パークホームズ御影塚町

2014年4月28日 (月) 16:11時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県神戸市東灘区御影塚町2丁目305番（地番）
• 交通：

1. 阪神本線 「石屋川」駅 徒歩3分
2. 阪神本線 「御影」駅 徒歩9分

• 総戸数：39戸
• 構造、建物階数：地上7階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2013年12月中旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社熊谷組
• 管理：三井不動産住宅サービス関西株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 販売戸数：39戸。
• SUUMOだと外観等の情報が出てました。完成分譲スタイルと書いてありましたので販売開始はまだまだ先になりそうです。現物を見てから申し込みする方法だと入居後をイメージしやすくて良いですね。阪急オアシスが近くにオープンするので生活環境は期待できそうです。
• ここは坪170万円からだよ。
• モデルハウス見学に行ってきました。 外観と内装のギャップが好みでした。 北側の景観 電車と山が見えるのが理想なので気にいった が… あと300万安いのならば即検討
  • 外観と内装のギャップってどんな風な･･･気になりました。モデルルームに行ってみればわかるのかな。高級感を感じるかどうかなど人によって感じ方も違うでしょうけど。好みが分かれそうな外観ではありますね。だんだん薄汚れていくのを見るよりは、いつまでも汚れがあまり目立たない方がいいとは思います。
• 本当に高いですね、500万円くらいは高い気がします。阪神石屋川って無名ですよ。
  • 高いですか?立地から考えてということでしょうか?相場かなという印象なんですけどねえ。
• 当初の予定値段からは下げたようですが、もう少し下げてほしい物件です。
• ここが高いのは、やっぱり消費税が上がる前の駆け込み需要を狙っての高額設定でしょうかね。
• 抽選販売と言っていたのに、先着順に変わってました。あれって感じです。何か理由があるのでしょうか。入居日も訂正してありました。
  • 同じことを思っていました。何があったんでしょうね。でも、営業さんは答えてくれない感じですよね。
    • 第一期抽選27戸のうち売れ残ったのが先着になったんだと思うのですが、ちがうかな？
      • 営業さん、販売前は、一部先着順になるなんて全く言っていませんでしたよ。うちは抽選です！！！と言ってましたげど・・・。なーんか、あんまり信用ないですね。いくら先着順でも気に入らない部屋にプラス料金払ってまで買おうとは思いませんね。

交通[ ]

• 阪神電車は夜の本数が少なくて各駅停車やから、遅くまで残業すると少し大変。

構造・建物[ ]

• でも先日前を通ったので見させてもらったけど、外観がいまいちなんやなー。玄関は格好いいのに、住宅棟は安っぽいデザインでわらける。毎日あの外観を見て落ち込むくらいだったら買うのやめといた方がいいかなぁ？うーん、悩む。
• 外観はグレーなんですか。完成予想図ではもう少しあたたかみのある色かなと想像していましたが、縞々があまり好きになれませんでした。個性的なデザインですよね。
• ここって、玄関がタイルではなく吹き付けなのですがメンテナンスに費用がかかってしまうのでしょうか？10年毎に塗り直しとなると費用が嵩みますよね。タイルのほうが寿命が長いのではないでしょうか。立地や建物を見てみたのですが、やはり3600万円は高いような気がしますね。予想を上回る金額に驚いてます。
  • 入居後にいずれはタイルに変更工事。と考えてる人もいるかもですね。吹き付けだというだけで物件そのものをやめるわけにはいかないという人もいるはずですから。
    • タイルだと大規模修繕の時にタイル１こ１こたたいて割れてないか検査するので吹付と比べて修繕費はかかるようです。ただ耐用年数自体はどうなのかはわかりません。竣工後、あとからタイルを付けるのは難しいのでは？足場を組まないといけないのでものすごくお金がかかります。
      • 自分も竣工後タイルを貼るのは現実的ではないと思います。タイルにこだわられるなら、最初からそういうところを選ばれた方が…。吹付は見た目的に好みじゃない方が多いのでしょうか。タイルと比べて躯体への影響はあったりするのかそこだけ気になります。
        • タイルの方は高級感があるのと汚れにくいらしいです。タイルが雨水を吸うので壁の中に染み込みにくいのも言われてたような・・・吹き付けは玄関回りが安っぽくなるのは仕方ないですね。でも比較しなければそんなに気にらならない・・かな・
• 見に行きましたが・・・・土地の状況からエントランスは２階に繋がっています。なのでエントランス側から見ると、１階は低い位置になります。軽く地下？風通しはどうなんでしょうか・・・。ちなみに値段は１階は２階より高かったですよ。？？？設備は普通。

共用施設[ ]

• この辺りの駐車場はファミリー用でも単身用のマンションでも空きが多いのですが、立体にしてまで駐車場を沢山作らなくてもいいと思いました。立体式は費用と出し入れに時間が掛かるし、危険なこともある。外観も良くないので資産価値は下がりやすいと思います。
• エントランスのタイルはクリーム色で高級感があるけど、それ以外は安っぽいと感じるよ。どんなところが、高級に見えるの？くすんでて既に汚れてるように見えるよ。
• マンションの駐車場は抽選になりそうなのでしょうか？たしかに、マンションの駐車場ではなくて、ちょっとはなれたところに止めるとなると不便になってしまいそうですね。
  • ここは基本的には車要らずだと思うんですよね。抽選とまでなるとよほど普段から車が必要な人が多いということになります。乗りもしないのにずっと持っているのも維持費もかかりますから最近は引越しと同時に手放す人も多いいじゃないですか。特に「駅近になるからもう要らないかな」という人は知人にも多かったですよ。

設備・仕様[ ]

• 総戸数が39戸だと、ディスポーザーがついていなくても仕方がないかもしれないです。小規模マンションだとディスポーザーがつかないと聞いた事があります。詳しくはわからないのですが、小規模マンションでつけると、稼動する費用や管理費の負担が大きくなってしまうとか。管理費とかは少しでも安い方が良いので、無理に取り付ける必要はないかもしれません。
  • ディスポーザーはマンションの大元の排水溝に特殊な装置を付けないといけないのでコスト的にこの規模のマンションで付けることは無いみたいですよ。自分で個人的にごみ処理装置的なもの（肥料がつくれたりするような）を買うしか生ごみを出さないというのは出来ないようです。
• エコがいろんなところに導入されていていいですね。気になっているのが節水型の食器洗浄機です。食器洗浄機が設備されているマンションは見ますが、節水型は初めて見ました。手洗いよりも節水できるなら、こんなにいいことはないですね。
  • 食洗機ってひと頃は「手洗いよりも水道代がかからない」と言われていましたが最近はあまり言われなくなりましたよね。ビルトインは容量が大きいので使う水も多そうですが、節水タイプなら印象いいですね。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK。
• 専有面積：70.80m2～75.95m2。
• バルコニー面積 : 10.66m2～12.00m2。
• ルーフバルコニー面積 : 26.70m2。
• 間取りは特に変わった特徴など無さそうですが、和室に押入れがあるのは嬉しいかな。
• ３LDKでも専有面積が広めなので、目をつけています。レイアウトは普通ですが。収納は、サービススペースがあるのでそこも使えるかなと考えています。

買い物・食事[ ]

• スーパーもいくつかあるので、利便性はよさそうなところはポイント高いですね
• スーパーは、少し離れた位置にあり自転車利用すればすぐ行ける距離にありますが雨の日などを考えると物件駐車場は確保したいです。
• 石屋川駅には近いので何かと通勤や遊びに行くには便利なのですが駅周辺にはスーパーや飲食店がない状態ですからね。となりの御影駅周辺に行けば阪急オアシスや駅から離れた位置としても物件から自転車など利用すればイズミヤや大型家電のエディオンなどにも行く事ができます。ただ買い物など多くなると自転車などでは大変なので物件駐車場が確保出来なかったときは周辺に月極駐車場があるのか探したほうがいいかなと思っています。
• 最寄りの石屋川の駅の周辺に生鮮が買えるお店がないのがちょっと…と思いますね。行くとすると隣駅。自転車で行く感じでしょうか。車でもいいかもしれません。そこまで遠い距離ではないです。そもそも駅と駅が近いですのでね。
  • 確かに最寄駅の石屋川駅周辺だと生鮮が買えるお店が見当たりませんが隣駅の御影駅徒までは徒歩9分でいけますからね。天気の良い日などは自転車利用すれば十分と思っています。ですが買い物が多くなったり天気の悪い日などは車があると便利なので物件駐車場は確保したいと思っています。

育児・教育[ ]

• 子供がいるので、耳鼻科が近いのはうれしいですが、子育て環境等どうなんでしょうか
• 駅が近いってのもいいですし、小さい子供がいてると近くに公園や川があるのも魅力ですね。
• 公園が複数ある環境は子供を育てるうえで良いですよね。とくに物件からすぐ近くの石屋川公園は、阪急電車の南側から国道43号線の南まで約1.5km続く大きな公園でウォーキングやジョギングするにも適している公園です。特に春の季節になると御影公会堂周辺の桜が満開になりとても綺麗です。
• 環境も緑が多い公園も複数あるので子供を育てる環境として悪くはありませんね。
• 教育施設が多いですね。幼稚園などはかなり離れていますが今は大体、送迎バスがありますからね。

周辺環境・治安[ ]

• 夜は必ず現地を見に行ってください。南にドーンとラブホテルのピンクネオンが見えます。かなり明るくて目立ってます、いやらしいです。夕方になると近所の焼き肉屋さんから美味しそうな香りがしてきます。とても美味しい焼き肉屋さんで、匂いだけでお腹が空きます。川が近いためなのか、秋と初夏あたりは白い小さな蛾みたいなのが沢山飛んでいます。これは阪神御影駅南付近から石屋川駅付近まで続きます。原因はわかりません。川沿いの43号線までの道は痴漢やらの発生地帯です。夜間は通らない方がいいかも。（特に用事がなければ通らないとは思いますが）警察のマップに書いてありましたので、確認できると思います。
• ここは準工業地域だよ。たまに排水のニオイがしてくるよ。
  • 今日は少し臭ってる。一週間くらい前も一度あった。なんとかならんかな。
• 道路が近いから空気悪いんちゃうか？
  • ９５号線沿いとかじゃないですからそこまでは・・と想像しますが。この辺って道路の本数がかなり多い印象あります、道路沿いじゃない立地のほうが探すのが難しいぐらいに。
• 専用庭のある1階が気になっているのですが、川や海が近いことで湿気の心配などないでしょうか？和室もあることですし、カビが生えやすかったりしないか気になっています。
• ここは川と海、43から近くて空気が悪いんだよね、準工業地域でラブホ近し。 学区は普通、庶民的な人が多い、東側少し怖い。そして御影山手の人からは一線をひかれる。そんなこんなでここは高いと思うよ。
• ここは湿気でカビることはないと思いますよ。それより排気ガスのほうが気になります。
• 43沿いを歩いてみるとわかるけど、真っ黒ですよ、これがどのくらいまで家に入ってくるのか気になります。
• 生活利便施設も多いので便利かも。電車の音が気になる程度の音なのか気にはなりますが。高層ビルなどもなく生活はしやすそう。
• 駅から徒歩3分としても線路脇ではないので電車音などは気になる程度ではなくほとんど窓を閉めれば聞こえないと思います。環境は閉静な環境なのが良いですね。ここまで駅に近くて落ちついた環境はなかなかないと思います。あとは車があると子供の送り迎えや買いものなど便利になるので駐車場は確保したいですね。もちろん自転車のみでも電動自転車にするとかすれば車がなくても生活しやすい環境は整っていると思います。

周辺施設[ ]

• 川に沿った公園の近くで環境の良さそうな場所ですね。

その他[ ]

• ただいま契約の途中です。内覧会行きましたが手直し多すぎ!!そして営業マンの書類ミス多すぎ!!本当に大丈夫?って心配になつてきました。所長も頼りなさそう…1回はガツンと言わないとって個人的な意見てす。皆様もお気をつけて良い買い物をして下さい(^^)b
  • 同じく内覧会行きました。汚れ、傷がいっぱいでビックリしました。修正のしかたも雑でビックリですが、何度も言うときっとクレーマー扱いされて、余計に汚く修正するんだろうなと思ったので泣き寝入りしてしまいました。修正方法は事前にキッチリ確認しないで任せていると、ボロボロにされますよ！
• メリットは駅まで近い事と大手である事ではないかと思います。大手だからと言って過信しすぎてはいけないのは重々承知ではあります。しかし、保障に関してはきちんとされるので安心なのではないかと考えております。

掲示板[ ]

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