京都桂川つむぎの街 グランスクエア

2014年11月25日 (火) 21:45時点における版

物件概要

• 所在地：京都府京都市南区久世高田町373番（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩2分
2. 阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩7分

• 総戸数：431戸
• 構造、建物階数：地上15階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年08月予定
• 売主：近鉄不動産株式会社/野村不動産株式会社　大阪支店/ジェイアール西日本不動産開発株式会社/近畿菱重興産株式会社/住友商事株式会社　関西ブロック/株式会社長谷工コーポレーション　関西
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 東側３ＬＤＫ低層階3200〜 。南側３ＬＤＫ低層階3600〜 ですね。
• 洛南小学校も近く、需要があるため、将来的にも値下がりが小幅な感じはうけます。どうでしょうか？
  • こんなに駅近で、しかも東海道線ですから、将来的にもなかなか値下がりはしなさそうですね。
• 上層階の４Lになれば、6000万超えますか？
  • ４Lで6000万はないでしょう！誰も買いませんよ。
    • 一番大きい部屋は４LDKで6000万超です。でも人気で抽選になるでしょう、と営業は言っていましたよ。４LDKはどの部屋も抽選になるっぽいことを営業は言うんですが、本当でしょうかね？こちらをあせらせようとしてるのでしょうか。
• やっぱりみなさん価格が割高な印象なんですね。私も実際に見学時に価格の一覧表見ましたが、予想してたのより200万～300万は高いと思いました。
• これだけ建ってしまうと中古も数出るから、価格競争で値崩れしそう。そもそもこのエリアに住みたいって人の数から考えたら供給過剰な感じがします。6千万は論外だが、DINKS対象でも4千万切る水準じゃないと実際売れないんじゃない？
  • 3LDKは普通に3000万円台ですよ。DINKSに4LDKなんて必要ないでしょう。
• 冷静に考えればこの場所で高すぎだと思います
  • 高いかもしれませんが人気だときいてますよ
• この地域の今までの相場より明らかに高くなって来ているので将来に本来の価値に戻ってしまうか心配です。マンションなので手放すこともあるので 。
• 正式価格見ましたが高いなあ
  • ７０平方が３０００万円辺なら良かったが、相場より１０００万円程度高い感じがして申し込めません。
• 日当たりも良くなくて、新快速も止まらないのに、いくらイオンと駅が近いからといって、南区でこの値段はないわ。しかも、大規模なのに。
  • それでも7割方の部屋は要望書が出されていますね。
• 第一期は完売確定でしょうね。私が希望している部屋はほぼ抽選ですし。イオンと駅前は絶大なのかな？
• 大規模開発でランドマークになるマンション…強気価格も頷ける…近隣にマンションたくさん建つけど、外から見ればとても条件良いですね。子育て世帯には特に良さそう。只、設備等オプションつけないと満足できない…マンションでそこまで贅沢かなあ。

交通

• 交通のアクセスは良いです。それだけが魅力ですね。
• ここはJR&阪急のダブルアクセスがありがたい。
• ここ特急停まらないのに高いんですね。ここから大阪市内までの通勤はきついなあ

構造・建物

• 車及びバイクの出入口が狭すぎるような気がする。桂川駅近くまで送り迎えする車とかち合って混雑すると予想。他に大きな出入口があればよかったのになあ

共用施設

• 駐車場　327台〈自走式296台・平面31台〉
• 自転車置場　876台
• バイク置場　20台
• ミニバイク置場 70台
• 駐車場が総戸数より少ない
• ここ、エレベーターでイライラしそう。15階だてだし、朝はなかなかこないだろうな。朝のゴミ出しとかやばそうだ。

設備・仕様

• 内装も気になりますよね。駅やイオンの近くなのに、シングルガラスって・・・。T-2サッシって・・・。ちょっとどうかと。
• 先日見学行きましたが、利便性とかプラスの情報の説明は積極的でしたが、それ以外の室内設備(ガラス等)や車での出入りの話等は早々に別の話に変えられてしまいました。特に窓の薄さは住む人の事をあまり考えていない印象を受けました。
• 設備のことも、シングルガラスの理由はしっかりと話さず、さっさと話をそらされました。いまどきシングルガラスのマンションなんてめずらしくないですか？
• ペットは可と聞きました。大きさだったか制限があったようですが、自分の家で飼う気がないのでちょっと忘れてしまいましたが。
• ここは騒音に悩ませられそうですね。今、住んでいるところはローカル線の駅近ですが、線路側Ｔ３サッシ、その他Ｔ２サッシです。 ここは、線路側Ｔ２サッシ、その他Ｔ１サッシと説明を受けました。深夜に貨物や夜行特急が走っているので、２ランク上が欲しいですね。そして、外壁もＡＬＣパネルなので遮音性能が悪いです。あと、廊下側のエアコン用スリーブが下部になっている部屋ですが、一部を除いて窓側の壁に配管を通すスペースが在りません。それと物干しですが、スライドしないのでワンピ、スリップ、パンツなどを干すと床に触ります。 割高物件なのに、仕様が悪すぎます。
  • 外壁がＡＬＣパネルなので、壁の強度が低いから柱で持たしてあります。そのため柱が太くなり、窓枠と柱の間が狭くなっています。エアコンの室内配管をテープ巻きにすると見苦しいから、最近は化粧ダクトに通します。窓と柱の間が狭いと配管をそのまま下に通せないのでエアコン→柱→柱を手前に→下へ→柱から壁へ→柱からスリーブまでのように、一度配管を柱のところで手前に持ってこないといけません。内窓を付けたいので、Ｌ字型の窓を候補から外すと、窓と柱の間が狭く上記のような感じになります。テープ巻きのままで良かったら大した問題ではないかもしれません。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
• 専有面積：62.34m2～108.32m2
• バルコニー面積　9.65m2～20.07m2
• 場所がいいだけで、間取り悪いし内装も良くないし…マンション自体の魅力が残念…地縁もあり、欲しいのに足踏みしてしまう…
  • 間取り・・・確かにそうですよね。なんでこうする！？っていう間取りがたくさん・・・・この間取りがいい！って思える間取りは２つくらいしかなかったです。たくさんの種類があったにもかかわらず。
• ここのマンションもパークコートの西側のほうは朝夕の日当たりは期待できないでしょう。朝はパークコートの東棟で朝日がカットされ、夕方は西側に隣接する古いマンションで夕日がカットされるかと。日照時間短っ！！
  • Ｐ－Ｃタイプが、線路から離れているし、エアコンの配管もクリアしているから気に入っていたんですが、日照まで気が回りませんでした。
    • P-Cタイプですと、最上階でぎりぎり朝日が当たるかどうかってところじゃないでしょうか。P-Aタイプでは上階のほうは朝日も期待できそうな気がしますが・・・どうでしょうね。マイナスの情報は営業からは聞けないので、こういうところで情報交換していきたいですね。

買い物・食事

• イオンモール
• イオンは流行ると思いますが、これだけに頼るのは不安です。
  • せめてイオン以外のスーパーや商店が出来てくれればいいのですが、今の状態だとイオンがだめになればすべて終わりかねないのが不安です。

育児・教育

• 再開発地区ということもあり、周辺に保育所少ないですね。久世西保育所ぐらいでしょうか？
• 学区を見ても、周囲の保育園、幼稚園の少なさを見ても子育て世代にはどうかと。
• 子供が高校生以上であれば、非常に便利な場所で、通勤も電車なのでここを選びたいですね。
• 公立小・中は各学年１クラス分くらい増えてもキャパは大丈夫だと思いますよ。これだけの規模であれば、かなりの人数が同時期に転入すると思いますし、転校といっても心強いですよね。ちなみに、京都市と向日市では教育委員会がまったく異なります。それぞれ京都市、京都府（向日市）の管轄になります。京都「市」の公立小学校は全国レベルでみても、授業時間数はトップクラスです。
• 南区は全体的にガラ悪いですよ？東九条、吉祥院、久世はいろんな保護者の方がいますし一般常識が通用しないことはマジであります。西京区は南区より平和でのんびりしてて品もよくなるとは思います。桂坂は特にお金持ち多いので別の意味で大変かも…
• まあ、ここのマンションに住むなら、保育園幼稚園は西京区、学校は小学校からオール私立覚悟でしょうね。
• 公立高校なんて今や自由だから地域関係ないかと思います。区役所とかは確かに一緒ですね。中学も交流あるのは、近場の西京区が大半。だから似たり寄ったりです。パークシティの中学だったら絶対引っ越ししたくないと子供は言うのですが。まだ悩み中です。学区はいまいちなところばかりだけれど、塾は桂駅までいくし、間取りやらガラスやら仕様みると、桂と洛西口に傾きながら、JR通勤も捨てられない。
  • 京都市乙訓通学圏は、昨年から受験制度変わりました。どの高校でも受験できますよ。南区に住んでも向日市に住んでも同じです。
• 地下道ですが、朝は、集団登校に必ず誰か旗当番の保護者が付き添います。帰りは、一人で帰るなら、駅からにしなさいとうちだったら言うかなあ。

周辺環境・治安

• 休日は朝から夕方まで結構渋滞すると思います。平日の朝は大丈夫と思いますが、夕方はイオンに関係なく交通量があるかもしれませんので、確認される方がいいでしょうね。
• 周辺を回ってみたのですが、やっぱり田舎ですね。この一角だけ一時的に発展しても、将来が心配かな。
• マンションの北側と東側（駅側）が自衛隊駐屯地。ただ、良いところもあり、年に数回催しがあり、子供たちと楽しく参加させて頂いております。あと緑が多いので良いです。
• 今後、京都・大阪のベッドタウンになればいいですね。ただ、空気がきれいとか水がきれいなどなさそうなので・・・治安も個人的にはよさそうには思いませんし・・・マンション売れますかね～
• この近辺、この先二、三年にマンション建設ラッシュですね。選択肢が多く場所もそれほど差がないので決め手は価格でしょうか。3LDKで一人暮らし出来たら楽しいだろうなあ。
• この付近は洛西口と桂川の両駅に近い場所なので、周辺で建設予定のマンションは1階部分が商業テナントになっているところも多いです。まだどういう店舗が入るかはわかりませんが。
• 駅近くなのはいいですが、線路近くってのも騒音が気になります。特に、新快速の通過時には、かなりの騒音ではないかなぁと…。
  • 夜中には貨物列車も通りますからね。共働きにとって昼間は気になりませんが、夜うるさいのはこまります。東向きをT-4にしないって、ちょっとばかにしてませんか？
    • 南向きも目の前はかなりうるさい道路ですよね。交通量も多く、イオン渋滞もある。トラックもたくさんですし
• 帰りに現地を見て来ましたが、前の道路は現時点でも結構混んでいて、トラックも多く排気ガスが気になりました。また、4方のうち2方が自衛隊で特に西側には多数の大きなトラックの駐車場で砂ぼこりと排気ガスが気になりました。
  • 私も排気ガスが気になります。南側の道路、今でも結構な交通量ですよね。
• 桂駅が最寄。新しく出来るイオンにほどよい距離。値段からして買いじゃないですかね。
  • 桂川駅ですけど。JR桂川と阪急桂は全然ちがう。
• 利便性を考えると阪急洛西口も近いのでこっちだが、治安や静かさを考えると桂駅と洛西口の間はベストかも知れないですね。
• 駅近というのはそれだけ魅力があるんでしょうね。子育て世代はもちろん、シニア世代にも人気なのでしょう。新しい町というのにも魅力を感じます。結局、どこも完売になると思います。つむぎは変な間取りがあるから、もしかしたら売れ残りがあるかも？
• ここはJRと阪急の２Wayアクセスができ、大型商業施設が目の前。
• 担当者から騒音と渋滞は頭に入れておいてくださいと言われました。学区のことを質問したら、知らないとのことで、小学校から普通は私立に入れますと言われました。購入するつもりだったのに、ショックでした。皆さんは騒音や渋滞は覚悟の上で買われますか？小学校からは私立を考えていない話をしたら、地下道通って通うみたいですね！ジオだと向日市になってしまうし迷います。
  • 私立に入れます、とはひどい言いようですね。確かに交通の便がよいので私立に入れられる方は多いとは思いますが。地下道ですが、車道と完全分離した歩道がありますよ。車と接触する心配は皆無と思います。ただ暗いので帰りが1人だと心配ですね。旗当番は共働き家庭にはしんどいですね。

周辺施設

その他

• 桂川駅周辺、他にもこれからマンションが建ちそうな所が既にありますよね。つむぎの街、予想より高い価格設定なんですけど、今後建つマンションもそこそこしてくるんでしょうか？今後、かなりの人口流入が予想されますが、保育園、幼稚園、小学校等教育施設のキャパはどうなんでしょう？
  • ヴェリテが完売したから、強気の値段設定ですよね。つむぎとジオの売れ行きでとは思いますが、この地域はしばらく地域の人の予想よりは高値で推移しそうですね。まあ、阪急とJRのダブルいアクセスは、高齢化社会にとっては非常に魅力的ですが。

掲示板

• 「京都桂川つむぎの街 グランスクエア」についての口コミ掲示板一覧
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