パークシティ大崎 ザ レジデンス

2015年9月14日 (月) 17:31時点における最新版

パークシティ大崎 ザ レジデンス外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都品川区北品川5丁目565番2（地番）
• 交通：

1. 山手線 「大崎」駅 徒歩3分
2. 埼京線 「大崎」駅 徒歩3分
3. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩3分
4. 東急池上線 「五反田」駅 徒歩10分
5. 山手線 「五反田」駅 徒歩11分
6. 都営浅草線 「五反田」駅 徒歩11分
7. 山手線 「品川」駅 徒歩20分
8. 京浜東北線 「品川」駅 徒歩20分

• 総戸数：116戸（事業協力者住戸24戸含む）
• 構造、建物階数：地上18階建（一部鉄骨鉄筋コンクリート造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年05月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社/日本土地建物販売株式会社/大成建設株式会社/大和ハウス工業株式会社/新日鉄興和不動産株式会社
• 施工：大成建設

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 一期は平均坪単価368万
• 事業協力者分の売りが坪461万円。
• 予定価格、そんなに高くなかったよ。億ごえは最上階から2フロアだけじゃなかった？私が先日見たのは、80m2後半で9000万後半で、70m2台は8000万くらいだったよ。
• レジ棟はエリア全体の管理費をタワー棟と同様に負担する上に、小規模なのでスケールメリットが薄く、コンシェルジュや清掃、修繕等の一戸あたりの負担額がタワー棟よりも高くつくので、タワー棟よりも管理費・修繕費は高くなりますよ。まぁ、実際はコンシェルジュなし、清掃週一とかにしてタワー棟よりも安くすると思うけどね。
  • 共用設備等はラウンジ以外ありませんが、タワーと同じ管理費/修繕積立金だそうです。確かに三井のアフターは良いし、今後マンションは売れなくなるので管理で商売したいのは分かるけど、顧客満足度を利用してここまであからさまに管理費で儲けに走られると引いてしまいます。
• オリンピック競技自体は大崎に関係ないですし、観光客が大崎で下車することもないでしょうし、リニアは大崎駅ではなく品川駅ですし、間接的なプラス要素ですよね。どの程度のプラスなのかは疑問です。
  • 隣駅がリニアの始発駅っていうのはかなりのプラスでしょ。一応徒歩圏内だし、タクシーでも1メーターで余裕で行けるもんね。
• そういえば、タワー棟はアジアの人が買ってると東洋経済に載りましたね。こちらも買いにくるのかな。
  • 住友不動産は中国人向けサイトを開いていますね。住友の中国人向けサイトでもタワマンが紹介されてました。
• マンションは立地。これだけ駅に近くて周辺環境が整うマンションのリセールが厳しいわけない。しかも、116戸しかないから希少価値がある。
• りんかい線羽田空港乗り入れを検討とのこと。これはかなりポジティブなニュースですね。
  • 大崎ですら山の手線内側へ直接アクセスするの地下鉄がないと言われてましたので、都心方面を意識するなら蒲田の利便性はワンランク落ちると行って良いでしょう。品川、川崎、横浜、上大岡など、京急重視のユーザーなら価値が高いですね。
  • 池袋、新宿、渋谷と羽田が直結することは日本にとっても良いことだと思います。
  • 池袋から羽田空港まで直結の蒲蒲線の立場がなくなりますよ。かなり具体的なのに。
  • りんかい線の羽田空港直結は、国鉄時代の既に羽田空港に繋がっている貨物路線を活用する案でコストがあまり掛からないから実現する可能性が高いです。前から案としてありましたがJR東日本が案わ発表したことでより実現の可能性が高まりました。
• 駐車場代はいくらぐらいですか？
  • 機械式28000円～
• ここは駅近なのは評価できるが高すぎる。
  • あの再開発一体、及び、他の建物の管理費を賄う為の割高な管理費払うなんてすごいですね。分譲価格も割高だし。ランニング含めて検討されてるとしたら頭上がりません。
• タワーと比べて、コンシュルジュサービス、各階ゴミ置き場の有無とか、タワーのジム、ラウンドリー、ラウンジとか使えるんだっけ？何か使えないサービスがあるにも関わらず、管理費を同じにしてたなら、その分若干駐車場を安くしたんじゃない？あくまでも推測ですが。
• 1期では50～70中心に売るみたいですね。40や80より引きがあったんですかね。モデルルームの印象だとdinksか小さい子連れが多いように思ったんで、まさに妥当な結果な気もしますが。駅近ですが、あんまり単身の方とかみかけなかった印象でした。
  • えっ？てことは、全戸即日完売できないんですか？いまだに完売できないタワー棟よりも、こちらの方が良いのに。
    • 売り出す住戸は、事前説明会前にもう決まってたからね。営業もだいぶ人数減らしたし、一気に出すと手が回らないんだよ。
• 目玉の高層階と中心のカーブした住戸、値ごろ感のある50と60を出すので倍率つく部屋が多そうですね。その過熱感を次期の販売につなげて売り抜く戦略かな、なんて勝手に考えてます。
• ７０００万出してリビング１１畳とかありえん、、
  • ちなみにこのマンションの場合8500万出しても10畳って間取りもある。けど、形とか窓とか天井高でだいぶ印象変わるから一概には言えないね。
• 価格戦略の謎でいうと同じ間取りだと2階が14階よりも高い件、、、桜が目下は確かにいいけど、3階の新設デッキには見下ろされて、鈴懸歩道橋と同じ高さでお見合いだし、値付おかしいような。桜は、虫も入ってこないガラス張りの2階のラウンジでいいっしょ。
• 階ごとの価格差がほぼ無いに等しいわけですが、何を基準に決められます？外からの視線って意味では中層階以上がいいのかな、と思ったりもしますが。一方で上になると緑が目に入らなくなって、ニューシティーの存在感が増す気もします。
  • モデルルームで見たシミュレーションだと10階越えると空が広くなる印象でした。視線もないし、自分は上の方がいいと思ってます。
    • うちはシミュレーション見てあんま変わらないね、ってことで、なら少しでも安い方がいいかって思ってます。って訳で下層希望です。昼間いないし、洗濯物は浴室乾燥派なんで、デッキや向かいのビルから見下ろされても見られる心配なし！
      • 値段が変わらないなら上のほうがいいんじゃないでしょうか。確か14まで行くと富士山見える（日もある）とか。そんなに見たいか、って言われるそうでもないですけど、プレミアムがのってないならありですよね。ニューシティーの上が抜け出すあたりだと思うので、普通に眺望は一番いいような。
        • ここはビルに囲まれてるから価格決定要素は高さより方角でしょ。高層フロアでも向きによってはお見合いだからね。
          • 方角かー、確かに80Aと80Bとかは端と端で方角も違うので眺望にずいぶん差がでますね。でも中の方、例えば2Lは全部並んじゃってるし、さほど差がでないようにも思います。そもそも間取りを先に決めちゃってると、同じ間取りは上下でしか選べないので、横位置の選択の余地はなくなりますしねー。なんだか場所決定の決め手に欠く物件ですね。抽選とかどうなるんでしょ。
            • それってこの物件に限らず、どこでも同じこと言えると思いますが…。場所決定の決め手に欠くとしたら、どの部屋も均等に抽選になるだけだと思いますよ。
• 予定価格を教えてください。
  • 350前後です
    • 400付近と思っていましたが、値下がりしたのですか？
      • 予定価格通りの400前後だと思います。
        • 400が本当です。それより高い部屋の方が多いかな。60平米で7100～7500です。
          • すげー！やっぱり坪400万以上だったんだね！大崎も手が届かない領域になってきたね。おまけに、品川大開発やりんかい線羽田直通が更なる後押し。
• 一期65戸約半分以上出し手きたけどこの価格についてこれるのか？
  • 第一期一次で7割も出すって凄いね。それも坪単価400越えなのに。完全に新価格。タワーと比べても1割も坪単価が跳ね上がってるし、これで完売したら次のスミフは間違いなく400越えやな。。。もはや大崎すら買えない時代になってきた。
    • タワーと違ってここは駅近物件ですから坪単価が高くなって当然でしょう。スーゼネが建てて建築費が高くなるし。
      • こちらはタワーの売れ行きを見てから値段設定してますからね。戸数が少なくて確実に売れると読むだろうし、タワーに比べて割高なのは仕方ないですよ。
• ここの売り出し65戸の価格みたが、全て坪400万越えだね。正確にいうと2戸ほど393万位だった。これでほぼ全てに申し込み入るって信じられない。この価格で7割消化って。。。タワーは、人気の東が350万、最上階などとの平均で全体は360万だったけど、ここはあまねく400万越え。こりゃタワーを初期で勝ってた人に軍配だね。ほんと不動産ってタイミングだとつくずく思わされるよ。
  • タワー東は高層階で400超えでした。西が低層で340〜高層は360？、北が低層で330〜360だったはず。
    • 東もいろいろありますよね。人気だった東の80平米は高層でも350〜360でした。タワーの東は永久眺望ですからレジデンスと比べれると、買えなかったことが悔やまれる価格設定だったと思います。
• ここは駅の近さとタワーでないことのマイナスが相殺されてタワー棟と同じ価格が適切だと思うが地価の値上がりで一割高い。
• ここは管理費高いけど、駐車場を安くしてんだよ。何台借りるか分からない駐車料金より安定収支見込める管理費でがっつり取る手法。管理費安くできないことはないけど、その時は駐車場料金も見直さないと収支のバランスが崩れるんじゃん？今現在は車持ちには美味しい図だね。
• すごいね、あの値段でも65戸全て登録とは。7割終了で早々に長期夏休みとは余裕だな。ここは。
  • 全65戸登録すごいですね！登録最終日にかけてネガさんが必死に頑張っていたことに納得しました。
• 販売戸数92のうち、一期一次で65が即日完売、今回の二次で17だすからこれも即日完売と思われる。残り10。パークシティ大崎のタワー＆レジデンスの勢いは凄かったね。
  • 一期二次は17戸。全戸は売り出さなかったのですね。次が最終期になるのかな。
• 一次よりも今回の二次の方が100万円ほど値上がりしている間取りもあるんですね。
• ２次も完売して、来月に最終10戸を販売ですね。6月に前説明会に行ったので、かなりのスピードです。
• 最終期が迫ってきて、倍率下げがかなり活発化してきましたね。売り初めは夏の始め頃だったとおもいますが、既に残りわずか10戸の狭き門。抽選当たると良いですね。
  • 今日もモデルルームは大盛況でしたよ。グラスカですら販売時よりも高く売れている実績があります。街がどんどん良くなっていますし、品川駅再開発の利便性は享受できるし楽しみです。大崎のいいところは、一気に街ができたのではなくて、21世紀になる前辺りから少しずつ開発が続いていること、更に、今後も新しいマンションの建設が続いていくことですね。新しいマンションが出来れば周りの中古物件の販売も伸びますから。

交通[ ]

• 浅草線は乗り換えにも便利だし、朝も比較的空いてるのがメリット。
• 品川駅が近い(タクシーで余裕で1メーター)
• ゲートシティにエスカレーター設置工事のお知らせの看板が立ったそうです。駅からペデストリアンデッキで直結となったらますます魅力的ですね。
• このマンションとデッキは繋がっておらず、駅には目黒川の橋を渡り細い道で線路をくぐって、再開発とは無関係なルートで3分だそうです。デッキを使いたければ、一旦降りて、デッキへの階段をオフィス棟側に逆に上り、更にデッキを超えたら再度降りてニューシティへ入る．．．
• 2025年開通　大崎から羽田空港まで23分で結ぶJRの新線計画が出ましたね。りんかい線大井町から新線作ると書いてありますが　たぶん品川シーサイド辺りから貨物ターミナルまで繋ぐのでしょう！それでこそわざわざ遠回りしてりんかい線を作った意味が今となって増すと言うことです。すこぶる便利になりますね。新宿　渋谷　池袋から羽田へのアクセスは格段に上がるでしょう
  • 各ニュースによれば23分は新宿ー羽田空港の時間なので、大崎ー羽田空港は12〜13分になりますね。すばらしいです。
    • 新宿まで埼京線で12分だから本当に10分ちょっとで羽田に行けちゃう計算ですね！
• ラッシュ時の山手線を経験してみたのですが、酷いですね。大崎駅の混雑と、超満員ぶり。
• ここは地下鉄利用が不便な点と、小さい物件が多く数年後賃貸に回される可能性が高い点などであきらめました。　新しくできる街は大変魅力的で残念です。　
• 大崎駅に限って言えば山手線が屈曲してますので内側であれば品川、五反田などと隣接駅も使えるなど交通利便性も高いです。
• ここは品川まで歩ける距離ですよ。大崎駅まで歩いて山手線で一駅、品川で乗り換えるのと、直接品川まで歩いて電車に乗るのでは所要時間は大差ない。

構造・建物[ ]

• 三井不動産の再開発物件
• 再開発地域の3割が緑地
• 耐震
• タワー棟は直接基礎ですがここは杭ですね。
  • 直接基礎っていってもここは地面を10m以上掘り下げております。支持層が浅いので杭を打たず建物のところを全て支持層露出するまで地面を掘ってました。ここが一番時間がかかってたところです。一部支持層が深いエリアは杭を打ってます。 ◆ 基礎工法－直接基礎、一部（場所打ちコンクリート杭・アースドリル拡底工法）
• 建物の南、西、北側がガーデンに囲まれてて特に北側に大きな緑地があるのがステキです。250mと並木道と商業施設の一体開発も流石の三井ですね。

http://www.31sumai.com/mfr/X0733/avenue.html

• ここは直基礎ですか？タワーと同じ制震構造か免震かどちらでしょうか？
• こちらは車寄せってあるんですかね？雨の日とかないと不便ですよね。今のマンションにはなくてタクシーからダッシュなんで次は欲しいと思ってました。
• あまり語られない話ですがキッチンや廊下の天井高、リビング等の下がり天井が2200なのも少し引っかかる。仕様が同じならタワーと同じ2300にしておけばいいのに。最上階の天井高は凄くいいと思う。
• 何でここって大成建設が施工しているのに免震じゃないの？あと、高すぎじゃない？
  • スーゼネの耐震と、中小施工会社の免震だったらどっちを選ぶかって話ですね。スーゼネで免震だと約３億のコストがかかってしまい、物件価格が一戸当たり３００万円くらい高くなります。地震なんてそう起きるものではありませんので１８階建ですし、耐震で十分じゃないでしょうか。直下型には耐震と免震の差はないと言いますし、耐震の方が建物が頑丈に作られているので、免震よりも躯体構造は１００年とか長持ちします。免震の場合は長くて７０年くらいですね。
    • 免震は耐震・制震と比べると、ランニングコストが高いし、直下型(縦揺れ)に対してはむしろ弱く、揺れも増幅されます。しかし、法的には、耐震性は水平震度のみで問われますので、免震が圧倒的な性能であるかのように評価され、そもそもの駆体強度の低い建物がまかり通ってしまうわけです。

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  現地状況（2014年7月21日撮影）

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  現地状況（2014年8月15日撮影）

共用施設[ ]

• 駐車場：敷地内機械式 46台 / 敷地内平面 1台うち事業協力者住戸用15台
• 駐輪場：128台
• バイク置場：13台
• トランクルーム：116区画
• エレベータ：2基
  • 低層だと階段使えるからエレベーターで朝とかイライラしなくていいよね。
    • ここは2台あるから割とエレベーターストレス少ないと思うけど。ただ2台分の管理費払うんだから、2階とかだと使う機会なくてもったいないよね(せこい？)
• 共用施設はどういった感じでしょうか？
  • エントランスロビーのみで、ゲストルームやパーティルームはありません。
• ゴミ出しステーションが各階にないのが残念。一階までゴミをもっていくのが面倒です。コンセルジュもいないのに管理費はタワーよりも高いみたいだし。ただ素直に駅３分は魅力です。
  • 確かにゴミステーションは便利だし、あったほうがよかったと思う。けど中規模物件だとないのが普通でもあるから仕方ないかな。大規模物件だとコンシェルジェとかパーティールームとかフィットネスルームとかキッズルームとか要らないものも一緒に付いてきちゃうから、まぁ考え方次第でシンプルなのが好きならこっちでいいんじゃない。

設備・仕様[ ]

• どうでも良い話ですが１LDKに食洗機がつけられないのは残念ですね。　仕様は普通ですが、天井高が高いのは良かったです。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：42.18m2～95.66m2
• 最上階は天井高くて人気あるでしょうね。仕様は普通かもしれませんが。
• 間取りがいまいち
• 60の部屋は少し柱が気になりますが、開き戸(実際は引き戸ですが)だったらこのくらいのデットスペースも普通だし全然ありだと思います。
• 窓のない部屋も洋室と表示されてますが、子供部屋にするのはためらわれます。物置か趣味部屋？
• ポジション的に60Bがいい場所なんだろうなと思いつつも、ちょっと洋室２の形状が個性的過ぎるかな…って。一方60Aは行灯部屋。
  • Bの変な形の部屋は図面上では意外にベッドと机がおけて、そんなに変でなく感じたので子供部屋ならありと思ってます。Aの窓のない部屋は可哀相かもっていう感じでまとまりつつありますが、違う意見ありますかね？
    • Aでも引戸をあけていれば光は入りますよね。まぁ勉強するのに閉めたら結局行灯なんで、子供部屋としてはイマイチかな？ちなみに我が家は子供いないけど、妻がリビングインの寝室を嫌がりA却下…。別に起きたら他人がリビングに居るわけじゃないのになぁ、と思いつつも従いますが。
      • 60Bの部屋、やっぱり場所的には一番いいと思ったんですけど、広さにしては高いなぁと…他所なら3L買えそうですもんね。それとセンタービルのデッキからの視線とか考えると中層以上がいいなとも思ったんで、かといって70Cにいけるはずもなく（笑）正直60Aでも高いと感じるので、二人なら収納スペースはかなりあるし50Aでもあり？50切っちゃってるのが残念ですけど。。。てか55Aみたいなのを6300とかで作ってほしかった（涙）
        • 55A賛成！タワマンじゃないんだから40の部屋とか作らなくていいから狭めの2Lでグロス下げてくれたら買いやすいのに。半分3Lのファミリーマンション買いたい単身者多いと思えないし、投資用になったらみんなやだよね
• 60Bの洋室２も変ですが、60Aの洋室も２も柱の影響が半端ないから実は使える面積少ないです。このお値段の部屋で柱が2本も宅内にあるって、最近のマンションではないですよね。他の部屋は比較的柱を逃がしてる気がするんですが。だから安めなんですかね？といっても一般論では全然安くないですけど。。

買い物・食事[ ]

• スーパー近接
• 並木道の商業施設ってこんな感じ？

http://www.gatecity.jp/plaza/restaurantandshop/

• 商業施設は何が出来るんだろ？期待していいのかな。ゲートシティ大崎みたいないかにもビジネスマン向けなのだったらがっかり。土日なんて人ぜんぜんいないし。
• ダイソーが近くて便利だね
• シーバンスはすぐ隣りじゃないですよね。しかも成城石井は二つのビルの間にあるから更に距離があるし、売場面積はローソンより小さい可哀想なサイズですね。
• 品川駅の成城石井が紀伊国屋になったけど使い勝手は悪くなった。成城石井ではコーヒー豆、アーマッドの紅茶、ディチェコのパスタなどの定番品が安く買えるので重宝していたのだがね。カルディ休業中だし大崎も少しは気の利いた店が出来てほしいよ。むかしゲートシティにあった元町ユニオンやオーバカナルは良かった。
• 西口のオススメってどこですか？
  • 大崎駅西口だとシンクパークだとハンズビーの雑貨が売っているファミマ‼︎ NBF大崎ビルのスタバ併設のTSUTAYA 大崎ウィズシティの大崎で創業した有名つけ麺店六厘舎。
    • TSUTAYA＆スタバはコーヒーを買えば購入前の本を５冊まで席に持ち込めるブックカフェです。雑誌とか立ち読みしなくてもここで読めるので重宝しています。シンクパークのフットニックはアイリッシュパブで店内にいくつかモニターがあるスポーツバーです。ショットバーなのでチャージがいらず気軽です。同じシンクパークでモスバーガーはシンクパークの裏側がテラスでお天気のいい日は気持ちがいいですよ。またスポーツジムの入っているダイワロイネットホテルの入り口前のiL-CHIANTIはイタリアンで料理がおいしいです。特にドレッシングは絶品。またここのスポーツジムは岩盤浴をしながらヨガができる施設があります。あと、お店ではないのですが、駅からだソニーの裏側、シンクパークの裏側は大崎の森と言われており、都会とは思えないほど緑が豊かです。人工の滝もあり野鳥の声をきいたこともあります。

育児・教育[ ]

• 幼稚園が比較的近隣にある
• 優れた小学校学区
• 御殿山小学校と日野学園の雰囲気はどのようですか？御殿山小学校は生徒数がかなり増えるんでしょうか？
  • 御殿山小学校は今年度から一学年2クラスから3クラスへ増えたため、パークシティ大崎の増加分はカバー出来ます。
    • 御殿山小学校は、7割が私立や国立の中学校に進学するので生徒さんは受験を自然と考える雰囲気だそうです。進学先も麻布など有名校が多いです。先生方は色々なことに具体的に数字で目標を持っていて意識が高いです。日野学園は公立で初めて小中一貫校を導入したモデル校で、最近では日比谷高校などレベルが高い高校への合格者も多数だしているのと愛校心が強いお子さんが多いので内部進学がほとんどです。あと日野学園は制服を導入しているのも特徴的です。
      • 日野学園は学区外なので希望者多数だと抽選になる。御殿山は学区内なので全員入れる。
• 西口には、子供の遊具を備えた公園ってありますか？子供たちはどこで遊ぶのでしょうか？
  • そんなに面積は大きくないですが図書館の近くにすべり台などがあるひふみ公園という児童公園があります。あと大崎WCTの公園は噴水設備があり夏は子供たちが水着でたくさん遊んでいました。遊具はないですが最近大崎西口公園ができました。シンクパーク前のフットサル場はきいたところによると球技でなくこどもを遊ばせる分には無料だそうです。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域 準工業地域
• タワー東側より、目黒川ビュー。
• ここは、川沿いで低地ですが、周辺の土地に比べて更に低くかんじるよですが気のせい？
  • 海抜3mしかないから
• 目黒川って何か消臭対策みたいなことしてるのでしょうか。
  • 工業地帯だった昔はもっと臭かったらしい。川の臭いは解決しにくい。日本橋川や神田川ですら臭うのだから。暗渠にすれば解決するが東京は地下が開発され過ぎていて厳しい。
  • 個人的には市ヶ谷駅の釣り堀からの匂いに比べると全然気になりません。
  • 前に見に来たときは少し臭う程度だったので、まあこんなもんかあまり気にはしていなかったのですが。その次に行ったときは雨降った後のせいか、すごい臭いでした。臭いの表現は難しいですが薬品と混ざったような、学校のプールの水をしばらく放置したような…。顔背けるくらいでした。たまたま強烈なときだったのでしょうか。リバーサイドと駅近で、良いなと思っていただけに、悩んでしまいます。あれは、たまたまであって欲しい。
  • 私も目黒沿いに何年も住んでいますが、正直気になったことはありません。（4人家族ですが、皆同意見。）ただ、気になる人は気になるみたいなので、いわばアレルギー（個々人の特性）みたいなものです。
  • 一昨日、ここのすぐとなりの橋の上で確認しましたが、天気も良かったせいか、橋から乗り出して臭いを嗅いでみると、臭うような気もする…わからん…。って程度でしたよ。でも、半年くらい前に大雨で増水してたときは、橋を通るだけでわかりましたね。でも、そこまで騒ぐほどではないかな。
  • 中目黒あたりなら臭いも少ないから希少価値あるかもしれないけどこの辺はダメ。
  • ゲリラ豪雨で大荒れの目黒川が臭すぎる理由

http://matome.naver.jp/m/odai/2137456460017701501

• ここは駅から3分で便利のわりに静かで生活環境がいい、のが最大の売り。
• 確かに大崎は再開発されて住みよい場所になってきましたが、駅前も整備されほぼ完成状態。伸びしろはほとんどないのでは。山手線内側にも関わらず地下鉄へのアクセスがないのは、厳しいかと。　生活する上で便利なので、無意識のうちに大崎からは出なくなってしまいそう。　
• ここはサウスゲート計画から外れていると思います。サウスゲート計画は東京の新たな玄関口として品川ー田町間を国際都市として整備してゆく国家的プロジェクトですが、ここは、昔からの町工場地区の活性化ぐらの地域開発レベル。あと数年で忘れられてしまう気がします。
  • このエリアもサウスゲートエリア同様に政令により、都市再生緊急整備地域に指定されています。重要な国家プロジェクトの一つですよ。だから容積率９００パーセントとかになるわけです。
• 開発され高級化をたどる大崎界隈。憧れの街になりました。住んでてよかった。
• 車窓や写真だと普通の川だが水かさが増すと臭いし色が濁りきってるしで目黒川はこわい
  • 今日の目黒川も匂った。
• 飛行機は今でも時たま大崎の真上を飛ぶことがある。うるさいかといえば窓開けてるとびっくりするね。窓閉めてると別に気にならん。僕は飛行機の航路がどうなろうが気にしないが、どうしても気になる人は検討をやめたらいい。コントロールできないからね。
  • 大崎の真上を飛ぶのは現状だと東京湾経由で羽田の着陸コースにいったんはいるが、混雑のためか羽田を通り過ぎて都心上空をくるりと回るって再度アプローチするというパターンが多いように思う。
    • ここは眺望がゼロ。
• 実際に現地にいけばわかりますが、ここはグランスカイとは違って、線路との間に遮蔽物があるし、走行スピードもかなり遅いから、電車の音は聞こえませんよ。
  • 確かにグラスカは線路からの距離はパークシティ大崎ザ レジデンスと同じ位だけど、駅と駅の間のスピードが出る場所で線路と駅の間に大きな建物があまりないのでうるさいのでしょうね。確かに営業さんはグラスカの西側はうるさいと言っていました。パークシティ大崎ザ レジデンスは、駅の前なので電車のスピードが遅いし、線路とマンションの間に大きな建物が沢山あるのでうるさくないのですね。
    • ここが騒音といってる方は多分現地に行った事ないですね。 営業の人が言ってたとしたらタワーを売りたかった時の営業トークか、無知なだけですね。 五反田から大崎の再開発エリアを歩くと、ルサンクは論外ですが、駅距離とは裏腹にプラウドもグランスカイもかなり煩いですね。向きによるとはいえ、マンションのエントランスにおいてはかなり音がして、会話にストレスがあるレベルです。 パークタワー前は余り気にならないですね。角度がいいんだと思います。 やはり停車前後なのでスピードが出てないのと、ニューシティーやセンタービルのおかげもかなりあるかと思います。 携帯で話してて片耳塞ぐ必要ないレベルの音です。 ちなみにタワー批判するつもりありませんが、タワー付近ではマンションの工事がこれからも続きますのでその騒音と車両の影響はあるでしょう。 レジデンスは、都営住宅と御殿山ハイツという将来的なリスクは背負ってますけどね。。
• 品川駅周辺で近くで利便性がよく子育てに良さそうな駅近の物件って他に出てないですよね。これだけ希望の条件が揃った立地ってなかなかないし、出てきても更に高くなってしまいそうので、ちょっと高いですがやっぱりこのマンションはいいなと思います。
• リセールの際に、駅から徒歩5分の条件の検索にヒットするのは大きいですよね。しかも目の前のニューシティや並木道のお店で、買い物や食事がすごく便利。マンションの前は桜並木、後ろはカラフルガーデンと緑地に挟まれるのも素敵ですよね。近くに2つのレベルが高い小学校(御殿山小学校と日野学園)があるのも魅力的です。
• 大崎変わりましたねぇ。無意味に価格が坪400まで上昇しているとは思えない。街としての価値が高まったということの証しです。
• タワーやオフィス棟と一体開発なんですけど冷静に見ればここより奥に行くことはまずないので本来は目黒川フロントの駅近中層物件なんですけど三井マジックでなんとなく大規模開発物件のもっとも駅近な棟って雰囲気がありますね。
• 目黒川沿いは風が抜けて気持ち良いですね。もちろん異臭はしません。しかし、左の団地の存在感がハンパない。一枚の写真に収まらないけど、左からグラスカ、オーバルコート、団地、レジデンスと建っていますが、団地を壊して大きな公園にすると、非常にバランスが良いね。
• 今回の北品川5丁目第一地区再開発では約1000世帯が入る上に、集客効果のある大型スーパー、区役所機能、図書館、オフィスが同じ街区に入るので250mに並木道への店舗は良いお店が入ることが期待できます。多くの応募の中から三井がバランス良く選んでくれるでしょう。今でも大崎は充分住みやすいですが今回は今までの大崎の再開発で最大のものなので、良い意味で大崎が変わりますね。
• 大崎は品川の隣りで、直ぐに行けそうな距離にあると思いますが、これから品川駅は大幅に変身しそうですね。これからリニアの建設も進むでしょうからね。また大崎も近いことでリニアの影響も受けるんじゃないでしょうか。将来が見ものです。
• 目黒川の清流を見ながら桜並木を楽しめる春は 最高です。その目黒川の下にはまもなく首都高品川線が完成し羽田へのアクセスがますます便利になりますよ。マンション選びはその街の将来ポテンシャルの高さで決めることがポイントですよ
• もうすぐこっち側も再開発エリアの中に7つのガーデンが出来てキレイになりますよ。今回の北品川5丁目再開発では、プラントハンターの西畠清順さんと組んでガーデンに力を入れているのですごく楽しみです。
  • 街全体の価値が上がることはいいことですよね。開発に乗り遅れてたソニーのビルが一気にすみふに移ったことは好ましいことだよね。これで時間かかってた再開発が最終段階にはいるわけだ！
• この辺り何回か来ましたが目黒川沿いの低地にタワマンばっか建てて街として違和感半端無いです。
  • 私もまったく同じ感覚でした。　空が見えないというか、巨大なコンクリに囲まれてしまったというか・・・　地下鉄も使えるサウスの中古でもどうだろうと思っているうちに、そちらもなくなってしまいました。　今人気がある場所なのは同意しますが、大崎全体の相場が上がっているわけではないですよ。
    • 大崎全体の相場は確実に上がっていますよ。今は工事中でイメージしにくいですが、美しい街並み、250mの並木道、沢山のガーデンが完成したら、リセールがし易くなるでしょうね。
• 250mの並木道にたくさん店舗が入りますし、将来ソニー跡や4-1街区も再開発されたらますます便利になりますね！これからの大崎の成長が楽しみです！
• ここは大崎駅で停車するから電車のスピード落ちて騒音発生レベルが低い上に、線路との間にビルなど障害物があって静かだよ。鉄橋で轟音が響くグローバルなんちゃらよりうるさいなんてことはありえないよ。
  • そうですね、ここは電車の音はうるさくなく、大通りに囲まれておらず静かで安全な環境、質の高い小学校も徒歩数分で通学も安全、山手線駅まで徒歩3分の利便性、駅からの帰りによれる十分なサイズのスーパーが徒歩1分ですものね。十分納得できます。
• わたし自身、数年前大崎に越してきたばかりなんですが、いごごちがよすぎて大崎が大好きになりました。特に休日はお勤めの方がいないので静かで広大な整備された空間を地元の人が享受できるのはすごく贅沢なことだと思っています。
  • 100% 同感!大崎は住みやすいです。水曜日のフリーマーケットも楽しかったです。

周辺施設[ ]

• マンションの裏に出来るカラフル・ガーデンが楽しみです。秋はさぞかし情緒があるでしょうね。タワー棟よりは遠いけど徒歩数分のところに図書館もいいですね。本を気軽に借りられる環境は贅沢ですね。
  • カラフルガーデンや桜のプロムナードなどは、図書館と同じ建物に入る老人福祉施設に入居するお年寄りたちの、絶好の散歩コースになるでしょうね。散歩や日向ぼっこは必要でしょうからいい場所にありました。

その他[ ]

• タワー施設はつかえないよ。
• 国土交通省は、羽田空港の発着便数を増やすために、騒音問題などで禁止していた東京上空の飛行について一部緩和する方針を固めました。具体的には、大田区や品川区の上空や、江東区や江戸川区の上空を飛ぶパターンなどが検討されています。

http://news.tv-asahi.co.jp/sphone/news_society/articles/000028353.html http://www.mlit.go.jp/common/001042510.pdf

• • 4000フィートでも苦情だって。。。 これは、本当に反対しないと、相当マズイかも。

http://www.city.sakura.lg.jp/0000008107.html

• • 飛行ルートが変わると、ここは豊洲の20倍くらいの騒音になるようです。タワー棟の方ではルート変更反対の投書をしたという書き込みも多く見られます。
  • 成田市や関係市町村の間で着陸時の高度が、例外でも4000フィートという取り決めですが、羽田空港で東京の城南地区の人口密度が多い場所を1500フィートで通過する案がとおるとは到底思えません。
• まとめると、

1. 高層→空が広い、視線が気にならない、虫が少ない、桜と緑見えない、値段高め
2. 低層→桜と緑が近い、値段は安め（2階除く）、視線はある、エレベーター代もったいない(？)、虫が多い、囲まれ感あり

他に考慮すべきことあるかな？

• 東向きの部屋を選択できない、川近、管理費高(タワーの共有施設使えない)、天井。これらを駅３分の利便性で埋め合わせたとする。その上で、同じ広さの部屋がだいたいタワーの１０％増の価格で販売される、そんなイメージ。
• 山手線南側、山手線内内側で、駅3分、再開発で住環境が整ってこの価格帯で買える立地って殆どないですよね。十分に希少性があるマンションです。
• この物件の特徴をおさらいしてみました

1. 山の手線駅3分の利便性。一般的に駅に近いほど物件の価値は下がりにくいのは過去のデータから証明されている。
2. 不動産トップブランドの三井不動産の物件。街づくりで定評のある三井不動産の大規模再開発の一角。
3. 日野学園と御殿山小学校と評判の良い小学校が近くに二つあり、選択可能。
4. 徒歩3分の駅にスーパーがあり毎日の買い物が便利。
5. 同じ街区に250mの並木道ができ並木道に面して多くの店舗ができる予定。
6. 目の前に桜並木ができ、隣りに公園ができる。
7. 周りに7つのガーデンが作られ街区の30％が緑地となる。
8. 東京都全体の土地の10%しかない山手線駅内側の物件。
9. リニア起点の大規模開発の品川駅から一駅。利便性が享受できる。
10. 2020年代中頃には羽田空港へJRで直結になる計画。
11. 近くに図書館、品川区の役所機能、高齢者施設が入り便利。
12. 体育館の施設が使える。
13. 周辺に大使館やカナディアン・インターナショナル・スクールがあり、国際色豊か。
14. 目黒川に面していることで、南側にビルが隣接しておらず開放感があり、日照が永久に保証されている。
15. 目黒川は整備が進んでいない時代に増水により氾濫したことがある。しかし、近年地下に貯施設が複数作られ、氾濫のリスクはどんどん低くなっている。
16. 国土交通省が都心上空の新飛行ルートを提案しており、実現すれば近くを飛行する可能性がある。しかし、この飛行ルートは品川駅、目黒駅、六本木、恵比寿、新宿などなどを低空で飛行するので実現可能性は低い。都心上空を通らない飛行ルートを増やすと影響を受ける千葉に都心ルートも検討したことを示すためだけのポーズとも思われる。万が一都心上空ルートが実現しても、飛行時間は15-19時、騒音の小さい飛行機に限定される。

掲示板[ ]

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