ディアナコート茗荷谷翠景

2016年3月8日 (火) 15:15時点における版

物件概要

• 所在地：東京都文京区大塚3丁目35番14他（地番）
• 交通：丸の内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
• 総戸数：27戸（他に管理員室１戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年6月中旬
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：株式会社合田工務店

価格・コスト・販売時状況

【反対運動】

• 周辺との調和を無視した開発方法に、地域住民による大規模な反対運動が展開され、大変なことになってます。

http://blog.goo.ne.jp/bunkyochiku

• そもそもの紛争の発端は、開発業者のモリモトが、建築に関する情報を付近住民からの問い合わせがあったにもかかわらず秘密にして、設計や建築確認申請などが整った段階で、突然に付近住民への説明会を行った点にありました。付近のマンションは全て、計画段階から付近住民の意見を取り入れ、境界からの離隔を十分に設け、高さも周囲に配慮して規制よりもかなり低くするなどして、現在の形になっています。近隣マンションの三菱地所、野村不動産、住友不動産など、一流開発会社の物件は全てそうです。しかし、今回のモリモトのこの物件は、境界ギリギリ、高さ規制ギリギリに作られたもので、しかも、全てが決まった上で開かれた説明会では採算一点張りで何らの譲歩もありませんでした。
  • 付近の住民のみなさんの誰もマンションを建築するなとは一言も言っていません。ただ、これまでのこの地域での一流業者によるマンション建設の際になされてきたように付近住民の声に耳を傾けて計画を進めること、そして、境界ギリギリ・高さ規制ギリギリと欲を張らずに周辺との調和を考えた離隔や高さにしてほしいと言っているだけです。それが「文京区では普通の」マンション開発です。
• 文京区には印刷会社が集中していたという歴史から「準工業地帯」に分類される地域が少なくありません。しかしこの数十年、多くの印刷会社が閉鎖・移転を余儀なくされ、その跡地を中心に住宅開発・マンション開発がすすめられてきたことも事実です。つまり、（行政により区分の切り替えは迅速ではありませんから）形式的には「準工業地帯」に分類されていたとしても、実際には住宅地が広がっている地域が多いというのが文京区の現実です。そして、そのように現実には住宅地であるが故に、お互いに譲り合って「周辺との調和」が保たれるように配慮がなされてきたのです。
  • ディアナコート茗荷谷翠景の建設場所も印刷会社の跡地なのですが、印刷の際に用いられる大量の油性の何かが跡地の土壌を汚染しているらしく、モリモトは非常に長い期間土壌改良をしていました。その光景は異様であり、心配した近隣住民が土壌の汚染に関する情報を求めても、しかし、モリモトは何ら情報を出そうとしません。この建設計画への近隣住民の心配は、この点にもあるのです。
• 私達は決して住居専用地域と同じ高さ制限等にすべきと言っているわけではありません。他のマンションと同じように離隔や高さに配慮してほしいと言っているだけです。
• 準工業地域の規制は、印刷会社など工場に準ずるインフラを建てるための規制です。夜には従業員は帰りますし、土日にはいません。また、日中も仕事に没頭しているわけですから、周辺との離隔をそれほど問題にする必要はないでしょう。しかし、準工業地域に集合住宅を建てるとなると、話は変わります。夜はそこで眠りますし、土日はそこでリラックスしてすごします。日中にリラックスした時間をすごす方もいるでしょう。そうした時、全ての集合住宅が工場と同じようにひしめき合っていたのでは、とても息がつまります。そうしたことを避けるために、お互いにしてきた工夫が、少なくとも文京区の多くの地区には不文律として存在し、だからこそこの地域は住宅地としての評価を高く保ってこれたのです。近隣住民の要請は、決して自分たちだけのための要請ではありません。新しくディアナコート茗荷谷翠景に住まわれる方にとっても意義のある要請です。現在の設計より余裕のある設計にしたとしても、また、その結果として価格が少し上がったとしても、この地域に住むことを望む方々の嗜好性からは、余裕のある設計の方がむしろ歓迎されるでしょうし、むしろ完売率は高くなるでしょう。また、将来の資産価値もむしろ高く維持できると思います。
• ご近所さんは、目の前に大きなマンションが建ってさぞかしがっかりされているのでしょう。お気持ちは分かります。しかし、都心部で緩やか？な建築制限となっているのは効率よく多くの人が住めるようにするための公共の利益のためでもあると思います。特に文京区の低地に多く分布している準工業地域は、従来からの町工場と、低いコストで住居を持ちたい住民とのバランスを取った地域でしょう。フォークリフトが道路を占領し、印刷機の音とともに暮らすことを予定した地区は、環境よりも気軽に住めることを重視した地域です。その地域の、しかもマンションにお住まいの方が、新しいマンションに対して異議を唱えるのはいかにも違和感があります。さらに元の住民からすれば「ここは小さな町工場が働きやすく暮らしている町だよ」というの不文律というものでしょう。しかし昔からの住民はそのような狭量なことは言わずに、新住民を受け入れてきたのだと思います。

交通

• 茗荷谷駅まで坂を登らなくてはならない

構造・建物

• 敷地面積：768.70m2
• 建築面積：481.89m2
• 外観は素敵。タイルもライムストーンがお洒落だし。
• Googleearthで見た感じだと本当に余裕のない状態で西側にベルメゾンのベランダがあるのがわかります。普通は将来リスクを考えて道路のある東側にベランダを作るべきだったのは明白で、少し東側のマンションは千川通り側にベランダを作っているのがわかります。購入時に隣地に建物が建つリスクは相当説明されているはずなので、こういう物件を買ってしまったのは自己責任としかいいようがないと思いますが。

【配置】

• 道路側に住戸を配置し階段、廊下を道路と反対側にとった、オーソドックスなプラン
• 道路側の住戸は真南向きではありませんが、道路の反対側は占春園と小学校のグランドで開けているので、低層部でもかなりの日照は期待できると思います。ただし、南西に開けているので、夏の西日を遮るものが少なく西日対策は必須と考えられます。
• 東側角のＥタイプ住戸については、間取り図がないので想定ですが、リビングの主な開口は南東のバルコニーに取っていると思われます。しかしながら、隣地との距離が十分空いているとは言えず、午後は自分の建物の陰になってしまうので日照は朝方のみと思われます。また、北東側マンションの敷地境界からの距離は７０ｃｍと狭く、北東側マンションはリビングの窓がディアナコート側に面しているため、お互いに非常に気を遣いながらの生活になるでしょう。

共用施設

• 駐車場：機械式駐車場（屋外）6台、障害者用兼来客用駐車場（平置）1台
• バイク置場：バイク置場3台
• 自転車置場：41台（２段ラック式、一部下部スライドラック式）

設備・仕様

間取り

• 間取：1LDK+S～3LDK
• 面積：58.77m2～96.38m2

買い物・食事

育児・教育

• 私もそうですが、この辺りで新規にマンション購入を検討する方々の多くは、小さいお子さんがいて、その子たちの教育や文教地区の環境の良さ（都心なのに繁華街ではない）、あわよくば近隣の名門小学校や中学校の入学、通学の利便性を求めて物件を探しているのだとおもいます。

周辺環境・治安

• 地域・地区：準工業地域、防火地域
• 目の前が森林公園で虫が多そう
  • 確かに占春園（筑波大附属小の自然園）からのカメムシや蚊の襲来は日常的です（笑）。あと、筑波大附属小の土のグランドが目の前なので、晴れた風の日は砂埃がすごく、干した洗濯物が砂混じりになります。もちろん、小学校のグランドですから大勢の子供の声がしますが、気になる人には騒音かもしれません。
• 印刷工場よりは景観がよくなることは確かです。夜も明るくなるし、周辺住民としてみれば、このレベルのマンションがたつことは歓迎ですね。ワンルームとかなら色々賛否あることはわかりますが。

周辺施設

その他

掲示板

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