ブランズ文京護国寺

2015年2月26日 (木) 08:32時点における版

物件概要

• 所在地：東京都文京区大塚六丁目92番4,5（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩7分
2. 東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩10分
3. 東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩8分
4. 東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩14分
5. 都電荒川線 「東池袋四丁目」駅 徒歩7分

• 総戸数：45戸
• 構造、建物階数：地上5階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年12月中旬予定
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：株式会社森本組東京支店

価格・コスト・販売時状況

交通

• 4駅利用可能で便利
• ここは前面道路が狭くて一方通行のため、車でのアクセスが悪いことが少し惜しいところ。今年の大雪の時などは、ほぼ丸一日車は通行止め状態でした。
• 丸ノ内線と有楽町線使えて、一応大塚でJRも使えて、とても便利ではありますね。
• どこの駅にも高低差があり、それなりに時間がかかる
  • 東池袋まではほぼフラットですよ。高低差1mなさそうです。
  • 東池袋、新大塚、どちらの駅も徒歩圏。ただし割と距離はある。
• 東池袋駅からだと、首都高沿いを歩いて、途中のタンメン屋を左に曲がり、住宅街を少し歩けば、護国寺裏の細い道を歩かないでもマンションのエントランスまで行けることは確認しました。住宅街もそんなに明るい訳ではないのですが。。。

構造・建物

• 敷地面積：2057.83m2
• 建築延床面積：1086.4m2

共用施設

• 駐車場：13台（身障者用駐車場1台含む）
• ミニバイク置場：5台
• 駐輪場：90台
• 駅から比較的近い割に駐輪場の数も充実していていいなって思います。

設備・仕様

• キッチン収納がいいですね。キッチンタオルやラップなどを収納できるスペースがあるので、考えられていますね。ディスポーザーがついているところもいいですね

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：68.95m2～85.87m2
• 南側が緑という立地は良いと思う。でもリビングしか南に面してないナロースパンの間取りはどうかな。駅から近くは無いんだから、何かもうひと工夫欲しかった
  • ナロースパンではないでしょ。もちろんワイドスパンではないけど、この面積では標準的なスパン。
• 公式ＨＰに出ているＣタイプなどは、70㎡そこそこにしては秀逸な間取りです。柱は両側ともアウトフレーム、収納しっかり、バスルームは1418。洋室３の扱いも巧みで手抜きがありません。
  • 行燈部屋がある時点で「秀逸な間取り」は無いでしょ。よくある田の字の間取り
• 間取りは普通ですかね。広いとはいえないけれど都心のマンションとしては悪くないと思います。収納もそれなりにありますしね。
• 間取りは決して広くはないですが、それでも収納場所が沢山あるので問題なさそうに思います。

買い物・食事

• 大塚と池袋がギリギリ徒歩圏なので買い物便利です。
• 周辺のスーパーってマルエツプチだけでしょうか？
  • マルエツプチが一番近いかな。あとは、東池袋駅のところに、西友があるよね。ただし、地元民の間では、商品の品質など評判は、あまり芳しくないな。
  • 新大塚駅側には、スーパージャンボとマルエツプチ（本社だよ）があるけど、あの坂道を食材を持って上り下りをするのは、かなりつらそう。はっきり言って、買い物環境はかなりイマイチな場所ですわ。（でも、文京区全般そうだけど。）
• 小石川にある三徳はいいよ。マルエツは高くて品質悪いという印象しか残っていない。
  • 茗荷谷の三徳は遠いって。この近所の人はそこまでいかないよ。お勧めなら自転車でライフ大塚かな。または、大塚駅のアトレヴィ
• コンビニもちょっと遠い
• サンシャインシティにも歩いて行けるし。お買い物も、電動自転車でジャンボやマルエツ、池袋デパートにも行ける
• どちらの駅前にもセブンイレブンはある。
• 近隣最大スーパーのライフ新大塚店がいよいよ、ネットスーパーに参入だそうです。こちらの物件も宅配範囲に入っています。雨の日とかには、便利そうです。（ただし、１５００円以上、３２４円／配送。５０００円超で無料配達。）マルエツプチは影響受けそうですね。

www.life-netsuper.jp

育児・教育

• 保育園、幼稚園、小学校はどうですか？音羽幼稚園や、青柳小学校の評判はどうなのでしょうか？もしくは、良い幼稚園は近くにあるのでしょうか？

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域・準防火地域
• 交通量が少ないため、静か。
• 気密地域に囲まれ大災害時は避難路の確保が課題の地区。
  • この辺りは、道が狭く入り組んでいて、他とは少し違いますね。不燃化特区で将来は変わっていくことを期待してます。
• 首都高や幹線道路のような大きな道路からも離れていて、目の前には緑が広がっているので、空気が良さそうです。
• マンションの周囲は本当に家しかない。
• ここは護国寺ではなく、東池袋というほうがしっくり来る。
• 護国寺あたりで住むなら、ここら辺りは良いですよ。護国寺駅あたりそのものは、大塚三丁目から見ると坂下感が強く、いまいちです。しかも不忍通りの交通量の多さははんぱないです。この物件の辺りは、カラスの声が不気味なのを除けば、高台感が強い上に、静かで暮らしやすいと思います。近くにあるマルエツプチもそこそこ使えますし。不忍通り沿いの物件に比べれば、ずっとお勧めです。
• ここらあたりって、夜、ハクビシンが歩いてますよ。あと、たぬきも。雑司ヶ谷から目白台の辺りは緑が多く、狸やらハクビシンやらの巣穴があるらしいです。（椿山荘のタヌキとかは有名らしいです。）別に悪さをするわけではないのですが、まれに出くわすとびっくりしますわ。

【墓地】

• 南側が墓地
  • 目の前に墓石が広がるのはちょっと…って思ってしまいますが、ここは窓を開けたら護国寺の緑が広がっていて、気持ちよさそうだなぁって思います。
  • かなり広い墓地ですが、お寺の墓地ではないのかなと気になって調べてみたら、どうやら皇族専用の墓地とのこと。
  • 護国寺とその隣に豊島が丘御陵があります。皇族の墓苑は、豊島が丘御陵の方ですね。護国寺にも大きな墓地がありますよ。空手の大山倍達だとか、早稲田大学を創設した大隈重信のお墓とかいろいろあります。
• 大規模な墓地があるところの常識として、ホームレスが出入りする。お墓へのお供え物を食べに来る。（あるいは、カップ酒。）一応、彼らも気を使って、早朝とかにきているので、あまり住民は目をしないで済むけど。

【治安】

• お寺が傍にあるだけあり、生活環境は閑静な住みやすい立地ですね。治安もよく23区内で犯罪が少ないNO.1のエリア
• 治安は抜群に良いですね。豊島ヶ丘御陵（皇族の墓苑）がある関係で、常に警官が警邏（けいら）しています。しかしながら、護国寺からこの豊島ヶ丘御陵に至る道路脇の塀が、刑務所のようであり、とにかく雰囲気が悪いですね。この道を通る意外に、物件にはたどり着けないので、かなりのマイナスポイントです。また、この道の入り口にある商店がかなりみすぼらしいのも困り者です。
• 周辺の治安は、抜群に良いです。周辺で良く職質とかやってますね。見ていると、自転車に乗っている髪の長い男。ってのが引っかかっている気がする。何となく分からないでもないけど。
• 間違っても信号無視とか立ち小便とかできるような地域ではないです。夜中まで飲んで、タクシーで帰って来てふと信号無視したくなってもできないですよ。それぐらい治安は、良いと言うか、うるさいと言うか・・・。

【カラス】

• 護国寺の最大の問題は、カラスですよ。本当にすごい。特に、朝と夕刻。なんとかして欲しいと周辺住民はみんな思っています。場所が場所だけに駆除が難しいのでしょうが。ヤブ蚊の問題もありますが、カラスに比べれば大した問題じゃない気がする。
• 護国寺周辺はからすの大群が生息しています。正直、フン攻撃がありそうですよ。洗濯物や布団を干している時はかなり心配です。まずは、現地調査を。特に夕方からすが取り回る時間帯は、要チェックです。
  • カラスネタは墓地につきものなので３回現地を散策しましたが気になりませんでした。２階より上なら緑が見えるけど、電線が気になって購入をやめました。
  • 自分のところは、カラスは朝晩の以外は気になりませんしフン害もほとんどありません。豊島岡墓地があるため警察の警備も厳重で、安心して住めるエリアです。毎朝6時に護国寺で鐘が撞かれるのは、風情があると思うか、うるさいと思うか、人によって意見が分かれるところ。
• 検討してる方は必ず確認したほうがいいです。17時台に行けば様子がわかるはずです。

周辺施設

• 2〜3年後には徒歩6分の造幣局東京支局が大宮に移転予定で、跡地に防災公園ができるそうですが経路の道路整備が進んでおらず、使い物になるかは「？」　大災害時には、豊島岡墓地("御陵"は天皇家のみに使われる)が開放されるという話はあるそうですが・・・

その他

掲示板

• 「ブランズ文京護国寺」についての口コミ掲示板一覧
• ブランズ文京護国寺について【検討板】

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