ザ・パークハウス 上原

2015年2月4日 (水) 11:30時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都渋谷区上原2丁目1189番3（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩10分
2. 小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩10分
3. 京王井の頭線 「駒場東大前」駅 徒歩9分

• 総戸数：41戸（事業協力者住戸1戸含む）
• 構造、建物階数：地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年10月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：木内建設株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 高そうですね。 確か資料請求の葉書、予算欄が７５００万～１億４０００万になっていました。現地見に行きましたが良い場所でしたよ。
• モデルルームを見てきました。５０㎡台が７０００万円台から１００㎡台１７０００万円、平均で４２０万前後といった所でした。 室内は天井がすっきりしておらず下がりなどが目立つうえに窓がハイサッシではなく解放感がありませんでした。しかし、水周りの設備はお風呂など高級感があり、まあまあでした。全体の印象は高級マンションというよりは上質なファミリーマンションといった所、値段だけは高級ですが・・・
• ここはちょっと盛りすぎなきがしますね。ここが今提示されている価格で売れ始めたら、本格的なバブル突入と見てよいですね。
• 第一種住居地域専用地域なのと住戸数が少ないので価格が高めなのはわかりますが、それにしても高いですね。当然、管理費や修繕費も高め。
  • そうかな？ 最近の物件なら大理石とか天井カセット式エアコンとか当たり前、全室天井カセット式エアコンも普通な位では、と思うけどね。ここは高いよ！

1. 場所 上原2丁目のいい区画の外 南に高層。
2. 土地 東西に長く GLの設定が低い よって1階レベルが道路面と同じか、低い（上原2丁目のいい土地はGLの設定が道路より高い土地が多い)
3. 計画 間取り 道路からのセットバック 面積設定正直良くない。そもそも設計が木内建設って 車寄せは好感 構造計画も今一 柱多く、窓面に梁がでてきて窓が天井までこない
4. 意匠 金がかかってないな。タイルのレベル低い バルコニーも構造の外 仮囲いも外れたがかなり安っぽい
5. 値段 坪単価をだけ見ると安いが、上記条件を見ると安くない

よってまだ8戸残ってますね。

• 広いのも売れ残ってますね。
• 色々有ると思いますが、値段相応の物件でしょう、ここは。そして、上原も超高級住宅地でもないですしね。
• ちょっと外観から高級感が値段と釣り合いませんね。私的な印象ですが．．
• まだ売れ残ってますね。南側の眺望と日照悪いのに価格が強気すぎた、ということなのかな。ディスカウントしてくれないかな。

交通[ ]

• 駅は代々木上原より駒場東大前のが近いです。
• 渋谷行く時は駒場東大前駅で新宿や東京方面行く時は代々木上原駅利用がいいですね。
• 渋谷デパ地下買い出しには裏の大通りのバスも便利だよ。

構造・建物[ ]

• 敷地は東西に細長く、南には狭い道があり、南面の東側は割と高いマンション、西側には戸建てが並んでいます。眺望は望めず、戸建て感覚で閑静な住宅地に暮らす、っていう感じですね。
• 外観が露わになりましたが…チープすぎる！長谷工みたいでした。
  • 私は外見気に入りましたけどねー。ま、人それぞれですね。
    • 囲いはずれましたねーびっくりするぐらい安っぽい。三菱はもうだめなのかな？
      • 賃貸マンションなみのチープな外観にがっかりしました。三菱も落ちましたね。「安かろう悪かろう」という言葉がありますが、立地も良くないですし、手を抜いて作られた物件にしか思えません。
        • 外観微妙だね。
• 木目調の庇って東側（エントランス側）だけなんですかね。今のところそのようですが、そうだとしたら、金かけてないと言うか、酷いと言うか、中途半端というか、知らないで買ってたら頭きますね。
  • 外観も大事ですが全てではないですね。。他人に対して見栄を張りたいなら別ですが、長く住むのは自分ですしね。
• 外観は好みがはっきり分かれるのかもしれませんね。それにしても、すごい価格の物件ばかりですね。外観が安っぽく見える人もいるのかもしれませんが設備としてはまぁまぁそれなりに揃っているのではないでしょうか？玄関と上がり框には天然石もしようされているようですし、それなりに豪華な感じがすると思うのですが。
• 写真を拝見しましたが、完成予想CGとのギャップがありますね。建物もそうなんですが、あまりにも前面道路の道幅が狭く驚きました。低層なだけに、バルコニーからはお向かいの戸建てが目の前に迫っていて圧迫感を感じそうですね。
• 外観はとても綺麗な感じに仕上がっていると思いますね。シンプルというより豪華な感じがありますし、生活していていい気分になれそうな気がします。設備は整っていますし、間取りも申し分ありません。周辺はやや落ちついた環境になっているので、家族向けの物件とも言えるかもしれませんね。
• 外観見たけどURとかそんな感じ。。。北も南側も、環境良くないなー。両側とも相当圧迫感ある感じ。もっとセットバックすれば良かったのにな。タイルも相当安っぽい。モデルルームの外壁タイルの方がよっぽど良いもん使ってる。詐欺じゃ無いの。とても残念な感じ。
  • ようやく外壁も見えてき来たところです。植栽が出来ると印象も変わると思います。南側道路が狭く圧泊感がありますが、それよりも代々木上原、駒場へ近く立地は良く、暮らしやすいと思いますよ。代々木上原側にスーパーもオープンしました。
• 横に長い低層階が見た目を悪くしているのか
  • 横長過ぎませんか？用途地域的にも高いマンションが建設できないのでしょうか。
• 今日、外観見てきました。シンプルで明るくて良いと思いました。プラウドと比べると普通に感じますが、、プラウドが良すぎるから普通に感じるのかもしれません。
• 外観はグレーがかったブラウンでシックで良いと思いました。重厚感はないですが、あの圧迫感ある敷地にはライトな雰囲気のほうが合うのかな～と感じました。

• 

  現地状況（2014年9月21日撮影）

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  日陰側から（2014年9月30日撮影）

共用施設[ ]

• 駐車場 24台
• 植栽でイメージかわりますよね。緑の丘みたいになればいいな。
• 完成までもう少しでしょうか。エントランスの植栽にもみじが植えられました。来年の秋には紅葉しシンボル的な植栽になると思います。北側の黒のフェンスが気になります。
  • もみじ素敵でしょうね。紅葉のもみじもいいけど、青々とした緑の葉のもみじも私は好きです。共用部分が清潔に保たれていたり雰囲気がいいだけで資産価値が下がりにくいと言われている様なので大事にしていきたいですよね。中古物件をみにいった時にそこのお部屋だけではなく、やはり共用部分も気になってしまいました。そこのお部屋は綺麗だけど共用部分の壁が穴があいていたりとかあったりしてそれだけで残念に思う事もありました。
• 車寄せやエントランスを外から見る限りでは素敵ですよ♩派手さはないけど。

設備・仕様[ ]

• 室内設備には、天然大理石をふんだんに使用していて高級感はあります。リビングダイニングには、天井カセット式エアコンが配置されていますし。
  • そうかな？ 最近の物件なら大理石とか天井カセット式エアコンとか当たり前、全室天井カセット式エアコンも普通な位では、と思うけどね。ここは高いよ！
    • 天井のエアコンってすっきりしていていいですよね。お掃除が大変そうな気がしますが、そんなことはないのでしょうか。設備もいろいろ揃っている感じがします。
      • 今の天井エアコンは自動お掃除機能などがついているので、お掃除は以前よりは楽になったと思います
        • 天井カセット型エアコンですが、修理や交換が壁掛け式に比べ高額だと聞いたことがあります。もちろん業者によっても違ってくるんでしょうが、具体的にどれくらいの額なのでしょう。エアコンが天井についている事で見た目がすっきりするでしょうが、ランニングコストが割高になってしまうかもれしませんね。
          • 天井カセットエアコン使ってますが最近のは簡単に引き出せる形になってますから修理も簡単ですよ。昔のは厚みがあって重いのに床まで降ろさないと修理できなかったから・・・交換も同じく簡単になってますけど、別メーカー製に替える場合は寸法が微妙に違ってエアコン周りの壁紙養生をやり直さないと行けないことがあります。同じメーカ製ならまず問題ありませんが。
• バスルームの標準ドアが透明でなくてよかったです。バスルームは洗面所と同じスペースですし、家族が身支度をする間誰かがお風呂に入っていたら家族と言えども遠慮してしまいますよね。洗面所は洗濯も置いてありますし、家事で出入りすることになりますから・・・子供が年頃になれば尚の事です。
  • ああ、そうなんですか。ビックリしました。仕様の説明に「浴室ドアの素材には強化ガラスを採用しました」と出ているので、てっきりクリアーなガラスが標準なのかと思いました。透明なドアは単身者向けのおしゃれなデザイナーズマンションならともかく、ファミリー用には向きませんよね。
• キッチンの大理石は高級感があって見た目もいいですね
• 室内設備は、フラットフロアなのがいいです。結構、高齢者や子供はつまづくことが多いので。バルコニーにウォールライトが設置されているのですね。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK+DEN～3LDK
• キッチンや浴室が多少広めですが他はあまり特徴を感じられません。
• 低層ですが、日当たりのほうはどうなんでしょうか。１階でも日は当たるのかな？１Fは専用庭でなくて、テラスがあるんですね。草むしりなどしなくていいのは庭よりは楽なのかなと思いました
• 北側のテラスはリゾート感覚でしょうか
  • そうそう北側の2・3階のテラスは正面から丸見えで残念です
• 角住戸でなくても間取りがいろいろなタイプでワイドスパンで明るそう。テラスが丸見えって落ち着かないでしょうね。１階は大丈夫そうですが。
• 100Bは、バルコニーが真ん中で分断されているのが残念。個室があるからかもしれないけど、中からカーテンを閉めれば、外からは見えない。家族で住むのだから、広くバルコニーを使いたいと思うけど。そういう認識は、一般的ではないのか。

買い物・食事[ ]

• 日常の買い物は代々木上原駅近くまで出かけるしかないのでしょうか。駅に至るまでの商店街にはスーパーなどはなかったと思います。
  • 来年5月にパン屋pour vous前に3階建のマルエツが出来ますよ。駒場東大前にもいずれ何か出来るのでは。
• 買い物は駒場東大前にはあまりなく、代々木上原駅周辺しかないですが、代々木上原駅にハチ公バスあるので沢山買い物した帰りはハチ公バス使えそうです。
• 現地のすぐ近くに（徒歩1分）セブンイレブンはありました。
• 上原駅前商店街は、８０年の歴史がある商店街の様です。イタリアンから和食までレストランが充実しています。私のお勧めは木花です。和caffe、和ダイニングになっていて、手作りの和菓子屋スイーツが楽しめますよ。夏には盆踊り大会などもあるみたいなので楽しめそうですね。
• お買い物は代々木上原の駅になる小田急ＯＸが主になるでしょうかね。あとは丸正、マルエツとかかな。小田急ＯＸは２３時まで営業している様なので仕事帰りにぱぱっとお買い物ができて便利そうです。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 閑静な住宅街でいいところ。
• 南面に対面している建物がネック。日は遮るわ、見栄えは悪いわ。
• 駒場公園、代々木公園と大きな公園が近くにありお散歩にも良さそう。価格は高いけど納得の周辺環境ではないかなと思っています。代々木公園は毎週色々なイベントをやっていて楽しめますよね。
• 上原見てきました。南側道路の狭さと電線が気になりますね、特に電線に絡みついた蔦がレトロな感じです。
• 北側の駐車場もいずれマンション建ちますよね。結構まとまった土地ですし
• この辺りに住みたいのだったら、 ここの場所はとてもいいと思いますよね。 大通り沿いではないし、落ち着いている。 子どもさんがおられる方だと小学校も近い。 外観に関しては、 人それぞれ感じ方はあるのではないかと思います。 良くも悪くも「ふつう」だと感じられます。 もっと立地や設備に合わせてゴージャスっていうのも 判りやすくていいのかもしれないけれど。
• 今更ですが、住所は上原2丁目ですが最寄駅は東大駒場前が近く、渋谷までのアクセスもいいところですね。だいぶ高額な印象で見た目もあるかとは思いますが、やはり上原の街は静かでそれなりに納得いくところで羨ましい限りです。
• 入居予定者さんには申し訳ないけど、セットバックがあまりにも足りない。その上一階レベルが道路面と同じすぎ。もともと上原2丁目のはずれで、丘でもない。かなり頑張っても限界が。。。近隣としては、できるだけ植栽で頑張って欲しいと思いますが、正直残念な物件ですね。いい場所ですよ。都内も出やすい。緑も多い。東大も散歩に丁度いい。飯屋もあるし。大山と西原の一部、上原二丁目の一部は住みやすいしその場所が好きな人が多い場所です。私もこのエリアで買い替えました。だからこそ、残念な物件であるのも事実です。できるだけいい植栽で少しでも素敵に完成して欲しいですね。
• 代々木上原まで徒歩10分なのが気になります。駒場東大前までも9分ですし、ちょっと距離があるような。でも、このあたりのエリアを希望しているのなら、新築が出ている時に買ったほうがいいような気もします。住環境がすごくよさそうなので、駅近じゃなくてもいいのかなとも思ったりします。
  • 代々木上原で良い場所求めるとしたら、徒歩7-10分位は普通ですね。その位が閑静な所ですし、駅近の利便性を求める土地じゃないですね。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 買った人に失礼ながら、資産価値も期待しにくいかと。 ようは売却時の価格のことですよね。 103平米で16000万越え、南側三階でも安いとはー 今は建築費がホントに高く、バブルというか販売価格は高くなります。後数年続くか、早期に建築費が落ち着くかはわかりませんが。 景気などで相場は変わります。 ようはより多くの人が欲しい物件かどうかが資産価値です。今買った物の多くは値下がりする可能性が高いですよね。建築費が高いのですから。 本案件は、場所イマイチ、（マンションとしてです。戸建てには悪くないと思いますが。）何より外観イマイチ、売れ残り多しでは、結局資産価値の維持は難しいかと。結局は、マンションは土地と物とブランドで、本件は物の価値が見出しにくい限り、売却時も苦労するのでは。 正直、地所がこれを作ってはいけないのでしょう。 この値段では。新興デベの商品です。もっと安ければ。

掲示板[ ]

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