パークタワー梅田

2014年3月9日 (日) 16:01時点における最新版

パークタワー梅田

物件概要[ ]

• 所在地：大阪府大阪市北区扇町2丁目75番（地番）
• 交通：

1. 阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩11分
2. 阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩11分
3. 阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩11分
4. 大阪市営谷町線 「中崎町」駅 徒歩3分
5. 大阪市営堺筋線 「扇町」駅 徒歩6分
6. 大阪市営御堂筋線 「梅田」駅 徒歩12分
7. JR大阪環状線 「天満」駅 徒歩7分

• 総戸数：230戸
• 構造、建物階数：地上31階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 敷地面積 2317.88平米
• 建築面積 1175.54平米
• 延床面積 26911.92平米
• 完成時期：2013年07月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社 　関西支店
• 施工：(株)熊谷組関西支店

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 北ヤードや堂島は特殊な場所・用途ですので実際住むには問題が多すぎます。自慢やセカンド、投資向きです。ここは現実的に住むということを考えれば唯一の選択なのは間違いありません。超人気エリアですしね
• 中崎町含めた谷町線沿線の家賃相場http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=27/rosen=592/

• ダイヤモンド社発行のマンション資産価値データブック（2012年）によれば、中崎町は近畿圏の駅別リセールバリューランキングで6位です。上位5位までがすべて京都の駅なので、中崎町は意外にも大阪で一番マンションが値崩れしにくい駅だということです。また新築マンションの駅別PERも19.29と良好です。

交通[ ]

• 確かに、飲食店街の中にある中崎町の駅1分のローレルタワー梅田よりも、こちらのほうが駅から、離れている分少しは環境が良いと思います。
• 中崎町3分、天満駅7分、扇町駅6分と日常使い可能。徒歩15分圏内に地下鉄梅田駅、東梅田駅、阪急梅田駅、JR大阪駅が入ってくる。

構造・建物[ ]

• 産業技術総合研究所の扇町サイトの跡地ですね。現在、三井のリパークですが、砂利を固めた程度の簡易な舗装なので、すぐに何か建ちそうな雰囲気です。三井のマンションが建てば、中崎の三菱地所レジデンス（年末まで藤和不動産）と樋之口の住友不動産で、財閥系が北区に揃いますね。
• ここは南向きの眺望が確保され、南西方向には梅田の高層ビル街が一望に見渡せるし、都会の景色を堪能するにはかなりいい立地だと思われるが。しかも、徒歩圏内に北区隋一の公園もあり、有名大病院も隣接しているとなると、希少性も高い。タワーにうってつけの立地だと思われるが。
• 東向きは20階くらいまで病院とこんにちはになるね北向きは13階建てのマンションとこんにちはだし、西向きは角部屋以外15階まで建物内立体駐車場になるので眺望の良い部屋は南向きか上層階に限られてしまう、残念。上層階は手がでないくらい値段高くなるんでしょうね～
• 北東南に公開空地を設置。また道路を介して北の賃貸マンション・東の北野病院にも公開空地、南の北野病院付属施設には公開公園があるので比較的開けた雰囲気になると思われる。
• 西は賃貸マンションが隣接するがその部分は当物件は立体パーキング。

共用施設[ ]

• パーティルームやスタジオ・フィットネスジム、ライブラリーなど実際必要あるのかと思うような施設は不要派なので、ここは共用施設が少ないのが魅力的です。

設備・仕様[ ]

• 少しだけ開けられるようになっているＦＩＸの窓ってよくありますが、十数センチ開けれてもあまり風通しが期待できなさそうですが、どうでしょうか？ガラスウォールだと特に夏の暑さ・冬の寒さが気になりますね。
• 免震、コーナーサッシ、2種類のラウンジ、屋上ビューテラス、ビューバス付きゲストルーム、内廊下、全室二重床、ディスポーザー、食洗機だってさ・・・
• Low-E複層ガラス ：太陽の明るい陽射しは取り込みながら太陽光の熱は約50%カット、紫外線は76％カット。光熱費削減や内装・家具の日焼け、色褪せが低減。 経済産業省の建材試験センターの実証試験やら名古屋大学の研究によると複層ガラスで1.5-2.0度の遮熱、複層ガラスに遮熱フィルムを貼ることでさらに1-2度遮熱できることが実証。ここはもともと角部屋のコーナーサッシはLow-E複層ガラスなので自分で遮熱フィルムオーダーして貼ってもらったら2.5度から4.0度前後下げられるからエアコンも省エネできる。

間取り[ ]

• 最上階の３１階は、６戸の住戸があるみたいですねということは広くても１００平米あるかないかくらい？
• 最上階はルーフバルコニーがあるので　広く感じるのでは！？　免震構造みたいなのは良いですが　エントランスがダサさそう
• 最上階、100平米あるかないかくらいですね。ルーフバルコニー付ですが図面から2件分が1つのところに柵で仕切られているだけように思えます。お隣さんがいい人だといいけれど、もし柵だけだとしたら気まずいですよね。しかもルーフバルコニーには庇が無いので日当たり抜群！でも強風かな？てか怖そう。
• 部屋を狭く小割りにしてグロス押さえて大戸数で稼ぐ　みたいな売り方が多いね。それも時代の流れなのか・・
• 窓付きバスがある。一部の角部屋だけ。

買い物・食事[ ]

• HEP FIVE(徒歩9分・約645m) 　阪急メンズ館(徒歩9分・約645m)
• 茶屋町周辺(徒歩9分・約700m) 　梅田ロフト（徒歩10分・約780m）
• 阪急うめだ本店(徒歩11分・約820m)
• ヨドバシカメラ（徒歩13分・約970m）　三越伊勢丹(徒歩14分・約1090m)
  • スーパー：ナベル(徒歩3分)　ライフ(徒歩6分)　ぷらら天満(徒歩9分)
  • セブンイレブン(徒歩1分)、ローソン(徒歩3分)
  • 北徒歩3分にあるブーランジェエスカガワというパン屋はうまい。
  • 天5中崎商店街には超カオスな名店がそろう。「マンテンヤ」は舞台芸術みたいな内装なのに天ぷらはうまい。「ふぐやさでん」は高評価なふぐ屋これも中崎商店街。他にも熱帯魚バーとかステンドグラスのついたミュージシャンがやってる昭和バーとか混沌とした店がいっぱいある穴場。
• 天神橋筋商店街まで歩いて約七分やった 扇町公園も近いしいいね
• 梅田の商業施設、デパート、映画館などは大阪駅の東側に偏っています。これは阪急が東側中心に大規模な開発を繰り返した結果です。
• 天満市場も天六商店街も、安くて庶民的な店がたくさんあるので、比較しながら買い物ができて、経済的ですよ。金持ちだから、買い物に経済性なんか必要無しというハイソな方は逆にどこでも好きなところに住めますね。いまどきスーパーやら、コンビニくらいならどんな僻地でもありますから。

育児・教育[ ]

• 小学校が閉鎖される地域とありますが、今は子供が年々減少しているから閉鎖されている小学校って結構多いですよ。北区だと大阪北小学校や中津南小学校・北天満小学校などもここ5年程で閉校になったし。梅田東小学校と堂島小学校も閉校したが、再開発が決定済み。
• 梅田に限らず、ドコの場所でも一長一短がありますが、校区なんかに関しては人気学区で、都島や長柄辺りから、扇町小や天満中学に入る為に越されて来る方々も居られる位です。
• ここの校区の扇町小学校や天満中学校は北区の中では評判が良いようです。
• ファミリーだろうが、単身だろうが、梅田徒歩圏内に住むのは便利ですよ。それにここは小・中学校と扇町公園が徒歩１～２分のところにあるので子供を持つ親としては目が届くし楽ですよね。校区云々の話なら、行きたい学校のすぐ傍で探せばいいので、こことは関係の無い話。

周辺環境・治安[ ]

• 有名大病院の隣だし、梅田徒歩圏内だからリッチなお年寄りが買うのでは？隣の北野病院は京大系で、西の聖路加と称されるほどサービスが良いらしいですよ。まあ庶民には縁がなさそうですが。
• 北野病院はそれほどよい病院とはいえません。西の～なんてとんでもない。一時、職員にボーナス支給なしの時があったと聞いています。経営が厳しいので離職率高い。医者が京大系列であるというだけ。大学病院とでは全然違います。
• 扇町公園の夜がさびしいと言う方は、よく知らないんでしょうね夜の人通りやスポーツしてる人が深夜も早朝もいて明るい公園ですよ
• 東隣には大阪北逓信病院、北野病院、扇町小学校、天満中学校と南北一列に並びいずれも条例で200m内の風俗営業規制がかかっている。クラブ・麻雀・ゲーセン・パチンコ屋などは営業できない一角であるため将来にわたり徒歩3分圏内に出来ることはない。
• ホームレスの人殆どいませんよ巨大公園の南の端にひっそりいらっしゃるくらいです。このマンションからは離れた場所です。
• 2011年1-3月に野宿者の方々は行政代執行が入りいなくなりました。単に強制排除されたのではなくずいぶんと早い段階から、大阪市とホームレスの方々とで話し合いが行なわれていたようです。生活保護が必要な人には手続きをとり、住宅が必要な人にはそれなりの手当をし、単純に排除するだけでなくキチンとしたケアが行なわれていたとのことでした。

• 当該立地は梅田徒歩圏で、谷町線の中崎町・JR天満・堺筋線の天六駅へも徒歩圏にある。また、生活利便施設についても、中崎商店街・天神橋筋商店街・スーパー（ナベル・ぷらら・ライフ）等も充実しており、都心立地としての立地条件は備えていると思います（東京のレジと比較する投資家目線ではなく、対エンドユーザーに対してですが）。また、小・中学校にも近接しているためファミリー層の潜在的需要が多いでしょう。しかし、タワー型なだけに建築コストが高いうえ、素地の仕入れもそこそこの水準（産業技術総合研究所のHPで調達情報の落札で昔出てた(17億円)）で仕入れていたため、販売価格の設定が気になるところです。住環境については、さすがに都心立地のため、新興住宅のような閑静な住宅地ではありません。隣も救急病院のため、ピーポーピーポーは少なからず耳にすることはあるでしょう。梅田のピンク街へも近いですが、その動線は扇町方面には伸びてきませんのでご安心を。たまに酔っ払いが道に寝ている程度です。（←こんなもん天六商店街ではよくみる。地元民からしたら当たり前の環境）なお、競合関係としては済美小跡地の地所がやってるやつと三井のレジの立地性はほぼ同等。個別的には板状型かタワー型かの好みがあると思いますが・・・ツインマークスは茶屋町へ近いが最寄駅や生活利便施設までがやや遠く、立地面で劣り、また、軌道隣接のため、魅力が欠けるが価格的（北区で70㎡台170万円/坪）には魅力が高い物件と思われる。あっ、民事再生物件もあったかっ。まっ・開発計画や概要書までは見てませんが、三井の高級レジになりそうな予感が・・・一般庶民にも手の届く価格設定になることを期待してます。
• 梅田徒歩だし価値はこれから数年で上がると思ってます。西梅田より生活する上での施設は東側のほうが充実してるのでは？天六扇町南森町も生活圏だし、天満までの住宅地のほうが福島野田よりも高値な分、周辺環境もよい気がします。後は手前の風俗街が許せるかどうかですね。私は生活導線で必ず通らなくてはならないこともない位置関係なので気にならないです。
• 梅田は角田町が最高地価であることも示すように東側に商業施設が集積しています。茶屋町～HEP～阪急デパート～お初天神・東通り。
• 静かな立地？北野病院は救急車がひっきりなしに来まっせ北側は環状線もそれなりにうるさいやろな
• 最近では扇町公園のホームレスもかなり少なくなり、昼間や夕方など憩いの大規模公園として機能しています。環境や資産価値等々、色々な検討要素は各家庭毎に有るでしょうが、家族で暮らすにしても、デメリットを上回るメリットが有るのではと考えます。暮らして３年になりますが、少なくとも治安に関しては問題有りません。
• 北野病院はバリバリの救急病院ですので救急車のサイレンは覚悟しておかないといけません
• 西側に建設中の計画道路(本庄西天満線)は大阪市市政HPによるとH27年開通予定。現在工事が中止しているのはJR西日本から工事によって電車の徐行区間が発生するために列車ダイヤの影響があるということで、環状線に伴う関連する工事については同時期には2区間で着手できないと申し出があり、現在行われている鶴橋桃谷間、難波片江線の事業が完了以降に着手する予定とのことです。ですのでH27年見込みで計画道路は開通する予定ということになります。
• 計画道路、本庄西天満線は一日あたり5500台程度と想定されています。天神橋筋の扇町→天六間の5分1です。
• 利便性は文句なしですが、率直に申し上げますと治安は非常に悪く子育て世帯には不向きです。梅田まで徒歩や自転車で向かう場合は、いろんな意味で日本語が通じない人達やポン引き、チンピラがウロウロしているエリアを通る事になります。これだけならまだマシなんですが、この辺のポン引きは中高生にも声をかけるのでタチが悪いです。まぁ、ここに限らず大阪はどこでも利便性と治安が両立しない傾向があるので仕方ないところではありますが。

周辺施設[ ]

• 隣が病院は吉かな
• 扇町公園に近いのも吉ですね。
• 北野病院は金持ちしか相手にしないことで有名。しかも、病院周囲は違法駐輪駐車の温床。
• そのとうり。日常使うには使いにくいと思う。紹介状がなければ最初はかなり初診料高いです。
• 近畿圏最大の駅、大阪駅が徒歩圏内で、かつ天満市場、天六商店街などの生活に密着した買い物スポットも徒歩圏内。公園そばで小・中学校・大病院が徒歩1分って最強の立地だと思うけど。
• 天満市場なんて興味もなければ、今後行くこともないし。天六商店街みたいなゴチャゴチャしたところ行きたくもないし。大病院なんて日常的に使うことないのに救急車うるさいだけだし。梅田までの徒歩時間だって5分程度の差で急ぎの時はタクシー使うし。
• 映画：TOHOシネマズ徒歩9分,ブルク7徒歩14分
• 扇町公園徒歩2分、北区役所徒歩5分

その他[ ]

• 良い点
  • 最寄駅3分
  • 梅田至近(茶屋町やHEPあたりは10分前後)
  • 扇町公園3分
  • キッズプラザで子供を遊ばせられる
  • 周囲に病院・学校があり条例で風俗営業規制(クラブ、ゲーセン、麻雀、パチンコ等)
  • 中崎町のお洒落なレトロ街に近い
  • 天満周辺のグルメスポットに近い
  • 西側の計画道路(本庄西天満線)が開通すれば周囲がより整然とする(H27開通予定)
• 悪い点
  • 堂山、東通りの歓楽街に近い
• 扇町を住所にする土地は多くなく住居は当物件と西に隣接する賃貸マンション、扇町公園隣接の市営住宅のみ。住居以外はほぼ公共的施設で北野病院、扇町公園、北区役所、キッズプラザ、関西テレビ。住居として登記するのは当物件だけになる。

掲示板[ ]

• 大阪府のマンション口コミ提示板一覧
• パークタワー梅田についての口コミ掲示板
• パークタワー梅田 Part10

ご近所物件の掲示板

• シティタワー大阪本町（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ） ｜ （スムログ） ｜ （スムレビ）
• 梅田ガーデンレジデンス（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
• Brillia(ブリリア) Tower 堂島（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ） ｜ （スムログ）
• シエリアタワー中之島（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
• シエリア梅田豊崎（検討スレ） ｜ （まとめ）
• Brillia(ブリリア)淀屋橋（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
• ローレルアイ天満宮（検討スレ） ｜ （まとめ）
• パークタワー大阪堂島浜（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
• プレサンス レイズ 新梅田（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ブランズタワー大阪梅田（検討スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）