マジェスティハウス新宿御苑パークナード

2015年2月9日 (月) 16:46時点における版

物件概要

• 所在地：東京都新宿区大京町26番1他（地番）
• 交通：

1. 総武線 「千駄ケ谷」駅 徒歩8分
2. 総武線 「信濃町」駅 徒歩9分
3. 都営大江戸線 「国立競技場」駅 徒歩7分
4. 東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」駅 徒歩9分

• 総戸数：195戸（事業協力者住居70戸含む）
• 構造、建物階数：地上10階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年01月下旬予定
• 売主：パナホーム株式会社　首都圏環境開発支社　
• 施工：清水建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 販売価格　　6,880万円～19,700万円
• 最多価格帯　17,700万円台（3戸）※100万円単位
• 10階プレミアムは、軽く500超えてますね！超高い！！！意外に南が安い。向かいのビルで眺望がきれてしまうのかも。
• 値段が港区の３Ａに近いのが残念です。場所は悪くないとおもいますよ。
• この値段なら、四谷に戸建買えますね
  • 戸建も買えますが、土地30坪3階建がせいぜいかな。けっして法外な価格付けではないと思いますよ。

【販売時状況】

• 70戸の協力者住戸がきになります…
  • もともと野口ハウスに住んでいた方などがたくさん入居するみたいですよ。

【検討者】

• 高級じゃない土地に建つ高額マンションなのでライフスタイルの差が激しそうなのが心配です。
  • そんなライフスタイルの方々が生まれ育ったのがココなんですよ。都心に変な幻想を持たないほうがいいかと。この辺りは庶民的な場所ですよ。昔からの高級住宅街と屋ばれるところに住みたければ、青山、四谷、松濤、麻布、広尾、小石川などがいいのでは？
  • この辺ってホント庶民的な町ですからねぇ。地価こそ高いですけど、ずっと住んでいればあんまり関係ないですし、だからこそ住みやすくてよい町なんですけど、高級を求めるとなるとちょっと違うんじゃないかな、と。
• 元々住んでいた先輩方が多いみたいなので。管理組合とか安心できそうですね。
  • いや、安心出来ないよ。野口ハウスは借地権のボロマンションで坪100前後で取引されていた物件！

ここが坪400越えてるから、4倍以上違うのに、旧入居の人と新入居の人でライフスタイルも金銭感覚もとても一緒とは思えない!

• サイトだけ見ると御苑方面一望のシミュレーションは最高です。自分は御苑の向こうに見える新宿界隈の景色は割と慣れてるんですけど、間に御苑を挟んでとなると話は別、その魅力は何倍にもなるんじゃないかと想像してます。これが毎日見れるとなればそれだけでもお金を払う価値はあるかなと。
• プレミアム住戸とエクセレント住戸は何が違うんですか？階数とか内装が違うだけ？
  • 8～10階の御苑ビュー、豪華内装っていうのがプレミアムじゃないでしょうか 。
• 御苑の全景を見ると吸い込まれるようにこれに寄り添うマンションに魅かれてしまう・・これでは冷静に物件の各条件を調べられない気がして、ひとまず御苑はないものと思って考えることにしました。が、それでも変わらずいいなと思えます。御苑の傍というコンセプトを最大の推しにしているわけじゃないからマンションだけを見ても、あ、これはどこに建ってもマンションとしてのレベル高いなと。うちはエクセレントで十分です。ハイサッシも素晴らしい。
• いただいた資料によると、神宮の花火大会が見える部屋もあるそうです。
• あくまで想像ですが10階からの眺望があれぐらいだと眺望と呼べる景色の広がりを窓から見れるのは8階以上ぐらいでしょうか。あまり下の階だと部屋からは難しそうですね。その代わりに誰しもが景色を見に行ける屋上があるわけで、価格に大差あるのであれば下の階を敢えて選択して部屋からの眺望は妥協するけれど屋上庭園で楽しむ、という選択もあると思いました。
• ついに賃貸募集開始されましたね。意外に安く出てますね。

http://www.creavision.co.jp/building/1131/ 【モデルルーム】

• MRは10階のプレミアム住戸だけで、グレードはとてもGOOD,。パナだけあって、特にキッチンに力を入れているそうです。広いし、使い勝手が良さげ。床の大理石も落ち着いた色で気に入りました。
• リビングと主寝室から御苑と新宿高層ビルのビュー。東側も高さが低いので、日差しが十分に当たります。主寝室はカーペット敷きでしたが、なかなか心地よいものでした。意外に新鮮ですね。ただ、価格は予想よりかなりたかめ。広い住戸は10階だけなので、競争激しいでしょうし、値下げはなさそう。

【コスト】

• 総戸数の3分の1しか駐車場がないしここら辺の駐車場代の相場は知りませんが月34,000円～36,000円は高いです。でも逆に駐輪場 が278台置けて月200円～400円は安くていいとは思います。
  • この辺の駐車場の相場からしたら、かなり安いですよ。

交通

• どの駅からも微妙に遠い。
• バス停が近くにある
• 原宿も自転車で行けます…ちょっとアップダウンはありますが。

【駐輪場】

• 新宿駅界隈で一日駐輪できる駐輪場はあるでしょうかね、まさか伊勢丹に停めっぱなしは・・できないですよね～。
  • 高島屋の下にありますよ。駅からは遠くなりますが。
  • フラッグスの一階(gapの隣)に新宿区の公共駐輪場があり、月極、一日貸しどちらでも利用できます。

構造・建物

• 敷地面積：4,168.15m2
• 建物の日当たりですが、建物は東西に向いていますが、どちらの向きも日当たりは、良好だと思います。
• 南側は全く抜けないですね。西通りぞいは10階までなんでしょうね。西側は御苑に面しますが、道路の騒音がかなり気になりますね。外苑西は交通量は増える一方だし。
• 10階建てで最上階西向きでも見えるのは新宿ビル群。地権者が４割。
• 御苑側は、午後しか日が当たりませんね
• 外廊下だし高級物件ではなく、高額物件ですね。
• ボイドスラブで250ミリって薄くないですか？
• 1階は半地下のようですよね。たしかにオフィシャルサイトのランドスケープの絵を見ると1階が少し低い位置になってます。
  • あのあたりは土地が若干傾斜しています。外苑西通りが千駄ヶ谷方面に下っているため、四谷四丁目側の部分は1階が地下のような感じになってしまいます。また、あの近辺は高さ30m制限があります。その制約の下、10階までなんとか建てて容積率を増やすため、建築基準法ぎりぎりに1階を低めに作っているのではないでしょうか。

共用施設

• 駐車場：62台
• 駐輪場：278台
• バイク置場：18台
• コンシェルジュあり
• 中庭に面して外廊下。エントランスや中庭は豪華だね。
  • エントランス部分は、本当にホテルの様で、ゆとりのある空間が素敵ですね。
• 空のテラス、気持ちよさそうですよね。周辺の緑が多いですので、特に気持ちよさそうです。

設備・仕様

• リビングや洋室まで天然石貼りなのに、外廊下でバスルーム1416とか、少しアンバランスなとこあるね。
  • プレミアムなのに、1418どころか1416っていうバスルームがあるのを見た時、目を疑った。エクセレントは1317があるし、浴室の床がタイルじゃなくてユニットバス・・・

間取り

• 眺望は見込めませんが、リビングや部屋が広い！
• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：47.03m2～127.24m2
• バルコニー面積：6.26m2～32.51m2
• テラス面積：7.29m2～12.20m2
• ルーフバルコニー面積：18.59m2～19.33m2
• 専用庭面積：15.40m2～28.92m2
• 1階のテラス付きもいいかなと思うのですが、半地下のような部屋は不便がありますか？
  • 半地下のような部屋は湿度がどうなんだろう？と思うところはあります。でもテラス付はいいですよね…。

買い物・食事

• 最寄りのスーパーが四谷三丁目の丸正。12分くらい。
  • 食料品などの買い物ができるスーパーも新宿通り沿いの丸正総本店だがなだらかな坂もあり微妙に遠いです
• スーパが丸正しかなく不便だという人もいますが、生活に必要な物は一通り揃うので、困らないです。ただ、店が田舎臭く、気の利いたものがないのが残念な位です。気の利いた物は、新宿の伊勢丹や高島屋、青山のピーコック、紀ノ国屋、広尾の明治屋、ナショナル、六本木ヒルズ、ミッドタウンが近いので私はそちらへ行きます。　どこも週末であれば、車で10分もあれば行けます。
  • よく広尾の明治屋へ行きます。店舗自体すごくみやすいんですよね。明治屋ではよく催事をやっていて、なかなか都内では手に入らない、地方の有名店のものが売り出されたりするのでそれが楽しみです。ホームページをみると催事の日程などが書いてあるのでそれをよくチェックしています。
• 日頃の買い物は丸正かダイカツですね。少し遠いですが新宿三丁目の伊勢丹食品売り場も閉店間際に安く買えますよ
• 近場にコンビニもない
• 最寄り駅は千駄ヶ谷ですね。駅前で日用品は手にはいりますかね？みなさん、日用品の買い物はどうされていますか？
  • 千駄ヶ谷はいまのところ買い物は不便ですね。
  • 当面の買い物は四谷三丁目の丸正でしょうね。夜遅くまでやってますし、品ぞろえもまずまずです。ただし、近隣にライバルがいないせいで価格は殿様商売です。ものによってはコンビニよりも高いものもあるし。日用品は三丁目周辺にはサンドラッグ、ダイコクドラッグがあるのでそこで結構揃います。
• 少し頑張れば伊勢丹とかでも歩いていけるのがいいですね。
  • 伊勢丹、駐輪場ありますよ。駐車場の一階の出口付近が駐輪場です。私は大体自転車で行ってますよ。
  • たしか2つある建物の間あたりのポイントですよね。ここからは自転車で行ける距離ですから新宿駅や界隈のデパートの駐輪場は助かります。

育児・教育

• 四谷第六小学校校区
  • 昔からの住民が多いせいか荒れてる話は聞いたことがない
• 中学校は四谷駅前の四谷中でしょうか。１学年３クラスでこぢんまりしてます。新宿区立の中では名門と言われていますが、 場所柄、多くの子どもは私立へ流れるのでおとなしい雰囲気です
  • 中学校は四ッ谷二中が一中に統合されてなくなってしまったから、中学生は通学距離が遠くなってしまいましたね。
  • 公立中はかなり遠い（四ツ谷駅前）
  • 自転車通学は×です

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域（一部に近隣商業地域を含む。）
• 地域地区：準防火地域、防火地域
• 幹線道路沿い
  • 外苑西通り沿い。どの駅からも微妙に遠いです。
  • 外苑西通りは交通量が少ないですよ。東通りや明治通りと比べて、ですが、将来全線開通した時はどうなるかわかりませんけど
• 周りは御苑、それに病院関連、宗教関連が多くて居住人口が少ない。だから生活利便性が低い。
• 通りの向かい側にあるビルの高さはバラバラだから、 同じ階でも位置によって御苑が見えたり見えなかったり、将来の建て替えによっても変わる。陽差しは昼以降夕方までありそう。西日だから好き好きだけどね
  • このマンションは、絶対高さ制限30mの地区にあります。従って、外苑西通り沿いは、10階程度のマンションが建つ可能性がありますので、上層階もいずれ新宿御苑を見られなくなる可能性があります。
• 周辺が薄暗い。あと、某宗教団体の方が多く、お子さんがいれば付き合いが必修になります。
• この辺りでは大きな建て替えプロジェクトで、出来上がるのが楽しみにしてる周辺住民です。夜はかなり人通りが減るので、住民のかたが増えるのは良いですね。
• このエリアは、合理的な考えた方をする住民が多いと思います。特に、新しい住民は、自分の生活スタイルに合うから、このエリアを選択しているに過ぎないのだと思います。
• 外苑や新宿御苑など散歩するには良い環境
• 私はこの近所に長年すんでしますが、新宿御苑と便利さで好きです。
• 現地は、意外に駅から遠いし、寂しい割に、日曜は騒がしくなるそんなところです。
• こちらの辺りなら静かに暮らせつつ、結構ちょっと足を延ばせば便利だったりして、全体的にバランスが良いなと思います。

周辺施設

• 隣は宗教団体の施設。
  • 某宗教団体の関連施設が多く、関係者もぼちぼち住んでいる地域なので、気にする人は要注意です。

【病院】

• 医療機関は大学病院をはじめ多数あり
• 慶応大学病院は紹介状を持っていなければみてもらう事ができない科となくても診察を受けられる科がある様ですね。医療費とは別に選定療養費として５２５０円支払わなくてはならない様ですがね。
  • 慶応病院は2時間以上待つので近くの医院のほうがいいですよ。若手の医師が多いですよ。腕をあげて独立した医院のほうが良い面もありますよ。

その他

• 車が不要な地域なので良いですよ。維持費とか考えると時々使うタクシーのほうが安く便利です。

掲示板

• 「マジェスティハウス新宿御苑パークナード」についての口コミ掲示板一覧
• パナホームの（仮称）新宿御苑プロジェクトはどうですか【検討板】

23ku/256277/554