ジオ千里中央　ザ・レジデンス

2016年1月15日 (金) 14:28時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府豊中市上新田1丁目112番1
• 交通：

1. 大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩5分
2. 北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩5分

• 総戸数：218戸
• 構造、建物階数：地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月上旬予定
• 売主：阪急不動産株式会社
• 施工：株式会社フジタ大阪支店
• 管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況

• ここは借地権ではありません。普通の分譲マンションです
• 坪単価200超えらしいです。なので、強く強くジオ千里中央をオススメされました。仮に坪200で計算しますと

1. 20坪 ＝ 66.11ｍ2 ＝ 4000万 (税抜きだと、3700万円）
2. 25坪 ＝ 82.64ｍ2 ＝ 5000万 (税抜きだと、4630万円）
3. 30坪 ＝ 99.17ｍ2 ＝ 6000万（税抜きだと、5555万円）

• • 購入ターゲットは75ｍ2の3LDKとすると、22.7坪になるので4540万ぐらい？ジオ千里中央よりはやはり強気ですね、絶対に完売が間違いない場所だし。
• 上新田って計画されて綺麗に作られてる＆アクセスバツグンだからこれからどんどん地価上がると思います。
  • 計画的な開発がされればどんどん上がるかもしれないですね。欲かいた地主が乱開発に走ったらダメですが。これからの発展次第ですね。
• 上新田1丁目は元々、千里にもともといた偉い地主様達の場所でしょ 元々貸し出すことがあまり無かった一等地 そこをきれいに再開発したんだから、新しい駅近の一等地として地価も上がり続けるよ
  • そうそう、敢えてニュータウンに入らなかった地主の土地。若い人は知らないよね。 上新田天神社から奥を歩いてごらん。 年季の違う地主様の豪邸が沢山あるから。
    • 残念ながら上新田は、新千里の地価の様にならないよ。 新千里が高いのは、便利なのは勿論だけど、道路や歩道が綺麗に整備され、マンションなどにも住環境を守る厳しい規制があるため。駐車場も分譲だと100%ないと駄目とか。 その点、上新田は、新しくなっても、道路も狭く歩道も片側出し、規制も緩い。マンション建設の度に周辺と揉めるのはこのため。 折角の再開発も、地主の組合で進めたから街づくりがセコすぎる。
    • 実際歩いてみると、新千里の方が道が広いし、完全歩車分離だったりしてとても気持ちが良いです。ただ、上新田も決して悪いエリアではないと思います。ある意味新千里が良すぎるのかも。好みもありますしね。
• グーグルの航空写真で上新田を見られたら、なぜ上新田地区の価値が低いか分かりますよ。
• 千里周辺で見れば、平均的な物件はマンションなら70〜80平米の3LDKで4000〜5000万円程度。戸建なら110〜120平米の4LDKで6000〜8000万 確かに坪単価は変らんけど、そもそも中心価格帯が違う。それと、マンションで余分に掛かるのは管理費で価格差を埋めれるほどでも無い。修繕積立金と駐車場代は修繕費に使われ、戸建でも必要。
• 価格は平均坪単価が210〜220万で間違いなさそうですよ。高層階や角住戸なら240万位で、80平米で6000万越えは間違いないでしょう。 北千里の駅前のマンションで220万〜230万なら妥当かと思います。

交通

• 千里中央に徒歩5、6分というのはやはり最大の魅力ですね。
• 大人で6分程度でセルシー入口まで行けると思います、平坦な道ですし静かで良い立地です。
• イタリアンのお店前の交差点、危ないですよね。歩道が狭いのに車の交通量はそこそこあり、更にテナントが出来るなんて・・無秩序過ぎ。
  • パークホームズ前の信号は一斉に替わって長いので、大丈夫です。上新田側への道は抜け道にならず、新田小学校では以降は道も狭いので車は多くありません。周辺住民の大型マンションも、徐行して駐車場へ向かっています。最も、このマンションは千里中央から交差点を渡って右へ抜けるので、あまり心配はありません。
    • 交通量によって歩道の太さが変わってます。抜け道となる北と東西には太い歩道、ほぼ住民しか通らない交通量の激減する南には細い歩道、無秩序ではありませんし、あの辺りの時間貸し駐車場は将来全て店舗や住居に変わるでしょう。ただ南への道に両側に歩道が欲しかったのは事実。豊中市にお願いしてみましょうか。
• 上新田が区画整理しても車道や歩道が狭いのは、異常ですね。

最近の事例を見ても道路や公園と言った公共用地の面積を17%しか確保していないのは異常に少ない。これは、地主が環境より実入りを優先した結果。 因みに、殆どの区画整理は何処も27%以上確保して価値を上げているのに上新田の整備は残念な結果。 千里ニュータウンの様に40%確保しろとは言わんが街への投資の少なさが酷過ぎる。

• • 歩道は正直、いま通ってもそんなに不便に感じてないけど…そんな大規模な拡張要ります？ もし拡張するならあのあたりのマンションすべて、区画整理やり直さないと無理かな。 車道は広くし過ぎると、通り抜けが増えて交通量が一気に増えますから…。今ぐらいの交通量でいいと思いますし、子供たちも安全で。
• このマンションの駐車場出入口はどの道にあるのだろう？平日朝、北側道路は一方通行ゆえに通勤ラッシュで大渋滞。おまけに阪急バス路線にもなっている。敷地外へ出るのに何時間も待つとか・・・天下のジオさん、南側道路に出入口を設定していることを切に願う。
• 北側です。 北側でも大渋滞はそこまでありませんよ。 中環西行きから千里中央駅方面に入る車とバスのみです。 中環から新御堂に向かう道は渋滞していますが。

構造・建物

• 延べ１万７４６１平方㍍。住戸数は２１８戸。駐車場は平面式２１台と機械式１４７台。場所はリバーガーデン千里中央とプライムフォート千里中央とロジュマン千里中央の間です。
• リバーガーデン千里中央の日当たりを考慮して南側に、プライムフォーとの日当たりを考慮して東側に建つのだと思います。ロジュマンとの間の道は日当たり良いので南側の低層階でも日当たりは問題無さそうです。東側のごく一部の低層階のみ賃貸とかぶるくらいではないでしょうか。眺望は、高層階のみでしょうね・・・
  • 眺望は無理でしょうね。西側のプライムフォートがほんの少し低いくらいで、あとは高さはほとんど同じでしょう。南側の日照もロジュマンの影にバッチリ入りそうですし、暗いマンションになりそうですね。しかもロジュマンと賃貸マンションが近すぎです。ファミリー層にはちょっとイタイかもしれないですね。
• 出来るだけ周辺マンションと被らないように、またスモッグや騒音を避ける、駐車場の位置、と地形を最大限考慮した案と思われます。ロジュマンは真南向きがなく、南東と南西に振った構造なので、真南向きとの距離は結構あります。東側が、賃貸との距離がどうなるかですね。通りから見ると、結構奥行きに建つ感じです。
  • ロジュマンは敷地の北側いっぱいに建ってますしね。敷地の南側に沿って建てるとなると、低層階はロジュマンの駐車場が目の前、高層階はロジュマンの玄関通路が目の前ですね。眺望は望めないとしても、プライバシーが保てる距離なのか、は重要です。東側の低層階はどうするんでしょう。高層階であってもキツそうです。唯一眺望が期待できるのは、東側のローソン裏ですよね。
    • 違いますよ。ロジュマンの西側と、プライムフォートの東側が被ってきます。そこの間が結構抜けてて、そこに西南角の眺望と広さのある間取りをはめ込んでくる感じですよ。ローソン跡地は結構広くて、ロジュマンより西側にずれます。その分、ロジュマンとは距離が出来、プライムフォートの方が近く感じます。ロジュマンは、南側を頂点とした、三角形のような造りです。ここが、底辺の一辺に南側が来る感じですが、その距離はあきます。
• 計画が昨年１１月に知らされたところ、プライムフォートからは、大反対でした。棟への日当たりのことなどは問題なかったのですが、プライムの中庭は日が当たらなくなりますね。そして何より棟と棟の間が接近しすぎていて、プライムの南側棟の玄関から、ジオのリビングが正対するので、互いにプライバシーが確保できないのではと話し合いを何回もしましたよ。ロジュマンとの距離は十分あいているので、午前中は低層階や専用庭も明るくなりそうただ、南西には竹藪が来て、午後からはプライムが影になるのは事実かも。ジオブランドで良さはわかるが、配棟計画にセンスが感じられなかったのは事実。
  • 想像すると、ジオは南側の敷地に沿って、というより、南側の専用庭を大きく空けて建つということでしょうか。プライムフォートの大反対にあったということなら、そうなんでしょうね。ということは、眺望が…、というよりも高層階はプライムフォートのルーフバルコニーを覗いて、低層階はプライムフォートの玄関通路からいつも覗かれて、という構図ですか。それは大反対にあうでしょうね。
• 騒音問題は特に心配いらない距離だと思いますよ。中国道や中環の音はリバーで防がれているし、振動も感じないはずです。プライムがそうでした。空気の悪さは、昔の公害時代ならともかく、排気ガスで苦しむような状態ではありません。そしたら、上新田１丁目の人たちはみな死んでますよ。普通に生活できます。洗濯ものも汚れません。配棟計画で庭付き専用住戸が多くありました。ただ、どこも正面に何かあるので広告を信用せず、自分の目で確かめないといけないかもしれません。
• 南側は大きくは空いていません。専用庭と法面分です。西側の一部がプライムと重なります。そこはたぶん相当暗くなるので、安い価格で何戸かは出てきます。東側の棟は４階までは、イズミヒルズとこんにちはです。駐車場入口はリバーの前からだったはずです。信号近くの東側は自転車、歩行者専用の入口だったと思います。買うなら高層階でロジュマンプライムの間の開放感あるところかな。
• モノレール改札まで4分、北大阪急行改札まで6分ってとこでしょうか。
• 上新田は道路が歩車分離ではなく、狭い。またカーブなども多く、子供を歩かせるには危険。 中環と中国道、新御堂と交通量は尋常じゃない多さ。 トラックのふかす音や廃棄ガス問題もあります。
• 私も小さい時から上新田暮らしですが私は結構気にしてましたけどね。 大阪市内人とか気にならないかもしれませが、四方八方ニュータウンに囲まれているので、整備されてるニュータウンから上新田に入れば急に道が狭くなってごちゃごちゃしてる点がすごく目立ちますしそこが嫌なところでしたね。 よくニュータウンの友達呼んだ時とかこの辺だけ道狭いし雰囲気違って変だよねって言われてました。反対に私が津雲台や新千里の友達の家に行くと豪邸ばかりで公園も緑も多く整備されてて住みやすそうで環境にかなり憧れてました。子供ながら結構差を気にしてましたね。 子供の時は駅から近いとかどうでもいいですからね。あの千中までの竹やぶが好きだったのに開発されて残念です。開発区がニュータウンのように整備されて上新田のイメージ変わるかなと期待してましたが残念ながら上新田らしい街作りになっていますね。
• 千里の売りは歩車分離が整って視界が広いこと、眺望がよいこと、千里自体が治安のよいこと。 再開発で隣とギリギリに建てるセンスにジオは近隣住民まで怒らせた。千里らしい再開発が台無し。
• 毎日新聞‐‐国土交通省は２５日、大阪府の第三セクター「北大阪急行」（江坂−千里中央）が申請していた同府箕面市内への延伸計画について、鉄道事業法に基づく許可状と軌道法に基づく特許状を交付した。許可を受けて、北大阪急行の岸本和也社長は「来年度後半にも着工したい」と述べた。 計画では豊中市の千里中央から北に２．５キロ延伸し、箕面市内に「箕面船場」「新箕面」（いずれも仮称）の２駅を新設する。建設費は車両費を含めて６７２億円。２０２０年度の開業を目指す
• 朝のラッシュ時は半数が千里中央始発とかありそう。
  • 始発は一部残るという話のようですよ あと千里中央はモノレールとの2wayであることに変わりはなく、伊丹空港や新しくできたエキスポシティにも行きやすい。あまり人気の街の位置付けを下げる要因にはならないと思いますね。
• ここは駅に近く日常生活は便利です。 北大阪急行のエレベーターは1番南にあります。ベビーカーや車椅子の方も便利。 また、モノレールも千里中央の南側です。 両方のアクセスをフルに利用できます。
• 一度現地歩いてください。 キリン堂の付近は少し整備されてますが、上新田のツタヤ（イズミヤがあるところ）までの道やばいですよ？ 道が狭く、危ない。車１台でも危ない道が多いです。 子供が飛び出してきても反応できないような道です。 説明が本当に難しい・・。表現悪くてすいません。 とにかくこの一帯を歩かないと後で後悔します。
  • 車で通る人も地元民か仕事の車くらい。通り抜けで通る車は皆無です。みんな狭いの知ってますし最徐行運転されてますよ。 新街区は、キリン堂、新田小学校、千里の氏神さま天神社まで整備されてるので充分です。 歩くだけじゃ見た目だけの情報になりますし、住んで体感してる情報を被せておきます
    • さらに、その細い道は文化財的資産の高い旧家も多く、上新田が地主の土地であったことを伺わせるものです。さらに、新街区から先の道が狭いので、車の通行量が多くならず、また新御堂筋へ抜ける道も行き止まりにしたり、一方通行にして住宅街に車が入らないよう、随所で工夫されています。 ここだったら、子どもさんの小学校くらいでしょう。上新田の中に用があるのは。
• 物件概要を見ると8,700㎡で210戸というのは詰め込みすぎのように感じますね。 ニュータウンだと大体15,000㎡で250戸ぐらいだったと思います。
• 駅までの距離。千里中央駅徒歩5分は魅力的。 周りのマンションに囲まれるので上層階の一部しかひらけた眺望は期待できない。

共用施設

• 駅に割と近くて高齢者が増えているところで 駐車場１００％は大きな負担。　維持・管理費

なども無駄。　もう時代遅れの規則。

• 駐車場がほとんど機械式で平面式が少し。これは管理費に跳ね返りそう。 自走式ならとても魅力が上がった。 100％でなく75％位の駐車場率なので、余剰なく運営できる理想の台数ではある。
  • 自走式だと駐車場維持費より駐車場収入が多いので、資産価値的にプラスになるんですよ。余りが建物の修繕積立金に回せますから。 また、駐車場が余れば2台目希望者もいますしね。 それと、中古販売時に駐車場の空きがないと資産価値は下がりますよ。

設備・仕様

間取り

• 2LDK～4LDK（65.23m2～97.08m2）

買い物・食事

• 上新田もコンビニやドラッグストアなどできて便利になっているので気になっています。
• 予定地から南に7分程度歩いた所にあるデイリーカナートとツタヤがある一角です。近くの但馬屋という焼肉屋は雰囲気が良くてお高いですが美味しいですよ。
• ダイエーやお洒落なインテリアートや無印良品も千里阪急ホテルも南側です。全て5分位のアクセスです。
• 上新田のツタヤ（イズミヤがあるところ）には行かないですけどね。TSUTAYAはセルシー店を利用するし買い物はセルシーのダイエーかオトカリテのピーコック。 行動範囲の99%は駅に向かう方向です。その道は特別な理由がない限り通りませんよ。
• 千里中央は全国チェーン的なお店は充実していますが阪神間のようなお洒落なセレクトショップやケーキ屋やレストランが殆ど無いのが残念ですね。 この辺りだと小野原やロマンティック街道まで行かなければならず徒歩でという訳にはいきません。 上新田の新街区にマンションが建ち並ぶのは仕方がありませんが例えば１階部分にお洒落なお店が並べば素敵だったのにと残念です。 結局、ロベルト・カレラというイタリアンのお店だけであとはコンビニと薬局とメガネ屋だけでしたね。
• SNOBという、美容室も素敵ですよ。
• エキスポシティも開業しましたし、読売の千里都もこれから商業施設が入ります。 これだけあれば充分ですよ。

千里阪急ホテルは、365日ケーキ作ってくれますよ。記念日のね。 梅田と小野原もその気になればすぐ行けますので徒歩圏内にこれだけあれば贅沢ですよ。

育児・教育

• 新田小学校より南はごちゃごちゃしてますが、小学校までは整然としてごちゃごちゃしてませんよ。
• 子育ては教育面はどうか分かりませんが、交通量多いし危ない道が多いんで子供が小さい御家庭は心配になるかもしれません。
  • それは間違ってる。少なくとも、千里中央から高架を渡り広めの歩道をまっすぐ。変わるのが早い交差点信号を超えて右折したらすぐ居住者の玄関ロビー。小学校は新田小学校の公立としても、マンション毎の集団登校。９中は豊中ではトップレベルで、徒歩10分切るかも。まず、生活圏として行ったとしても新田小学校まで。子供たちの登下校を危ないなと思った事がありません。上新田は逆に、生活者以外は道を一通にしたり、行き止まりにしており、土地をわかっている人しか行けないような細さなので、交通量は多くありません。また、上新田第4公園は、小学校の昼休みがそのまま来たかと思われる程の毎日の賑わい。お母様方も多く付き添っておられ、華やかですよ。

周辺環境・治安

• 窓から風を取り込みたいので中国道の騒音がどこまで聞こえてくるか気になります。
  • 国道の騒音は気にならないと思いますよ。

中国道に面していれば騒音は相当だと思いますが…。建物が中国道に面していてもバルコニーが裏側であれば、それだけで騒音はほとんど気にならないと思います。ましてや、ジオ千里上新田（仮）は道路１本挟んでますから、騒音は大丈夫です。それより、窓から風を取り込みたいというのであれば、バルコニーの窓が全開できる物件かどうかを検討された方がいいかもしれません。この物件はマンションの谷間のような物件です。四方をマンションに取り囲まれています。高層階でも、カーテンは開けられないと思います。

• • • 皆さんの話に出ている中国自動車道の騒音、確認してみましたがリバーガーデンやアービング千里中央ほどではなさそうですがやはりゼロとはいかないのではないか、と感じたのが正直な感想です。24時間、速いスピードで車が走っているという意味では、昼はまだしも夜はよけいに車の存在を感じるかもしれません。また、排ガスはどうしても物理的に流れてくるので、自然と窓を開ける機会というのは少なくなりそうです。あとは、上の方が言われているように四方八方がマンションという環境による

カーテンの開けづらさですね…。

• 千里中央へもっとも近いマンションになるので、日々の通勤・買い物には相当便利です。騒音もほとんど感じないはずですしね。学校も近いし、コンビニも目の前。気を付けないといけないのは、南側の３階付近で東よりの住戸はファミマの看板の明かりが相当明るいことです。
• 地主様が多い場所なので 以前子供会やお祭り等で絡んだ時は大変でした 田舎っぽいエリアなので素朴で優しいイメージだったのですが 何様的な傍若無人ぶりに驚いたものです 当然優しい方もおられますが 地主様と間借り人的な格差を感じました ここでは分譲マンションを買っていても マンション名を言えば誰々の土地かと、まるで低所得者が狭いマンション住まいしている様言われたりもします 見た目は田舎の古い屋敷ですが かなりプライドの高い地主様やその一族がおられますがので お付き合いされる場合はご注意ください。
  • どうでしょうね、子ども会もマンション単位とかになるのでは？ 上新田自治会とのお祭りなどは、理事会を通しての話になってますので、うちのマンションではそういう話は聞こえてきませんね。 ここも規模が大きいので、細かく関わることはないのでは？がので お付き合いされる場合はご注意ください。
    • マンション単位の絡みは少ないと思いますよ ただ小学校はマンション住民だけではありませんし 村の盆踊りなどは新田小で行われます 場合によっては夏や冬のお祭り等に参加等もありますから その場合は地主様との関係を心得てないと大変という事です 子供もいないし関わりのない方には関係ない話しです 特に神社絡みは慎重に！
• 上新田は、再開発した時点で終わってる感ありますが、、、。 道路も狭いし区画もぐちゃぐちゃ。それに歩道も狭い上に片側しかない。 こんな再開発は、普通はありえないっしょ。

周辺施設

• 目の前のイタリアン横のパークホームズ前の駐車場にテナントが2棟建つみたいです。2階建てと3階建てで、医療施設とあります。クリニックがいくつか入るのでしょうか。ますます便利になりますよ上新田。
  • クリニック・・飽和ではないですか。千里中央にたくさんあるし、そちらがかかりつけだと敢えて変える事はないでしょうし。

電車通勤者には千里中央駅ナカのクリニックの方が帰りに寄りやすいから便利です。

• • 駐車場にもまたテナント出来るんですか！いくらなんでもごちゃごちゃしすぎ、、道も見通しが悪い。あのエリアは。
• 千里中央には皮膚科やアレルギー科、耳鼻科で良いクリニックがないのでその辺りが希望ですかね。飽和状態だとなにか不都合でも？選択肢が増えて利用者にはプラスしかありませんよ。ただ歯医者だけは目の前にあるので出来ないでしょうが。
• 提供公園含むというのは豊中市管理の公園が新たにできるということですかね？

マンションが増えて、この辺りの公園はすでにすごく混んでるので公園が増えるならうれしいです。

• • 千里中央へ向かう角あたりが、提供公園のようですけどね。隣のイズミの前あたりです。
    • 交差点の真ん前のところですか？ こどもの飛び出しがあると怖いですね。

その他

掲示板

• 「ジオ千里中央 ザ・レジデンス」についての口コミ掲示板
• ジオ千里中央 ザ・レジデンス(旧称：(仮称)千里中央＜ジオ＞新街区：旧称（仮称）豊中市上新田１丁目計画新築工事）について

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