セルヴァ灘駅前フォーシーズン

2013年12月8日 (日) 00:30時点における最新版

外観

物件概要[ ]

• 所在地：兵庫県神戸市中央区脇浜町1-334-1
• 交通：

1. JR東海道本線（神戸線）「灘」駅より徒歩3分
2. 阪急電鉄神戸線「王子公園」駅より徒歩8分
3. 阪神電鉄阪神本線「岩屋」駅より徒歩4分

• 総戸数：235戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上15階建
• 敷地の権利形態：専有面積持分比率による所有権の共有
• 完成時期：2006年1月
• 売主：東急不動産

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 1,898～4,098万円（㎡単価36万円）
• なぜ安いのかは説明員によれば神戸製鋼はHAT神戸でのマンション販売との競合を避けるため安価で東急側に土地分譲が行われたため？？？とのことでした地震当日にここを歩いたときは確かに電柱が折れ、建物は押しつぶされていたと思いますから断層はあるのでしょうそれでも便利さ、安さに購入決定です。

交通[ ]

• 三宮に一駅で阪神も使える。
• 駅から近くて安いですよね。JR灘駅もきれいになるみたいだし。阪神岩屋駅も近いですよね。駅前にいろいろ出来るみたいですね。

構造・建物[ ]

• セルヴァの施工会社が東海興業と西武建設、２つあるってのはどうでしょうね？２３５戸もあるから？
  • ゼネコンが２社で分かれて各自１棟づつ建物をたてるということだけど、本当のところ資産的にどうなの？メンテは？差がでてきそうで怖い・・・
• 建築士のこのマンション評価は躯体の基本的な垂直、水平とかはよくできている、床下、天井裏なども点検したが問題はないとのことでした（3時間かかってチェックしてくださいました）参考まで。

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  サウスコート外観（平成21年12月14日撮影）

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  フォレストコート外観（平成21年12月14日撮影）

共用施設[ ]

• キッズステーション
• 当初８０パーセントの駐車場を確保する。っていっておきながら、抽選時の資料には８０パーセントを下回る台数しか確保されていない・・・これってナニ？販売戸数２３５戸の８０パーセントは１８８。なのに設置区画数は１８４なんで？（上記の件について、４戸は駐車場込みの部屋なので間違いではないそうです）現状は１８４の駐車スペースに１９７台の申込。だから１３台は駐車スペースはなし。近隣駐車場に全額個人負担で契約だって！
• バイク置き場もっと増やしてほしいです。

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  車寄せ（平成21年12月14日撮影）

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  エントランス（平成21年12月14日撮影）

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  サブエントランス（平成21年12月14日撮影）

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  セルヴァの森（平成21年12月14日撮影）

設備・仕様[ ]

• 標準では、60cm幅のガラストップコンロが設置されていると思います。これを、オプションで注文すると75cm幅のワイドタイプになります。どうしてもワイドが良いというなら別ですが、標準のコンロで必要十分かと思います。まぁ、メーカーにもよりますが、75cm幅だとそれなりの値段になりますね。（20万超えも珍しくないです）上吊戸棚は、シンク上に設置される収納ですね。トールタイプだと床から天井までの作り付けのものが設置できる感じです。
• 実態を採寸してひとつ気がついたことは、確かに廊下は広い（９０ｃｍ）が玄関ドアは７７ｃｍでこれで大物の搬入に悩むことになりそうです玄関がひねってあるタイプですがひとつの部屋はエアコンの冷媒管、ドレインのとり回しがむき出しになる部分があること想定外でした。
• 実は内覧会立会いの建築士を連れて一緒に診てもらっていたのですその方にお聞きしたらこういうタイプのマンションでは冷媒管等取り回しは最近珍しいことではないとのことです室外機置き場が直接取れない対策としてこういう方法と工事中に冷媒管等を埋め込んでおく方法などもあるが後のメンテの問題もあるので一長一短という話でした。
• 玄関扉の有効は扉をはずさない状況で７７W×１９５H程度でした扉をはずしても幅が８０ぎりぎりでしょう　（マンションギャラリーの廊下幅の広さの強調はなんだったのか）さらに廊下側の窓の有効は１０５W×９３H（面格子ははずれる）ですが、部屋の引き戸の有効幅は80弱でした。

間取り[ ]

• 3LDK・4LDK

買い物・食事[ ]

• 神鋼病院の南西にスーパーはあります。もっと南下すると山田電機もありますしダイエーもありますよ。ＨＡＴ神戸の方ですが。
• 買い物は、あのあたりの人は今はグルメシティかな。水道筋はちょっと遠い気がするし大日商店街はマルハチが閉店してイマイチみたいだし。マンダイは最近質が落ちたってよく聞きますね。
• 食料品は、万代八百屋７、シーダー、ダイエー、大安亭市場という感じでしょうか。日用品は、・・・これも同じかな？いずれにせよ、徒歩でも行ける距離ですし（シーダーやダイエーは少し遠い？）自転車があれば、普段の買い物程度ならまったく問題ないと思います。
• 食料品は、万代、ダイエー、ですね。日用品や薬局は、サーバもありますし、岩屋駅にアルカもありますよ。自転車があれば本当に問題ない距離に結構あります。ＨＡＴにも複合施設ができますよね?それも楽しみにしてるんです！！いずれにせよ、そんなに困ることは無いと思いますよ。
• 東の方に行くと、関西スーパーがありますね。コーナンを少し過ぎたところなので、やや遠いですが、ダイエーやシーダーと距離的にはあまり変わらないかな？
• ダイエーはHATの中を指しているのでは？ここなら徒歩10分かからない。関西スーパーは徒歩30分覚悟だと思います。
• 関西スーパー琵琶町店までは少し遠いと思います。ＨＡＴに関西スーパーが出来るので、近くに出来ますね。

育児・教育[ ]

• 小学校まで歩きましたが歩いて4、5分くらいであぶなっかしい所は無かったですが。
• 学校区は宮本→筒井台なので悪くは無いと思います。
• 教育に良い環境か悪い環境か答えは出てるかとどう考えてもファミリー向きの立地でないことは明らか。
  • 環境面だけで考えると、教育に良い環境かどうかといえば、あまり良くないとは思います。近所にラブホテルが３～４件あったりします。ただ、便利で、人もいい人がたくさんいらっしゃるし、あの辺りに住んでる人たちの、いやだなぁ、引っ越したいなぁという声を聞いたことは一度もありませんよ。みんな、付近の小中学校で、ちゃんと問題なく（？）育っています。なので慣れや、ご本人さんが、どう思われるかだと思います。パッと聞かれるといろんな施設があって不安に思われるのは当然だと思いますが、良いところだとは思いますよ！
• セルヴァ灘の購入を考えております。あのあたりの学校は良くないんですか？小学校？中学校？何か知っていることがあれば教えてください。
  • 宮本小、筒井台中でしたね。ここの校区は並です。
• 東隣の朝鮮人学校は危険ですか？
  • 朝鮮初中級学校の、下校中の小学生を見ましたよ。王子動物園が徒歩で行けるので、子育てにもそう悪くはないと思うんですけど

周辺環境・治安[ ]

• 小学校へ通うのに、更生センターの近くを通らねばならない。間取りが気に入り要望書を出したが、あの異様な雰囲気を見てしまい、耐えられず止めた。神戸以外の人間が多く通うことでも有名らしい。物件自体はかなり安いけど。
• このエリアは神戸市の東部新都心計画ということですが、HPで見ると住宅地向きの計画みたいですね。計画エリア内のHAT神戸では関西スーパーや映画館も来年オープンするみたいですし、岩屋駅前もおしゃれな建物がオープンしてたし、この価格はかなり魅力的ですね。
• 更生センターはそんなに気にしなくてもいいと思いますよ。それよりも二つ学校にはさまれているので登下校時間や、体育祭のある日曜なんかの騒音は気になるかもしれないですね。また神鋼病院は救急車の出入りがあるのでそのあたりも考えたほうがよろしいかと。
• マンション前は夜間は人通りが少なく暗いですね。真ん前ではないけど、昔タクシー運転手が殺されたこともあります。震災前の出来事ですが。その頃と比べればマシにはなっています。これからマンションが出来て人が増えればそういったことが起こる可能性もより低くなるとは思いますが。
• 西横の道路が坂道のせいか、道から南棟の部屋の中かなり覗けそうですね。カーテン厚いのつけないと。
• セルヴァ灘は安いのですが、工場跡地で鉛が基準値を超え、土の入れ替えをしたそうです。来年、ワコーレのタワーマンションも灘に建設される計画があると聞きましたが、詳しい事は分かりません。ＪＲ灘の辺り、検討されてる方いますか？
  • ありがとうございます。ワコーレは住宅性能評価書が付いてる物件がありますね。でも、駅から１分は窓（防音サッシ）を開けた時に騒音が気になりそうですね。他にいい物件あるでしょうか？
  • 音よりも、土壌の方が大事なのでは？いくら土壌改良しても限界はありますし、後で検査方法によっては、新たな汚染が見つかるかもしれません。ワコーレは元神戸市の施設ですから安心では？転売で出来ないですよ。
• 灘は、工場跡地というのは知ってたのですが、何の工場だったのでしょうか？何を作ってた工場かということによっても土の汚れ方とか違うと思うので、気になっています。灘駅あたりの土地感が全くないので・・・。あと、北の棟はかなり音が気になるでしょうね。JR線、阪急線両方ありますもんね。でも、物件的には何も言う事ないくらい気にいってるんですよね・・。
  • こちらも染物工場跡地で土壌汚染あり、土の入れ替えをしたそうです。セルヴァは神戸製鋼の跡地だそうです。ベランダが南向きなので北側の電車の音は気にならないと営業の人に言われましたよ。
  • 場所は神戸製鋼の研究施設の跡地だったと思います。
• セルヴァ灘ですが、電車の音は気にならないのでしょうか？営業の方は気にならない、と言いますが、線路が近いので、それが一番心配です。
  • 電車の音は気にならなかったです。朝、ＭＲの横を歩いた時に、学校のチャイムは聞こえましたよ。
  • 電車の音はあまり気になりませんでした。心配なのは神戸空港が開港したときの飛行機の音かなぁ…どんな感じなんだろう…
    • 学校のチャイムは仕方ないとして。。。神戸空港！考えてもいませんでした。でも、ポーアイだと近いし、それこそ心配ですよね。でもやっぱりすごく良いマンションだと思います。
• 本当に土壌浄化をされているのでしょうか？私よく前を通るのですが、どうもそのようには見えないのですが・・・何メートル掘ったら安心なんでしょうか？誰か教えてください。緑化をうたっているのだけど、土壌汚染されているＯＡＰの高級マンション周辺だって木は育っているんだけど、実は汚染されていたってことがあったでしょ？あんなに価格が安いなんて何かありそうで・・・。またマスコットに緑パンダを使っているのも、何か戦略的なものが・・・。
  • 土壌汚染やらなんやら今に始まったことじゃないと思うし、昔は表にでていなかっただけで、今さら環境がどうのこうのいっても遅いような…。
  • 営業の方がおっしゃるには、土壌汚染については最近いろいろ言われていて法律もできたので、第三者に見てもらってokが出たとか。それを信用するしかないと思うし、信用できないのなら、自分で区役所等に行って確かめるしかないのでは・・・？
• 小耳にはさんだので少し気になることがあります。隣の工業高校は、夜間もあるのでしょうか？ホームページを見てもいまいちわからないので・・・。
• このマンションを購入または検討している人警告ですがどうやらこのマンション建設地は活断層がまともに通っているそうですそのためもとの土地地主の神戸製鋼がマンションの建設を断念したそうですそのあと活断層が通っている土地ということを公表して東急不動産と新日鉄が事実を承知で土地を購入したそうですが一度大震災に見舞われた神戸市民にとってどうこの事実をうけとめるでしょうか？もちろん耐震について考慮されてるとおもいますがこの辺のことをよくしらべてなっとくして購入や検討を考えてもらいたいです。たぶん営業もそのことは知っているはずです。いちどたずねて見られて対応策をどうとられているか聞いてみるといいです。また情報は公的なところからの情報です。地震研究機関に問いあわせてみればいいかな？ただ活断層の真上なので今度阪神大震災クラスの地震があった場合完全に埋設の支柱にかなりのダメージがあると予想されており............　この辺でやめますがマンションの批判をしたくて書き込みしたのではなくなぜ物件価格が安いのかとまた納得いって購入したほうがいいかと......契約後や住んでから事実を知れば受けるショックがおおきいかなとおもいますので.....ちなみに私も購入を検討中です......
• 伏在活断層のことかな？それなら、聞かなくても重説までには説明されるんじゃないの？この記事の地図を見て、震災当時の被害状況（特にＪＲ六甲道駅）を思い出すと、ちょっと躊躇してしまうhttp://www.kobe-np.co.jp/kobenews/sougou04/0709ke37240.html
  • １月１６日にデュオ神戸で震災の写真や住宅地図の展示を見ました。地図では、マンションの場所の被害は大きくなかったですよ。
• マンションの場所は神戸製鋼の工場でしょ？頑丈に建てないと駄目だった場所じゃない？それも一層の建物と複層の建物と構造が違うし・・・明らかに建物の構造が違うことを配慮した方がいいですよ。写真だってアングルによって被写体の状況も変わるし・・・お伝えしたいことは、マンションの販売員が断層の上に立てるということを告知されているかということ。
  • 今回の疑問点

1. もともとのオーナーが神戸製鋼なのに、どうして神戸製鋼の不動産部門が手がけなかったのかが疑問。
2. 土地値段が通常よりも安い値しかつかなかったも疑問。　本当に安いって裏があることをお忘れずに。

• • 検討材料

1. 土地は本当に浄化されているの？
2. はっきりと断層からはずれているの？
3. 上記のことをマンション契約時に文書確認してくれるの？

• • • 専門相談員をさせて頂いてる、酒井と申します。実はこの「セルヴァ灘駅前フォーシーズン」の販売を、お手伝いさせて頂いてます。内情を知り、専門相談員の立場として詳細をお答えさせて頂きます。「伏在活断層」についてこの件は「重要事項説明書」はもちろん、お申込み前にお伝えし、ご承諾頂いて申込頂くようになっております。また、「伏在活断層」は阪神間全域を対象に調査されており、地下数百ｍから数千ｍという深いところにある断層を調査中です。この「伏在活断層」は、和田岬断層から王子断層、六甲断層に繋がり、阪神間全域に繋がる可能性があるそうです。専門家の方曰く、「伏在活断層の有無よりも構造上の問題が大事」との報告書が来ております。ちなみに、私は震災時は長田区に住んでおり、古い戸建の実家は倒壊し、徒歩2分ほどのところにあった姉のマンションは残っておりました。詳細は販売センターに「神戸市活断層評価図」と「調査報告書（某大学教授より）」がございますので、ご確認されることをお勧めします。
    • 「土壌汚染」について神戸製鋼（コベルコ科研）の所有時には土壌汚染が確認されております。このことも「重要事項説明書」及び申込時にお伝えし、ご承諾頂くようになっております。尚、現事業主が土地を取得する前に土壌改良したうえで、基準値以下になったのを確認し分譲計画をしております。詳細な資料が販売センターにあるので、ご確認頂いた方がよいと存じます。憶測で考えるよりもまずは確認することが大事かと思います。このサイトの相談員をさせて頂いているので、今まであえて発言を控えておりましたが、憶測、他の不動産会社の営業と思われる発言などが見えましたので、あえてお伝えさせて頂きます。後は専門相談員の立場から、物件の良否は申し上げません。
• セルヴァのお話でないことは断っておくけれども、断層とか、水害とかマイナス面の情報も最近のマンションのＭＲは用意してるしかし、中には売り主に都合よく解釈・編集されたものもある。ＭＲで聞くのも良いが、できれば役所や、マンションの話題以外のサイトで調べてみることをオススメする。

周辺施設[ ]

• 神鋼病院まで約３２０ｍ。

その他[ ]

掲示板[ ]

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