ワコーレ仁川ザ・レジデンス

2016年1月19日 (火) 14:38時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県宝塚市仁川北2丁目412番の一部（地番）
• 交通：阪急今津線 「仁川」駅 徒歩6分
• 総戸数：36戸
• 構造、建物階数：地上8階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年06月中旬予定
• 売主：和田興産株式会社
• 施工：ハンシン建設

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 最上階の100平米超えの部屋が6600万円からってなっていますがこの辺りにしては高いかな〜という風に思います。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 建ペイ率／容積率：60％・200％
• 敷地面積：1,388.41m2（予定登記簿・実測・建築確認対象面積）
• 建築面積：696.46m2
• 建築延床面積：3,916.54m2（うち容積対象面積2,775.19m2）
• 雨にも濡れない地下駐車場と、前をさえぎることがないリバーフロントがとても気に入ったのですが、 アウトポール設計じゃないので、部屋の角部分が気になったのと、 収納がイマイチだったので辞めました。

共用施設[ ]

• 駐車場：23台［分譲4台（屋内平面）、賃貸19台（屋内機械式・3段：12台、屋内機械式・2段：3台、屋外平面：3台、専用駐車スペース：1台）］
• バイク置場：10台
• 自転車置場：63台（スライドラック式：59台、サイクルポートスペース：4台）
• 屋内駐車場の4台分は分譲で450万、だけでなく別途2000円/月も必要なんですね。 駐車場が分譲というのは珍しくないですか？ 駐車場が不要になれば、賃貸にだしたり売れるという事でしょうか。
  • 駐車場が全戸分以上確保されていて良いなと思ったら 分譲もあって驚きました。 駐車場って、賃貸と分譲のどちらがお得なのかしら。
• そういえばここは震災対策としての各種備品・備蓄品が見当たりませんが防災倉庫はついていないのでしょうか。

設備・仕様[ ]

• スロップシンクは全戸じゃないんですね。 間取り数もとても多いですから、どの住戸がついてどの住戸が付かないのかというのもチェックしておいた方が良いのかも。 基本的にはつかないのか、 それとも何か制約があるのかとか。 あると良い設備の内の１つですからね。
• キッチンのシンクは無償で3点プレートなどを付けることができるのは魅力的。水切りプレートがあるのは便利そうです。IHかガスか選択できることはいいですね。どちらにするか迷いますが、自分ならガスかな
• 仕様面は基本的には良い方かなと思います。 標準的な説部＋耐久幅広フローリングなどのもので。 周辺環境にデメリットがある分、こういう所で頑張っているのかなーという印象を持ちますね。 あとはどう判断していくか、でしょうか。

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～3LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：58.83m2～104.13m2
• 間取りは3タイプが公開されていますね。 D2タイプが2LDK+Fで一番狭いのかと思っていたら、1LDKからあるようです。 お年寄りや独身者も住むようになるのかしら？
• 角部分、収納 面積があるので収納はそれなりにあると思いました。廊下側の部屋だと柱の食い込みがあるマンションも結構見ますので。他の間取りだと微妙な部屋が多いってことなのかな。ところで100ｍ2超えの部屋以外で一番大きい部屋って何m2になるのでしょうか。4LDKで73.63m2はちょっとなあ。

買い物・食事[ ]

• 買い物もこだわらなければ駅前にあるし、車でならいくらでも選択肢があります。ショッピングセンターも車ならすぐでいくつかあります。

育児・教育[ ]

• 本気でここは学区悪いよ 子供がいるなら絶対無理 西宮の悪いと言われる学区よりたちが悪い 宝塚はそれをほったらかすからね。 宝塚市ってだけで一部を除いて公立は無理ゲーみたいなもん。 頭良くて内申いいだけでは塚北や市西に行けない上に荒れ狂ってるからもうどうしようもないよ。 中学から私立に出すのも簡単にいかない学区。
  • 小学校が悪いのですが？それとも中学校でしょうか？
• 小学校は1キロちょっと歩けばあるようなので、まあまあの距離かなとは言えますが、 中学校はもしかしてけっこう遠いですか？ 自転車通学などは出来るのでしょうか
• ここの学区は、宝塚では良い方だと思いますがね。たぶん、競馬場北辺りと同じ学区だと思われているんでしょうね。それだと購入者も考えるでしょうね。 ここの学区は、小学校は公立行っても、中学受験するような高所得者層がいるので、小学校で仲良しになっても中学校でサヨウナラとなるのが子供にとっては可哀想なところがあるかもしれませんが、それまで気にしても・・・ですし。

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：第1種中高層住居専用地域、第4種高度地区、建築基準法第22条指定区域
• 天井川の自然堤防上で高くなっていて、開放的で良いロケーションですね。競馬場は、景観的には広大な公園みたいなものですから（実際に公園もありますが）悪くありません。
• 川があって競馬場があってとなると、視界を遮るようなものはできにくいのかなぁという風には考えられます。
• 斜面に建てるという懸念も、あの並びにマンション沢山ありますよね。震災前からあるマンションも沢山。
  • 確かに傾斜地に建てられている事は気になりましたが、 公式サイトの構造を確認すると基礎は直接基礎なんですよ。 てっきり地中深くまで杭を打ち込んでいるのかと思えば直接なので この辺りの地盤は強固なのだと思います。
    • 基礎構造が直接基礎という事は、良質な地盤だという事で地震による液状化は心配のない立地と考えて良いのでしょうか。

周辺施設[ ]

• 目の前が阪神競馬場の敷地ですが、競馬場のメインエントランスや、駅の位置から考えると、人はこちら側には流れてこないんじゃないかと思われますが。
• 競馬場の近くでということでデメリットはほとんどないと思いますよ。 逆にうちは子供まだ小さいので、競馬場の公園がすぐ近くというメリットだと感じてます。 広い競馬場があるおかげで、景色は広がってますしね。競馬場が潰れてデカイ商業施設やマンションが出来るというのは考えにくいですし。
• 病院は、総合病院は西宮市立中央病院が一番近いですかね。移転か建て替えかという議論の真っ最中ですが。耳鼻科や内科などは駅周辺で済みますよ。
• 周辺環境にデメリットありますかね？
  • 競馬は仁川の風物詩ですから、デメリットにはなりません。むしろメリット（子供を遊ばせる遊具、広場、その他無料サービス等）の方が多いのではないでしょうか。
    • 水遊びができる公園があり、ポニー乗馬などができるみたいです。 私も知らなかったんですが、今や競馬場はファミリーで遊びに行ける レジャースポットになっているようです。 一昔前の、マナーの悪いおじさん達が集まる忌避施設ではなくなって いるという事ですか。

その他[ ]

掲示板[ ]

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