ミッドレジデンス文京

2014年11月20日 (木) 12:32時点における最新版

ミッドレジデンス文京外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都文京区関口一丁目207番1（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩1分
2. 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩10分

• 総戸数：92戸（地権者住戸25戸含む）
• 構造、建物階数：地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年12月下旬予定
• 売主：新日鉄興和不動産株式会社
• 施工：松井建設株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格：2,800万円台予定～6,400万円台予定
• 値段が安くて驚いています。逆に安い理由があるはずなのでそれを知りたいです。理由次第では即決したいと思っています。
  • 関口一丁目は神田川沿い高速沿いの低地だし外国人も多い。それから新日鉄は元々坪単価を欲張らない性質があります。三菱地所さんのパークハウス文京関口なんぞ平米100万位（坪330万位）で売ってましたよね。当然仕様も異なります。しかし江戸川橋なら頑張って関口2〜3丁目か小日向の物件を狙う事をお勧めします、住環境が違うので。
  • 駅近、道路をきにしなければ良いでしょう。新日鉄は毎回安い。この近辺はマンションが多いから、過去のスレッドを参考にしてみて。
  • リビオのマンションいろいろ見ましたが、コストパフォーマンスに優れてる印象です。高級感はないけど、マンションとしてはしっかり作っている感じです。設備的には、水回りは人工大理石、ディスポーザーなし、食洗機なし、ミストサウナなし、共用スペースが極めてシンプル、が基本仕様のようです。ここがどうかはわかりませんが。
• Googleマップで場所を確認したら、東西南を高層建物で囲まれていました。唯一北側のみ接道していますが、6m程度の幅員でした。上階でないと日照は期待できませんが、建物で囲まれてるおかげ(?)で 大通りの音は緩和されるのかなぁと思いました。想像ですが。共働きで休日は外出の多い家族には日照は関係ないって割り切ると価格面で魅力を感じます。
• 地権者の割合が25/97で25%超えているね。
• モデルルーム行きました。ワイドスパンをウリにしていましたが、窓が小さい（低い）のでその利点を生かし切っているとは思えませんでした。あと、梁と柱が出すぎていて間取りの記載よりも圧迫感を感じました。
• 15階程度で乾式壁を採用するなど、徹底したコストカットは差別化という意味では面白い。
• 地権者住戸が多いので賃貸化は必至だと思いますし、グレードも低いですし、賃貸マンションだと思った方が良いですね。
• この物件の最大の弱点は、日照・眺望の悪さに集約される周辺環境なんですから、それが解消される上層階は、むしろ駅徒歩1分のメリットが強調されてくると思うので、上層階こそお得感があると思っています。チープ感は否めませんが、全体的に値付けは良心的かな～と。
• 3LDKは第1期で全戸販売するらしいですね。全戸申し込み入っているってことなのでしょうか？ちょっと様子見してたら出遅れたかなぁ
• Ｆタイプの低層階って知らない間に値下げしてたんですね倍率高くなかったみたいだし、そっちが正解だったのかなぁ
• 3LDK全戸完売ははすこいな。AかFタイプでキャンセル住戸でないかな?
• 超お手頃価格だった3LDKに比べると2LDKはパッとしないですね。日照が期待できず内装も整っていないのに坪285万って…
  • ２LDKで家族で住むと狭いかなぁと思いますが、家族が増えると２LDKでは狭くなりますよね。かと言って１人では広すぎるでしょうね。なんとも言えない広さなんだなと思いました。しかし坪２８５万とは中々するもんですね。
    • 2LDKタイプが高いというよりは3LDKタイプが安すぎただけですね。低層限定ですが3LDKは坪214万～239万の物件が5戸あったので…
• 次の期は１ＬＤＫのみの販売なんですか　ここだと３ＬＤＫの需要がすごくありそうだなと思いましたがやっぱりそうかという感じ　完売ですもんね　１ＬＤＫは浴槽が1418だったりとあまり狭苦しくないのは良い点なのではないかと思われました　リビングダイニングとキッチンの帖数の表記が別になっていたのでリビングの広さが把握しやすい
  • 1LDKタイプ以外を完売させてから1LDKに注力して販売することは前から決まっていたようです。3LDKタイプは1期に全戸売出して即日完売でした。倍率も10倍超が何戸もありましたし、異常でしたね。1LDKタイプは相場なりの価格なので3LDKのような狂騒劇は起きなさそうです。
• 3LDKと2LDKは全戸完売したんだから買う人は相当数いるってことなんでしょう。特に3LDKはすごい倍率だったし価格との兼ね合いではこのマンションは否定できないですね。部屋の広さは買う人の生活スタイルと価値観次第じゃないですかね。

交通[ ]

• 駅徒歩1分は魅力ですね。
• 江戸川橋駅の出口はさすが徒歩１分、驚きの近さです。
• 新宿まで10分で紹介されていますが、急いで歩いて乗り換えがドンピシャでも16分かかります。基本的には20分程度かかりますね。東京駅も同様。

構造・建物[ ]

• 東側は隣接するマンションとの間に一応路地はある感じですね。
• 現地見てきました。3面完全に同種の見た目のマンションに囲まれています。同じような背丈のマンションですから日照条件は望めません。最初から悪いのがわかっているだけよいと考えるのがいいのかもしれませんね。
• 東側のしっかりしたバルコニー付のタイプ以外は窓も小さいですし、明るさ期待できませんかね？
  • 現地近くに住んでいるので雰囲気は問題ないと思うのですが、一番はやっぱり日当たり。毎日上から見てるのですが、晴れの日はある一定の箇所が日向になっているのでそのタイプの部屋なら日当たり確保かな、と思ってるのですが。そもそも窓が小さいんじゃ意味ないかなと。飾り窓みたいで開閉できなさそうだし。

共用施設[ ]

• 駐車場：23台（機械式22台、身障者用1台）
• 自転車置場：92台（ラック式11台、スライド式51台、2段ラック式30台）
• バイク置場：5台
• ミニバイク置場：5台
• エレベーター1基

設備・仕様[ ]

• 天然石キッチンはオプションだそうです。直接基礎だったり、スラブ厚は220mm（ノーマルスラブ）、タンクレストイレ等、想像してたより仕様は良かったです 。
• フローリングなどの色、みなさんはどちらにしましたかー？
  • モデルルームと同じ白っぽい色にしました！部屋が明るく見えるかと思って。ところでペットなどを飼われる方は滑り止めの為にフロアコーティングはしますか？
    • そうですよね。若干リビングダイニングの窓が小さいかな？って気もしてるので明るめのフローリングの方が広く見えていいですよね！フローリングのコーティングはあんまり意味がなさそうなんで考えていません。ペットがいないからかもしれませんが・・・コーティング有と無、そんなに違うんですかね？
• 建設オプション、皆さんは何を申し込みましたか？食器棚とか、悩みましたよね？ 結局頼みませんでしたが、ダウンライトもそうですが値段がバカ高いですよね？こんなもんなんでしょうか？この感じで行くと、インテリアオプションもお高いんですかねぇ～？

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：34.87m2～73.13m2
• バルコニー面積：5.20m²～15.62m²
• サービスバルコニー面積：1.48m²～3.85m²
• 風呂が狭い
  • この平米数で1418は標準的かと思うけど。それに間取りによるけど、窓付きなのはいいね。
• １階のお庭つきの物件は気になりますね。子供がいるので下の方に迷惑をかけないというのが一番ですが、半戸建感覚を味わえるのかなと。夏などは子供のプールもできますしね。
• レイアウトが変わっていますね。あまり見たことない感じです。収納はそこそこにある感じ。
  • いわゆる田の字みたいな間取りではなくて、居室はリビングを通ってから入るみたいなスタイルがとられているんですね。子育てしている人向けの間取りだなと感じました。こういうのっていいらしいですよね。常に家族の気配を感じられるので。反面、プライバシー的には思春期の子供にとっては微妙みたいですが。
• 基本的にはリビング中心の居室配置で、廊下が無駄に広くなくて、効率的な配置かなぁと。
• 1LDKタイプも悪くないと思いますよ。展望や日照の問題もシングルユースでは日中家にいないことが多いでしょうから、ファミリーユース程問題にはならないでしょうし。管理費単価が安いのも投資用として魅力ですね。
  • １LDKは完全に独身者か単身向けのマンションになりますね。そうなれば自分に都合の良い物件を探したいものですが、普段、日中は仕事なんだろうから、そんなに拘ることも無いのかな。マンションの直ぐ近くには地下鉄の駅もあることで、便利で良いです。
  • 1LDKで一人暮らしならそれほど狭くもないのではと思いますが、長く住むとなると考えますね。となるとやはり投資用に購入する人が多くなるのでしょうかね。同じ1LDKでも部屋のタイプがいくつもあって、住む人のイメージによって選べる感じがします。例えば、女性が住むならキッチンが広めのBタイプとか。バルコニーの向きも様々だから、朝型夜型とか生活のタイプによっても選ぶ部屋が違ってきそうです。

買い物・食事[ ]

• 徒歩数分の地蔵通り商店街にはスーパー丸正や精肉店等のお店もありますし、江戸川橋交差点脇にはイイダというスーパーがあります。また、坂道はありますが、10分程度で神楽坂坂上のキムラヤやよしやもあり、飯田橋駅周辺には三徳や三浦屋、後楽園駅周辺には成城石井もあります。百貨店は池袋の西武、東武、神楽坂駅から東西線で日本橋周辺の高島屋、三越が利用しやすいと思います。
• 近くにコンビニも多いし、地蔵通り商店街がにぎわいを見せているし、素敵な感じでした。

育児・教育[ ]

• 小学校がちょっと遠い
  • 小学校まで９分は子供の足だと１２～１３分はかかってしまいちょっと遠いいのかなと思いましたが、いい運動になっていいのかな。
  • 関口小学校に行くために大通りを渡らなければならないようで。。。
  • 関台小へは、登校時にかなり急な坂を登ることになるので、現地を見ておくことをお勧めします。運動になることは間違いないと思います。
• お茶の水女子大およびその系列学校が近いので、通学には良さそうですね。
• 多分子供だらけになりますから楽しそうでいいですね。学区が関口台町かな。女の子は日本女子大もアリかもです。
  • 文京区なので結構有名な幼稚園は多いですよね。共立大日坂幼稚園なんかは近くて評判もいい様ですね。制服は特になく、普段着にスモック。基本お弁当の様です。ちょっと気になったのが、預かり保育が16時までしかやっていない事。せめて17時まで預かっていただけたら、色々予定がある時などはいいのになと思いました。幼稚園でも子供が気に入る所、嫌な所などあると思うので一度色々連れて行った方がいいのだろうな。
    • うちは近さ重視で東五軒町保育園にするつもりです。新宿区になるけど、あそこはビック保育園で受け入れ園児にも余裕があるようで

他区からの受け入れもしてくれると聞いたので。坂登ったり、大きい道路を通らなくて済むのも助かりますし。

• 保育所ということは、共働きで幼稚園には入れないということでしょうか？公立幼稚園だと、小日向台幼稚園か後楽幼稚園辺りですかね？？いづれにしても、周辺保育園や幼稚園の情報を共有できたらよいですね。

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：商業地域
• ただ、目白通りと首都高が目の前なので空気は悪いでしょう。
• やはり騒音がどうか、気になります。首都高近くってのはどのくらいの音がするものなのでしょうか…。
  • 音は大丈夫ですが、排気ガスと水害リスクが問題です。家族に喘息患者がいる場合は要注意です。水害は、近所の建物の玄関の階段とかを見れば推測できると思います。
  • 幹線道路と高速道路が近いので、ただ一本建物を挟んでますが、音が少し気になるかもしれません。夜の状況と、高層階の道路から直接響く状況はどんな感じになるか想像できませんが。近くにはまさに幹線道路沿いのマンションもあったので、そこに比べれば音は緩和されるのかもしれません。
• ハザードマップだと、水没エリアにはまっとりますがな。
  • 少なくとも私が生まれてから４０年近く、サイレンが鳴った事は何度かありましたが、水害はありませんでしたよ。なので買い替えにあたり申し込み予定ですが、水害の件は全く気にしていません。

http://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/hazard.pdf#search='

• • 大雨で浸水の恐れがある地域なんですね。このエリアにのみスポットを当てて調べる事はできませんでしたが、文京区の浸水履歴は

見つける事ができました。 分析するに、短い時間に処理できない程の水が溜まるようなゲリラ豪雨には弱いようです。http://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/weather/documents/suigairireki.pdf

• • • と言う事は、上の階がいいと言う事ですね。1階以外は、マンションの場合は大丈夫でしょうが。最近、ゲリラ豪雨多いですからね。油断ならないです。しかし、駅近は魅力です。通勤族にとっては。
      • 最大で2mくらい浸水する可能性があるのですね（それでもミッドレジデンス文京はまだ浸水しない方で、物件の周りは最大5mくらい浸水）江戸川橋駅が酷いことになっていますが、対策は取られているのでしょうか…http://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/suigai-omote.pdf
        • ずっとこの辺りに住んでますが、浸水なんてしてませんよ。
• 外国人多いか？トッパン寄りの小さい印刷工場にたまにいる中国人と、神楽坂寄りのフランス人系が思いつくけど、駅周辺ではあまり見かけないような。それよりは交通量の多い低地特有の淀んだ空気に古い商店街のコンボが特徴的な気がする。
  • 東京は地方から見れば全体的に外国人が多いです。特に新宿近郊はすれ違うことなんて日常茶飯事のように思います。それがいやな気がする人もいれば、そうでない人もいるので微妙な気がします。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 家族用と単身者用が混在してるマンションは、価値観が多様化するので、修繕や管理などの意思を統一するのがむずかしいですね。ましてや、永住前提の人と、投資・リセール目的などでさらに複雑化すると思われます。本物件は、地権者用物件もあるようなので、その地権者が一人なのか複数なのか、個人なのか法人なのかも、知っておいたほうが、今後のためでしょう。
• 先日駐輪場の契約や火災保険のお知らせや引越し日抽選など入った郵送物が着たけど皆さんは火災保険料が高く感じませんでしたか？

掲示板[ ]

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