プラウド武庫之荘一丁目

2014年10月9日 (木) 16:46時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県尼崎市武庫之荘1丁目156-3（地番）
• 交通：阪急神戸本線 「武庫之荘」駅 徒歩6分
• 総戸数：54戸 （他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（・借地権の種類/定期借地権の転賃（地上権）　・存続期間/2075年6月30日（建物解体期間含む）期間満了時に更地に返還することが条件です。※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。　・賃料等/未定）
• 完成時期：2014年09月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社　大阪支店
• 施工：西武建設株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 更地にして返却するということは、その為の積み立てもしていかないといけないってことなのですよね。あと定借だと勝手に賃貸に出すことはできないのでしたっけ？地権者さんがＯＫなら大丈夫だと記憶しております。
  • 野村不動産に↑↑の件を問い合わせてみたトコロ、「専有部分は自己所有ですから、敷地権所有マンションと同様に、賃貸として貸し出すことができます。もちろん売却も可能となります。土地所有者の承諾は必要なく、野村不動産へ届け出るだけで結構です。」上記の回答がありました。
• モデルルームに行って来ました。予定価格は南東向きの93平米の4LDKで5200から6000弱で正直安い！と思いましたが、説明にあった定期借地権というのをこの掲示板でも確認し、色々調べましたがこの値段は割高になるんですかね～？
  • 使い捨てマンションと云う認識でいいでしょう（悪い意味ではない）。 しかし、使い捨てにしては一寸高いな。
  • 定期借地権じゃなければ、安い！。定期借地権にしては高い！。
• このマンションに関しては、定期借地権という問題がつきまといます。リセールバリューが低く､売りにくいのと、最終的に更地にするマンションの為、建て替えも出来ず。それを考えると普通に高いと思います。
• ６０年後に更地返還するって、結構長いと感じました。というのも、６０年後の自分を考えてみると、生きているかどうかもわからない年齢になってしまいます。そんな頃まで、ずっとここに住み続けるものなのでしょうか？
• この時期「阪急神戸線の駅から徒歩7分圏内」で、専有面積70平米以上の部屋を借りようとしても、けっこうな家賃を取られますよ（困）。
  • 実際　阪急武庫之荘駅北側の不動産業者に聞いたところ、現地の相場は「3LDK＆築20年以内の物件で12万円／月以上」と言われたし、当然　自分が入居を希望する時期に物件があるかはわかりません。
  • それなら「現時点で最新設備てんこ盛り～60年後まで確実に住める」物件を抑えておきたいと考える人が出てくるのも、自分はわかる気がします。
• 武庫之荘は尼崎という響きだけで嫌という凝り固まった人以外には、利便性や住宅環境も優れたいいところです。このマンションの立地もしかり。ただこのマンションに関しては、定期借地権という問題がつきまといます。リセールバリューが低く､売りにくいのと、最終的に更地にするマンションの為、建て替えも出来ず。それを考えると普通に高いと思います。
  • 年数が経過していくほど資産が減っていく！最終的には取り壊すので資産価値ゼロ。買うのでしょうか？
• 一部価格出ましたね。2階で坪173万ですか。ということは上層階だと200万以上ですね。やはり定期借地権とはいえ、さすがプラウド、強気の設定ですね。
• 予約なしでも見学できる状況ではあるみたいです。来る者拒まずのスタンスでどんどん売っていきたい?という考えを予想するとそこまで売れてはいない状況なんじゃないでしょうかね。販売戸数がかなり小分けみたいなんですよね。今回は54戸中の5戸。でいんですよね?小規模物件なのでもっといっぺんにでもいい気がしますが。
  • 1週間前の時点で、全54戸中35戸が成約済みになってますけど、それが「売れていない状況」だとお考えですか？自分は建物が竣工するまで半年もある今の時点で、約65％の部屋が売れていることに驚きなんですが。
    • 売り方にどういう事情があるかはこちらからは判りませんけれど…全体的なバランス的には悪くないからまあまあ販売のペースは良い方と考えていいのでしょうか。４LDKはスレの情報を見る限り、ですが次でなくなりそう。２LDKがもしかしたら苦戦するかも？！
• モデルルームでうかがいましたが、この物件は「60年後に更地返還することが条件」となっており、契約の延長はできませんよ。…それでも全54戸中、第1期の40戸が完売＆第2期販売中の5戸も抽選の部屋が発生という状況なので、人気があるのは間違いないかと。

交通[ ]

• 阪急武庫之荘駅（北口）へは徒歩6分。
  • 駅までの道中はここ10年　交通事故が発生したという話を聞きません。
  • 武庫之荘から大阪梅田＆神戸三宮へ、いずれも30分以内で到着することが可能です。
  • 伊丹空港へは、阪急伊丹駅からのバス利用で1時間以内。あと関西空港へも、阪急西宮北口駅からのリムジンバスに乗車すれば、1時間半で行くことができます。

構造・建物[ ]

• 意匠設計は株式会社IAO竹田設計、構造・設備設計は西武建設株式会社です。
• エレベーターは9人乗りが1基。54戸（うち2F以上が47戸）に対して、少ないように思うのですが。

共用施設[ ]

• 駐車場 33台
• 駐輪場 108台
• バイク置場 2台
• ミニバイク置き場 3台
• 駐輪場は1家庭2台分みたいですね。駅までは徒歩でいくのであれば、あまり自転車は必要ないかもしれないけど…。駅をはさんだ向こう側のほうが買い物は便利そうかもしれませんね。

設備・仕様[ ]

• 収納がたっぷりあるのがいいですね。玄関のシューズクローゼットはなかなかいいですね。床暖房もガス式なので、暖かくなるまでに余り時間がかからないのがいいですよね。インターホンもカメラ式なのは安心できそう

間取り[ ]

• 間取り：2LDK＋N～4LDK＋N　※Nは納戸です。
• 専有面積：70.68m2～96.02m2
• バルコニー 9.62m2 ～ 23.10m2
• ルーフバルコニー 40.14m2 ～ 46.55m2
• レイアウトにひかれます。なかなかいい感じですね。いろんなタイプのレイアウトがあり、これはいいですね。ここのレイアウトを見ると、他が定番のレイアウトしかなかったので、いいなと思っています。無駄な廊下がないレイアウトが気に入りました。
• BタイプとGタイプって広さは同じくらいなのに、価格が全然違うんですね。Gタイプは１階だから低価格になっているのでしょうか。バルコニーが狭そうなので、それなら専用庭がある方が魅力に感じますね。
• Bタイプは「南向きで、自転車置き場＆民家に隣接」しているのに対して、Gタイプは「東向きで、歩道＆車道に面している」ことによる違いが、最も大きい要因だと思いますよ。
• 向きってすごく大切なんですね。あの価格差を思うと特にそう思います。歩道車道に面しているのと、民家に面しているのどちらがいいのでしょうね？？南か西かだったら南の方が人気なのでしょうけれども。道路向きの方がせわしない感じがしてしまいますかね？
  • 「LAND PLAN」にも表示されてますけど、Gタイプの1階庭付き（先着順販売住戸）は、そばに「メールコーナー」があるため、住民の出入り？も想定されます。あと、「LAND PLAN」に記載はありませんが、メールコーナーと「エントランス／風除室」の間には、ゴミ置き場が設けられます。現在　武庫之荘一丁目はAM9:00までにゴミ収集車が来てくれますけど、特に早朝は、通勤する人々やゴミ出しする住民の音で、Bタイプの部屋よりも、せわしない感じがするかもしれませんね。
• 全体的に広めの間取り。プランもバルコニーが２つあったり、納戸があったり。通風も多いのがいいですね。浴室にも窓があると本当はいいですが、防犯などを考えるとない方がいいのか。いろんなタイプのプランがあるので目移りします。
• 意外と収納スペースが多い感じがします。その他の設備はまぁ他にある物件とさほど変わりはないですね。駅も近いのにこの価格であれば妥当な感じでしょうか。
  • 私も収納には目が行きましたよ。収納総量なる数字が具体的にあると尚いんですけどね。3ldkの中でもHgあたりは手狭ですから収納部の入念なチェックが肝心だと思います。ウォークインクローゼットと納戸があって足りないなんてことはないでしょうけどね。
    • 確かに収納は余裕ありますね、余計な物まで持っておくようになってしまいそうですが。バルコニーにスロップシンクがあるのは、何かと便利そうですね。

買い物・食事[ ]

• 駅の南に行かなければできない買い物って、「100均ショップ」か「CD／DVDレンタル」、あとは肉「以外」の高級食材を扱うトコロぐらいじゃないでしょうか？徒歩5分圏内に「コープ」「キリン堂」「フレスコ」があるため、日常の買い物には自転車がいらないほど、便利な場所だと思いますよ。
• 南側の阪急オアシス、大丸ピーコックと、コープ、フレスコを比べるのはちょっとねえ。その立地でも南側に問題なく買い物に行けますよ。って書けばいいと思います。実際そのとおりなので。そこまで南側も遠くないです。

育児・教育[ ]

• 小学校（武庫庄小学校）に関して言えば、尼崎市立の小学校では、もっとも環境の良い部類だと思います。 先生もいい方ばかりですが、「登下校時の見守り／学校行事への援助／自主イベントの開催」等、とにかく周辺住民の方々による児童へのフォローが、すごく行き届いてると感じますね。
  • 朝の登校時は共同で、そして昼の下校時は近隣の方々による見守りが行われています。 特にコープ武庫之荘店そばの交差点は、毎朝　同じ人が（6年以上！）立ってくれてる　＆　周辺の清掃までして頂いており、安心感はハンパないですよ。
    • 見守り隊は大抵どこの学校でも保護者ですね。下校時は、ご近所のご老人方がボランティアで参加されているとこもあるようです。

周辺環境・治安[ ]

• なんか阪神モダニズムと尼の人柄のええとこが融合されてる街ですね。
  • 武庫之荘は尼崎という響きだけで嫌という凝り固まった人以外には、利便性や住宅環境も優れたいいところです。
• 第２種中高層住居専用地域ということで治安や生活環境がよいエリアというのは嬉しいですね。駅から近くても駅周辺などがあまりにも歓楽街的な感じですと子供がいる場合は、避けたいですから。マンションの内容も大切ですけど、まず立地が大切。
• 建設される立地は凄いいいですね。気になる歓楽街の店舗などが立たないエリアなので将来も安心して生活できます。住んだは治安が悪くなったでは困りますから。眺めはそれほどいいとは思いません。高いところから見たらこうだろうという感じですね。
  • 眺めがいい（とされる）南向きの部屋は、5F以上がすべて成約済み＆3F以上も第2期で完売するのは確実です。あと、眺望をセールスポイントにしてた「ルーフバルコニー」付きの部屋も全戸売れているため、物件からの「眺めを重視」されるのであれば、検討対象から外す方が賢明かもしれませんね。
• 阪神間モダニズム。住宅地の立地なんですね。美しいまちなみ特別賞を受賞するなんて、凄いかも。マンション周辺の生活環境は、風情があったり昔の面影があったりするのは魅力。生活するエリアなので好みが出ますよね。興味がありますね。
• 武庫川からの水害の可能性は？超最悪でも1階までくらいだろうが。西宮側より尼崎側は低いのが大半。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 「デメリット」

1. 60年後に住めなくなる
2. その割に物件価格が高い
3. ディスポーザーが付いてない

• 「メリット」←建物＆部屋の評価は含まず

1. 利便性が良い

• • 大阪梅田＆神戸三宮へ阪急で（最短）30分以内
  • 新大阪＆新神戸へ阪急⇒地下鉄で（最短）40分以内
  • 伊丹空港へ阪急⇒バスで（最短）50分以内
  • 関西空港へ阪急⇒バスで（最短）90分以内

1. 学校への通学面でも充実

• • 公立小学校＆中学校区は（尼崎市内で）最良の部類
  • 朝＆昼間　小学校の登下校時には付近住民の見守り
  • 阪急神戸線沿線に有名私学　多数あり

1. 武庫之荘駅北側＆現地の静かな環境

• • 商業地域がごく狭い範囲に限定
  • 駅から現地までの道中　信号なし
  • 幹線道路からは南に100m離れている

1. 日用品等の買い物＆食事の利便性

• • 敷地北西にコープ
  • コープ向かいにキリン堂
  • 敷地南にセブンイレブンが隣接
  • その他　ショップ、カフェ、レストラン多数
  • 武庫之荘駅南側も徒歩＆自転車の買い物圏内

…主なメリット／デメリットは、↑↑のような感じでしょうか。たぶん、定期借地権じゃなく所有権で今の販売価格だったら、とっくに完売！してたんでしょうね。。。

掲示板[ ]

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