THE TOKYO TOWERS

2010年4月5日 (月) 14:23時点における版

THETOKYOTOWERS外観

物件概要

• 所在地：東京都中央区勝どき6丁目301番2（地番）
• 交通：都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩5分
• 総戸数：1981戸（MID TOWER販売戸数:648戸、SEA TOWER販売戸数:1,333戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　地上58階・地下2階、塔屋1階
• 完成時期：2008年2月
• 施工：前田・大成建設共同企業体　（前田建設工業株式会社、大成建設株式会社）
• 売主：オリックス・リアルエステート株式会社、東急不動産株式会社、住友商事株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ”TTTにしておけばよかった”式に引かれていることが多いですね。PCTは殆ど70-80平米。　角に大きな坪単価が割り増しで、広め狙いでここを見送ってPCTいった人は、外したぁとか思っているでしょう。管理費もこっちの1.4倍。駐車場もずっと高い。プール長さは半分以下。正直こっちでよかったかなと。
  • 人それぞれ色んな価値観があると思うけど私もPCTとTTTとどちらにしようかずっと悩んで、PCTを待ちきれずこちらを購入しましたが、今となってはこちらにして正解だと思ってます。あちらは90㎡以上は少ないようですから・・。
  • TTTはファミリー向けに良い部屋が多く、PCTははっきりとDINKS向けです。そもそも狙う層が全く違っていると思います。
• 早くも転売が出ましたね。いくらだったんだろう。
  • 転売が15%だったらこの中古リストに300戸がずらりと並ぶことになるが、それはさすがにないだろうな・・あと、転売率なんて住む人にとっては関係ない話だからね。むしろ高所得者が住むことになるからそっちの方がいいくらい。
  • 私もまぐれで買えた者。転売の予定は無い。しかし、17階って事はS棟、その北西面。63.07平米で4,830万円って。確かにこれで売れたら投資効率は最大でしょうね。
  • この間取りでこの価格はいくらなんでも無理でしょう。しかもおもいっきり見合い部屋、日当たりもほとんどないし・・・いいとこ４０００万（坪210）でしょうね。
• 昨日東京駅近くの不動産さんで、40数階で北東向き（MidかSeaかは不明）80m2前後の部屋が賃貸にでていることを知りました。その情報の中で、駐車場あり（21,000円/月）とありましたが、賃貸に回す場合には、駐車場の権利を失うのではありませんでした？

交通

• 大江戸線が駅もホームも狭い気がするんですが、今勝どきにお住まいの方、またTTTを買われた方、どう思われますか？TTTができたら、柵くらいは付けてもらわないと・・・と思うのですが、そんなに乗らないのかな？
  • 大江戸線は、他の都営線やメトロ線と比べても小さくできています。コスト削減のためだったかと記憶しています。その分すべての大江戸線の駅はコンパクトのような気がします。銀座線も他の地下鉄と違って小さいですし、しょうがないかなと。
  • TTTで勝どき駅を利用して通勤する人が大量に、もしかしたら2000人くらい増える可能性がありますよね？それで今の大江戸線の通路、ホーム、車両、すべてが狭くて小さくて、やっていけるんでしょうか。光が丘なんかは増発しているようですが、さすがにあちらは駅の通路は広いです。勝どきは駅に降りる通路も改札前もとてもコンパクトなので、先が心配です。TTTが出来るときに交通のお話は都や区としたんでしょうか？TTT以外にも建つでしょうし、月島まで歩いて・・・では駅近だった意味がないし。
  • 環状２号線を通る都バスが出来れば、少しは緩和されると思いますけど。新橋直通とか。ま、でもバス停も混み合うでしょうけど。
• チャリで豊洲のスーパーへ行って、重い荷物を乗せて帰ってくるのは体力が要りそうで、自動車も多く、運転が危ない感じですね。やはりスーパーに行くなら車でしょう。
  • バスでいいんでない？南詰めのバス停まで行けば、木場にも豊洲にも東雲にも1本だし。木場には20分、豊洲には10分程度で行けちゃうんだから。
  • でも重い物を持って停留所から７−８分、下げて歩いてくるのはしんどいです。特に夏は照り返しで暑そう。バスは階段の昇り降りがないので便利ではありますね。特に銀座、有楽町方面への交通手段には期待してます。
• 本当に完成が待ち遠しいですね。所で、大江戸線の勝どき駅から、両国方面と、新宿方面、どちらも朝の通勤時間の電車内は混雑しているのでしょうか？どなたか朝通勤に大江戸線をお使いの方はいらっしゃいますか？
  • 通勤で勝どき駅を使う者です。大江戸線は他の路線と比べるとさほど混んでいません。むしろ、勝どき駅の中がものすごく混んでいます。（数年前、アド街のランキングに「勝どき駅の混雑」が紹介されたことも・・・）朝は、トリトンへ向かう人であふれて、ホームに着くまでに時間がかかります。大勢の人の流れと逆方向に向かうので、結構大変です。TTTの完成によって、混雑がよりすごいものになるかもしれません。朝はプラス３〜５分くらい見ておいたほうがいいですよ。
  • 今勝どき駅の出口は２または３箇所ですか？南と北にはありますが、東つまりトリトン側に有ったような気がしますが、どうでしょう。勝どき駅前１分に５２階建てのマンションの建設が今年からスタートするのでそこに直結する出口は西側に一箇所増えるはずです。出入り口の拡張は簡単にできそうですが、問題はホームの拡張ですね。ホームの拡張といっても、今さらホームの幅を広くするのは電車を止める大工事になるのでどうするのか知っている人がいたら乞うご教授！
  • 勝どき駅は、交差点の四隅にそれぞれ出口があります（エレベーター含む）。トリトンに一番近い歩道のみ、出口が2箇所ありますので、計5箇所です。TTTに一番近い出口はA3出口です。トリトン側の2箇所の出口は、朝10時までそれぞれ上り専用または下り専用になっています。A3出口が混むようなら、信号を渡って、トリトン側の下り専用階段を使うのがいいかと思います。

構造・建物

• TTTのパンフってイメージ先行な感じで、係りの人にまだ聞けていないのですが、「階高」「床のLH等級」についてご存知の方いらっしゃいますか？できればシータワーの低中層階（低いグレードという意味です）の。特にLH。たぶん50なんだと思いますが（平均値）。45だったら超うれしいので。
  • LH45は確保できていないです。　階高は知りません。天井高は低いですが、カセット式エアコンとか入るくらいですから、かなり高いのでは。単純に高さを58階で割ると3.3mくらいありますけど、それよりはちょっと小さいのでしょうね。
  • WEB上に30階相当が98メートル、40階相当が140メートルとありますから、低層3メートル、中層3.1メートル、高層3.2メートル、超高層はもう少し上という感じでしょうか。
  • すみません、数字間違えました。「眺望」のところに40階相当は130メートル、50階相当162メートル、58階相当194メートル(!?)とあります。30階から50階は3.2メートルでよしとして、3.2掛ける30は96なので、天井の高さの違いイコール階高の差ということではないみたいですね。(それにしても、3メートルは間違えすぎ...）
  • 階高は3.1〜3.2くらいだったと思います。3.16じゃなかったかな。うろ覚えですみません。CMTが確か3.3以上だったんです。LHはごく平均の数値だと思いましたので45まではなかったです。
  • フローリングの遮音等級４５とパンフにあったように思うのですが（まあたいていのマンションはそうですが）新たに発表されたのでしょうか？階高ってどのグレードでもおなじですよねってことはＴＴＴにおいて天井高が高いほど遮音性が劣り、低いほどよいってことですか。
• 日本のマンションやビルの欠陥はなにか？それは外断熱のない仕様。古くから１００年以上経っても価格がむしろ上昇するＮＹのManhattanのビルは外断熱なので１００年コンクリートでなくても長持ちする。外断熱はコストがかかるので今、デベはやらないが将来は主流になる。これから外断熱のないマンションは時代遅れになり、ＴＴＴを始めとする今、話題の湾岸物件や同時代の全てのマンションは将来競争力を失う。
  • 外断熱を売りにしてるマンションもたまにあるんですよ。断熱性に劣る現場打ちコンクリートの場合、内に貼るか外に貼るかでかなり違いがあるのは事実。ただ、タワーマンションは乾式壁、要するに断熱材を挟み込んだ薄い壁の２枚あわせなのであまり関係のない話ですな。
  • タワーマンションは乾式壁、要するに断熱材を挟み込んだ薄い壁の２枚あわせなのであまり関係のない話ですな。かなり専門的で知識もおありの方ようなので、もっと詳しく教えて下さい。ＴＴＴはどう施工されているのか、乾式壁と１００年コンクリートで完璧なのかなど。建設現場に行ったときに、外の工場で製造後の柱や壁を積み木のように乗せ、しっかりと溶接していた感じですが、全部、乾式壁なのでしょうか。くわしく教えて下さい。
  • すみません、壁の構造部分の説明が間違ってました。資料見て確認したら、外壁は吹き付けタイル/ALC/硬質発泡ウレタンフォーム吹付け（断熱材）/LGS（すきまは空気層）石膏ボード/壁紙で、厚みの半分以上がALCですね。グラスウールを挟んだ(むしろ遮音用）戸境壁の図のイメージが強く、そっちと間違えてしまいました。おわびします。
  • 易しく解説していただいたのだと思いますが、私のような素人にはそれでも理解するのに苦労します。結局ＬＧＳ，石膏ボード、ＡＬＣが専門的で理解できないのでしょうね。良かったことはそれでもＴＴＴは間に結露するとは考えにくいとのコメントで、そうであれば劣化や老朽化はかなり防げるのではと安心しました。こういう専門的でためになるコメントどんどんして下さい。
  • まず重量の問題から外壁はコンクリートでなくALCとなる。よって断熱材打ち込みができない。躯体の外側に断熱材を貼っても、バルコニーにまでは回しきれない。結局バルコニー自体がヒートシンクの役割をもってしまい、そこから放熱される。今の超高層の外壁は外側から順にALC、硬質ウレタンフォーム、空気層（LGS）、ボードが主流ケチってくると、硬質ウレタンフォームがなしになったり、LGSがGLボンドになったりする。

共用施設

• 管理会社をWCTと同じところにはできないのでしょうか？コンシェルジュのいてくれる時間とか、３時間くらいあちらの方が長いんですよね。同じくらいの管理費なんだし、こちらもそのくらいは可能かな、と思うのですが。
  • 入居してから、あまりにも不便なようなら管理組合とかに提案してみたらどうでしょうか？まだ入居前なのでまずは入居後の様子を見てからでも遅くないと思いますよ。
  • 分譲専用スレなので分譲購入者目線ではありますが上から目線になどはなっていないと思いますが？で貴方は何しにココに来ているのですか？今度は分譲購入者と賃貸購入者で言い争わせようとでも思ってるのですか？
• ゲストルームは3F-7室、4F-1室、49/50F-1室、54-55F-2室で計11室ですね。あと、腰掛部分は面積に入っていなかったような。
  • 確かに11部屋ですね。　久しぶりに、図面集引っ張り出して確認しました。嘘ついて大変に失礼です。情報は正確にが持論なのに、これではダメですね。腰掛部分は、180m-2だったかのMRにいらっしゃった説明員さんによると面積参入されているとのことでしたので恐らくですが間違いないと思います。(派遣さんっぽかったですが、営業さんに再確認するところまではしてませんが、今図面集で真四角の居室になっているタイプの部屋で確認すると、やっぱり入っているようですよ）

設備・仕様

• 内装などは、(私は低層階なので)それほど高級感があるとは思っていませんが、まぁ、あの価格で都心３区でこれだけの物件を購入できることもないので幸運だったと思います。自分の周りでも、ＴＴＴを購入したいと思ったものの、即完売で他のタワーマンションを買われた方が多いです。
  • 私も結構がっかりしています。TTTはPCTとくらべて質感がかなり劣ります。でもTTTの私の部屋はMID高層なので浜離宮とレインボーがよく見えるので眺望だけは満足してます。その他はPCTの方がロビーを初め共用施設とか全然すばらしいですよね。
  • パークシティ豊洲はここを契約後に販売されたのでモデルルームにも行っていませんが、そんなに素晴らしいのですね。ただ、設計者を含め多くの方が満足している中でがっかりしてしまう感性だと、普段の生活でもほとんど全てのことにがっかりして、人生つまらなくないですか？貴方がこれから素敵な人生を歩まれることを願います。ここの住民であろうとなかろうと。
  • 何いってるのかわからん？どこかの物件と間違えてませんか？今まで閲覧はしてたけど、ここももう終わりか。殆どの購入者はあちらの掲示板へ行ってしまったんですね。
• うちも東芝の最新のものにしようと思ったら、横のサイズが合わず、１つ小さめのものを選びました。下からホースが出るナショナルのものは大丈夫みたいですね。冷蔵庫も前後左右１センチというものの、後はもう少し空けたほうが効率がいということで５００サイズ弱にしました。
  • 私は経路が狭かった為、東芝のTW-180VEを断念しました。横幅が小さく、ホースの位置も適当なナショナルのVR-2200Lなら入るとのことで、ナショナルにしました。予算オーバーｗ冷蔵庫は三菱のMR-A41Mにしました。左右は1cmずつしか空いてませんｗビックカメラで80800円だったので、満足です。

間取り

• 賃貸の入居状況が気になります。まったく入居がない間取りがあり、北東、南東お見合いに人気がなく、南西高層や北西高層、南東の広い間取り高層から埋まっています。価格設定や、間取りの設定に問題ありと思ってしまいます。
  • 向き高さで家賃がさほどかわらないので眺望抜群の北西、開放感があって花火も見える南西が人気なのはしょうがないかもですね。あと、周りにも高層賃貸がもう少し安く広くでありますので、価格面ならそちらを選択する人もが多いのじゃないでしょうか。さらに言えば車が要らない人は、上階や海塔の分譲賃貸も今けっこう出はじめてて家賃で言えば賃貸棟より若干安い、礼金が要らないわけですから、暫くはゴーストタワー状態かと・・・・まあ静かで良いですけどｗ
• わたしの購入した物件には外廊下に面した部屋があるのですが、壁掛け用のエアコンの室外機は外廊下におけるのでしょうか？仮にそうでなかったら、室内に配管をベランダまで通さなければ行けなくなってしまいます。（壁掛け用の配管は、室内機の冷房時に出る排水のため、室内機より低いところにしか配管できない：天井裏の配管はムリ）。床下を通せば室内にむき出しでない配管が可能です。が、施工時に行わなければ、竣工後にやるとリフォーム級の大変な工事が必要になります。オプション工事に外廊下側のエアコン設置などはなかった気がしますが、その辺の事情に付きどなたか教えて頂けませんか？
  • わざわざ決して外廊下側に室外機をおかないですむように設計されているのですが...購入者ではないのですが、美的観点からそこを評価していたものです。多分難しいのではないかと推察されます。
  • 図面で室外機の予定設置位置をご覧ください。　部屋数分の室外機置き場が点線表示されているはずです。　ということはそこまでの配管は最初から設置されているはずだと思います。
  • まあ、天下の日建設計ですからその辺は大丈夫とは思いますが・・・確かに、図面集にはエアコン用コンセントの記載はあるが配管口などは書いていないですね。営業に確認してはいかがですか？

買い物・食事

• この前、ＴＴＴ１階のマルエツ（工事中）の前を通ったら、内装もすっかり整い、什器も搬入されていました。想像していたよりも、大きかったので（個人的には）十分に使えそうだなぁ、、、との印象です。イメージとしては、ＷＣＴのマルエツと同等か少し広い位でした。ちなみに、２４時間営業との表記がありました。足下にあのようなスーパーがあるのは、非常に便利ですね!
  • 24時間営業に変更になったんでしょうか？そういえばDVDレンタル機が設置されるようですね。3Fの郵便受けコーナーにあった黄色い機械がそうなのかな？
  • 22時までの営業だと思っていましたが、検索してみたらたしかに深夜のバイト募集告知が引っかかりました。いつの間にか変更になっていたんですね。
  • DVDレンタル機ってどこにあるの？MIDの1Fにはないけど？それとも賃貸住人は借りれないのかな・・・。
  • 多分、分譲の方に設置されてるのではないでしょうか？MIDの分譲は引越しがこれからなので、詳細は分りませんが。
  • SEAにあるDVDレンタル機、設置している方に聞いてみたところクレジットカードでの前精算のようで、Edyはダメらしいです。新作・準新作で貸出し料金や日数が異なるようですが貸出し価格はそう高くもないようですよ。
  • 月島のレンタルショップですが、確かビルの二階でちょっとわかりづらいです。あいにくチラシを捨ててしまったので店名がわからないのですが、うっかりすると通り過ぎてしまう可能性があるのでお気をつけ下さいね。
• マルエツ、普段使いには最高のスーパーですね。野菜等も新鮮ですしお値段もお手頃！MID棟の方は雨の日もエレベター一本でマルエツ行けて良いですね。余計なものまでチョクチョク買っちゃいそうだけどｗ
  • 今日みたいな雨の日は、シータワー３Ｆからミッドタワーに行って、エレベーターで１Ｆに下りる方法でいくと雨に濡れずにお買い物ができますね。エアリーコリドーやシータワーの１Ｆからでもたぶん大丈夫でしょうが…。ただ、ミッドタワーの分譲物件は入居がまだなので、ロビーが真っ暗なので夜は厳しいかもｗそれにしても、マルエツはずいぶん混んでいますね。近所の方々も多くいらしているようです。
  • マルエツはオープン初日はお会計に10分以上かかる時もありましたが、２日目はそれほどの混雑はなかったです。品揃えもよく、お値段もまずまずなので毎日のように利用させていただきそうです。
• 本屋が近くになくて困っています。２０１０年８月完成の勝どき駅前の超高層ビルの商業施設にツタヤが入ると聞いてますが、まだ２年以上先の話です。勝どき駅からもっとも近い、そこそこ広い売り場面積の本屋はどこでしょうか？
  • 紀伊国屋ではないけど、３階に書店はいってますね。あと、ドラッグストアのトモズも入ってました。
  • トリトンはBOOKS書原。住友商事が入っているのでビジネスやインテリア系がそこそこあります。銀座まで行けば、ブックファースト（ここが一番広いかも）、旭屋、福屋・・・・。あとは豊洲ららぽの紀伊国屋。という感じでしょうか。
• ジャスコ行きの無料巡回バス、トリトンにも止まります。行きはアチコチ行くので、時間がかかりますが、帰りは早いです。本数は少ない。普段は、銀座の三越、松屋、新橋のドンキホーテ、有楽町の無印良品、イオンの通販などでも事が足ります。日用品は重いし買い物に時間がかかるので、即日欲しいというわけでなければネット通販は便利です。送料は525円位。仕事をしている人は休日日用品の買い物に時間をかけるよりも、遊びや掃除なんかしているほうが時間を有効に使えます。

育児・教育

• 幼稚園に入るお子さんをおもちの方はいらっしゃいますか？その方はやはり豊海幼稚園に行かれますか？豊海幼稚園の評判もご存知の方情報お願いします。
  • 区立幼稚園はこちらにリンクがあります。私立は聖ヨゼフ幼稚園（明石町5-26）ぐらいでしょうか。豊海幼稚園は最近子供の数が増えてきたようで、その点は少し気になりますが、のんびりとしたいい雰囲気の学校です。ただ（言うまでもないことですが）、公立の学校の良し悪しは結局、親がどういう人たちかということで決まってしまいますね。TTTや近隣のマンション（CCRぐらいしかないですが）入居者の皆さん次第ということになると思います。よろしくお願いします。
  • ヨゼフの卒園生でＴＴＴ入居予定の者です。ヨゼフは現在はすでに募集をしていません。募集していたら自分の子供を是非通わせたいくらいのとてもいい幼稚園だっただけに、残念です。公立幼稚園の指定区域制（学区制）の厳しさは分かりませんが、少なくとも小学校に関してはとても厳しいという話です。数年前越境で有名な銀座にある泰明小学校にて、通学途中に死亡事故が起こってからとのことです。我が家では幼稚園、小学校ともリサーチ中です。
• 小学校の越境はかなり厳しいのですね。当方も来年小学校に入学する子を抱えておりますので、小学校はかなり心配しております。私立・公立を含めて情報がありましたらなんでも良いので教えて下さいませ。
  • くわしくは調べていません。越境・・・原則法律違反？になると思うので、この場で話題に出すのはあまり好ましくはないですよね・・・。ただ11月の就学時健診の頃には根回しが終わっていると聞きます。私自身は越境せずヨゼフ→地元公立小学校→地元公立中学校と進みました。当時（３０年近く前ですが）、久松、坂本あたりが創立１００年を越えて、伝統校として知名度・評判とともに高かったです。その当時も受験率が高かったです。現在でも久松は評判がよく、泰明と並んで受験率も高いと聞きます。豊海はその当時新設校だったので、評判は伝わらなかったものの、区の合同音楽会・学芸会などでは、先生の意気込みがすごく感じられて、羨ましかった記憶があります。当時は設備も最新でしたし。幼稚園・学校の話題は、お子さんのいらっしゃる家族の限定の話題に近くなると思うので、契約者の掲示板で話題を絞った方がいいかもしれませんね・・・。

周辺環境・治安

• TTT購入者ですが、今まで勝どきには、週末しか行った事がなく平日の交通量などを実際に体験する為に、本日勝どきに行ってきました。私の住んでいる所が環七通りに面してるせいか、車の交通量や排気ガスなどあまり気になりませんでした。現在の住まいの方が全然酷いです。晴海大橋を初めて渡りましたが、利用車はトラックが多いですが、それ程走ってる車が多いという感じではありませんでした。その後、ゆりかもめの下を通って豊洲へ向かったのですが、以外にゆりかもめの存在が大きく、威圧感を感じてこれがもし今後、豊洲→晴海→勝どきと延長になった場合、TTTの前を　ゆりかもめが通るのかと思うと、ゆりかもめと同じ高さになる住民が可哀相に思いました。出来る事なら、LRT（路面電車）にならないものかと。。（提案はあるようですが・・・）LRTの方が雰囲気も良いし、話題になもなるのではと・・。海外のLRTと比べちゃいけないのでしょうが、豊洲市場→晴海→勝どき→築地跡地→汐留→新橋・・と、LRTが通ったらいいなぁと。

周辺施設

• 子供の皮膚がかぶれてしまいました。勝どき付近で評判のよい皮膚科ありましたら教えていただきたいのですが…よろしくお願いします。
  • ちょっと遠くなってしまいますが、東銀座の歌舞伎座の横に医療ビルがありそのビル内の小川ヒフ科はどうかな？子供さん、早く治るといいですねっ！！
  • 晴海トリトンに慈恵医大トリトンクリニックがあります。

その他

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