グランドメゾン浄水ガーデンシティサウスフォレスト

2014年10月16日 (木) 15:17時点における版

物件概要

• 所在地：福岡県 福岡市 中央区薬院4丁目353-2
• 交通：地下鉄七隈線「薬院大通」駅徒歩6分
• 総戸数：
• 構造、建物階数：12階
• 敷地の権利形態：
• 完成時期：
• 売主：

1. 積水ハウス（株）福岡マンション事業部
2. 日本郵政（株）

• 施工：前田建設工業（株）九州支店
• 設計・管理：前田建設工業（株）九州支店一級建築士事務所
• 管理会社：積和管理九州株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 第１期分は、２棟構成のうちの１棟（13階建て、全75戸）。専有面積は77・73平方㍍（約23・51坪、10戸）～１４２・08平方㍍（約42・97 坪、１戸）、間取りは３ＬＤＫ～４ＬＤＫの全30タイプ。価格は４０７０万円（１戸）～１億３４００万円（１戸）。多い価格帯は４０００万円台（35戸） と５０００万円台（21戸）。
• 一次分譲では、抽選会の時点でもうほぼ空きはなかったようですよ。
• このマンションは北側のA棟と南側のB棟に分かれており，B棟はほぼ完売状態だと思われます。 竣工時期が半年遅いA棟の販売はこれからのようです。
• Ａ棟の価格帯は４０００万円～１３１００万円で３ＬＤＫ・４ＬＤＫのみです。 抽選会も昨日終ってますので、もう完売と思われますよ。
• （積水ではない）あるHMさんの話によれば、ここ最近は建築費用がかなり高騰しているようで、今後中央区でそれなりのマンションを購入する場合は、間違いなく坪単価200万を超えるとのことです。 そういう意味では、薬院で駐車場平置き100%ということもあり、個人的にはこの物件が特に「高すぎる」という印象を持っていません。
• これから博多まで地下鉄が延長する時の景気動向によりますが、ここの資産価値はまだまだ上がりますよ。買っておいて損はない物件でした。
  • グランドメゾンは中古でも人気ですしね。
  • 既に地下鉄延伸折り込み価格と思うのですが、どうでしょうか？ また地下鉄延伸で資産価値が上がる可能性があるのは、六本松から西の地域ではないでしょうか？ 薬院周辺は既に高値維持してますし、博多駅にはバスの方が便利でしょう。 恩恵はそれほど無いと思ってます。
  • 地下鉄の恩恵は今から開通後５年くらい、、、一時的にはあってもそれほど関係ないと予想します。 それよりも九電跡地をうまく活用できるか予定通り順調に売れるかにかかっています 結局、地価の一番の条件は売れる土地かどうかなので現在の浄水薬院の人気のまま売れればいいですが売れなければ地価は下がります
• マンションの価格について 　グランドメゾンなので高いです。しかし、今後はもっと上がるというのが一般的な意見です。これは地下鉄延線の影響というよりはマンション資材の 高騰と人件費の影響の方が大きいというのが理由のようです。延線に関してはすでに織り込み済と自分も考えています。全体的に上がるのではないでしょうか。

交通

• 公共交通機関は地下鉄、西鉄大牟田線ともに利用しやすい場所でしょう。 地下鉄七隈線が5年後の2020年に博多駅まで開通予定で、そうなればJRも利用でき、交通の利便性はかなり良いと思われます。
• 明らかに高すぎる。 浄水通りの空間が無くなれば、浄水の価値そのものが下がる。 薬院駅まで徒歩12分もかかる。 薬院新川沿いの道は汚ないし交通量が多いので危険だ。
• 薬院駅を通勤で利用したい人には，このマンションは合わないということでしょう。
• 正確に言えばルーフバルコニー付の部屋は明らかに高すぎると思います。 それ以外の部屋は適正価格でしょう。 すくなくとも「すごく安い」ことはないでしょう。
• 私は天神まで徒歩や自転車で行けるいい場所だと思っています。
• 西鉄駅はちょっと距離あるけど、 10分かからないし、 地下鉄駅はすぐですよ？ 天神まで、 タクシーで1000円かからないし、 歩けますよ。

構造・建物

• グランドメゾンだから街が美しくなっていいですね。
• 全ての棟が完成すると互いの視線が気になるだろう。
• 正直デザインは平凡で好きではないけど、浄水通り側に圧迫感をかけないよう考えられて計画されているね。周囲のことをきちんと考慮する積水はさすが。
• ここってGMらしからぬ外観だね。タイルもケチってそうだし、かなり簡易版っぽい。残念。
  • ここのタイルは上質では？
• 特にＡ棟については、中央消防署の救急車の音も気になります。
  • 消防署は移転するとのこと。移転先は知りませんがサイレンの音が行き交うこともなくなるでしょう。
• 道路に面した外側(主に北側と西側)はタイル貼りですが、道路に面していない内側は吹き付け塗装です。
• これは私見ですが、タワーマンションにすれば戸数が増え申し込みもかなりあると思いますが、積水グループの方針としてそういう利益重視のマンション計画は しないと思います。サウスフォレストもエレベーターを最大限に配置したり、各タイプの部屋が快適に過ごせるように長方形マンションではなくてややいびつな 建築設計になってます(百道のタワーマンションも海の景色がどの部屋からもきれいにみえるように角度がうまくずらされています)。そういった実際に住む人 たちへの配慮を行った設計がコンペでの最大の勝因とディペの人が言っていました。
• このマンションは浄水エリアとしての価値はもちろんですが、緑の多く配置したり、エレベーターの配置といった気配りを十分に感じました。住居空間としてすばらしいマンション作りでした。

共用施設

• 都心近辺にも関わらずすべて平置き駐車場と言うのは、車社会の福岡では魅力の一つですね。

設備・仕様

• 浄水に建つ高級価格帯のGMの割に設備仕様はコストカットされているようで残念です。

1. ベランダのシンク：以前のGMは作り付けでしたが、既製品になりました。
2. 天井高：ここは一般的な2.5mですが、高級志向に振ったGMは2.6m以上とられていました。
3. ミストサウナ：以前のGMは普通に標準でついていました。

• 担当の方に聞いたら建具と床の色は別々の組み合わせにできるそうですよ。違う組み合わせとはいっても限りはあるでしょうが。

間取り

• （Ａ棟）3ＬＤＫ～4ＬＤＫ・（Ｂ棟）3ＬＤＫ
• 専有面積：（Ａ棟）76.70㎡～100.00㎡・（Ｂ棟）77.73㎡・84.35㎡
• 全体的に間取りがあまり良くないかなと感じました。価格が高めに設定してある一部の部屋を除き、共用廊下に部屋の窓が面していたりクローゼットが小さかっ たりで…平凡な間取りであまり高級感は感じられません。共用部分は素晴らしいだけに残念です。戸数を減らしてももう少し居住部分にゆとりがあれば良かった のにと思います。

買い物・食事

育児・教育

• 平尾中まで遠すぎる。
  • 平尾中までは1.5キロで、多少のアップダウンがあっても遠すぎる距離とは思えないのだが、時代でしょうかね…平尾中までは1.5キロで、多少のアップダウンがあっても遠すぎる距離とは思えないのだが、時代でしょうかね…
• このマンションが大規模で子供が増えるとの予想から、今後薬院３、４丁目は警固小学校になるそうです。 平尾小は生徒が増えすぎていて、これ以上入れないそうです。
  • ほんとの情報でしょうか？小学校隣りですよね。
    • 薬院全体を警固に・・・という話が何年か前から出ているそうですが、反対される方がいて実現してないようです。 エネ館跡もマンションらしいので、間違いないのではと思います。 今年も多すぎて1クラス増やすかどうかだったらしいですが、教室がないためにクラスの人数を増やしているみたいです。
• 学区はやはり平尾の方が人気ですね。警固は悪くはありませんが学力的にも平尾に軍配が上がります。
• 子を持つ親としては、ここの小中学校が、今後どのように区分されて行くのかが興味あります。
• 警固小確定です。 薬院３・４丁目は警固になりますよ。 警固は高学年が荒れてますからね～。 何も知らないと「こんなはずでは・・・」となりますよ。
  • 全てが完成する8～10年後も平尾校区で話が進んでいると聞きました。 小学校横がマンションなのに、わざわざ遠くに通う事は考えにくい。 百歩譲って警固小になった場合でも、 あの立地周辺を購入する世帯の子供たちなら、学業レベルでは平尾小より優秀になる可能性は充分にある。
• 学区は大切ですね。 警固小学校は、ここから２つも交通量の多い道を横切るので心配です。 平尾小学校は、裏道を通って行けるので警固小学校よりは安心です。 学区は行政が決める事なので、行政は民意を大変気にします。 行政・議員・市長等々に周辺住民が団結して働きかければ平尾小学校のままで大丈夫でしょう。

周辺環境・治安

• これだけの再開発となると、古くからの住民は反対しそうですね。 付き合いが難しくならなければ良いのですが。
• 今後公園とか新しいマンション建設など開発が進むので、なんとなく騒々しくなり そうなイメージがある。
• 九電跡地の開発が気になりますが、公園や文化施設ができる可能性はなしとのことでした。 マンションと商業施設の予定だそうです。浄水通りにふさわしい施設ができるといいのですが…。 民間が買い上げたとはいえ、行政も街づくりの観点から何かしらの方向性を示唆してくれたらよいのですけどね
• 後は地下鉄延線に伴い城南線の整備化を進めてほしいですね。薬院〜桜坂の電線埋め込みを含め環境整備が進めばますますいいエリアになりますね。
• 浄水エリアについて 　福岡では大濠公園周辺、浄水は昔からの1等地だと思います(百道も1等地かどうかは難しいですが個人的には1等地)。しかし、ガーデンシティは 今後の浄水エリアの価値を左右するプロジェクトだと思います。雰囲気が一変する可能性があり実際価格に影響してくると思いますが明らかな下落はないという のが読みです。戸数が増えれば中古としても価値も落ちると思いますが、購入したのは資産価値ももちろんですが浄水エリアに住むという喜びが１番です。価値 を下げない街づくりを積水さんはしてくれると思い購入しました。 西新、高取辺りに関しては現在住んでいますが住みやすく、校区もいいです。しかし、個人的には1等地とは思いません。しかし、地価やマンションは 大濠公園や百道エリアにひけをとらない価格帯が売れており、人気があるエリアだとは思います。今後もグランドメゾンとなると4000万越えの物件がほとん どだと思います。 西新エリア、浄水エリアがいい悪いの話は資産価値の話だけでは個人的には出来ません。 不動産業をやっているとかマンション経営をするというのであれば話は別ですが、みなさん住む家として検討しているのでしょう？ 住みたいマンションが出れば浄水でも西区でもいいんではないでしょうか。実際西新エリアに住みたいマンションが出ていればそっちに決めていた可能性は十分にあります。
• この物件、電柱電線に囲まれてませんか？買った人はわかって買ったのでしょうか？
  • 確かに電柱、電線はありますね。 ただ電柱はどこかしこ建ってますし、電線は豊富な植栽に紛れて、建物の中からも見えないし、外見も違和感なく同化するから全く問題ないと思いますよ。
• 南側にあるコインパーキングは 売りにだされて高い建物とか変な店になったり しないか心配。
• ここは警固断層の影響は大丈夫でしょうか？ 揺れやすさマップで見たら黄色かどうかギリギリ という感じですが
  • ここは地面数ｍ掘っただけですぐ硬い岩盤。 断層の東側とは雲泥の差でしょう。
  • ここは問題ないでしょ！！警固断層の影響は、もっと薬院駅側の方じゃないでしょうか。

周辺施設

その他

掲示板

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