クオリア日本橋浜町

2014年1月22日 (水) 20:06時点における版

物件概要

• 所在地：東京都中央区日本橋浜町2丁目47番1他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ半蔵門線 「水天宮前」駅 徒歩4分
2. 都営新宿線 「浜町」駅 徒歩5分
3. 東京メトロ日比谷線 「人形町」駅 徒歩6分

• 総戸数：59戸
• 構造、建物階数：地上14階地下階数1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2011年02月中旬予定
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：大豊建設 

価格・コスト・販売時状況

• モデルルームに行ってきました。あまりにもオプションだらけで、そのオプションという表示も小さく、担当営業も積極的に教えてくれないため、一々訊かないとわからないほどでした。結果、わかったことは、「高品質の東急仕様標準ウォールペーパー」は安っぽい真っ白の奴。モデルルームと同じくらいにしたかったらいくらかかるのかは、教えてもらえませんでした。普通に格好良く新築暮らしをしたかったら、あと300万円はいるでしょうね。実際、買ってから入居まで間があるからということで、オプションをすごく進められました。なるほど、それであの価格。清澄白河の三菱の物件を見たばかりだったせいか、かなーーりがっかりしました。そして若い営業マンは陳腐な物件の割りに態度がLだったので、断って帰ってきました。
  • モデルルームに行かれたとのことですが、価格はもう決まっていたんでしょうか？私は２LDKで探していますが、高いのか安いのかわからず、まだ行っていません。もしよろしければ大体の金額を教えてもらえませんか？
    • 坪単価280平均ぐらいでした
      • Bタイプで5000万弱ですか。場所を考えると安い気もしますが、向きと大通り沿いをどう考えるかですね。１階上がるごとの１００万円くらい価格差があるのでしょうか？この週末は満員らしく見学に行けません・・。
• ここ高くない？同じ中央区内で、坪２３０万〜２８０万で売ってるよね。
• Bタイプで5000万前後ですね。無論、上の階はたしか5000万以上していたように思いますが下の階は4000万円台中盤から後半です。Bタイプは2LDKですけど、3LDKが人気だから抽選かも、、らしいです。確かにここらでは3LDKは珍しいんですかね。私は総合的に見て微妙だったのでスルーすることにします。
• 情報ありがとうございます。まあ、場所と売主を考えると妥当なところなんでしょうね。高いと感じる人もいると思いますが、59戸であれば売り切れるので値引きはなしと考えた方がいいですね。三井とか新日鉄の物件も同じくらいの価格設定になりそうですので迷うところですね。
  • そうですねー。営業さん曰く、「周囲の物件価格調査の結果」らしいです。私も売主と場所から言うと、まぁ妥当かと。
  • 浜町で、この場所で坪２８０なら高くも安くもない「普通」だと思います。このエリアは毎月けっこうな賃料を支払って住んでいるひとがたくさんいるので、手頃な広さ（「狭さ」？）の物件が出ると足ははやいです。そんなに物件数が出るエリアでもないですしね。場所的にはどの駅からも遠くて中途半端。このエリアはどっちに行っても駅があるので最寄り４分に駅近の印象は無い。周辺環境も普通。よって普通に売ったら坪２５０～２６０くらいの場所だと思いますが、一応潰れそうにないデベの物件なので２８０が本当なら、という意味で高くも安くもないと書きました。３ＬＤＫも絶妙な狭さ（笑）でまあそんなに時間かからずに売れるのでは。
• 第一期で南側の3LDKは全部埋まったんですね。人気高いんですね。
  • ３ＬＤＫは希少ですからね、ここらで、特に新築は。１ＬＤＫよりローン控除使える２ＬＤＫ～のほうが需要あると思うんですが。
• またもやキャンセル住戸が増えてる…この期に及んでなんでだろう。キャンセル理由が気になります。。
  • ローンが通らなかったとか、と聞きました。
    • 今度は２LDKが・・・
      • 2L安いね。低層階だけど三面採光で63平米
        • 採光は一応４面とれてるみたいだよ。２LDK

交通

構造・建物

• 真面目にここの採光について申し上げます。南向きといっても、真向いにトルナーレがあるので日は殆ど当たらない気がします。毎日新大橋通りを歩いていますが、朝８時に南側には日は当たっていませんでした。ここの物件を選ぶならば、他の物件を検討したほうがいいと思ったのは私だけ？

共用施設

設備・仕様

間取り

• 間取：1LDK～3LDK
• 面積：41.27平米～66.90平米

買い物・食事

• 信号渡るだけで 大丸ピーコック、成城石井が徒歩1分！！

育児・教育

周辺環境・治安

• 交通量の多さがネックですね
• 水天宮付近は、騒音よりも空気が気になります
  • 確かに大通りに面している部屋は普段は窓は開けられないでしょうね。。。。
• 水天宮前に6年間ほど住んでいましたが、 この立地は最高ですよ。
• 浜町二丁目は三井不動産の計画が２つあるようですね。
  • それ、気になりますね。どこに情報ありますか？
    • パークホームズ日本橋浜町の隣の敷地です。今日三井不動産に電話して確認しました。来年早々に販売開始らしいです。
      • ほうほう。あの平べったいマンションですね。遊歩道沿いでいいところですね。静かそうだし。
• ものすごい供給過剰ですね
  • この辺は清洲橋通りや新大橋通りなどの大きな道沿いには新しいビルが建ってますが、一本小道を入ると古いマンションやビルが沢山あって、ちょうど建て替え時期に重なってるので供給過剰に見えるんでしょうね。うちのマンションも含めて予備軍が沢山あるので、ここ5年くらいでもっと増えるんじゃないでしょうか。
  • まあ日本橋・大手町・銀座に出るには便利な場所なので毎年一定の需要はあるでしょ。今後はファミリータイプの需要が出てくるのではないかな。この辺の供給は狭い間取りが多かったけど単価が下がればファミリータイプの大きさでもサラリーマンが手が届く。

周辺施設

• 浜町付近で安い駐車場知りませんか？周辺が高くて困っています。もし知ってたら教えて下さい。

• 

  クオリア日本橋浜町周辺環境（2009.12.31).jpg

その他

• 浜町と八丁堀ってどちらが㎡単価が高い（＝人気が高い？）のですか？
  • 住環境で言うと浜町のほうが上。アクセスで言えば八丁堀のほうが上かな、と。やっぱり銀座に歩けるのはポイント高いです。単身／ＤＩＮＫＳなら八丁堀、ファミリーなら浜町がいいかなあ、と。賃料相場から言うと八丁堀のほうが高いと思います。分譲の場合は一概に比べられないですが、平均的に見れば八丁堀のほうが高くなるでしょうね。大京が倒産したニチモの物件を買い取って売り出したライオンズクオーレ東京八丁堀の立地とクオリア日本橋浜町の立地を比べると、わたしなら絶対にライオンズのほうを買います。三方角で南向き・しかも大通りに面していないという立地はこの辺りではとっても希少ですから。以前、ニチモありし日に中村モンドのビルのＭＲに行きましたがその時のデザイン・間取りが全く同じですからマンマ買い取ったんでしょうね。。。倒産会社の資産であることを考えるとそうとう買い叩いて買ったと考えられるのでお値打ち価格で出てくることも期待できます。クオリアの場所は、実際に行ってみるとけっこう萎えますよ。クオリアにいくならブリリア人形町を検討したほうがよいかも。
    • 八丁堀のほうが交通の便利さは上なのですね。地図であらためて見るとそのとおりですね！ライオンズクオーレは大京にお勤めの方が、安くても3500～と言っていました。聞いてもいないのに、向こうから話してきました。。。
• 茅場町と八丁堀でしたら、どちらが格上なのでしょうか？
  • 茅場町は「住む」という感じがそもそも無いので住宅地としての「格」の比較の議論にならない気が（汗）茅場町のこの物件と八丁堀のこの物件、という風に地点・物件を特定しないと比較が成立しないように思いますよ。「茅場町に住みたい」という人は想像しにくいですよね？（笑
• さほど「永住」にはこだわらず、勤務地（銀座寄り）で探しているものです。３ＬＤＫは完売してしまっていたんですね。２ＬＤＫも無理やり２部屋構築した感が個人的にあったし、１ＬＤＫでもいいかなって思っているんですけど。最寄駅からめちゃくちゃ近いっていうのがギリギリ寝ている自分にとっては好条件の一つです。交通量が多いといっても昼間とかだし、夜も昼間の延長で騒音妨害があれば問題あるけど、結構いい条件だなって思いました。でも永住型ではないですよね。
  • 狭さを我慢できれば永住できないこともありません（笑）・・・というか年とったら、こういう便利な場所のほうが出不精にならずに済むか？
    • 年取ってこのエリアに住んでいるイメージを抱かなかったのですが、少ない家族、もしくは独身であれば、このエリアでこの物件はいいかもしれませんね。銀座まで歩いてでもいけるし、狭いといっても家具が少ない自分にはちょうど良いかなって思い始めています。もちろん他の周辺物件も物色中なのでなんともいえませんが。どの駅からも10分以内で超近いのが何といっても魅力ですかね。もちろん年取っても不便ではないと思うし。
• 私はこの界隈で立つマンションで、値段を加味すると、このマンションがナンバーワンだと思います。水天宮前に6年間ほど住んでいましたが、この立地は最高ですよ。一番は静かさ、日当たりを考えると浜町2丁目の三井なのですが、たぶんかなり高いと思いますので。そして、八丁堀の物件と比較すると雲泥の差です。これはホント。ただし、クオリアはすでに完売してしまった南向きしかおすすめできませんが。私は抽選にやぶれて涙をのみました。
  • クオリアの南向き（かつ新大橋通り沿い・トルナーレオフィス棟とお見合い）は平均坪３００万オーバーですよ。三井の３ＬＤＫがここより１割高くても（実際はそこまで行かないと思いますが）普通は三井を選ぶでしょう。。。。クオリアは売ったタイミングが絶妙（偶然？）だったと思います。今年になってグラウスのような割安物件、三井・東京建物の好立地物件が発表されましたから。順番が逆だったらクオリアの３ＬＤＫはあの値段では売れなかったと思いますよ。抽選に外れてむしろラッキーなのでは？
    • 一般受けするという意味ではブリリア、三井でしょうけど考え方によってはクオリアの立地はそこまで悪くないと思いますよ。南側は確かに大通り（新大橋通り）に面してはいますが、その分ある程度の日照は将来的にも間違いなく確保できると考えることも出来ます。トルナーレも真南ではないので、朝さえ我慢すれば日は入りそうです。あと、駅から大通りを歩くだけでアクセスできるので夜の一人歩きも心配ないというメリットもあるような気がします。色々考えて結局決められないまま完売になってしまいましたが…グラウスは広さもコストパフォーマンスも優れているのでとても良い物件だとは思いますが、立地面でだいぶ条件が異なるのではないでしょうか。新大橋通の北側南側、首都高の北側南側でかなり雰囲気が違いますから。
      • 価格も加味するとクオリアがＮｏ．１と書いていたので、それはちょっと違うのでは、と思っただけでクオリアの立地が「そこまで悪い」と書いたつもりはありません。むしろこの界隈では「普通」レベルの立地だと思います。南の解放感は仰る通り。ただいまの相場で＠３００はやっぱりかなり高いと思いますよ。三井やブリリア、（販売これからですが）三菱の蛎殻町あたりが＠３５０オーバーっていうならクオリアも「価格を加味してお買い得」と言えるかもしれませんが競合３物件もそこまで高くはないでしょうしね。あくまで予想ですが。

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