パークコート神楽坂レゼリア

2015年8月6日 (木) 00:58時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都新宿区東五軒町1-1（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩4分
2. 都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩7分
3. 総武線 「飯田橋」駅 徒歩10分
4. 東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩10分
5. 東京メトロ有楽町線 「飯田橋」駅 徒歩10分
6. 東京メトロ南北線 「飯田橋」駅 徒歩10分

• 総戸数：70戸
• 構造、建物階数：地上7階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年03月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：三井住友建設

価格・コスト・販売時状況[ ]

【価格】

• 南向き1階85平米9000万円台、東南角１階100平米で11000万くらいでした。
• キッチン狭いのにこの価格。善いとこもそれなりにありますが。戸数はちょうどいいですよ。
• 最低いくらですか？
  • 3LDK半地下で8000万円台。70平米台。

【モデルルーム】

• 週末にMR行ってきました。正直がっかりです。これでパークコート？？？間取りもひどいし、仕様もかなり落としていますね。東側はトワイシアとお見合い、南もほとんど開けず、、、。それにベランダが深いので南向きでもほとんど陽が入らないでしょうし、リビングも奥に深いタイプでした。価格は低層階はそれなりに下げていますが、それでも割安ではないですね。場所がいいから売れるのですかね。
• モデルルーム行ってきました。正直この場所にしては高すぎるという印象です。平地じゃないし、道幅も狭いし。そもそもこの辺は一通が多く、車持ちにはあまり適していないと感じました。あと、南側の東電跡地も、道路幅を見る限り、かなり接近するでしょう。よって南側も高いわりに微妙です。間取りは広いのがあっていいのですが・・・
• MR行きました。図面どおりの残念な物件でした。どこをとってもお見合いで、内装も安っぽく、外廊下、EVも少ない、間取りは工夫のかけらもない。となりの定借のパークコートは頑張ったのに、こちらは手抜きすぎでは。

【検討者】

• ここの6階以上はほとんど1億前後で、2戸のみ8000万代ありますね。向きがトワイシア側なので眺望が残念です。ならば東電跡地の新築マンションを眺めながら生活する方が気持ちよいかなと、南側を検討中です。
• 住んでみないとわかりませんが、ここは湿式壁なのでそれなりに期待してます。この周辺の2LDKに比べて、タワマンでもなく、ペンシルマンションでもなく、グレードも高いというのが決め手になりそう。
• 斜面立地を除けば全て高水準。300前後で買われた方は本当ラッキーでしたね。今はどこも割高で新築買う気がしないな
• ここはやや東向きの部屋は明るくて良いですよね。交通機関も意外と整っていますし、ファミリーでの生活が快適そうだと思います。

【比較】

• 神楽坂の物件は急激に出てきましたねえ。といっても駅の東西南北と立地はそれぞれ違います。環境も違いますから近くてもどの物件が自分の家庭に合うのかは判断が難しいですよ。まずここは間取りはＯＫでした。自分的には目に入る近隣風景も悪くなくて、最終的には他の物件との面積＆価格との比較になりそうです。東西南北を見た中ではしっくりくる環境でした。
• 現地を確認して見ましたが、抜け感等を考えても ６階以上なら検討の余地ありかと思われました。逆に、３階以下は半地下になる感じなので、覗かれ感もあり ８，０００万以上出して買う価値はないと思いました。従って、ここを買うなら６階以上にするか、千代田富士見に切り替えるかでしょう。
• 東電跡地は、南向きはここと同等、その他の向きはパークコートから少し下げるそうです。そりゃそうでしょうね
• 高すぎだよここ。たいしたことないよ。場所も設備も。
  • ↑みんな分かってますよ。この値段では誰も買いません。御苑に隣接しているわけではないし、４割くらい高いでしょう。これを企画した人は大失敗でしょう。ここは超高級物件が売れるような立地ではありません。
  • 場所が場所ならもっと高かったんじゃないかと自分は思うのですが。。間取りは個性的、日当たりは良いとは言えない、などなどたしかに懸念材料が多いのですけど実際に室内で過ごすと案外快適というマンションもけっこう体験したんですよねえ、この点に可能性を見出してみることは、どうしてもここに住みたい方にとっては良いのではと。面積は標準ありますし、交通環境も良し。
  • この辺りは高いですよ。この物件も、それにならった値段になってるようですね。自分もこの地域で探していますが、最近この地域への気持ちが薄くなってきた。これからも、マンションは神楽坂駅周辺いくらでも出るでしょうね。　同じ値段で、他の選択肢も考え中。西五軒とか東五軒とかそれ以外もみんな神楽坂だもんね。なんだかちょっと田舎者だます商法に見えてしまう。もう一度、山手線沿線西側とその周辺広く考え中。
• ここはそれなりに良いのでは？駅まで4分だし、普段の生活には困ることもないし、間取りにもゆとりがあります。東五軒町で、この価格でﾊﾟｰｸｺｰﾄに住めるなら、割安感ありますが。

交通[ ]

• 神楽坂の駅の方への道がほぼフラット

構造・建物[ ]

• 赤城神社との一体建替えで話題を集めた先行物件に続き、新しいパークコートが神楽坂に誕生。今回も丘上立地、トワイシアの横です。
• 団地のような大規模でもなく、タワーでもなく、管理費の高い小規模でもない丁度よい好みのマンションです。広さもあっていいですね。コの字になった敷地内の中庭も楽しみです。
• パンフレット見ても、エントランスや中庭が素敵。坂道をうまく利用した造りなっていると思います。外廊下の方が湿気なく、開放的で庭が臨めていい感じです。
• 北側斜面でそれもかなりきつい崖です。
• 南側は東電社宅跡地に建つマンションから見下ろされないでしょうか？東側（トワイシア側）の方がまだ安心でしょうか？悩むところです。
  • 東も南も同じじゃないですかね。どちらでもお見合いですよ。
• 外廊下、学区&内装がパークコート仕様じゃない等々散々言われてましたが、出来上がってみると想像以上に良い出来映えですね。

• 

  施工時１（2013-11-03撮影）

共用施設[ ]

• レンタサイクルサービスは有り難いですね。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：64.42m2～115.23m2
• 図面ではキッチンが、今住んでいるマンションより狭くなりそう。広いタイプでもキッチンは狭いですね。間取りはよく工夫されてると思いますが。キッチンだけは広さが欲しいところ。
• 間取りはいまいちですね。角部屋以外は日当たりが悪そうなレイアウト。天井高やサッシの高さ、はりがでていないことなどに期待
• どの間取りを選んでも日当たりが良さそうだから検討しやすいマンションですねー。結局リビングの広さに魅かれて100Aばっかり見てるんですけどその分バルコニーが寄っているなという形で、何を最優先にするかといったところですが、やっぱり部屋が広いのが一番ですよね。20畳なら一部屋の中でも別空間を演出することも可能だと思います、今この半分ぐらいしかリビングの面積がない自分の意見ですが、今からレイアウトを考えて笑みが浮かんでいます。
• キッチンと洗面所がつながると、その分壁面が無くなるので、物が置きにくいデメリットがあります。ま、扉は使わないでも良いので、選択肢は広がります。なかなか面白い間取りで気に入ってますが。

買い物・食事[ ]

• 市ヶ谷仲之町にあるスーパーの三徳は、かなり充実しています。価格も安いので、買い物は便利です。
• 周辺のお店などもいろいろあって楽しめそうですけどね。気軽に入れないお店が多いような...。

育児・教育[ ]

【小学校】

• 小学校は江戸川小学校ですが、選択制なので、津久戸小学校も選べると思います。市谷・愛日はちょっと遠いかな…
  • 市ヶ谷、愛日がこのあたり＆新宿区ではベスト。 ただ市ヶ谷小は低学年には少し遠いですね。
  • 間違えやすいけど、市ヶ谷小学校ではなく市谷小学校です。人気なので学区外からの場合は抽選になるようです。
• 愛日、市ヶ谷小学校への越境はきびしいですか？
  • この二つの学校は評価が高いですよね。しかし平成25年度市谷小学校は、学区外から選択出来ない学校に指定されました。恐らく越境は不可能でしょう。愛日は選択可能ですが、多分抽選になるでしょう。
• 学区を気にする人向きではない物件です。

【江戸川小学校】

• HPみると江戸川小は全校生徒70名足らずの小さな学校ですね。メリットもあるでしょうが、各学年10名ちょっとで6年間同じクラスだと少し心配な面もありますね。
  • 江戸川小学校区は、通学区域内の生徒が少ないのではなく、他行への選択希望が多いから、最終的な江戸川小学校への入学者数が少ないんですね。その大半は隣接する市谷小学校への選択希望だと思われますが、２５年から、学校選択制度に一定の規制がかかりますので、江戸川小学校への進学も増えてくると思いますし、進学者の質も高くなってくるのではないかと思われます。

http://www.city.shinjuku.lg.jp/kodomo/gakko01_001021.html

周辺環境・治安[ ]

• 神楽坂付近
  • ここは神楽坂なんかじゃなくて印刷工場町。
• 神楽坂はできれば南斜面、西斜面がおすすめですよ。この物件は北東斜面だから神田川に続く斜面になってしまいます。ここは昔から低地で印刷工場や出版関連が多いところです。
• 現地行きましたが、神楽坂の落ち着いた雰囲気感じられるのは、トワイシアのパークサイドくらいまでですかね。レゼリア、東側はトワイシアヒルサイドがどーんと目に入って団地感たっぷりだし、西側は戸建てがばらばら建っててかなり雑然とした感じ。神楽坂住んでるというイメージではないですね。駅自体は近くて便利そうですが。
• ここの物件をどう評価するかは、どの駅からこの場所に向かうかによって違ってきますよね。神楽坂駅から向かうと、赤城神社がまずあって、低層の古い住宅街のいかにも神楽坂という感じの場所を抜けて、トワイシアパークサイド→東電社宅跡地→現地という流れでとてもよい雰囲気になります。飯田橋駅からだとかなり急な神楽坂を上ってちょうどてっぺんのあたりから白銀公園→トワイシアヒルサイド→現地。徒歩１０分表示以上に距離を感じます。そして江戸川橋からだと…
  • 個人的にこの環境は好みですが、飯田橋方面の通勤は特に雪の日が大変そうですね。
  • 東京で雪が積もることなんて年に２回くらいしかありません
• 駅近いしそれでいてこの広さはいいと思いますよ。とにかく神楽坂駅から乗っちゃえばどうにでもなる便利な鉄道環境ですからね、ちょっと物件近くが落ち着き過ぎて商業面での物足りなさはあるけど交通でカバーできると思います。
• 隣接道路幅は東西とも広いですが、坂キツイですよ。先日の雪でも警察車両が車の通行止めてました。でも敷地内の中庭の段差景観も含めて『坂好き』にはタマラナイ物件かも知れませんね。

【北側斜面】

• 北側斜面でそれもかなりきつい崖です。
• 北向き斜面で狭い路地に囲まれ、周囲の建物とお見合い。最寄りの神楽坂駅からは神社脇の暗闇を通り抜けないと辿り着かない。
• 神田川に続く北斜面に立地している。それもかなり急な崖です。

周辺施設[ ]

• 神社も近いし公園も近い

その他[ ]

掲示板[ ]

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• パークコート神楽坂レゼリア

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