ローレルコート門戸厄神

2014年3月8日 (土) 13:06時点における版

ローレルコート門戸厄神外観

物件概要

• 所在地：兵庫県西宮市下大市東町180番1（地番）
• 交通：

1. 阪急今津線 「門戸厄神」駅 徒歩2分
2. 阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩19分

• 総戸数：83戸
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年02月予定
• 売主：近鉄不動産株式会社
• 施工：株式会社フジタ
• 管理：近鉄住宅管理株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 価格：4,120万円～5,850万円。
• 管理費（月額） 10,400円～12,480円、修繕積立金（月額）6,550円～7,870円。
• 修繕積立基金（一括） 355,820円～427,000円。管理一時金 : 15,790円～18,950円（一括）。
• 専用庭使用料 : 400円（月額）、近鉄セーフティ24-S（ホームセキュリティ）利用料 : 972円（月額）。
• 販売戸数：5戸。
• 門戸厄神駅から近いのはいいけれども、西北よりは離れ過ぎているので安くしないと売れない。
• 駅近ですし、高そうですね。
• だいたいの価格を教えていただきましたが、かなり高いですよね。
• 3階価格 坪単価約200〜220万円。最安4300万 71平米。90平米以上のタイプは設備が高級仕様のため坪単価220万円近い。例えば浴槽1600幅。他のタイプは1400幅。このマンションとよく比較されているが、ウェリス林田は坪単価210万円で1600幅。よって、スペックの割に単価が高い。駅近を高評価した価格設定と考えられる。70平米台のタイプは間取りがほぼ同様。ワンフロア18部屋あり、うち14部屋が70平米台。80平米以上は5600万円〜、ワンフロア3部屋。したがって、70平米台狙いの場合、焦る必要性は低いと予測される。
• 売れていると評判みたいですが、値段高くてもいいものは売れるんですね！！
• 実際、第一期で５０戸成約したみたいですよ。人気の間取りは一期で押さえられてしまったようです。平日にマンションギャラリー行きましたが、他にもお客さんいました。ファミリー層のみかと思いきや老夫婦いました。西北より山側でフラットな地域、支線とはいえ駅近ですからね。でも値段設定は高め…強気な販売だと思います。
  • むしろ老夫婦が二人で住むのに向いてるマンションだと思う｡ 70平米中心でしょ？それに、部屋の形がヘン｡モデルルームになってる一番広い4ＬＤＫでさえ、洋室が狭すぎて物置かと思った｡ファミリーで住むには狭いよ｡子供が大きくなったら買い換えるつもりでも、そのころには金利も上がり買い叩かれるかもね｡
• 西側の物件はほぼ完売らしいです。国道寄りの公園前東側なら若干空きありというのが実際の状態です。
• 西側は確かに売れているよう。現地に行ってみましたが、騒音等の影響は感じられず静かでした。西側周辺環境は一戸建てが立ち並んでいる感じ。目の前の田んぼ？畑？で今のところは日当たり大丈夫みたいですけど。何年後かは…？？接道が狭いから、あの田んぼ？畑？は活用しづらいとか何とか言われましたけど。東側はやはり１７１の影響は出るんじゃないですかね。売れ残るとしたら、東側だと推測。さほど東側の値段が安くなっている感は無いし。角部屋の値段は高い！！あの値段なら、他マンションを検討される人もいそう。どんな駅であれ駅近である点＆学区が売りなマンションでしょう。
• 東側は171に近く駅から遠い。デザイン的にも、凸凹デザインの西棟の方が高級感あり…の割りには正直値段的に割安感がないのよな。実際予想以上に売れてるみたいだけど、完売目指すには東側は値下げせんとキツイかな？
• 現状54/83戸、残り29戸ですよ。売れてるとも言えるし残ってるとも言える微妙な状況。
• 確かに駅近で環境がよければ高くても売れるよ。でもこのあまりよろしくない環境で、角住居の強気の値付けは戦略ミスと思う。全体的に良い物件なだけに、ちょっと残念。これから売るのに苦労しそう。
• 主要駅徒歩二分ならこの価格もありだが、やっぱり高い。校区についても、通うのは一定期間の話だし町名ランクも西宮の中の中。購入者は市外の人が多いのではないか？市内の人間ならそれなりの相場観を持ってるから手を出さないというか、この価格帯ならここでは戸建に走るでしょうね。マンションなら将来的に再販時は苦戦するのは必至だろう。
• 先着順であと3戸っていうトコでしょうか。4月入居なので、それまでになんとかとは思っちゃいますね。あとは部屋のタイプがAとRなのかな？サービスバルコニー分、ちょっと間取りが残念かなと思いますが、あそこに浴室を持ってきちゃうと駐輪場側になってしまうんですよね。一応考えられてはいるのかな…。

交通

• 駅に近いのは良いけれど、周囲の道が狭いので、運転の自信のない人には不便かも。
• 夙川以西は終電が梅田24時、西北乗り換え終電も同じ電車ですが、西北から19分徒歩圏と考えれば、梅田24時27分です。
• 西北から三宮や梅田へ通勤するのであれば、学生さんの大群に巻き込まれることはありません。しかも、学生さんの通学のピークは、通勤時間帯に比べると遅いです。その学生さんも、ほとんどが関学生なので、割かし、おシャレで、上品。マナーも守る、良い学生さんが多いと思いますよ。それよりも、朝の今津線の西北行きは大変、混雑します。沿線の人口が増えているのでしょうか。門戸厄神と西宮北口のこの一駅間の混雑は最高潮に達します。この物件はなまじ門戸の駅に近いので、神戸本線の西北まで歩くよりか・・・。混雑を承知で、一駅分、満員電車に乗り込むのでしょうね。
• 電車は時間帯によっては疲れる。乗っている時というより降りてから改札出るまで大行列で時間が掛かる
• 乗換えが必要なようですが阪急神戸線を便利に使える範囲内の環境で、梅田までも行きやすい条件です。兵庫アドレスで大阪は梅田を日常的に利用できるという、この点気に入る方もいらっしゃるでしょうか？思っている以上に県府境を挟んでも交通がスムーズなことは私も魅力ある点だと思っています。
  • 乗り換えを考えると交通面ではかなり良いように感じますよね。

構造・建物

• ずらーっと横に長いマンションになるんですね～。
• 気になる点は、梁の凹凸の多い天井。大き過ぎて日の差し込まないバルコニー。拭き掃除しにくい窓。

共用施設

• 駐車場 : 67台（屋外平面式【来客用】1台・機械式66台）　7,000円～11,000円（月額）
• 駐輪場 : 166台　200円（月額）
• バイク置場 : 12台　1,000円～2,000円（月額）
• 付近の道路は極狭だし、南側の田んぼや駐車場も今後どうなるかわからない。それでも、駅近の付加価値から、価格は相当高くなるはず。
• エレベーターはどうやら2機のようですよ。現地の看板を拝見しました。確かに横に長く、1つの階に約16〜18邸が並ぶのではないかと推測します。

設備・仕様

• キッチンや浴室の設備が所々高級仕様でした。

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK。
• 専有面積：71.74m2～86.09m2。
• 戸数を増やすために無理やり詰め込みすぎ。間口が狭い、まさにうなぎの寝床な間取りばかり。中和室は畳すら満足に敷けていない不自然な細長さだし。実際すんでみたら、平米よりも狭く感じるに違いない。収納も少ないし。場所が場所だけに、高いのはわかりますよ？だけど３ＬＤＫの間取りは期待はずれのものばかり。高い金出して買う価値のある物件とは思えない。
• サービスバルコニーがたくさんある間取りがあって換気や採光に良さそうですが、何か良い使い道はあるでしょうか。小さな鉢植えを置いたり、洗濯物を干したりという程度かな。
• いい間取りとはどんな間取りでしょう｡モデルルームタイプの角部屋ですか？中住戸の間取りはみな似たり寄ったりで、これといった特長はないと思いました｡
• 狭小スパンの典型的な物件のようです。居室がどれも縦長で使い難い。廊下が狭くて長い。押入れが開き扉なのが証明しています。無理に南に詰め込み過ぎてます
• 東側のほうが洋室が正方形に近かったと私も記憶していますよ｡東側のほうが使いやすい間取りに見えました｡対して、西側の洋室は縦に細長かった｡いずれも70平米前半の間取りの話しですが｡
  • 東側の方が部屋数自体少ないので、割合の問題でそう感じるだけでは？ベランダの横幅で比較する限り、殆ど変わりません。似たような間取りで10センチ程度の差はあるけどね
  • スパンの差は西と東で約30センチくらいかな｡74平米ぐらいの場合｡ もらった間取り図確認してみた｡ たかが30センチととるか、されど30センチととるかはその人次第｡
• 間取りのところに載っているもので最後なんでしょうか。個性的な間取りも出ていますね。Arタイプにはルーフテラスがありますが外に出られるようになっているのでしょうか。3LDKでも70㎡以上あると部屋や収納に余裕が出て良いですね。価格帯はお高めですが立地は良いなと思います。
• なるべく居室に窓が来るようには配慮されていると思いますけれども…。ただRの居室にあるWICが若干気になるところ。あれがあるので家具を置く位置に柔軟性が出ないかなと思いました。大容量であることは純粋に助かるんですけどね。
• サービスバルコニーは室外機用場所なので、あるのは仕方ないですよね。Ａタイプは隣がサービスルームなんですね。パーティルームも兼ねているので、人の出入りが多そうなのが難点かな。騒音もしそうですし・・・・

買い物・食事

• いかりスーパーマーケット（約310m・徒歩4分）、阪急西宮ガーデンズ（約1,740m・徒歩22分）。
• 近くに万代ができて益々便利になります。

育児・教育

• 地域としてはとっても住みやすいとこですよ。文教地区ですし、コンビニやお店も多く、医院も近くにあります。静かで便利なとこです。小中学校区もとてもいいです。
• ここも甲東小、甲陵中という市内でも人気の学区ですね。
• ここ甲陵中校区なんですね。甲陵学区を探していたので…。残っている部屋でも割と相性よさそうな部屋っぽそうな気がするし予算内なので、MR行ってみようかなあ。
• 買物はしやすいし、子供たちの教育関係の施設は比較的近くにまとまっているし生活のしやすさはあるんですけれどね～。

周辺環境・治安

• 兵庫県立芸術文化センター（約1,830m・徒歩23分）、門戸厄神東光寺（約760m・徒歩10分）。
• 同じ程度今津線から離れている丸紅のマンション見学した際には、電車の音は全く聞こえませんでした。
• 南側の田んぼにマンションが建ってしまえば、日当たり悪くなります。
• 排ガスはちょっとした都市部だったら、ある程度しかたないかも。排ガスなどを部屋に入れない工夫するのもいいかもしれないです。
• 道が狭いと運転って困りますよね。なれれば大丈夫かなって思っていますが、実際に運転してみると実感できると思います。
• あれだけトラックや車が走ってるから、（夜間は暴走バイクも多い。）排気ガスと騒音は、住みだしてから、おそらく気になるでしょう。
• 営業の説明では、南側の土地には、マンション等の大きな建物は建てられないとの事。理由は、開発に必要な道路に接続していないからだそうな。ただ、戸建やアパートなら建てられるんで、将来的にはなんか建つでしょうとも
• 物件環境は近くに大きな病院や郵便局がありスーパーもダイエーなど近いので生活利便はよいと思います。特に関西圏で高級スーパーと言われているイカリスーパーは、出店先に選ぶ基準として富裕層が多く住環境が整っている地域と治安面がいい地域にしか出店しないという基準があるそうです。実際にこの地域は治安が良いので悪くはない物件だと思います。
• 売れ行きは確かに良い方やな。せやけど、駅側と171側の環境が違い過ぎるわ。この駅近で南東門住戸が売れ残ってるのが全てを物語っている。
• 学校や買い物出来るスーパーが徒歩でも充分いける範囲に複数ありますからね。そしてなんと言っても大きな病院が近くにあるのは安心です。この環境なら車がなくても生活できそうですね。

周辺施設

• 門戸厄神駅… 綺麗な駅とは言えないが。そして学生が多いイメージ。神女に聖和隣の甲東園には関学。私立大学が固まった地域。
• 物件近くに、市立中央病院という大きな病院が近くにあり病気や怪我したときにすぐ行ける距離にあるのは、とても安心できます。そして配達などできる郵便局が近くにあるのもいいですね。郵便局は、他の配達会社と比べると安いですし閉まるのが早いので近くにあるのは便利だと思います。生活する上での買い物できるお店が物件近くにありますので暮らしやすい環境だと思います。
  • ご存知だと思うが、中央病院は2016年にアサヒビール跡地に移転予定。だからと言ってここが悪いとは思わないよ。

その他

• 本当のメリット、支線駅徒歩２分。デメリット、某カーディラー点検騒音。休日は丸一日騒音臭気あり。そして何より国道１７１号線の交通量による排気ガス・騒音振動の環境。マンションギャラリー何かはええ事しかないし、これが現地の事実。

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