ザ・グランアルト錦糸町

2013年11月28日 (木) 16:36時点における版

ザ・グランアルト錦糸町外観

物件概要

• 所在地：東京都墨田区江東橋2-21-4（地番）
• 交通：

1. 総武本線 「錦糸町」駅 徒歩4分
2. 総武線 「錦糸町」駅 徒歩4分
3. 東京メトロ半蔵門線 「錦糸町」駅 徒歩4分

• 総戸数：279戸
• 構造、建物階数：ＲＣ造、地上21階建て
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2012年12月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社/丸紅株式会社/株式会社大京
• 施工：長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 価格：3,490万円～7,280万円
• 3LDKは5000〜6000万円の価格設定。
• 下の方の角は 5000万弱。

交通

• 錦糸町てほんと便利ですよね。総武線で秋葉原や新宿、半蔵門線で大手町や表参道や渋谷など、横須賀線で東京や品川や横浜方面まで、全て乗り替え無し一本で行けるなんて。
• 錦糸町は、３路線（総武快速、総武緩行、半蔵門）の駅である他に、バスターミナルでもあるので、比較的移動が容易であるところが魅力。シルバーパスが使えるようになったら、バスを十分活用しましょう。
• 東京駅まで8分。
• 錦糸町駅からピア錦糸町（風俗通り）を通らずにこの物件にたどり着くには、北改札を出てアルカキットと線路の間のスペースを通ってから高架をくぐれば南改札を出る場合に比べてせいぜい2~3分のロスで着くと思います。
• 有楽町線延伸は江東区が進めてるからとりあえず住吉までみたいだけど、その先の延伸を目指して、墨田区や遠くは松戸市なんかも巻き込んでいくって日経にあったよ。
  • もちろん、路線の選択肢が増えるのはいいことですが、豊洲なんかに路線を延ばしてもらってもあまり利用する機会はなさそう・・・。ディズニーランドには行きやすくなるのかな？

構造・建物

• 全戸南向き。
• 居室を二重床・二重天井とすることで、配管・配線のコンクリートスラブへの打込みを減らし、将来のリフォームやメンテナンスへの対応にも配慮。
  • 二重床にすることで減らせる配管の体積は、実質的にはあまり変わらないですね。キッチンやお風呂などの水廻りは、直床でもスラブ面を下げてコンクリートを打ち込みます。そこに配管しますから、同じです。二重床のメリットは、防音性が高いことと以外には、リフォーム時に水廻りの場所ごと変えられることですが、実際にそれをやると、下階の騒音問題になる可能性があります。二重天井にすることで電配が減らせることは事実です。どれだけ減らせるかというと、天井に張っている電線＋それを這わせるためのケーブルの体積分減らせます。じゃそれがメリット大きいかと言うと、分かりません。強度的には、直天でも二重天でもそれほど大差ないと思います。防音性も微々たる違いです。むしろ強度や防音性はスラブ厚に依存しますから、ここの厚みが確保できていれば問題ないと思います。一般的には、200mmですね。それだけあれば十分です。
• 基礎杭は約40ｍ～約44mってあるけど、かなり深いよね。この辺りはやっぱり地盤がよくないのかな？
• 戸境、１３６mmというのが気になる。
  • 戸境壁（136ｍｍ）で隣室との遮音性は大丈夫かなどについても、詳細な事前調査資料や騒音測定の結果、戸境壁（136ｍｍ）の高層マンション実績、耐火強度遮音性能データなど提示してくれて説明を受けました。結論からすれば、グランアルトは特別な仕様ではありませんが、多くの実績のある構造、仕様ですから、問題があるとすればすでに何百戸という規模で大クレームになっていると思います。
• 乾式ボードが気になる。
• なんで巨大団地みたいなデザインにしたのか残念でなりません。敷地ぎりぎり余裕なさすぎ。
• スカイツリー側が東武ホテルなので、ツリーは見難いかも。
• ザ・グランアルト錦糸町の南側は再開発地域になっているが、現在の建物高さ以上のものは建てられないことになっていると説明を受けたのですが、物件情報で用途地域:商業地域となっているので、日影規制がなく高層ビルなどが建設された場合、全室南面といっても日あたりが悪くなるリスクは覚悟する必要があるのでしょうか。（購入検討は予算面から６Ｆ－８Ｆです。）
  • 自分も全く同じ状況です。営業さんからは「今以上の高い建物は建つことは無い」と聞いたのですが、墨田区のHPを見たところ、建ぺい率は商業地域で耐火建築物の場合は「制限無し」になっています。⇒http://www.city.sumida.lg.jp/matizukuri/tosi_keikaku/tosi_keikaku/youtitiiki_gaiyou/yousekiritu_kenpeiritu.html
• バルコニーと公道の幅も想像以上にあって、低層階もなかなかおすすめな感じです。
• 入居しました。南側の窓からも電車の音が結構入ってきますね。
  • ８階に入居予定していますが、確かに南側の部屋では電車の音、というか近くにあるポイントを通過する音が結構すごいですね。
  • 北側は電車がポイントを通貨するので、かなりの騒音ですね。
• 隅田川の花火が、マンションの廊下からとても綺麗に見えましたね！

共用施設

• 駐車場：83台（平置式10台・横行昇降式72台・身障者用平置1台他）　月額25,500円～34,000円　
  • 他に来客用2台、カーシェアリング専用1台、電気自動車充電専用スペース1台
  • 電動シャッターゲート(専用リモコン付)
  • １階が駐車場や駐輪場（ピロティ構造）
• 自転車置場：360台　月額100円・200円
• バイク置場：9台　月額3,000円
• バイク置場：9台　月額3,000円
• カーシェアリングサービス
• 電気自動車充電システム
• 宅配ボックス
• 24時間ゴミ出し可能
• 自家発電装置：万が一の停電時に、24時間以上エレベーターを稼働させる自家発電装置を導入。さらに、手動切り替えにて給水ポンプや、機械式駐車場に電力を供給し重要なライフラインの確保をサポートします。
• トリプルオートロックシステム：不審者の侵入対策を強化し、主な来訪者のアプローチ上の3ヶ所にはオートロックシステムを採用しました。エントランスにいる来訪者を住戸内のカラーモニター付インターホンで音声と映像で確認した後にオートロックを解錠。さらに風除室、1階エレベーター前でも同様にチェックできる三段階の安心のセキュリティシステム
• S-GUARD（エスガード）：24時間オンライン体制で、綜合警備保障（ALSOK）のガードセンターにつながっています。各住戸でのガス漏れ、非常ボタン、防犯センサーおよび各住戸、共用部での火災による警報が発信されると、綜合警備保障（ALSOK）の警備員が現場に急行し、必要な通報などの対応がなされます。また、共用部設備の異常信号を受信した場合にも綜合警備保障（ALSOK）の警備員が速やかに現地確認を行い、迅速かつ適切な対処に貢献します。
• 自転車置き場と駐車場の出入り口が分かれているので安心ですね。
• エレベーターは3基。内1基は非常時にも稼働。
• 線路側が外廊下。
• 植栽のある歩道良いですね。低階層のプライバシー保護になりますね。
• 共用廊下の幅に驚きました。物置置く人出てきそう。
• エレベーターホールにあるセンサーの場所が奥にありいつも面倒くさい。
• 駐車場、ゴミスステーションのセンサー、荷物持っている時、キーをタッチするのが大変です。

設備・仕様

【キッチン】

• ドイツ・ショット社製ガラストッププレート
• 生ゴミディスポーザー
• シングルレバーシャワー水栓

【バスルーム・洗面所】

• フルオートバス
• TES浴室換気乾燥機
• ミストサウナ
• 保温浴槽
• カウンター一体型洗面ボウル
• シングルレバー水栓

【トイレ】

• タンクレストイレ
• 手洗いカウンター

【その他】

• TES温水床暖房（リビング・ダイニング）
• 24時間機械給気システム
• 最大100Mbpsの 高速回線インターネット
• CATV/BS/CS110°
• 可動ルーバー面格子
• スロップシンク
• 防犯サムターン+鎌デッドボルト
• 防犯センサー：玄関ドアには防犯センサーを設置。防犯セットしている間に防犯センサーが設置された間口部が開けられると、センサーが反応して、住戸内インターホン親機と玄関子機にて警報が鳴り警備会社へ異常信号を発信します。
• モニター付きインターホン

• 北側の窓が二重サッシで、線路側になる北側には、各戸ともに騒音が入り込む通気孔や排気孔が無い構造になっています。南側のベランダ側に排気孔／通気孔があります。
• 北側の居室にある窓は、二重サッシ＋ペアガラスで、外部騒音80dbが30-40db程度になるようです。南側ベランダのガラスもペアガラスになっていて、30-40db程度になるようですから、繁華街の騒音も気にならないかと思います。
• バルコニー面のガラスがＬＯＷ－Ｅ＋フロートガラスに変更。
• グランアルトは全室南面なのが気に入りました。ベランダも奥行きが２ｍあり開放感がありますね。ハイサッシなので採光も十分ではないでしょうか。
  • ベランダの奥行きが長いと、庇の役目をする上の階のベランダも奥行きが長くなり、採光にはデメリットでもあります。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：55.88m2～80.32m2
• 部屋は田の字。
• やや高めの天井やほぼ真四角な底面といった間取り部分と、2重サッシだけでなく通気口を天井面に設置する等といった騒音対策も気に入っています。
• 東側より西側のほうが目の前には低い建物しかないため視界の抜けもよく、パチンコ屋からも遠くなるので音もましになりそうだし、エレベーターから遠いため寝室の前を通る人も少ない。
• ここの角部屋は下がり天井部分がかなり多いから要注意。
• 横長リビングは、開口部が縦長より広いところがいいですよね。キッチンもバルコニーに近いので、より明るいと思います。横長だと中和室が行灯部屋になってしまいますが、角部屋ならその心配もないですし。

買い物・食事

• スーパーは現地近くの廉価系から伊勢丹・成城石井まであるのでかなり便利です。
  • 確かに食品だけでみても、ＬＩＶＩＮ、つるかめ、クィーンズ伊勢丹、オリナス、コモディー、その他諸々と選択肢があり助かっています。
• LIVINの西友ストア：お値段がお手ごろで、品数や鮮魚などの生鮮食品も豊富で、お値段も安いです。特に夕方７時位になると鮮魚は値引きしてくれます。
• テルミナ地下の食品街：　野菜果物、肉類、食品（つるかめ）は安いと思います。カルディも最近入りました。
• 北口　北斎通り沿いのアジアンフードやスーパー：店舗業者向けもあるためやや１パックが多めですが、野菜、果物が安いようです。ゴーヤなどもまだ売っています。
• お値段は高めですが、品数豊富なのは、アルカキットのクイーンズ伊勢丹、オリナスの東急ストア（ちょっと遠い）、コモディティ　イイダ（さらに遠い）です。
• 北口を少し行った場所にマルエツもありますよ。　
• テルミナが思った以上に充実の商業施設でした。大型ヨドバシがあるのはありがたい。
• アルカキット錦糸町の100円ショップ、ザ・ダイソーは東京エリア最大級の広さを誇るお店だとか。ここでしか買えない商品もあるらしいです。

• 錦糸町駅の丸井の横にある魚寅でよくお買い物をします。マグロのブツをいつも買いにいくのですが、おいしいですよ。タコブツもなかなかの味です。時間によっては並ぶ事もありますが、並んでも買う価値のあるお店です。マグロは100g250円、タコは100ｇ300円です。他のお魚はちょっと高めですが、おいしいです。
• 飲食店も多いし、徒歩で亀戸にも行けるので、ホルモンや亀戸餃子もよく行きます。
• 亀戸餃子の店に寄ってみました。休日だったせいか行列ができていましたが、並んで試食。極端においしいと言うほどではないですが、食べ飽きない味ですね。
• 居酒屋、焼肉屋、中華・韓国料理屋、ラーメン屋が多すぎるくらいにあるので、安価な外食好きな方には最高な街かもしれません。
• 錦糸町は美味しいお店が沢山ありますよ。例えば、北口の大三元のバラ肉焼そばや、ミシュラン掲載の焼き鳥屋や蕎麦屋など。
• 香取神社前の商店街で、レバーバーガーが安くて美味しいと放送されていた。
• マンションの近くに新規オープンした焼肉屋に行ってきました。赤ちゃん連れのお客さんがもの凄く多かったですね。
• 目の前の赤っぽいビルにできた讃岐うどんのお店。美味しいですね。
• 北口のラーメン屋『双麺』です。マンションからすぐだから、結構行っちゃいます。
• ソラマチは意外と便利です。特に、誰かが遊びに来たときに連れて行ったっり、お土産の購入などに限定品も多いので。

育児・教育

• 両国中学・高校（一貫校）が近くにあります。
• 保育園まではよいのですが、子供をどこの小学校に通わせるかは迷うでしょう。また、偏差値の低い高校があり、茶髪や金髪のだらしない格好をした高校生が北口付近をうろついていることがあるのもマイナス要素です。
• 子育ては、私立しか考えない裕福な方なら何の問題もないと思います。意外に子供は多いです。公立は…、平日昼間に学校をご覧ください…。どう感じるかは個人の感覚なので…。
• 都営線沿いに住んでいて、近くの江東橋児童館を利用しています。江東橋児童館にいらっしゃるママたちは、感じのいい方ばかりです。丸井やアカホンやベビざらすやリビンがあって、子育てにはとても便利な環境なんですけどねー。みなさん「錦糸町って評判よりもいい所だよね」って言っています。（子どもがいるので夜出歩く機会もほとんどないし）
• 大きな公園も近くに幾つかあります。
  • 錦糸公園には区民体育館があります。
  • 大横川親水公園はいいですね。子供たちも水浴びしていて、ゆったりした雰囲気で。南口は何かと子育てに悪いと言われますが、親子で遊びにいける公園が何か所かあり、そういう点では安心しました。

周辺環境・治安

• ここはパークタワー錦糸町、オアシティ錦糸町に続く大型物件ですね。こちらは南口側の物件ですね。
• 周辺環境は期待できそうもない。ファミリー層向けではないな。風俗店とか結構あるから子供たちの環境としてはあまりよくないと思う。
• 北口と南口は雰囲気が全然違いますね。北口はアカチャン本舗とベビーザラスあり、週末は家族連れで賑わう。一方土日の南口は、丸井隣の洋服の青山あたりから競馬親父でごった返してます。。
  • ＪＲ南口を出てすぐ右にパン屋さんがありますが、 そこからマルイへの横断歩道のあたりまで夜はキャバクラのスカウト？がうじゃうじゃいます。物件に向かう道へ早歩きでサッと入ってしまえば問題なさそうですが、 これが毎日となると女性の方は大変だと思います。 無視しますが舌打ちをされた事もあり、面倒なストレスを抱えます。北口もティッシュ配りはいますが南口のような水商売のスカウトや客引きはいません。
  • 夜23時を過ぎたくらいの駅周辺は雰囲気よくないですよね、若い子が溜まってたりもするし。
  • 錦糸町はNEWSにはならなくても色んな事件が多発してるので、住むのは危険な場所ですね。
• 土日のWINS周辺も確かに人は多くてゴチャゴチャしてますけど警備員さんが広範囲に配置されてて、横断歩道の整備してくれたり、土日のが路駐少ないです。駅までの道が気になるなら、ハロワ近くの高架下を抜けて、アルカキットの横から北口に出れば良いと思います。
• 錦糸町はインターナショナルな街です。特に中国系がとっても多いです。普通に通勤してるだけで、毎日に近いくらい中国語を耳にします。あと、駅周辺は人がとっても多いので、夜中でなければ意外に治安悪くないです。見通しもいいので。
• 線路際、複々線なので昼間は上り下り数分おき、夜間は貨物列車で２４時間ウルサイ。
• 親水公園のところは、元水路だから、鉄橋になってるんで結構音はするよね。
• このマンションだと錦糸公園、猿江恩賜公園、亀戸天神、少し先の墨田公園あたりの花見が楽しめそうです。

周辺施設

• 隣りがハローワーク。
  • 近所の職業安定所に、港区から高齢・障害者雇用支援センターの事務所が移転してきましたね。
• ＪＲＡウインズも近い。
• 正面にはパチンコ屋「パーラーミナミ本店 」。
• ここだと、初詣はやはり亀戸天神？それとも、少し足を延ばして浅草寺？
  • 私は亀戸天神ですね。毎年行っていますが、昨年の大晦日は、スカイツリーがよく見える神社ということで、NHKは亀戸天神でカウントダウンを行っていましたよ。その後は船橋屋に寄って、甘味物を食べてます。浅草寺は混み過ぎて、お参りするのも一苦労です。
• 駅のすぐそばでないけれど、図書館もあります。（緑図書館。両国寄りだけど、錦糸町住人はここを利用している人が大半では？）
  • 図書館に関して言えば、台東区中央図書館、江戸川区中央図書館は、錦糸町からいずれもバス1本です。台東区、江戸川区とも、自区だけでなく、隣接区の居住者にもカードが発行されます。
• 駐車場は外で借りるとなると相場的に25000円位の様です。

住宅ローン

• 千葉銀行と住信ＳＢＩネット銀行はどちかほうがいいでしょうか？
  • SBIは繰り上げ返済される予定であればおすすめしません。メガバンクだと繰り上げ返済すると保証協会への手数料が戻ってくるのですがSBIだとそれはありませんので。
  • 千葉銀行は、提携金利優遇が破格ですね。目先の判断では、千葉銀だと思います。
  • ローンは千葉銀行にしました。モデルハウスでのおすすめがあったことはもちろんですが、提携の場合の変動金利が最も低いことが決め手でした。人それぞれ資金計画があると思いますが、３０年のような長いローンの場合は、変動金利はリスクが大きいかもしれません。
  • 私も千葉銀行の提携ローンを利用する予定です。ネット銀行の新生銀行やソニー銀行も検討したのですが、変動金利がグランアルト優遇金利で一番低い点と2013年１月からはインターネットでの繰上げ返済時に返済手数料が無料になる点で判断しました。変動金利が今後上昇することのリスクですが（これは千葉銀行だけでなく他の提携ローンも同じだと思います）、金利上昇傾向になった場合は固定金利への切替でと考えています。
  • 千葉銀行提携ローン相談会でもらった「特別金利キャンペーンの資料」ですが「セールスポイント１　インターネット繰上返済　etc」で※繰上返済手数料の無料化の方法もご用意してあります。と記載してありました。また当日、千葉銀行のローン担当者からも来年１月からサービス予定と説明がありましたし、ネット銀行では既に繰上返済手数料の無料化になっているので、千葉銀行も同条件になります。と強調されていました。私はなるべく繰上返済を行って早期に返済したいと思っているので、ネット銀行をメインで検討していたのですが、同じ条件になり、金利が安くローン手続きもやりやすい千葉銀行にしました。
• グランアルトの提携ローンでは無いのですが、新生銀行を検討しています。保証料が不要で、繰上げ返済の自由度と手数料不要なので条件としては一番良いのではないでしょうか。また、住宅ローン比較サイトでも常時１位になっているようです。
  • 新生ははっきり言って意図的なミスリーディング、悪くいえば騙しです。なぜなら金利が千葉銀行やSBIなみなのは当初半年だけだからです。最大の問題はベース金利に基準がないということです。たとえばメガバンクだと基準金利から⒈6パーセント優遇といった具合に金利を決めるので、住宅ローン金利だけあげることはできないです。これが新生だと金利が恣意的なので明日から2パーセントあげるといえばできる仕組みになっています。つまり、新生銀行リスクを取る恐ろしいローンなんです
  • メガバンクの基準金利でいえば短プラですが新生は基準の決め方が明らかにされていないのです。電話したことがあるのですが教えてもらえませんでした。当行独自と言われてましたね。なお、一番人気とおっしゃっていたので新生の一番人気である半年変動型を前提に言いました。また計算上は当初の手数料がない代わりに金利が高い商品なので総支払額は新生のほうが多くなります。期限前弁済や残高が少なくなっても手数料が発生したり金利が高くなるのでその分も考慮すると、安くないと思います。人気なのは、そういった銀行が言いたくない小さい字で書いてあることを読まない方が多いからだと理解してます。
  • メガバンクなどは、完済する際には5250円（ＳＭＢＣの場合）の手数料が発生します。新生の場合は、この手数料はゼロですが、かわりに残高が500万円以下になった時点で金利がそれまでよりも上がります。どちらが安いかは計算してみればすぐわかりますが、とても5250円ですむような話ではないです。つまり、新生は完済の手数料をゼロとうたって安いように思わせてその裏で実は金利を高くして、他行の手数料以上にとっているわけです。

掲示板

• 「ザ・グランアルト錦糸町」についての口コミ掲示板
• ザ・グランアルト錦糸町ってどうですか？
• ザ・グランアルト錦糸町【入居予定者専用】

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