ザ・パークハウス 小日向

2016年4月9日 (土) 17:38時点における版

物件概要

• 所在地：東京都文京区小日向１-72-1他2筆（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分 （2番出口）　
2. 東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩11分 （4番出口）

• 総戸数：31戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上3階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年11月下旬予定
• 入居時期：2016年04月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：大豊建設株式会社　東京支店
• 公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kohinata/

価格・コスト・販売時状況

• 販売開始が１２月なので、まだ物件価格がわかりませんが、相当な価格になるのかなと想像してしまいます。高級住宅街ではないというものの、三菱地所なので、相場よりも高めな価格帯になりそうかと思います。
• 駐車場平置き、内廊下、一種低層となかなか見所のある物件ですね。
• その価格でしたら１期で全戸売れてしまうでしょうね。妥当な金額かと思います。
• モデルルームで聞いたところ、竣工売りなので出し惜しみはないそうです。要望があれば全戸販売なようで、すでに結構な倍率もついてる部屋もあるそうです。１億前後の価格帯なのでこの辺で狙ってる層には買いやすい価格ではありますね。
• 内廊下なので管理費はお高めでしたけど、そのへんは快適性とトレードオフですかね。 グレードは総じて高く設備レベルは良かったです。 間取りに関しては凝ったものではなさそうですがオーソドックスで使いやすそうな印象でしたよ。
• ５６m2台で６９００万円台から８６m2台で１４４００万円台（予定）まである高級マンション
• 内覧会行ってきました。南向きは億越えとさすがのお値段でした
• １期で７割ほど販売、抽選状況によっては追加あるかもとのことです。やっぱこの辺は供給が少ないこともあって好調なんですね。
• 正式価格が出ましたけど、予定価格より少しはマシになりましたね。 1階と２階の価格逆転現象も無くなりましたし。 でも家具を入れたモデルルームとしていた２階のＫタイプで１１９８０ですか？ やはり「高－！」ですね。
  • Kタイプって86平米でしょう？広いじゃないですか！ でも玄関だけ飛び出たような造りでの86平米ですし、結果的に廊下はかなり長いですよね。 リビングもただでさえそれ程広いわけじゃないのに、バルコニーの存在がゆえに に2つに分断されたような形になっており、有効に使える面積は少ないんじゃないかと思います。 確かに1億2000万出してこのリビング？と思うかもしれません。
• １期の売り出し見る限りここは早期に完売しそうですね。
  • １期２０戸は完売だそうで抽選などもあったみたいです。更に追加２次で３戸販売。こちらも買う方は決まってるそうです。残りは８戸と考えると早いですね。
    • 1期の20戸+追加の3戸は販売済み、あとは今出てる1戸と除外すると残りは7戸って感じでしょうかね。流石に小日向だけあって中々いいペースですね。

交通

• 駅からの道のりだけが本当に残念。他は文句の付けようがない。

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  路線図

構造・建物

• 壁式工法採用みたいね。梁がでなくてスッキリしているだろうね。
• 外観は適当にタイルを貼ればそれらしく見えます。 内装が高級かどうかは今度ＭＲで見て確認してきますが、この建物の外観はとっても違和感があります。 東道路側のバルコニーが２面張り出していて、目隠しの？黒い格子がはまっていますが、まるで動物の檻のようで 道路側から見上げると、圧迫感があって、しかも丸見えですから、これではバルコニーに出るのがはばかれますね。 （Ｇ／Ｆタイプ？） あと北側はヘンな出っ張りがあるのですが、日照を考えて引っ込ませたりカットするなら分かるのですが、わざわざ出っ張らせる意味が分かりません？？ （Ｄ／Ｆタイプ？） こんなヘンテコな外観のマンション見たことありませんが、どなたか説明できますか？今度ＭＲで聞いてみますけど？
• なぜマンション敷地内に、近隣住民のゴミ置場があるのでしょうか。 建物も出来上がっているのに、、、 近隣の方はそれで良いと思われているのでしょうか。 もしくはまだゴミ置場を移転していないだけで、移転予定はあるのでしょうか。
  • そんなばかな。マンション敷地内に他の近隣住民とのゴミステーションなんてありえない。
    • 確かに、外構部分の２か所にそんな張り紙がしてありましたね。 でランドプランを良く見ると、そこは「近隣用ゴミ出し場所」と書いてあります。 と言うことは確定していると言うことですか？ ムキだしのゴミの山は勘弁して欲しいですよね！ 契約後に場所の移転を要求できるのでしょうか？今度聞いて見なければいけません。
      • 南と北側の私道部分に「近隣用ゴミ出し場所」が設定されているとのことで、重説にも記載されるそうです。
• 高級感ある外観が素敵ですね。１種低層とのことですし、安心感ありますし、壁式構造っていうのも気に入りました。梁がないのでスッキリしてますね。
  • 最近ここみたいに梁も柱も目立たないような所は増えていると感じられます。。 圧迫感が無いから良いなと思いますし、人気も高いのだと思います。 っていうか、壁式構造というのですね。 構造的にも柱が目立つタイプとそんなに変わりがあるわけではないのだろうか。 家具の配置もしやすいし、とても良いんじゃないでしょうか。
• デザインも落ち着いた感じで素敵ですね。内廊下の雰囲気や設備も良かったです。エントランスのアップCGとはだいぶ色目が違いますが、私は現物の方が好みでした。

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  ザ・パークハウス 小日向工事状況（2015年11月14日撮影）

共用施設

• 小日向なんて車がないと不便な場所なのに、駐車場たった6台って。
• 地味だけど駐車場が全部平置きなのは良いですね。もう少し台数欲しい気もしますけど機械式で空きが出るよりはマシですかね。
• 駐車場が平置の点は本当にいいですよね。 出し入れが楽、というのはもちろんありますが、 将来的なコストという観点から考えても喜ばしいなぁと。 近隣への配慮もあって機械式で層があるタイプの駐車場を 作らなかったのかもしれませんが…
• たった6台でしょ。31戸あるのに、たった2割じゃ話にならない。 この辺りなら20台は欲しい所。 それに平置きといっても、雨ざらしじゃね～～。
• ここの内廊下はエアコン完備でしょうか？
• マンション住民専用で屋内のゴミ置き場に24時間ゴミ出し可能

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  エントランス

設備・仕様

• エアコンは全室カセット標準装備なの！？リビングだけ、またはリビング＆主寝室だけとかではないのだよね？
  • 天カセって書いてあるじゃない。
    • ここは知りませんけど、大体どこも埋め込みはLDだけだと思います。 違うからと言ってグレードが落ちるわけではないでしょう。 むしろ全部埋め込みの物件あったら知りたいです。
• 梁、柱なしの壁式構造、高さ忘れましたがハイサッシなどの効果もあり数字以上に広さは感じられました。 戸数少ないながらもディスポーザーもついてましたし、内廊下の雰囲気も素敵でした。 設備、構造に関して良い物件だと感じました。

間取り

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：56.37m2～86.62m2
• バルコニー面積 : 5.51m2～10.16m2
• ちょっと狭くないか？なんで大きい部屋ないんだろう。ルーフバルコニーなんかも作ってほしかったのに…。
• 収納が少ない気がしますが、Kタイプの間取りいいですね！ダイニングとリビングで分かれてるのもステキです。
• ここはバルコニーが１戸１戸きちんと独立してる点はいいなと思います。仕切りの部分もものすごく幅がありますから、隣を覗き込もうとか、たとえば侵入者が隣の部屋から伝ってやってくるとかそういうことはしにくいかと思います。 その辺りはやはりここ周辺の地域性を考えて作られたのかしら？なんて思ったりしまして。
  • バルコニーが独立も何も、狭いじゃないですかー。都心あたりでなんとか部屋の畳数を増やしたくてああいうバルコニーにしているのはよく見ますけど、この場所であれはどうなんでしょう・・・
• 間取りが2タイプしかないのは酷いね…イロイロなバリエーションから選べた法が良かったような。
  • MRいけば間取りは全パターン見せて貰えますよ。何種類だったかたは忘れましたが１２－１３くらいはあった気がします。
• ラーメン式じゃなく壁式構造っぽいね、柱が一切なくてすっきりした間取り。やっぱこの辺の間取りも低層ならではですね。
  • 壁式は低層マンションじゃないと採用できない構造ですし、ラーメン構造よりメリットも多いので希少ではありますね
    • 問題は窓が狭いのとリフォームしにくいのがありますのでそこのところ注意された方がよいかと。例外はありますが。
      • 仕切りが乾式壁じゃないから壁式っぽいね。防音性や耐震性はあがるしいいんじゃないのかな。
• 間取りを見ましたが、キッチンと洗面所が直結している間取りとか 使いやすそうでいいですね。 ホームページにはKタイプとGタイプしか載ってないですが、 両方とも動きやすそうで使いやすそうな間取りだなと思いました。
• 高級マンションのわりに収納が少ないという印象です。
• ここって各部屋の収納が少なくないですか？主寝室のクロゼットも夫婦二人分は無理っぽいです。
  • 普通じゃないですか？洋室の方でもダウンジャケットなら５着くらいは入る大きさでしたよ。
• ５０平米から７０平米だとシングルからDINKSくらいかな。８０平米なら子供と住んでもおかしくはないが..あとはセカンドはという層ですかね
• 私はここのバルコニー好きですけどね。 高級感と開放感のバランス良いですし。 ガラスのバルコニー等よりは好みです
• 最大の86.62平米の部屋、せっかく壁式構造で柱が無いのに、 突き出た玄関で面積を消費していてちょっと勿体無いですね。 まぁその部分のシューズインクローゼットが無いと、収納が不足しそうですけど。 とはいえ廊下も無駄に長めになってる印象ですし、洗面所のダブルボウルをやめて キッチンをもう少し小さくして収納を捻出し、洋室1のクローゼットを室内にズラしても （洋室は1畳減りますが）住み心地は殆ど変わらないでしょうし、 そうやってグロスを抑えた方が良かったのにとも思います。

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  Ｇタイプ

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  Ｋタイプ

買い物・食事

• Santoku 茗荷谷店（約430m・徒歩6分）
• この辺りは住宅地でお店がないのが特徴の様なところなので、美味しいお店は思い当たらないです…。ただ、近年、茗荷谷駅付近に、レゼールデカーというフレンチが出来たのですが、そちらは美味しいですよ！
• フレンチは青山とかにあったほうがいい感じの店ですね。教育環境、住環境は申し分ないと認識しているので、あとは生活に潤いが出る店、例えば美味しいパン屋とかあると完璧です。

育児・教育

• お茶の水女子大学（約900m・徒歩12分）
• 当マンションから徒歩3分の所に、こひなた保育園という区立認可保育園があります。ここは0歳児の募集はなく、1歳児クラスからですが、園庭もありますし、なかなかの人気園です。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 第一種低層住居専用地域
  • 店舗や工場、遊戯・風俗施設が禁止されるなど最も規制の厳しい「第一種低層住居専用地域」。建物高さも、小日向では10m以下に制限され、高台の環境に加えて開放感や採光が守られます。そして、この「第一種低層住居専用地域」は、都心6区（千代田、文京、中央、新宿、港、渋谷）の総面積のわずか約4.8％（約410ha）。山手線内側ではさらに限られた存在となる、静けさと落ち着きあふれる環境に立地しています。
  • 小日向の新築低層マンションと言うだけで、格別の希少価値がありますね。ここは分かる人だけが買うマンションですね。部外者には手が出ないでしょう。
• 高台の平らなところでいい所だと思うけど、貞静学園短大のとこがすごい急坂だった...
  • 茗荷谷駅に行くにも坂とおらないと無理でしたっけ？三徳側に買出しに行くと避けられないと思いますが。
  • あの坂、距離は短いけれど角度がエグイですよね。だって手すりまで付いてるんだもの。
• 現地を歩いてみたけれど、特段きれいな地域ではないですよ。空き地もあれば、人が住んでるのか不明な崩れかけの家もあった。お世辞にもきれいとは言えないボロアパートも。
• 反対運動があるみたいですね。⇒https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.837994379619083/837991196286068/?type=1&theater
  • 良いマンションが建てば、近隣の資産価値が上がると思います。
    • 小日向のような狭小道路奥のマンション建設で問題になるのは、工事車両の通行の問題が大きいです。４ｍそこそこの2項道路にダンプやミキサー車が一日50台も往復すれば、危険だ迷惑だということのようです。あとはおきまりの日照権問題ですね。⇒https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.808130489272139/808127172605804/?type=1&theater
• ここはキリシタン屋敷跡に建っている訳ですが、実は昨年世紀の大発見がありました。それは奇しくも丁度没後300年になった、最後の殉教者ジョバンニ・バッティスタ・シドッティの墓が発見された！ということですが・・その後何の発表もありません。地元でもキリシタンゆかりの地という誇りはあっても、巡礼者が激増するのは迷惑だし、三菱地所もローマ法王が訪れたりと？大騒ぎになってザ・パークハウスが売れにくくなるのも困るし・・。などという事情があるので、シドッティの骨との鑑定結果の公表を遅らせているのではないか？などと邪推したりしております。⇒https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.665250686893454/665237506894772/
• ここは茗荷谷からのアプローチがなんとも貧相ですね。 先ず駅は裏口から出ます。クルマが通れるの？といった狭い道を下りますが、崖下になる周囲も協会や小さなパン屋はいいとしてもスナックや居酒屋などです。そもそも茗荷谷は昔からダサイのです。 谷を下り切って拓大の東門前を左折、谷底も洒落た家は皆無です。 丸ノ内線高架下のトンネル手前を右折、狭い曲がりくねった道に入ります。目印は貧相なお稲荷さん。 そして今度は狭くキツイ登りが始まります。右側にはガードパイプかと思いきや、外側には人が入れるスペースはなく、急坂を登るための手すりでした。 手すりに頼って登っている時に、クルマがきたらすれ違いがとってもコワイです。 登り切って真っ直ぐな道を物件に向かいますが、周りはアパートや普通の家で豪邸風は皆無です。
  • 確かに文京区とか山手内側とか言っても、そのことで 周囲の建物や日々歩く路地が他と何か劇的に変わるか と言えば、もちろんそんなことはないわけです。 むしろ茗荷谷周辺は色々とショボい、とすら言えます。 唯一資産価値には影響するかも知れません、文京区・山の手内側の響きは。 もちろん資産価値は大事ですけどね。
    • まぁ確かに茗荷谷からのアプローチはいかんともしがたいですね。 しかしだからこそこのマンションの前の道は車が日中もほとんど入ってこないわけで、2丁目の車の多さとどっちを取るかと言うことでしょうね。 どうしても急坂が嫌なら拓殖大学東門の前を南方向に上っていけば良いんじゃないの?距離的にはほとんど変わらないでしょ。 まぁこんなところでどんなに下げても超人気物件であることには代わりなさそうですがね･･･
      • 道は広いし、坂も急とは言えないのですが、南側の私道回りだとマンションを一回りする以上の回り道ですね。 それと＜2丁目の車の多さ＞ですが、２丁目でも三井の全面道路は狭いクランクがあったりして、通りぬけのクルマは入ってこないですよ。 それで思い出しましたが、西側にはこれでもか！と２階建てアパート２棟が迫って建っています。 そしてその北側には現在、草ボーボーの廃屋が建っていますが、ここには３階建て住宅が建つと言う話です。 ですので西側住戸を選ぶ場合は良くチェックした方が良いですね。
        • 拓殖大の方にいくのは若干、距離が増えてしまうかな。 ただどうしても坂が嫌だという場合には、ありなんじゃないかと。 行き帰りで駅までのルートを変えるとか、そういう工夫をしていく余地がある。ということでよろしいのでは？ 西側だと階数を考えたほうがいいということなのかな。 ただここは低層だから、あまり階数も関係ない？
• 私も車で建物を見に行きましたが道幅はやはり狭いですね。でも非常に良い環境ですね。資料請求が沢山来る場所衣ですよ。
• 外観、内装ともに高級感があって、本当に素敵ですよね。 ただ、高台にあるので坂がきついかなって思いますね。 通勤通学とか買い物には不便ですよね。 解放感がある点はいいんですけど。 買い物はみなさん宅配を使ったりするんでしょうか。
• 小日向は良く言えば、住民の環境に対する意識が高い。悪く言えば、何かと五月蝿いです。 北側にヘンな出っ張りがありますが、やはり日照に問題ありとして紛争になっているようです。 確かに北は出っ張り、東は出っ張ったり引っ込んだりしている外観は、散歩の毎に違和感を感じます。
• ネームバリューはあるがその地域では一等地ではない、しかし出物は少ない。そこをデベが客の反応を見てどう考えるかですな。デベは面積小さくしてリスクを回避した。
  • ミーハー受けしそうな立地ではないですからね。落ち着いた環境で低層探してる人にはいいのでしょうね。
• 小日向いい場所ですよ。散歩してみればわかります。猫が住みたくなるような街です。 ただ買い物ちょっと不便かも。 日当たりはいいところが多いと思う。 道もそれなりの広さあるけれど車通りは少な目。
• 生活利便性が悪いんですよね。 大体買い物施設が坂を経由しないといけないもので自分で動けなくなると高齢者がだんだんほかの地域に出て行っちゃう。夜もくらいし、人通りが少ないからちょっと怖いかもしれない。 この辺は一種低層のジレンマですね。 車生活にしても自宅はいいんだけど簡単な買い物なんかに関しては出かけた先で停めるところを探すのが容易ではないのがどうしようもないですね。
• 駅への距離は近すぎず遠すぎずですが 子育て環境がとても良いというのが第一印象です。 学校も近く、公園などの緑もあってとても良い環境だと思います。
• 小日向神社の下、もと中学校の跡地に文京区総合福祉センターが出来たのはご存知のことと思います。 中には地域活動のための部屋もあり、使用目的によっては借りることも出来ます。 それはさておき、１階にはカフェがあり、誰でも利用可能です。コーヒーが２５０円、カフェオレが310円。それに「焼きたてのパン」と称する菓子もあり、これが結構評判がよいようです。すぐ売り切れるようです・・・。 江戸川橋駅から帰宅する途中ちょっと息抜きに立ち寄ってもよし、また散歩がてらに訪れるのも良いかもしれません。なお、３階までエレベーターで昇ると、上の出入り口があり、坂を上らずにすみます。 ただし、「通り抜けはご遠慮下さい」と掲示がありますのでご留意下さい。
• 小日向は道が狭いのがネック。小石川4丁目5丁目の坂上で区画の綺麗な所のほうが車を使うのにはいいと思います。

周辺施設

• 東京大学医学部附属病院（約2.8km）

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  周辺施設

掲示板

• 「ザ・パークハウス 小日向」についての口コミ掲示板
• ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

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