パークシティ大崎 ザ レジデンス

2014年7月3日 (木) 01:04時点における版

物件概要

• 所在地：東京都品川区北品川5丁目565番2（地番）
• 交通：

1. 山手線 「大崎」駅 徒歩3分
2. 埼京線 「大崎」駅 徒歩3分
3. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩3分
4. 東急池上線 「五反田」駅 徒歩10分
5. 山手線 「五反田」駅 徒歩11分
6. 都営浅草線 「五反田」駅 徒歩11分
7. 山手線 「品川」駅 徒歩20分
8. 京浜東北線 「品川」駅 徒歩20分

• 総戸数：116戸（事業協力者住戸24戸含む）
• 構造、建物階数：地上18階建（一部鉄骨鉄筋コンクリート造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年05月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社/日本土地建物販売株式会社/大成建設株式会社/大和ハウス工業株式会社/新日鉄興和不動産株式会社
• 施工：大成建設

価格・コスト・販売時状況

• 一期は平均坪単価368万
• 事業協力者分の売りが坪461万円。
• 予定価格、そんなに高くなかったよ。億ごえは最上階から2フロアだけじゃなかった？私が先日見たのは、80m2後半で9000万後半で、70m2台は8000万くらいだったよ。
• レジ棟はエリア全体の管理費をタワー棟と同様に負担する上に、小規模なのでスケールメリットが薄く、コンシェルジュや清掃、修繕等の一戸あたりの負担額がタワー棟よりも高くつくので、タワー棟よりも管理費・修繕費は高くなりますよ。まぁ、実際はコンシェルジュなし、清掃週一とかにしてタワー棟よりも安くすると思うけどね。
  • 共用設備等はラウンジ以外ありませんが、タワーと同じ管理費/修繕積立金だそうです。確かに三井のアフターは良いし、今後マンションは売れなくなるので管理で商売したいのは分かるけど、顧客満足度を利用してここまであからさまに管理費で儲けに走られると引いてしまいます。
• オリンピック競技自体は大崎に関係ないですし、観光客が大崎で下車することもないでしょうし、リニアは大崎駅ではなく品川駅ですし、間接的なプラス要素ですよね。どの程度のプラスなのかは疑問です。
  • 隣駅がリニアの始発駅っていうのはかなりのプラスでしょ。一応徒歩圏内だし、タクシーでも1メーターで余裕で行けるもんね。
• そういえば、タワー棟はアジアの人が買ってると東洋経済に載りましたね。こちらも買いにくるのかな。
  • 住友不動産は中国人向けサイトを開いていますね。住友の中国人向けサイトでもタワマンが紹介されてました。
• マンションは立地。これだけ駅に近くて周辺環境が整うマンションのリセールが厳しいわけない。しかも、116戸しかないから希少価値がある。
• りんかい線羽田空港乗り入れを検討とのこと。これはかなりポジティブなニュースですね。
  • 大崎ですら山の手線内側へ直接アクセスするの地下鉄がないと言われてましたので、都心方面を意識するなら蒲田の利便性はワンランク落ちると行って良いでしょう。品川、川崎、横浜、上大岡など、京急重視のユーザーなら価値が高いですね。
  • 池袋、新宿、渋谷と羽田が直結することは日本にとっても良いことだと思います。
  • 池袋から羽田空港まで直結の蒲蒲線の立場がなくなりますよ。かなり具体的なのに。
  • りんかい線の羽田空港直結は、国鉄時代の既に羽田空港に繋がっている貨物路線を活用する案でコストがあまり掛からないから実現する可能性が高いです。前から案としてありましたがJR東日本が案わ発表したことでより実現の可能性が高まりました。
• 駐車場代はいくらぐらいですか？
  • 機械式28000円～

交通

• 浅草線は乗り換えにも便利だし、朝も比較的空いてるのがメリット。
• 品川駅が近い(タクシーで余裕で1メーター)
• ゲートシティにエスカレーター設置工事のお知らせの看板が立ったそうです。駅からペデストリアンデッキで直結となったらますます魅力的ですね。
• このマンションとデッキは繋がっておらず、駅には目黒川の橋を渡り細い道で線路をくぐって、再開発とは無関係なルートで3分だそうです。デッキを使いたければ、一旦降りて、デッキへの階段をオフィス棟側に逆に上り、更にデッキを超えたら再度降りてニューシティへ入る．．．

構造・建物

• 三井不動産の再開発物件
• 再開発地域の3割が緑地
• 耐震
• タワー棟は直接基礎ですがここは杭ですね。
  • 直接基礎っていってもここは地面を10m以上掘り下げております。支持層が浅いので杭を打たず建物のところを全て支持層露出するまで地面を掘ってました。ここが一番時間がかかってたところです。一部支持層が深いエリアは杭を打ってます。 ◆ 基礎工法－直接基礎、一部（場所打ちコンクリート杭・アースドリル拡底工法）
• 建物の南、西、北側がガーデンに囲まれてて特に北側に大きな緑地があるのがステキです。250mと並木道と商業施設の一体開発も流石の三井ですね。

http://www.31sumai.com/mfr/X0733/avenue.html

共用施設

• 駐車場：敷地内機械式 46台 / 敷地内平面 1台うち事業協力者住戸用15台
• 駐輪場：128台
• バイク置場：13台
• トランクルーム：116区画
• エレベータ：2基
• 共用施設はどういった感じでしょうか？
  • エントランスロビーのみで、ゲストルームやパーティルームはありません。

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：42.18m2～95.66m2
• 最上階は天井高くて人気あるでしょうね。仕様は普通かもしれませんが。
• 間取りがいまいち
• 60の部屋は少し柱が気になりますが、開き戸(実際は引き戸ですが)だったらこのくらいのデットスペースも普通だし全然ありだと思います。
• 窓のない部屋も洋室と表示されてますが、子供部屋にするのはためらわれます。物置か趣味部屋？

買い物・食事

• スーパー近接
• 並木道の商業施設ってこんな感じ？

http://www.gatecity.jp/plaza/restaurantandshop/

育児・教育

• 幼稚園が比較的近隣にある
• 優れた小学校学区

周辺環境・治安

• 用途地域 準工業地域
• タワー東側より、目黒川ビュー。
• ここは、川沿いで低地ですが、周辺の土地に比べて更に低くかんじるよですが気のせい？
  • 海抜3mしかないから
• 目黒川って何か消臭対策みたいなことしてるのでしょうか。
  • 工業地帯だった昔はもっと臭かったらしい。川の臭いは解決しにくい。日本橋川や神田川ですら臭うのだから。暗渠にすれば解決するが東京は地下が開発され過ぎていて厳しい。
  • 個人的には市ヶ谷駅の釣り堀からの匂いに比べると全然気になりません。
  • 前に見に来たときは少し臭う程度だったので、まあこんなもんかあまり気にはしていなかったのですが。その次に行ったときは雨降った後のせいか、すごい臭いでした。臭いの表現は難しいですが薬品と混ざったような、学校のプールの水をしばらく放置したような…。顔背けるくらいでした。たまたま強烈なときだったのでしょうか。リバーサイドと駅近で、良いなと思っていただけに、悩んでしまいます。あれは、たまたまであって欲しい。
  • 私も目黒沿いに何年も住んでいますが、正直気になったことはありません。（4人家族ですが、皆同意見。）ただ、気になる人は気になるみたいなので、いわばアレルギー（個々人の特性）みたいなものです。
  • 一昨日、ここのすぐとなりの橋の上で確認しましたが、天気も良かったせいか、橋から乗り出して臭いを嗅いでみると、臭うような気もする…わからん…。って程度でしたよ。でも、半年くらい前に大雨で増水してたときは、橋を通るだけでわかりましたね。でも、そこまで騒ぐほどではないかな。
  • 中目黒あたりなら臭いも少ないから希少価値あるかもしれないけどこの辺はダメ。
  • ゲリラ豪雨で大荒れの目黒川が臭すぎる理由

http://matome.naver.jp/m/odai/2137456460017701501

• ここは駅から3分で便利のわりに静かで生活環境がいい、のが最大の売り。

周辺施設

その他

• タワー施設はつかえないよ。
• 国土交通省は、羽田空港の発着便数を増やすために、騒音問題などで禁止していた東京上空の飛行について一部緩和する方針を固めました。具体的には、大田区や品川区の上空や、江東区や江戸川区の上空を飛ぶパターンなどが検討されています。

http://news.tv-asahi.co.jp/sphone/news_society/articles/000028353.html http://www.mlit.go.jp/common/001042510.pdf

• • 4000フィートでも苦情だって。。。 これは、本当に反対しないと、相当マズイかも。

http://www.city.sakura.lg.jp/0000008107.html

• • 飛行ルートが変わると、ここは豊洲の20倍くらいの騒音になるようです。タワー棟の方ではルート変更反対の投書をしたという書き込みも多く見られます。
  • 成田市や関係市町村の間で着陸時の高度が、例外でも4000フィートという取り決めですが、羽田空港で東京の城南地区の人口密度が多い場所を1500フィートで通過する案がとおるとは到底思えません。

掲示板

• 「パークシティ大崎 ザ レジデンス」についての口コミ掲示板一覧
• パークシティ大崎 ザ・レジデンス（北品川5丁目再開発事業・高層住宅棟）【検討板】

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