認可保育園］（約250m・徒歩4分）
    −
    *幼稚園は共生がいちばん評判いいんじゃないですか？紹介がないとプレも入れないくらい激戦ですが。  
    		+
    *あいう園［認可保育園］（約330m・徒歩5分）
    −
     
    		+
    *うぃず川口東口保育園（認可保育園）（約500m・徒歩7分）
    −
     
    		+
    *複数の保育所や幼稚園も徒歩10分圏に点在しています。
     +
    *フラッシュカードで有名な西川口幼稚園や、いずみ幼稚園、ふたば幼稚園に関する情報、またはお薦めの幼稚園がありましたら教えて頂きたいです。
     +
    **幼稚園は共生がいちばん評判いいんじゃないですか？紹介がないとプレも入れないくらい激戦ですが。  
     +
    【小学校・中学校】
     +
    *市立幸町小学校（約330m・徒歩5分）※2017年新校舎完成予定
     +
    *市立幸並中学校（約1,440m・徒歩18分）
     +
    *小学校までの道のりが大通り沿いを通らなくてはならなかったり、産業道路を渡らないといけなかったりするのがネックに感じています。
     +
    【その他】
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    *子育てサポートプラザ［川口総合文化センターリリア2階］（約610m・徒歩8分）
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    Image:ブランズ川口幸町教育施設.JPG|教育施設
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     +
     
    ==周辺環境・治安==
    		 
    ==周辺環境・治安==
    −
    *川口は好きだけど、この場所は避けちゃうかな。準工業で、線路に陸橋だもんなぁ。
    		+
    *用途地域：準工業地域
    −
    **音が気にならない方には、アリオも駅も近くていいですよね。川口は住みやすくていいですし。
    		+
    *大型商業施設と商店街、多彩なスーパーマーケットやショップが多い。
    −
    *周りの環境等はいかがでしょうか。ストリートビュー見る限りでは、裏手の陸橋以外は静かそうなのですが
    		+
    *周囲に52の医療施設が集積。多様な診療科目の受診が可能。
    −
    **問題は列車の音だと思いますよ。ダブルサッシは避けられないと思います。
    		+
    *線路と陸橋が近いので、騒音・環境が心配ですね。
    −
    ***私も線路沿いのマンションを見学したことがあります。 静かでしたが、24時間換気の通気口から少し音が入っていました。 ここだと京浜東北線はスピードが落ちているでしょうが、高崎線などはフルスピードで通過していくので まどを開けているとけっこう音がはいると思います。
    		+
    **線路沿いの駅徒歩２分の完成物件を見学したことがあります。ダブルサッシを閉めればうそみたいに静かですが、窓を開ければ電車の音はもちろんプラットホームのアナウンスまで聞こえました。こちらの物件は、アナウンスが聞こえる心配はなさそうですが、終電後も貨物列車が走ることをお忘れなく。裏の陸橋の交通量も多いと思います。
    −
    *川口駅からの夜道は物騒ではないですか？
    		+
    **恐らく窓は2重とか、いいの使って閉めていたらほとんど気にならないと思いますが、あくまで「閉めたら」「ほとんど」です。どうしても振動というか低音が響きます。停まるのは京浜東北線だけですが、東北本線やら高崎線やらも通過していくので（成田エクスプレスとか通っていきます）朝から夜まで数分おきに電車通っています。深夜は4時くらいまで貨物列車が走り、始発が5時とかなのでほぼ24時間電車走っています。深夜にＪＲの人がカンカン線路叩いて検査してたりもします。
    −
    **通勤路になっているので、大丈夫だと思います。
    		+
    *近くには、タイムズが２ヵ所あります。トヨタレンタカーもありますので、車が無くてもカーシェアリングやレンタカーで必要時に利用できます。
    −
    *線路沿いの騒音と振動が気になります。京浜東北線だけでなく高崎線、宇都宮線、湘南新宿ライン、貨物列車も通りますらからね。
    		+
    *川口陸橋の下は土地が低くて水がよく出ると聞きましたが、マンションが建設されている場所はどうなんでしょうか？確かに産業道路はよく冠水しますよね。現在、アリオの前の公園部分に貯水槽を作る工事も進められていますが。。。
    −
    *川口は交通の利便性は良いですが、乗り継ぎや移動などで多少不便がありそうです。あとは、騒音は気になる方だと、購入してから後悔するようなことだけは無いようにしたいものです。
    		+
    **川口市が出している洪水ハザードマップ⇒http://www.city.kawaguchi.lg.jp/kbn/08200006/08200006.html
    −
    *線路だけじゃなく、陸橋もあるから、音が気になる人は無理だろうね。駅とアリオが近いのは最高だけど。
    		+
    *川口駅からの夜道は物騒ではないですか？
    −
    *現地を見てきました。通りから建設現場は見えませんでしたがモデルルームができていて、内部が工事中という感じでした。敷地の角にあったＳＥＡ＆ＳＥＡの建物が解体中でしたが、マンション建設とは関係ないのでしょうか？あのビルも新しくなるなら、周囲の見栄えがよくなります。 川口は近くに川がなくても、土地が少し低ければ水が出るところはありますよ。ゲリラ豪雨のときなど、市役所周辺も冠水します。年々整備は進んでいると思いますが、地名が「川口」ですから。
    		+
    **通勤路になっているので、大丈夫だと思います。
    −
    *やっぱ人気でしたねえ。川口は微妙なとこにマンションできますが、ここは便利
    		 
    −
    *電車の音のシュミレーションがモデルルームにありましたが、本当に気にならないのでしょうかね？ 確かに二重サッシになっているので、耳を澄ませば聞こえるていどでしたけれど。 先週末陸橋の上から電車の音の確認をしましたが、京浜東北線より埼京線？や宇都宮線が通ると耳障りに感じました。
    		 
    −
    **川口駅東口線路沿いの賃貸マンションに住んでいます。個人差はあると思いますが、二重サッシの窓を閉めれば音はほぼ聞こえません。テレビ等が付いていれば聞こえません。テレビ等消していても意識すれば聞こえるレベルです。窓を開ければ当然うるさいですが…。
    		 
    −
    *ここに住むのなら、商店街を活用するといいですよ。商店街は活気があるし安いので使えますよ。 川口の良い所は、物価が安くて住みやすいところですね。 もう少しすると川口西口公園の桜が満開になるでしょう。
    		 
    −
     
    		 
      
      
     
    ==周辺施設==
    		 
    ==周辺施設==
    −
    *
    		+
    【公園】
    −
     
    		+
    *幸町3丁目あかつき公園（約20m・徒歩1分）
     +
    *アートパーク並木元町公園（約130m・徒歩2分）
     +
    *リリアパーク（川口西公園）（約300m・徒歩4分）
     +
    *荒川運動公園（約1,410m・徒歩18分）
     +
    【病院】
     +
    *本多眼科（約130m・徒歩2分）
     +
    *リボンシティクリニック（約290m・徒歩4分）
     +
    *桐山内科クリニック（約580m・徒歩8分）
     +
    *済生会川口総合病院（約1,300m・徒歩17分）
     +
    【金融機関】
     +
    *三井住友銀行 川口支店（約380m・徒歩5分）
     +
    *川口幸町郵便局（約530m・徒歩7分）
     +
    【公共施設・文化施設】
     +
    *中央図書館（約500m・徒歩7分）
     +
    *川口駅前行政センター（約500m・徒歩7分）
     +
    *川口総合文化センターリリア（約610m・徒歩8分）
     +
    <gallery>
     +
    Image:ブランズ川口幸町周辺施設.gif|周辺施設
     +
    Image:ブランズ川口幸町公園・スポーツ施設.JPG|公園・スポーツ施設
     +
    Image:ブランズ川口幸町医療機関.JPG|医療機関
     +
    Image:ブランズ川口幸町官公署・金融機関.JPG|官公署・金融機関
     +
    </gallery>
      
    −
    ==その他==
    		 
    −
    *
    		 
      
     
    ==掲示板==
    		 
    ==掲示板==
     
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    saitama/574195/553

    2016年4月25日 (月) 18:07時点における版

    物件概要

    • 所在地：埼玉県川口市幸町三丁目30番1他（地番）　
    • 交通：京浜東北線 「川口」駅 徒歩6分
    • 総戸数：143戸
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上16階
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2017年03月下旬予定
    • 入居時期：2017年04月下旬
    • 売主：東急不動産株式会社
    • 販売代理：東急リバブル株式会社
    • 施工：埼玉建興株式会社
    • 管理会社：株式会社東急コミュニティー
    • 公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/saiwaicho/


    価格・コスト・販売時状況

    • 価格：4,658万円～6,938万円
    • 管理費（月額）：15,500円～19,100円
    • 修繕積立金（月額）：7,300円～9,000円
    • 修繕積立基金（一括）：411,100円～506,000円
    • 112平米は15階で9800万です。収納は各部屋にクロゼットがあって、廊下にも物入れが３つ並んでます。
    • 内廊下&機械式駐車場&ディスポーザありなので管理費・修繕積立も気になります。
      • 管理費修繕費その他で毎月30000くらいじゃなかった？修繕費は他に12年ごとにおよそ50万くらいだと思う


    交通

    • アプローチ長そうだしマンションエントランスから改札までで10分はかかりますよね。
    • 川口駅は京浜東北線の電車のみが停車にもかかわらず、埼玉県では大宮駅・浦和駅に続き、乗車人員が多い。
    • 当マンションまでは東口デッキに出る前の階段を降りて、信号なしでまっすぐ進んで行けました。信号待ちがないのは、毎日の駅までの到着時間に差が出ません。

    • 路線図


    構造・建物

    • 幸町で過去10年間に分譲された新築マンションの中で最大規模を誇る、街の新たなプロジェクト。（空地率約53％、敷地面積3,409m2）
    • 公式サイトは、建物の形も向きもわかりにくい。
      • 私もこのマンションはどんなな形状をしてるのだろうと思っていました。パースを見るとお魚のような流線形ですよね。。。
    • モデルルーム見てきましたが、梁も下がり天井も結構凄くて、仕様も最低限って感じで豪華さは無く値段を抑えるためにコストを落としている感じで、駐車場の出入りも周りの道路が狭く周りの建物とかが汚らしく、期待して行った反面凄く残念でした。
    • 南向きは各階３部屋程度ですかね。西向き（線路向き）が70㎡代の部屋が多くなりそうですが、わざわざ西向はどうでしょう。
    • 随分陸橋に接近していて北側は売れるのかなぁなんて思いましたが。北側の陸橋に面した２階は集会室とゲストルームというわけですね。
    • 図面を見ると，各部屋が下り天井になっており，至る所で天井高が2.0メートルになっています。これまでいくつか他のモデルルームを訪問しましたが，下り天井が2.0メートルのところはほとんど見た事がありません（あっても玄関前程度です）。これって，結構な圧迫感になるのではないか？と感じています。

    • 構造(1)

    • 構造(2)

    • 構造(3)

    • 現場写真（2016.3.7）

    • 現場写真（2016.4.16）


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    共用施設

    • 駐車場：50台（機械式駐車場43台、平置5台、軽自動車用平置1台、来客用兼身障者用平置1台含む）（月額使用料:15,000円～23,000円）
    • 自転車置場：225台（月額使用料:200円～500円）
    • ミニバイク置場：5台（月額使用料:1,500円）
    • ゲストルーム（2F）
    • 集会室（トイレ・水栓・ミニキッチンを設置）
    • 内廊下設計
    • 車寄せ（サブエントランス）
    • 内廊下はいいかなと思ったけど、図を見たら圧迫感あり。
      • 内廊下側の部屋には窓がありませんからね、、湿気がこもりますよ。
      • 営業さんに確かめましたが、内廊下に空調はないそうです。営業さん曰く「コンクリートに囲まれているので、そんなに暑くはならない。」とのことでした。また、空調入れると管理費がすごく高くなるとも言ってました。まあ、内廊下といっても狭そうですし、たいした距離でもないので暑くてもガマンですかね。

    • エントランスアプローチ

    • ダブルオートロック

    • 防災

    • 敷地配置図


    設備・仕様

    • リビング・ダイニングは床暖房があります。キッチンはディスポーザーがあります。
    • キッチンの天板は人工大理石です。モデルルームではホワイトでした、高級感を感じました。
    • トイレに手洗いカウンターがありました。節水型タンクレストイレでした。
    • お風呂にはミストサウナがあります。短時間で身体の芯まで温めてくれるそうです。風呂釜はサーモバスＳで４時間経っても温度が２.５℃以内しか下がらないそうです。追い炊きする回数が減ると経済的にも助かりますよね。
    • キッチン収納は問題ないと思いますが、部屋全体としては、収納が少ない気がしました。ウォークインクローゼットは収能力がありますが、衣装もちの方は狭く感じるかもしれません。
    • 我が家は「ビルトイン食器洗い乾燥機：ハイグレードタイプ」と「LD物入：掃除機収納に変更」を申し込みました。 食洗機は１回分の食器量が少ないので、エコナビ機能がついている方が節水できると思い、ハイグレードタイプにしました。 LD物入は充電式掃除機を使用したいので、変更しました。 「玄関：下足入デザイン変更」も迷いましたが、担当の方が「セパレートタイプにすると、収納量が少なくなってしまうので、あまりお勧めしない」とおっしゃっていたので、申し込みませんでした。 セパレートタイプの方が何かと便利だし、全面収納だと玄関が殺風景になるかと思いましたが、最近は収納重視で全面収納の方が主流になってきているとのことでした。

    • キッチン

    • 洗面室

    • 浴室

    • 防犯

    • 省エネ

    • me-up（ミアップ）

    • マルチメディア

    • エコ

    • HEMS「me-eco」（ミエコ）

    • その他


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    間取り

    • 間取り：2LDK～4LDK
    • 専有面積：70.49m2～86.77m2
    • バルコニー面積：10.60m2～24.66m2
    • サービスバルコニー面積：3.40m2～3.65m2
    • 専有面積が広いので、各部屋が広い感じがイイです。ただ、リビングなど部屋の配置がちょっと使い勝手が悪そう。
    • 代表間取りが２つともリビングインなのはすごい残念。またどちらにも窓無し部屋があるのが悲しい。
      • リビングインの間取りは、中学生くらいまでのお子さんを持つご家庭には、子供の気配が感じられてよさそうです。 それ以上の人には、逆にリビングの気配で落ち着かないかも。 どの間取りがベストかは家族構成によって違うけれども、家族構成というのは時とともに変わるものですから、住み替えられる財力がある人以外には悩ましいところです。 リビングインは廊下の面積を少なくして、その分居室に当てられるというメリットもあると思います。
        • リビングインじゃない間取りもあるようです。
    • モデルルームの間取りは、Ｈ１タイプ　７２.３９㎡＋ＷＩＣ＋ＳＩＣ。３ＬＤＫタイプにＤＥＮを作って（有料オプション）、２ＬＤＫタイプに変更したタイプです。ＤＥＮは解放感があり、とてもすてきでした。ＤＥＮにした有料オプションが高くて、夢から覚めた感覚になりました。他にもドアが変更されていたり、全体的に有料オプションの利用が多かったです。
    • モデルルームのあるＨタイプは、東向きになるそうです。線路側が西で陸橋側が北になります。二重窓で騒音は防げるようです。窓を開けると当然音はしますが、慣れてくると気にならなくなるかもしれません。線路からはけっこう離れているように感じましたが、音の感じ方は個人差がありますので、なんともいえませんが…。
    • Fタイプの間取りがちょっと面白いなという印象を受けました。収納箇所も割とあって、使いやすい設計かなと思います。
    • ホームページの間取りを見る限りだと、柱が強烈ですね。広い方の間取りなんて、柱3本が丸々専有部に入ってるし、バルコニー側もアウトフレームされてない、、。
      • よくあるような田の字が少ないのは面白いんじゃないでしょうか。工夫がされていると思いましたが、土地の形状からそのようになっているのですか。柱は確かにすごいかなぁ。部屋の形に影響しているといいますか。
    • 112平米の間取りを見ましたが、収納が意外と少なく無いですか？収納率は8.38%だそうですがウォークインクローゼットが1つのみでリビングにもなし。
    • 間取りをみると、ちょっと個性的??廊下の途中に布団収納する場所があるのって??と思いました。駅から近いので通勤は楽そうですが、もう少し使いやすい間取りだと良かったかも。
    • ここの間取りを初めて見たとき最悪と思ったけど、考えが変わりました。 家具配置をｽｹｰﾙしたら、意外に家具の設置が決まることが分かりました。
    • ホームページを拝見する限りだと、各部屋の独立性が低いのがなあ、、。リビングインの部屋ばかり。一番広い間取りも、部屋は独立してるけど、全部リビングを通らないといけない。柱の影響もある間取りばかりだし、工夫という点では全然足りないと感じてしまいます。
    • 広告では専有面積70.49～111.54m2（予定）となってるけど、送られてきた資料には112.68m2という間取りがありましたね。これは広すぎ、高すぎという感じ。

    • Ｄ１タイプ

    • Ｇ２タイプ

    • Ｉタイプ


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    買い物・食事

    • アリオ川口（徒歩2分・約130m）
    • サンクス川口SL青葉通り店（約50m・徒歩1分）
    • イトーヨーカドー川口店（約130m・徒歩2分）
    • そごう川口店（約380m・徒歩5分）
    • ふじの市商店街（約380m・徒歩5分）
    • 樹モール（川口銀座商店街）（約480m・徒歩6分）
    • マルエツ川口キュポラ店（約500m・徒歩7分）
    • ザ・プライス川口店（約610m・徒歩8分）
    • 西友川口本町店（約730m・徒歩10分）
    • 入居後は食料品は何処で購入予定ですか？先日、アリオの食料品売り場を偵察に行きましたが、同系列店駅前のプライスよりも種類は豊富でした。でも、モノによってはプライスの方が安い感じでした。仕事帰りはプライス、休日はアリオって使い分けですかねぇ。
      • スーパーはアリオが一番近いですが全体的に価格がお高めです。プライス以外では西口のOKストアはいいお肉は安いですし野菜もプライスと並ぶくらい豊富で新鮮です。日曜日はお散歩がてら足を延ばすのもお勧めします。
    • そごう川口店、かわぐちキャスティというビルに、「太郎焼」という今川焼きで人気のお店が入っています。国産小豆たっぷりでおいしいです。カスタードもあります。

    • 商業施設


    育児・教育

    【幼稚園・保育園】

    • 川口文化幼稚園（約50m・徒歩1分）
    • 保育所まぁむ川口東口園［認可保育園］（約250m・徒歩4分）
    • あいう園［認可保育園］（約330m・徒歩5分）
    • うぃず川口東口保育園（認可保育園）（約500m・徒歩7分）
    • 複数の保育所や幼稚園も徒歩10分圏に点在しています。
    • フラッシュカードで有名な西川口幼稚園や、いずみ幼稚園、ふたば幼稚園に関する情報、またはお薦めの幼稚園がありましたら教えて頂きたいです。
      • 幼稚園は共生がいちばん評判いいんじゃないですか？紹介がないとプレも入れないくらい激戦ですが。

    【小学校・中学校】

    • 市立幸町小学校（約330m・徒歩5分）※2017年新校舎完成予定
    • 市立幸並中学校（約1,440m・徒歩18分）
    • 小学校までの道のりが大通り沿いを通らなくてはならなかったり、産業道路を渡らないといけなかったりするのがネックに感じています。

    【その他】

    • 子育てサポートプラザ［川口総合文化センターリリア2階］（約610m・徒歩8分）

    • 教育施設


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    周辺環境・治安

    • 用途地域：準工業地域
    • 大型商業施設と商店街、多彩なスーパーマーケットやショップが多い。
    • 周囲に52の医療施設が集積。多様な診療科目の受診が可能。
    • 線路と陸橋が近いので、騒音・環境が心配ですね。
      • 線路沿いの駅徒歩２分の完成物件を見学したことがあります。ダブルサッシを閉めればうそみたいに静かですが、窓を開ければ電車の音はもちろんプラットホームのアナウンスまで聞こえました。こちらの物件は、アナウンスが聞こえる心配はなさそうですが、終電後も貨物列車が走ることをお忘れなく。裏の陸橋の交通量も多いと思います。
      • 恐らく窓は2重とか、いいの使って閉めていたらほとんど気にならないと思いますが、あくまで「閉めたら」「ほとんど」です。どうしても振動というか低音が響きます。停まるのは京浜東北線だけですが、東北本線やら高崎線やらも通過していくので（成田エクスプレスとか通っていきます）朝から夜まで数分おきに電車通っています。深夜は4時くらいまで貨物列車が走り、始発が5時とかなのでほぼ24時間電車走っています。深夜にＪＲの人がカンカン線路叩いて検査してたりもします。
    • 近くには、タイムズが２ヵ所あります。トヨタレンタカーもありますので、車が無くてもカーシェアリングやレンタカーで必要時に利用できます。
    • 川口陸橋の下は土地が低くて水がよく出ると聞きましたが、マンションが建設されている場所はどうなんでしょうか？確かに産業道路はよく冠水しますよね。現在、アリオの前の公園部分に貯水槽を作る工事も進められていますが。。。
    • 川口駅からの夜道は物騒ではないですか？
      • 通勤路になっているので、大丈夫だと思います。


    周辺施設

    【公園】

    • 幸町3丁目あかつき公園（約20m・徒歩1分）
    • アートパーク並木元町公園（約130m・徒歩2分）
    • リリアパーク（川口西公園）（約300m・徒歩4分）
    • 荒川運動公園（約1,410m・徒歩18分）

    【病院】

    • 本多眼科（約130m・徒歩2分）
    • リボンシティクリニック（約290m・徒歩4分）
    • 桐山内科クリニック（約580m・徒歩8分）
    • 済生会川口総合病院（約1,300m・徒歩17分）

    【金融機関】

    • 三井住友銀行 川口支店（約380m・徒歩5分）
    • 川口幸町郵便局（約530m・徒歩7分）

    【公共施設・文化施設】

    • 中央図書館（約500m・徒歩7分）
    • 川口駅前行政センター（約500m・徒歩7分）
    • 川口総合文化センターリリア（約610m・徒歩8分）

    • 周辺施設

    • 公園・スポーツ施設

    • 医療機関

    • 官公署・金融機関


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    掲示板

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    ブランズ川口幸町

    物件概要
    所在地 埼玉県川口市幸町三丁目30番1他（地番）
    交通 京浜東北線 「川口」駅 徒歩6分
    総戸数 143戸
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