グランスイート高田馬場諏訪の杜

2015年4月6日 (月) 11:24時点における版

物件概要

グランスイート高田馬場諏訪の杜外観CG

• 所在地：東京都新宿区高田馬場一丁目179番5他（地番）
• 交通：

1. JR山手線 「高田馬場」駅 徒歩5分
2. 西武新宿線 「高田馬場」駅 徒歩5分
3. 東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩2分
4. 東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩7分

• 総戸数：45戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年02月予定
• 入居時期：2016年03月予定
• 売主：丸紅株式会社
• 販売代理：丸紅不動産販売株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス株式会社
• 公式URL：http://www.gs-baba45.com/

価格・コスト・販売時状況

• プランも平凡、仕様も平凡 立地だけで充分売れるという判断なんでしょうが、 正直ガッカリですわ これで価格だけは冒険してみた、なんてことにならないといいんですが
• 一部の部屋しか価格発表されておらず平均坪単価はわかりません。
• HPの販売価格を見て、実は安くてお買得物件かと思いましたが、安いのは条件の悪い一階と二階だけで、三階から上は急に高額ですね。駅近だし、やっぱりそうですよね。。
• 第一期で売り出したお部屋はほとんど売れたようですね。
• 仰る通り販売開始した第1期住戸はほぼ即完している状況のようですね。 子供のために近所でマンション購入を考えていますが、第1期住戸に希望住戸がなく、第2期販売待ちです。 やはり、駅や商業施設が近いのは、なかなか得難いですもんね。その割には静かだし。旧諏訪町住民は満足して暮らしていますよ。 道が狭いって批判してる方いますけど、工事車両が入るくらいですから問題ないっしょ。隣地に高校と専門学校あるけど、なんか学生に問題起きたって聞いたことないし。 このままだと来年の春を待たずして全部売れちゃうかも。
  • 第一期住戸は、抽選のお部屋も結構ありました。地味だけど人気ありますね。
    • お聞きしたいのですが、今売り出されている6戸は先着順のようですが、これは一期で売れなかった住戸ではないのでしょうか？
      • 6戸全てが売れ残りで先着順ではなく、第一期で抽選に外れてしまった方々が、要望を出して、当初は第一期で販売予定ではなかった部屋を売り出し、既に分譲 済みとなっているお部屋もいくつかあるようですよ。
• 購入検討をしていましたが、やはりほかの方のご意見にもありましたが周りの環境、建物、設備のグレード感が物足りなく、８０００万越えの物件かなと土壇場で今回は見送ります。
  • 確かに8000万でこの仕様はどうかと思いますね。 でも、内装はオプションでどうにでもなるけど、立地はどうしようもないですからね。 山手線の内側で駅近となれば、今後も資産価値が下がらなそうですし、悩みます。
• 地下1階→1階→2階とひとつ階が上がるごとに、500万円ずつくらい高くなりますね。2階と3階はさほど変わらないけど。
• 3LDKで7090万円ですか。高い気がしていましたが、こんなにするんですね。Kタイプは83.46m2で9000万円。あとちょっとで億ションになりますね。
  • 3LDKで7090万円は、1階の価格なので、2階から上は、7500万～って感じでしたよ。
• ホームページ見ると、まだ７戸残ってるのかな？なかなか時間かかりそうですねー。ここまで来ると現物見てから決めた方が賢明な気が。長谷工のチープなデザインと、値段のバランスを見極める必要があると思います。
  • 7戸のうち3戸は、今週末登録開始なのでまだ発売前ですね。現物が出来上がるのは来年の予定なので、売れ残ってるとしたら、高層階の部屋くらいかもしれません。

【管理費】

• 駐車場ないし、外廊下だし、ディスポーザーもないから、管理費が安いんじゃないでしょうか！
  • 外廊下、ディスポーザーなしなのに管理費高いですね
    • ん？　管理費修繕費安かったよ。
      • 管理費と修繕積立金合わせて3万円台だと言っていました。
        • 70m2台で3万円ですか。 こちらは無用な共用施設がありませんが、それでもそれくらい いってしまうのですね。 修繕積立金は段階的に値上がりしていくので、10年後、20年後は さらに支払いが厳しくなっていくように思います。
• 管理費は少し割高だと思います。確か、75平米で修繕積立金も入れると3万近くだったような。内廊下でディスポーザー付きなら納得ですが、外廊下でディスポーザーもなく、日勤管理でこれは高いと思いました。恐らく駐車場収入がないのが相当響いているんだと、、。修繕積立金が上がる2.30年後にはトータル5万から6万は覚悟したほうがいいんじゃないでしょうか。

【ＭＲ見学】

• 見学会行ってきました！長谷工施工だからなと思ってましたが、正直けっこう良かったです。特に玄関から廊下は、思わず夫婦そろって　わ～♪　でした。

交通

• 複路線利用できていいですね

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  路線図

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  タクシーシミュレーション

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  終電シュミレーション

構造・建物

• 東向きの外廊下物件ですね
• 二重床、二重天井だそうです。
• ショートスパンに加え、天井高2.4m。サッシ高もかなり低い。モデルルームのリビングは17畳あるが、正直とても狭く感じた。
• モデルルームの外壁タイルを見る限りこの物件の外観もCGとは大きくイメージが変わるかも。結構ツヤのないのぺーっとしたクリーム色でした。
• 住戸数が少ないところは、いいですけど。

共用施設

• 駐車場 : なし
  • 駐車場なしって結構思い切ったなあと思いました。近くに月極めってあるんでしょうか。
    • このあたりで月極を確保するのは大変だと思いますよ。お値段が高いのは仕方ないとして、絶対数が少ないんです。マンションの契約前に駐車場を確保することをお勧めします。同じように来客用のコインパーキングも数が少ないです。常に満車状態。下手をすれば新目白通りあたりまで行くことも。とにかく自家用車無しの生活が前提。
      • 駐車場は外を借りるしかないですね。でも都内でこの駅からの近さ なら車を手放す人もいるだろうし、へたに機械式の駐車場があって 空きがあるよりはない方がいいのではないかなと思っています。 高田馬場だと相場の月極の駐車場代は３万円位の様ですね。 現状だと空きは結構あるみたいなので場所を特定しなければどこかしら 借りられるのではないかなと思っています。
        • それ本当ですか？ 山手線、早稲田通り、明治通り、諏訪通りで囲まれる範囲で空き駐車場あります？ それも３万くらいで。 住所や最寄りが高田馬場といっても、ここから使えない場所じゃ意味ないんですけど。
          • 近くの賃貸住まいでこの物件の購入を検討していますが、早稲田通りから一本入れば結構空有りの月極駐車場ありますよ。安いのは３万くらいから。
• 駐輪場 : 76台　（月額使用料 : 未定）
• バイク置場 : なし
• 現在子供用と親用で自転車が３台あるので、自転車置き場の割り当てがきになります。

設備・仕様

• バルコニーには物干し用の金具が付いてるんですよね？
  • 物干し用の金具ついてました。
• 玄関や廊下には、天然石を採用されているのですね。結構高級感が出るような気がしますが、実際見た人どうですか？

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：61.97m2～93.86m2
• バルコニー面積：9.54m2～18.10m2
• テラス面積：23.85m2～29.98m2
• 間取りはいわゆる田の字型ですね。やっぱりこの物件は安くないと意味がない気がする。
  • 確かにごく普通の間取りですね。結局それが使いやすいのかなと思います。ただ、4LDKならリビングインになる居室は1部屋にしてほしかった感じはします。
• 田の字、洗面所リビングイン、ショートスパンと これでもかってくらいテンション下がる間取りですね。 折角の立地が勿体なすぎる。
  • ほんと場所はいいんだから、隠れた奥座敷っぽい謎めいた雰囲気の間取りにしてほしかった。それが郊外型団地同等とは。。
    • 場所がいい？あんな窮屈な道しかないのに
      • 窮屈だからこそ、奥まった感じを間取りに活かして欲しかったです。
• 専有面積は意外としっかりと取っているんだな、という印象。居室がその割に広くないなと感じるのは、収納に力を入れているからなのだろうなと思いました。 Ａタイプは階数によっては居室になるのかサービスルームになるのか判れてくるようですね。もしかして日照時間の差、なのでしょうか。あとは窓の大きさなど他の条件は一緒ですものね。
• それにしても間取りが残念すぎ。長谷工丸出し　まあ長谷工だから仕方ないんだけど。もうちょっとグレード感が欲しかった
• とてもいいですね。アウトフレームでシンプルだけど使いやすそうな間取りでした。
• 子供がいるので、使いやすい間取りですよね。この辺りだと、なかなか子供がいる家庭向けの物件がなくて。
• 物件概要を見て気づきましたが、ここはルーフバルコニーの使用料が無料なんですね。普通は庭同様に使用料が発生する筈ですが、太っ腹ですね。
• 廊下が短い間取り、Eタイプなどはいいと思います。 ただ、部屋の広さのわりに洋室がせまい感じがしますね。 縦長のレイアウトで角住戸のように窓がないと室内が暗くなりやすいかも。 東向きなので特に午後は。 朝型じゃないと洗濯干したりが厳しいかな。

買い物・食事

【買い物】

• 成城石井 高田馬場店（約200m・徒歩3分）
• ピーコックストア 高田馬場店（約290m・徒歩4分）
• BIGBOX高田馬場（約330m・徒歩5分）
• 西友 高田馬場店（約680m・徒歩9分）
• セブンイレブン、ファミマ、ローソン、サンクス全部徒歩数分以内にあります。

【食事】

• カフェ コットンクラブ（約140m・徒歩2分）
• アヴァンソン（約170m・徒歩3分）

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  商業施設

育児・教育

• 待機児童が少ないということは子供が少ないんでしょうね。働くままには待機児童が少ないことは重要ですよね

【幼稚園・保育園】

• 区立戸塚第二幼稚園（約230m・徒歩3分）
• 区立高田馬場第二保育園（約420m・徒歩6分）

【小学校・中学校】

• 区立戸塚第二小学校（約230m・徒歩3分）

【大学・その他】

• 学習院女子大学（約750m・徒歩10分）
• 早稲田大学西早稲田キャンパス（約810m・徒歩11分）

• 

  教育施設

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 周辺には、商業・医療・教育施設が整っており、暮らしを快適に、華やかに彩る利便性に富んだ住環境もここに住むことの大きな魅力です。
• 東西線高田馬場徒歩2分でこの静かさは現地行って驚くべきポイントです。道が狭いのは否めませんが。
• マンションは不動産。立地が１番大事ですよね。間取りや設備は数百万でどうにでもなる。でも、建設現場を見たら道路より低い？予約入れたので、水とか防犯はチェクしたいところです。駐車場ないのは困るな。
  • ここは駐車場ないので他を探したほうがいいですよ
• ここ、何階以上なら視界ぬけますかねー？5.6階以外はきついかなあ？
  • 視界が抜けるのは５階以上でしょうね。それも永久ではないけど
• 近所に住んでいますが、仕事で使う人以外はあまり車は必要じゃないかも。坂が何気に多いので、電動自転車がおければとは思ってます。
• 確かにこのあたりは子育てすると言う雰囲気は無いので、ファミリー向けというよりは単身者が住むのに便利そうな場所ですよね
• 山手線沿線で探してるけど、徒歩5分であの住環境はすごく良いね。
• 結構、周辺は戸建てが多く生活環境も良さそうで、高田馬場という都心でありながら閑静な感じもあり外食するには、お店にも困らない。 生活に余裕がある世帯だと楽しいかも。
• 現地みてきましたが場所にもよりますが、北斜面で最南の部屋は1階2階はほぼ地下です。 ようやく4階くらいから日が入ってくる感じでした。西側は完全に崖です。 価格も4階くらいになるとかなり高額。 周りにお店はたくさんあっても、住環境は決して良いとは言えない雰囲気でした。 個人的には、無しでした。
  • ここだと住環境重視というよりも「山手線の駅」が徒歩5分ということに優先順位がある方向けなんじゃないかと思います。夜遅くなったりする場合、終電がなるべく遅くまであった方が楽とかそういうメリットを享受する人向け。自分で住むのも便利だとは思うけれど、賃貸に出すと人気があるんじゃないでしょうか
• この前、夜に現地見に行ったけど、近所の高校生とか 専門学校生がわちゃわちゃいて、騒がしかった。 最大の売りのひとつにしている閑静な住宅街という点も 危ういと思いました。
• メトロが最寄り駅なのはいいです。 通常の線路と違い、電車の騒音が格段に違います。 JRは、かなり離れているので、それほど影響はないでしょうね。

周辺施設

【公園】

• 諏訪公園（約210m・徒歩3分）
• 大久保三角公園（約370m・徒歩5分）
• 都立戸山公園（約420m・徒歩6分）

【金融機関】

• みずほ銀行 高田馬場駅東口出張所（約250m・徒歩4分）
• 新宿諏訪町郵便局（約250m・徒歩4分）

【病院】

• 本田歯科医院（約90m・徒歩2分）
• 石谷医院（約180m・徒歩3分）
• 高田馬場病院（約440m・徒歩6分）

【その他】

• 諏訪神社（約460m・徒歩6分）

• 

  スポーツ・文化施設

• 

  医療機関

• 

  官公署・金融機関

• 

  公園

• 

  周辺施設

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  周辺施設(2)

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