千里桃山台ヒルサイドテラス

2015年7月4日 (土) 13:19時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府豊中市東泉丘三丁目40-1（地番）
• 交通：北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩12分
• 総戸数：140戸（他、フロントオフィス［管理事務室］1戸）
• 構造、建物階数：地上12階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年07月竣工済み
• 売主：都市環境開発株式会社
• 施工：東急建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 全く千里ニュータウン内では無いので、千里の名前で選ぼうとしてる人は要注意ですね。上新田なり東泉丘の古い物件で千里の名前が付いてるマンションはいっぱいあるけど、この物件の場合は少しでも立地をごまかして売りさばきたい様に思えちゃう
• ユニチカが25億円欠損を出して転売した物件ですよ。単純に一戸当たり1500万ですから、売り切るためには相場の３割引きを期待したいですね。
• ＭＲ見てきましたが、室内の設備に関してはなかなか良いと感じました。 ただ、エントランスへの入り口にスロープがなく、ベビーカーを使う場合かなり不便と感じました。 マンション前の坂もかなり急ですし、悩ましいところです。 また、営業の方に杭の件を質問したがのですが、さらっと流されました。 その際に断層についての話にすり替えられ、ここの断層はかなり長い間動いてない断層だから大丈夫みたいな事をおっしゃっていました。 知識がないので、その内容が正しい説明なのかはわかりません。 ちなみに現状の販売状況としては24室契約済みもしくは手続き中との事でした。 12月にオープンした販売分の半数以上は上記の状態なので、ぼちぼち売れているのかなという印象です。
• マンションの専有部の仕様自体はすごく高いなぁと思います。 坂があるので、それをどう思うか次第じゃないですかね。 お値段と仕様、マンション自体はとても良いと思うのでそれと立地の条件がバランスとれているのであればいいのでは、と。
• マンションの仕様や広さ、立地に対してこの価格はお手頃だと感じました。桃山台で80平米以上3000万円前後はそうありませんから。 見学の際に、もうお住まいになってる奥様とすれ違い挨拶しましたが、すごく感じのいい方でいい雰囲気のマンションだなと思いました。

【名称変更】

• 名前が千里桃山台ヒルサイドフォレストから千里桃山台ヒルサイドテラスに変わりましたね。ユニハイム千里桃山台から始まってコロコロとよく変わりますね。
  • 仮）ユニハイム千里桃山台、次が（仮）ユニハイム豊中桃山台（（仮）蒼穹の丘プロジェクト）、今回は主体がユニチカ（ユニチカエステート）から都市環境開発株式会社へと変わり（販売）名称も（仮）千里桃山台ヒルサイドフォレストになった。

【裁判】

• これで、開発行為の問題（宅地造成規制法技術的基準に違反）、確認申請の問題（粘土の上に設置された杭、支持力不足）などの裁判も大企業側の勝ち、だからと言って、安全な建物ではないことは判決文でも指摘している。近い将来、横浜の某マンションのように傾くことが指摘されている、裁判では「粘土の上に杭があるがどの杭かは確定できない」が倒壊はしないとの判決であったと聞いている。当初、22010年の暮れでは、本体はユニチカ、 事業主はユニチカエステート 、事業主代理は聖建開発 、設計・監理は聖建社建築事務所 、工事施工者は東急建設 、販売は住友不動産（2013年の途中から）であったことを知っておきたい。
  • 倒壊はしないと最高裁が言ってるようです。ただし杭は粘土の上に載ってるものがあるといってます。
  • 倒壊はしないと言ってますが傾かないとも言ってません。横浜の傾いたマンションと同じで５～１０年後には結果が出るでしょう。
  • 豊中市での建築審査会での議事録が豊中市のホームページから見れますのでアドレスをつけておきました。裁判での争点などはほぼ言い尽くされておりますのでご覧いただければと思います。

https://www.city.toyonaka.osaka.jp/joho/shingikai/fuzokukikan/soshikibetsu/toshikeikaku/toshikeikaku/kenchiku/kaigiroku/h24_gijiroku.files/62242.pdf

【基礎】

• この建物、マンションの基礎杭は拡底杭のようで、N値50で砂礫層としての最大値の2500KN/㎡で設計されていると書かれています。また、杭先端が粘土のところでは、N値が２０～４０位です。支持層になるということと地耐力があるかどうかは別問題です。
  • 粘性土は杭の支持層として地耐力があるかどうかが重要です。この建物の支持層はN値（硬さの尺度）が50以上あることを前提に設計されています。この建物では公の基準（建築基準法、告示など）で認められた最大の支持力度（一般には地耐力）を採用して設計しています。大阪府内の杭の設計ではN値50以上の「砂礫層、通称天満砂礫層」を支持層とした場合に、最大の地耐力を採用することができます。しかし、先にも述べたように、この建物、マンションでは一部の杭がN値20^40(50以下）で設計されており、支持力不足が最高裁判決でも指摘されております。判決では、しかし倒壊はしないと言ってます。単純に言えば、杭が支持層に到達していない、支持力が不足していると言うことになり、横浜の事例と同じであるといったものです。粘土と砂を支持層にしたときの違いは，粘土は圧力を受けると沈下することが多く、建築基準法では、杭の支持力は地耐力と沈下を考えて設計することが決められています。粘土を支持層にしたときの沈下が検討されていないことから、杭に問題があり建物が傾いたり、倒壊が近い将来考えられることを近隣住民が訴えていると理解されます。

交通

構造・建物

• 建ぺい率：60％
• 容積率：200％
• 敷地面積：5,848.44m2（敷地内歩道・敷地内対向車スペース含む）
• 建築面積：2,877.47m2
• 延床面積：15,185.68m2
• エントランスにスロープがなかったような気がするんですが 自転車は上がれたと思うけど、ベビーカーは無理だったような．．． 下のエントランスまで行かないとエレベーターで上がれないのでしょうか？ 子供のいる人やお年寄りにはつらい設計ですね。

• 

  施工時１（２０１４年１２月１２日撮影）

共用施設

• 駐車場：98台（機械式［地上1段地下1段］20台、機械式［地上2段地下1段］17台、自走式59台、平面福祉対応1台、平面来客用1台）月額使用料：3,000円～15,000円
• バイク置場：17台（バイク6台、ミニバイク11台）月額使用料：1,500円・2,000円
• 自転車置場：280台月額使用料：50円・200円
• シェアリング用自転車置場：12台
• ゴミ捨て場がゴミドラム採用ということで、良い事だなぁとは思いますが… でも、このような装置って維持にコストがかかるのではないか、と思うのですが、 管理費に対しての影響というのはどの程度の物なのでしょうか。 また、いずれ壊れるときに扱いはどうなるのか？というのはあるかと思います。 リーズならまだいいとは思いますが。 どうなんでしょうね？？ ごみを圧縮してっていうのは本当にいいことだと思いますけれど。

設備・仕様

• 普通に仕様自体はいい

間取り

• リビングが広めに設計されているのは良いですね。家族が集まる空間は広々としていたほうが生活しやすいですね。
• 私も前の坂が気になりましたが、マンションの仕様もよく、見せていただいたモデルルームは収納も多く理想的でした。 人気の間取りなど契約が決まり、埋まってました。

買い物・食事

育児・教育

• 東泉ヶ丘小学校と市立十五中学校まで、それぞれ徒歩約五分と近いのですが、学校の雰囲気は良いのでしょうか。
  • 今のところは大変良い雰囲気ですがこれからは入学される方次第と思います。
  • １５中は目と鼻の先だが、東泉丘三丁目は１７中校区では？
  • ここは17中校区ですかね。学力や評判は豊中市では普通です。昔は評判良かったですが。
• 通学路は向こうの見えない曲がった急坂の頂上を通ることになって危険。あの道路に通学時間帯の通行制限やネオンサイン？がついているのはそれだけ危険ということ。
• 小学校や中学校もそこまで遠くないので、お子さんがいらっしゃる方にも安心できそう
• 中学校は１７中校区の一番端なんですね！ なぜ目と鼻の先の１５中に行けないのでしょうか？ 親目線で見ると、前の道路があまりの急坂で、子供だけで出すには 自転車事故などが心配です。 敷地内には遊んだり自転車の練習したりできる所もなさそうだし、 裏の公園は、人通りが少ない上に、レオパレスの後ろに奥まって、 ちょっと怖い感じですね．．．女の子だと特に心配です。

周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種中高層住居専用地域・建築基準法第22条区域・第2種高度地区・宅地造成工事規制区域
• 前の道はすごい坂ですね。だから時間制限なんですかね。
  • 前面の道路は子供の自転車には適していませんよ。この急傾斜での子供の自転車、のぼりもくだりも大変です。
  • あの坂は電動でも変速ないとムリです。ましてや子どもや荷物を載せてだとかなりキツイですね。バッテリー切れ寸前もムリ。
• マンション見学行きました。 設備もいい感じでしたしマンション前の坂が気になる以外は問題はないですかね。 コストもなかなか有難いです。

【地盤】

• ご購入をお考えの方は「国土地理院　都市活断層図」を確認された方がよい。豊中市の防災マップにも拍子に同じ断層位置図が使われています。
• 西側の棟と南側の棟の杭に２５ｍ近い長さの差があります。これは西側の棟と南側の棟の間の支持層が異なった土層であることがわかります。南側の棟の西端近くに大きな土層の撓曲、断層？があることを示しています。横浜の傾斜マンションを見る限り、南側の棟の購入は避けた方がいいように感じます。
• 豊中市が主体となって「佛念寺山断層」のボーリング調査結果です。少し醜いと思いますが地図では位置を、株の断面図では土層の想定をしております。ボーリング調査結果、断層であると拡底はできてませんが推定断層？？としており、撓曲部であることは認めております。
• 下記のアドレスには、どの棟の杭が粘土層の上に載っており支持力が不足しているかを見ることができます。

http://blogs.yahoo.co.jp/mansion_taisaku/9759407.html

• 

  断面図（２０１４年１２月１７日撮影）

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  「佛念寺山断層」のボーリング調査結果（２０１４年１２月１７日撮影）

周辺施設

その他

掲示板

• 「千里桃山台ヒルサイドテラス」についての口コミ掲示板一覧
• 千里桃山台ヒルサイドテラス［旧：（仮称）千里桃山台ヒルサイドフォレストって？？【検討板】]
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