スカイティアラ

2014年5月28日 (水) 10:20時点における版

物件概要

• 所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目15番1（イースト）、10番（ウエスト）（地番）
• 交通：

1. 都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
2. 都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩11分（イースト）
3. 埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）

• 総戸数：621戸（165戸（イースト）、456戸（ウエスト））
• 構造、建物階数：地上12階 地下1階建（イースト）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年02月上旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：大林組
• 管理：住友不動産建物サービス

価格・コスト・販売時状況

• ６２m2で３０００万円台・７５m2で４０００万円からの価格はかなり割安だと思います。
• モデルルームに行きましたが、イーストの70㎡で5000万円台と結構高い価格設定がされていて率直に言って少し残念でした。とりあえず第1期第1次は南向き中心の少数の販売となるようですが、あの水準の価格で来年度以降も売り続けるつもりなのか少し疑問に思います。
• 低階層の価格もなく7～11階まで同じ価格表示。ウエストはプラス500万 この価格帯でずっと売って行くんだろうか
• ここは１ＬＤＫもあるので２ＬＤＫの部屋なら5,000万以下もありますね。７０平米以上の３ＬＤＫだと5,000万以上になりそうですか？
• ３LDKは３０００万円中半～でしょう。上の方は当然に価格も上がるでしょうが。
• イーストで4880〜5230万円、ウエストで5730万円ですよね。管理費も高いし、板橋区でこの値段は高くないですか？

交通

• 最近は、沿線のマンションラッシュで三田線は混雑傾向です。特に志村三丁目からはかなり乗ってきます。
• 毎日一番混むと言われる時間帯に乗ってますが、対して他の路線に比べれば空いてますよ。
• 今日赤羽から坂上方面にバズでとおりましたがここって最寄りが坂上駅ですよね？ここにできるんだって場所を始めて知りましたがそこから坂上駅まで本当に徒歩8分なんでしょうか？かなりの距離がありとてもじゃないけど8分で着くとは思えませんでした。バスですら混んでないのに6分かかったんですから。
  • 絶対に行けませんね。8分じゃ…昨日バスで赤羽から現地現地から坂上駅同じ時間かかりました。まあ、赤羽から歩いて帰れるのかもってのはメリットですね。埼京線は最終が遅いので、あと、深夜バスも通るし。ちょっと気になったのでウォーキングがてら坂上から現地まで歩いてみました。信号にほぼ当たらなかったのに17分はかかりました
• ここから赤羽までバスでも出れるんですね。池袋新宿方面にいくならいいかも？でも三田線で巣鴨まで出てそこで乗り換えでもいいような気もします。バスだと時間が天候が悪い時には不安定になることがあります
  • 三田線から巣鴨乗り換えでもいいけど、新板橋から板橋乗り換えで埼京線の方が時間的に早い場合もあるよ。特に新宿・渋谷方面は山手線の快速みたいなもんだから。三田線沿線住民で埼京線乗るのに赤羽まで行って乗る人なんて少ないと思う。むしろ赤羽は他路線使える幅が広いから、三田線では行きにくい日暮里や上野経由で成田空港行くとか（スーツケース持っての巣鴨乗り換えより超楽チン）、東北・上越新幹線に乗りたい時、横浜・鎌倉方面、さいたまスーパーアリーナや秋葉原なんかも一本だからね。誰も指摘してないけど、南北線・埼玉高速鉄道線の赤羽岩淵駅なんてスカイティアラからほぼまっすぐの道一本だよ。

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構造・建物

• ゲタ履きマンションって個人的には避けたいな。
• マップで見る限りだと志村第二中学校の敷地面積よりも広いようです、相当な規模ですね。あと、２分割されてるようで。敷地のほぼ中央を公道？？が走っているみたいですね。広い敷地ですからちょうど近道として利用できる便利はあるんじゃないですか。
• 敷地も広大なので、エントランスから、玄関までたどりつくのに、プラス5分ぐらいかかりそう

共用施設

• 駐車場 : 56台（イースト）、291台（ウエスト）
• 駐輪場 : 268台（イースト）、687台（ウエスト）
• バイク置場 : 19台（イースト）、43台（ウエスト）
• それにしても、植樹1000本ですか。自然味溢れる敷地ではありますが管理が大変そうですねぇ。
• この物件の駐車場ってタワーパーキングみたいですけど、うるさかったりするんでしょうか？
  • タワーパーキングらしいっす。クルマを機械で上げるんだから結構大きな音がしそう。しかもマンションのすぐ裏に設置されるみたいだしうるさいんじゃないかと。
• ここの共用施設すごいですね！まさにこのマンションだけで生活できる一種のコロニー見たいです！有事のときも心強いと思います。
• 洗濯サービスにネットスーパー受け取りに布団丸洗い、引越無料。マンションってやっぱり戸建とかではない人数がそれなりにいるからこそできるこういう共用設備やサービスが充実してることが利点でもあるのでいいなって思います。

設備・仕様

• モデルルームに行ってみると食洗機も含めて結構いろんな箇所がオプションで、しかもトイレもタンクレストイレでもない少し残念な形のものでしたし、正直がっかりしました。4月以降の需要落ち込みを見越してスミフさんもスペックを落としたのかなーと思っちゃいました。ミストサウナとディスポーザーはやはりうれしいですけど。
• 志村坂上で70m25,000万ってちょっと高いですよね。高仕様と謳ってるようですが、モデルルームに行ったら食洗機も食器棚もオプションでしたし、ドアキャッチャーもオートマチックなものでもなくトイレも汎用品でしたし、果たして本当に高仕様とまで言えるのかなーと思ってしまいました。
• 標準で見るとキッチンは人工大理石、トイレはタンクレスではない。どこがコスパが高いのかな？決して悪くはないと思うけどね。

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間取り

• 間取り：2LDK～4LDK、57.2～88.4m2（TR含む）（ウエスト）、2LDK～4LDK、62.22～87.05m2（TR含む）（イースト）。
• 専有面積：57.20m2～88.40m2※トランクルーム面積0.21m2～3.18m2含む（ウエスト）、62.22m2～87.05m2※トランクルーム面積0.40m2～2.81m2含む（イースト）。　
• バルコニー面積 : 9.50m2～19.34m2（イースト）、9.34m2～26.37m2（ウエスト）。
• 先日、モデルルームに行ってきました。２つのWIK＋納戸があるなど収納が充実していました。
• この物件は収納が充実しているのと周辺環境がいいですね。

買い物・食事

• 近くに東武ストアと三徳があるからスーパー入らなくても困らないし。
• 東武ストアしょぼいし三徳は小さすぎなんですよね。
• 東武ストアが駅よりも物件寄りです、便利なポイントの１つだと思います。
• ここの周辺は割とスーパーがある方ですよね。マルエツだってマンション前の通り沿いで、自転車だと２～３分くらいかな。
• セブンタウンの中にあるイトーヨーカドーは普通のヨーカドーではなくて、平屋建ての「食品館」です。大型スーパー（GMS）ではありません。その代わり、食品館の隣にビバホーム、無印良品、ユニクロ、赤ちゃん本舗などがあるという事です。近所にも大型スーパー（GMS）は無いでしょ。
  • ほかにもライフ、マルエツなんかもあります。
    • マルエツって赤羽台の？もはや板橋区じゃなくて北区じゃん・・って思ったら、セブンタウンよりマルエツの方が近いかも。近い近いって言ってるスーパーが徒歩何分とか、半径何メートルとか書いてないのがミソだね。徒歩１０分以上かかるのは決して近いとは言えないよ。
• 徒歩10分圏内にあるスーパーは東武ストア、サントク、ハナマサ、いなげやの食料品スーパーだけでしょ。
• このあたりだとツタヤはセブンタウンにしかないから便利だよ。ビバホームもあるからね。ただ雨の日は濡れるから面倒だね。その点、近くの川口キャラやララガーデン川口に関しては駐車場ふくめて室内で完結するから便利。激安狙いであればカズンってのがある。50円とかで野菜買えるし。
• セブンタウンにはアカチャンホンポ、ABCマーケット、スーパービバホームやドラッグストア、TSUTAYA、ヨーカードー食品館などちょっとしたものが入ってますよ。安いかと言われると…。ヨーカードー価格としか言えないですが、近場の三徳スーパーや東武ストアの方が安いかと。品揃えはヨーカードーでしょうか…。でも近所に住んでいる方は多分一番規模の大きないなげやに行かれている気がします。自転車があればいずれの場所も15～20分で行けるのでは無いかと思いますが、実際に自転車で行った事が無いので正確な時間は分からないです。土日のセブンタウンは結構混雑してますよ。

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育児・教育

• 学校からの要望で教育委員会のメール登録してるんだがほぼ毎日のように不審者情報が届く。正直、小学生でも公園とか子供達だけで遊ばせるのは怖い。
  • 私もメール登録してますけど、不審者発生場所は中台や舟渡等、坂の下の地域か、東上線沿線です。志村坂上の不審者情報は、まだ一度も受け取った事がないので、この辺りはまだ安心です。ただ、すぐ北区なのですが、西赤羽等は治安が悪いと聞きますので、治安が悪い地域に挟まれた土地という感じです。志村四小も志村二中も悪い噂はききません。ここが出来たら確実に定員オーバーになりそうですが。。そういう時はどうなるのでしょうね。うちはこれから小学校なので、気になります。
• 保育園は全然入れそうにないですね。
  • うちは、4年待機児童で待ってましたが全く入れず、このままでは子供が可哀想なので幼稚園に入れた口です。
    • 結構、保育園はここ数年で新しくできてるんですがそれでも補えないんですよね…保育園をまかなえるほどの広さのある土地と建物の敷地とがない状態らしいです。分譲タイプの大型マンションなどで保育園がつくというのもありますがそのほとんどが私営ですし…
• 志村地域の児童数増加により、近隣の小学校の学区が変更になるというお知らせが入っていました。この物件は、イーストとウエストで小学校が別々になるとのことです。イーストは志村四小、ウエストは志村二小だそう。
• 小豆沢一丁目１番、２番ともに志村第４小学校のはず。板橋区で人気があるのは常盤台小学校、緑小学校（中台）、金沢小学校（加賀）あたり。この３つは抽選。他は抽選なしで入れるはず。

周辺環境・治安

• 「敷地内に店舗と保育所を誘致」って書いてあるよね。
• 板橋区は都心に乗り換えなし30分以内で行けて三田線は通勤時もそれほど混まない。地盤も安心。病院も山ほどある。こんな条件のいい場所は他にないよ。
• 志村坂上、本蓮沼のあたりって意外に雰囲気いいですよね。中山道沿いは電線電柱ないですし。高速が上を走ってる246や甲州街道沿いなんかより僕は好きですね。
• ２駅の真ん中をとったあたりの立地みたいですね、悪くないと思います。
• 周りは古びたアパート、団地が多く環境があまり良くなさそうですね。そこに、スーパーできるといってもちょっと辺鄙な場所だなと思いました。
  • さびれた団地や小さな印刷、製本工場が多いのもここ一帯の特色。
• 治安はどうなんでしょうかね。志村警察署がすぐ近くですからそこまで悪いってこともないでしょうし警備会社と契約するでしょうから24時間もいらない気がしますけど…
  • 志村警察署、すぐ近くってほど近くないですよ。あれだけ離れてたら関係ないかと。でも、治安は悪くないかと思います。ただ、志村警察署はいづれ東坂下の方へ移転します。
• 多少駅から遠いですが環境は良さそうですし交通の便の良い赤羽が自転車で行ける距離ならば坂上を無理に利用しなくとも赤羽も交通枠に入れれるので坂上から徒歩10分もかかるぐらいなら交通の便の良い赤羽に自転車で利用しても変わらないのである意味利便性はこちらの方が高いのではとも思いました。距離は多少あれど無理のない距離で多種路線使えるのは便利だと思いますね。メリットとして捉えれると思います、
• ここは、駅から距離がありますが、志村坂上駅は中山道沿い、近ければ近いほど環境が悪いので、ここほど離れていれば、排気ガスや騒音の心配もなく、毎日静かに過ごせるので、家族世帯には落ち着いて過ごせそうですいいですね。
• 立地は弱くないし悪くないと思うけど。静かで落ち着いた環境。車の音すらあまりしませんし。多重路線が使える赤羽駅を通勤枠として使えるとこも強みです。
• 場所はすごくいいところだと思う。17号から少し入っている。高台だし。あとは、仕様と値段だね。山の手線に勤務地がある人は、ちょっと面倒ですね。でも、住むにはいいところ。こんなところに土地があったとは思わなかった。ほとんどが一戸建てで、マンションは少ない地域。本町に官舎がめだつけど。
• 板橋区は基本的に車必須ですよ。もともと通過するだけの区なのでたいしたお店がないし、一応23区でもあって大型ショッピングセンターもない。車なしで考えるなら板橋区は除外したほうがいいでしょうね。ちなみに板橋区は三田線沿線が一応はやってます。
• まぁバスを使えば赤羽は普通に生活圏ですからね。というか、この立地であれば赤羽をうまく使わないと勿体ないと思います。赤羽を使えるのは他の板橋物件と比較した場合、ひとつのポイントになるかと。
  • 近所に引っ越してきた者ですが、赤羽は、引っ越し前は気にもとめていませんでした。実際に住んでみると、案外赤羽駅を利用するようになりました。路線が複数選択できるのは、何気に便利です
• イーストとウェストの間にある道路。webやカタログ見た感じでは私道なのかな？程度に思っていましたが現地に行ってみて普通の道路でした。思いのほか交通量があるようですが、この道路があると、東と西で別物の物件に見える様になりそうな気が。。
• この辺りって夜中は窓開けっ放しでも寝れる位静かですか？行ってみた限りは車通りも少ないし静かそうな雰囲気だったんですが近く住んでる方いたら教えて下さい
  • 静かですし空気も良いです
• 小豆沢地区は、大型公園が多数点在し周辺緑地が多く、中央病院を始め医療機関の充実、スーパー等も適度にある等、子供も大人、高齢者も住みやすい街では。都心へも30分圏内でアクセスも悪くないと思いますし。
• ここの利点はまず立地でしょう。閑静な住宅街にあって学校も近く、三田線とJRの赤羽駅どちらも使えます。しかもバスの本数も多く赤羽まで徒歩、自転車、バスと状況に合わせて選べますね。建物としては共用設備にスーパーが入って便利がいい事です。特にちょっと買い忘れたとかの場合に便利ですね。もちろん敷地内のスーパーを無理に選ばなくても近くにはスーパーは沢山あります。建物はいわずとしてた最強コンビで建てられていますので資産価値としても安心でしょう。価格は割高だとは思います。小豆沢にしては。このあたりだと実売4500万も出せば十分上質のマンションが買えるぐらいの相場です。ノンブランドであれば3800万ぐらいで十分です。
• 製薬跡地ってだけでこわいんですが…報道発表してましたよね。資料見たけど、「他の物質も任意で検査しました」みたいなくだりが、企業として誠意を見せてますアピールしてて、嫌な感じを受けました。納得した上で買われた方がいいかと思います。
  • 以前気になり確認しましたが、一部基準値を超える結果（少量ですが）が出たようですね（アステラス製薬も公開しています）。それ故土壌入れ替えを実施したとのことでしたが。東京都は開発許可する上で厳しい審査をしますので、その点は問題ないかと思います。
• 用途地域が準工業地域ってところが不安ですね。将来トプコンも売りに出されたら目の前に大きいマンションが建つ可能性もゼロではありませんし。そこまで考えるとイーストの低層は避けたいですね。

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周辺施設

• 近所の板橋中央病院は産婦人科は有名ですよ。ここのドクターでよくテレビに出てる人がいました。
• 明確な店舗情報はまだありませんか？
  • モデルルームでは、予定だと24時間スーパーって聞きましたよ。

その他

• スカイティアラってなに？と思ったけど、最上階のガラス張りのベランダがティアラだそうです。
• ずっと住むのなら問題ないけど、この立地で5000万円以上ならばリセールは厳しそうですね。三田線沿いは供給過剰だから、リセール物件も過剰になりそうです。
• 今日モデルルームに行ってきましたが、常駐警備員4人、コンシェルジュ、そしてあの空地の管理やインターネット代も入れて管理費が28,000円くらいって聞いたのですが、後から値上げするってことなんですかね。安いと思ったんですが。
• はっきりいうけどここはこのエリアで最強の物件だと正直思う。ここの設備自体がこのエリアの中でNo.1だとおもう。スーパーや託児所、そしてスミフの各種サービスをやってるのはここだけでしょう。駐車場の機械式。これだけ目をつぶる。
• 高グレードと言う場合に欲しいなと思ったものをまとめてみました。
  • 個人的に微妙な所

1. 戸境壁が180mmと薄め(200mm欲しい)
2. 天井高が低い(上層階でも2500mm欲しい)
3. 制振/免震構造ではない
4. イーストにあるコミュニティルームの予約がウエストに行かないとできない
5. 駐輪場率が150%と少ない(200%欲しい)
6. 駐車場が多い(40%位でいい)
7. キッチン背面収納がない
8. 洗濯機上収納がない
9. 間取り変更オプションが使える部屋が少ない
10. エレベーター内監視カメラがない
11. イーストのみゴミ置場までに2枚ドアがない(臭いが廊下を伝ってエントランスまで来る可能性が高い)
12. 南向き住戸が多いのにせっかくの緑を見れない
13. 地下住戸に対する浸水対策が不十分
14. ウエスト〜イースト間の渡り廊下が欲しい(濡れずに駅に近づける、共用施設にアクセスしやすくなる)
15. キッチン周りの白木カウンターがダサい
16. ルームセキュリティが自動ではない(戸外施錠時に設定できると便利)

• • よく話題に出るがなくても良いもの

1. 御影石カウンタートップではない(食器が割れる)
2. タンクレストイレではない(災害時完全に使えない)
3. 上層階にラウンジがない(管理費がかかる)
4. ジム、ライブラリ等の施設がない(管理費がかかる)
5. 平面駐車場ではない(空間の無駄が多いのでむしろタワー1つにまとめてもいい)

• 管理費３００円／m2ですか。高い！と思ったら、修繕費込みですね。納得。
• 購入予定に際し自分なりに整理してみました。
  • プラス面①繰り返しの感がありますが、やはり住不・大林のコンビ（今後5～6年はスカイＴレベルの物件でこの組み合わせは難しい）②都心へのアクセス、距離感が不悪（三田線は意外に穴場、都心アクセス良く、赤羽も近い）③規模感、スケール感がある（都内でこれだけの規模感、植栽率は貴重、自分が住む上で気持ちいい）④デザイン、設備が水準以上⑤無駄な？共有施設がないので、植栽レベル・24時間有人管理等の割に修繕管理費が適正水準⑥周辺環境が悪くない（公園、学校、スーパー等相応に揃っている。私は歳とってから自分の生活スタイルが描けました）⑦当物件は多分オリンピック決定前にＰＪが進んだ案件なので、オリンピック決定後に進んだＰＪより一定のプレミアンがある（あと5～6年待てばこの意味は無いかもしれません）　
  • マイナス面は、①板橋区にしては価格が高い②600戸以上とのことで販売は苦労する（完売まで2～3年は覚悟？）イメージが悪くならない？③志村坂上の駅力　以上のブラスマイナスを勘案して、私はとりあえず要望書は出しました。最後はこの物件で自分や家族の生活や人生がイメージ出来たので。

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掲示板

• 「スカイティアラ」についての口コミ掲示板
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