バンベール ルフォン 辰巳

2013年11月27日 (水) 15:12時点における版

バンベール ルフォン 辰巳

物件概要

• 所在地：東京都江東区辰巳1丁目1番8号（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
2. JR京葉線「潮見」駅 徒歩17分
3. 東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分

• 総戸数：131戸
• 構造、建物階数：RC造、地上17階　地下1階　棟屋1階
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2012年12月
• 売主：矢作地所株式会社、株式会社サンケイビル
• 設計・監理：矢作建設工業株式会社一級建築士事務所
• 施工：矢作建設工業株式会社
• 管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

価格・コスト・販売時状況

• 2LDK 62.05平米で3200万円～。3LDK　68.00平米で3500万円～。坪単価166万円～215万円で、平均坪単価は200万円程度。
  • 約3%程度、標準相場より割安ですね。
• Aタイプに関しては、ブリリア辰巳にも同様の北東角部屋ありましたね。あちらは、80平米超で5000万前後の価格でしたっけ？こちろは、76平米で、高速から離れている優位性潮見球場から離れている夜間照明への優位性があるのかな。最低価格は低いが、Aについてはプレミアと謳い5000万近い値段になっていると予想。まぁ、Aが4000万中盤なら、即完かな。
• 間取り2LDK、専有面積 58.80㎡、バルコニー面積12.50㎡の予定販売価格が3,438万円＠坪192万円でした。
• 総戸数131戸のうち第1期販売・第1期2次販売を含め半数近い60戸が販売され、第2期販売20戸の抽選会も、第1期・第1期2次と同様、即日完売。第3期販売は7戸と、さすがに供給量は少なくなってきましたが、これも完売。

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  第３期価格表

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  第４期価格表

交通

• 山手線 「東京」駅 バス26分 「東雲橋交差点」バス停から 徒歩12分 （都営バス）
• 永田町まで通う予定なんですけど、ＨＰに記載の12分って、辰巳からそんなに早くいけますか？
  • ここも道路渡らないといけないから実際はもっとかかるでしょうね。信号もありますし。20分ぐらいみておいたほうがいいと思います。
  • 豊洲駅の一番近い入口までは信号1つしかないので、男性なら何気に15～16分くらいで行けちゃいますよ。
• 有楽町線で通勤が快適＆休日も遊びに出掛けやすい。
• 辰巳から有楽町までたったの10分です。便利ですよ。

構造・建物

• 二重床・二重天井
• 乾式壁が横行してる中でここはコンクリの壁なのはいいね。
  • 内廊下マンションによくある乾式壁じゃなく、しっかりとしたコンクリ壁なところも魅力ですね。ただ、サッシュが低いせいもあって余計に狭く感じちゃいますね。
• 杭が６８ｍってこの辺だと普通なんですかね？掘りすぎな気がしますけど・・・
  • 杭６８ｍはこの辺じゃ普通でしょ。一般的には相当深いけど、埋め立てたのもつい最近だし仕方ないのでは。ちなみにここの、その長い杭が弱くてコストカットしてるって前スレに書かれてたな。こんなに長いのに既製杭で継ぎ足しだとか。不安要素ではあるよね。
  • ここが採用してるHybridニーディング工法は、品質管理された杭を地質の特性に応じて組み合わせられる国交省認定の工法みたいだし、当然68Mも仕様の範囲内だと思われる。
• 外観はかなりいい感じですね。運河側の眺望も良さそうです。
• 住んでみての感想ですが。（高層階運河側です。）１日に何度か貨物船が通る時は確かに音がします。時間帯は夕方が多いような気がします。時間は把握していませんのでランダムなのかもしれませんが。うちは締め切ってることがほとんどですが貨物船の時はすぐわかります。10分くらい鳴ってるかな？って感じです。でもそれ以外は小型船舶ばかりなので閉めていればほとんど気にならないです。普段は本当に静かですよ。
• 現地に行って分かったのですが、運河側も西日が当たりますね。全く日が入らないと思っていたので少し得した気分です。
• 壁と床の隙間（巾木?）って結構開いてます?一部が極端に開いている訳では無く、均一に3〜4mm開いてました。防音上この方が良いとの説明でしたが、そうなんでしょうか?
  • 家も同じく3〜4ミリ程浮いていました。それを気づいて指摘させて頂いたのですが、同じ事を言われました（遮音性を上げるため）自分なりに調べたのですが、二重床だと、床と巾木を少し離して作る施行の仕方が多いと書いてあるサイトを見て少し安心しましたが、、
• 上のお宅の、足音・物音ってうるさくないですか？家は、かなり上のお宅の、音がうるさくて・・・困っています。２重床、２重天井なのに結構響くんですよね。。。
  • 上のお宅の音、家はほとんど聞こえないです。お子さんいらっしゃるそうですが、気になったことはないですよ。家は強風のときの風の音が気になりますね…
  • うちも上階から、たまに生活音はしますが気になりません。
  • うちも、一日中子供が走り回る音が聞こえています。

共用施設

• 駐車場：90台
  • 自走式ではなく機械式駐車場なのが、残念ですね。
  • 身障者用１台以外は全部機械式だったはず。８８台なので４段方式x2だと思います。
• コミュニティハウス
  • コミュニティハウスって、貸切の時以外は日中開放されているんですね。普段はキッズルームなどのように、子供を遊ばせる場所としても使えていいですね。CGを見る限り、三方向がガラス張りになっているので、外の景色がよく見えて気持ちよく過ごせそうですし、楽しみです。ホームパーティーなどで貸切にしたい場合も無料で使用できるようですし、利用する機会が多くなりそうです。
• ライブラリー
• 宅配BOX
• 内廊下形式で南北に分かれた住戸配置の建物。
• 共用施設は期待しないほうがいいかも。雰囲気や豪華さは演出するが、そういうお楽しみ設備とかは省いて省ｺｽﾄにしてくると思う。
• 東京スカイツリーのライティング手がけた「シリウスライティングオフィス」による照明計画は秀逸。
  • 17Fの上のところの間接照明的な部分が非常に良い感じを出しています。
  • プロの方が照明デザインをしただけあって、内外の照明演出がとてもキレイでした。
• ここは、管理費は安くて良いですが、駐車場が高い（安くない）
• 防災倉庫や防災トイレ、非常用エレベーターなどもあります。
• 道路からエントランスまでの50ｍ程の奥行きがいい感じですよね。
• 駐車場への車の出入りの箇所は、道路から駐車場入り口への導線が一直線ではないので、出っ張ってる花壇ブロックにクルマをぶつける人が出てくるだろうなと感じました。

設備・仕様

• 食器洗い乾燥機、天然石のキッチン天板、ディスポーザー、ミストサウナ、タンクレストイレ（自動洗浄機能付）など
• AとHは、倉庫のことを考えて他のタイプより複層ガラスが分厚いと聞きました。
• Hタイプのバルコニーガラスはブラックなんですね。アクセントになって素敵ですね！
• 一階は、バルコニーがタイル張りでいいですね。

間取り

• 2LDK〜3LDK
• 専有面積：58.80m²～76.90m²
• 各部屋の広さはしっかり取られてるのに平米数は抑えられている感じです。
• ここは角住居は全室窓がありますし、内側住居も窓なしの部屋はあるけど全部屋リビングに繋がってますね。換気のシステムもあるし、それなりに風は通りそうです。
• 今公式に出てる間取り見る限り微妙じゃないですか？正方形だし、3Ｌでカウンターキッチンじゃない間取りもあるし。
  • 正方形の間取り=ワイドスパンとも言えるよ。
  • 間取りはイマイチだ。3Lで対面キッチンなのはAタイプしか無い・・
• 北向きは冬にとても寒そう…
• 北向き角、東向きにもバルコニーあるよ。
• 逆に北向きの部屋があれば買いだよ。運河沿いは、将来的には希少価値となる。
  • 北西側の眺望は確かに広々としているし悪くはないけど、周辺の湾岸の高層階の眺望と比べれば何の優位性もない。
  • 北西側は、夏至過ぎの7月から8月には強烈な西日にさらされるよ。
• Dタイプは北西側で一番日が入るのかなと思っています。角部屋で横にも窓があるので・・・。
  • Dタイプは冬は寒く、夏は暑い感じがしますけど。
• Aタイプは戸建て感覚のように独立しているので、運河側の高層階は、価格的に魅力があれば即完しそうな感じがします。
• Aタイプは間取りが魅力ですが、倉庫側の2階はトラックの出入りが結構あるので、うるさいかもしれないですね。14階なら隣のしののめ住宅よりも上になるので、南東でも良いかもしれません。Dタイプはどの階でもしののめ住宅の影響は無いですよ。
• 南のF, E, Gは、東雲住宅の外廊下が目につくこと、また、東雲住宅のごみ置き場が南西に位置すること、真南に11Fのワンルームがあることが難点に思います。なので、E, Gの低層階が、最安値かなと思っています。
  • 南向きは魅力なんですが、道路側の棟は目の前が道路、運河側の棟は自分のところの建物でリビング前が塞がれてるんですよね。
• Cタイプはどの個室に入るのにも必ずリビングを通らなければならないのが良いですね。でも一番はAタイプがよさそうですね。1部屋あたりが他のプランよりも若干広いですから。
• C、DとH苦戦してますね。南西のHは間取りが変わっており、北西側と比べて考えて値段付けた感じがありますが、北西側は、辰巳の近隣新築マンションと比較した場合どうなんでしょう?
  • 角部屋で運河側なので開放感もあり、日当りも南西、北西と日がかなりあたるし、広さも普通なのにと思います。価格と言う事になるのでしょう。
• Dタイプのvoidプランは、独立キッチンの壁を取り、4.5畳（ホームページで洋室２となっている部屋）の部屋と一体にします。キッチンはオープンキッチン（Aタイプのような感じ）になります。また、他の洋室１と一体にするプランもあるようです。
• Hは収納が多く、何気にキッチンからリビングまでの動線がいいです。リビングも意外に広く使えそうなんですよね。主寝室内の通路も見方を変えれば廊下と同じ幅があるので、ちょっとした家具やコートハンガー、照明など置いたり活用できそうです。
  • 寝室が8.8畳もあるのはHだけなので惹かれます。形は歪ですけどね。あとキッチンの物入れ棚もいいですね。
• Aタイプいいですね。全部屋から運河がバッチリそうですね。Hタイプも寝室から、運河がバッチリ見えそうです。主寝室の窓は、下半分がFIX窓でダイレクトだと思うので、気持ちよさそうですね。クレヴィアが建っても大丈夫そうですね。
• D・Hタイプからは花火や東京ゲートブリッジが見られますね。
  • 江東の花火は潮見のタワーで、見えたり見えなかったり。でも、東京湾の花火はしっかりと見えました。
  • 8月上旬は、江戸川、市川、なんと、（おそらく）手賀沼の花火がスカイツリーの脇に一望できました。

買い物・食事

• 買い物は東雲イオンや豊洲にいろいろあります。
• ローソンとポプラって深夜営業してないの？
  • ローソンやポプラが深夜営業してないのは団地のテナントだからです。ここから最寄りのファミマや、以前ここの目の前にあったコンビ二(現在は賃貸マンション)は24時間営業ですよ。
• 駅前のコープ辰巳が無くなるのはあまりにもキツいですね。。駅からの徒歩圏にスーパーがないマンションって余り無いですからね。。
  • コープ辰巳の跡地に関する今後の動向⇒http://www.palsystem-tokyo.coop/announcement/files/5aa0201d9c3a7ed99607ec0cfb798578.pdf
• 東京リバーサイドスイーツでミルクレープを買いました。ドトールで買うと350円ですが、ここで買うと200円ですね。美味しかったです。混んでは無かったですが、入れ替わりで結構人は来てました。

育児・教育

• 小学校：江東区立辰巳小学校
• 中学校：江東区立辰巳中学校
• 小・中学校、辰巳の森公園は駅からすぐのところにあります。
• 本来は第二辰巳小の区域ですが、HPによると学区は辰巳小とありますね。団地の子供ばかりの小学校です。でもブリリアも辰巳小なので団地外の子も徐々に増えるでしょう。
• 辰巳第二小、増築するみたいですね。 ⇒http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=5060
• 学区の辰巳中学ってどうなのでしょうか。某サイトによると今年は日比谷に一人合格しているみたいなので勉強できる環境の中学なのか気になります。選択制なので有明や深川第五もありですが、いずれも日比谷も西も合格ゼロとのこと。やはりこのあたりの公立中学には期待できないのでしょうか？
  • 学区の中学はかなり学力が低いと聞きました。周辺マンションでは有明中や深川五中・三中に通っている子も多いです。

周辺環境・治安

• Ａタイプが、運河越しに塩見団地を向いていて、東が物流トラックって感じかな。南側は、しののめ住宅の通路側が見える感じなのかな。これは、北側ですかね。
• 都営住宅の再開発によるポテンシャルアップに期待が持てる辰巳エリアの北側に立地。
  • 今は駅前には何もなく、古い団地がたくさんでした。他には何もないです。
  • 再開発とは言えませんが、都営団地の建て替え事業に伴い、辰巳駅周辺は、将来的に複合市街地ゾーンとして整備される予定だそうです。
  • 15年かけて、既存の都営住宅を新しい都営住宅に建て替える事業です。現況：60棟（2,087戸）→完了後：12棟（約2,950戸）
    • 計画概要　 http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/assessment/information/projects_list/pdf/292_cho.pdf
  • 団地建て替えで終わります。都の計画を見てください。街が綺麗になるのはいいですが、近隣に豊洲、東雲がある以上、劇的な変化なんて無いかと。⇒http://www.city.koto.lg.jp/pub/faq/faq_detail.php?fid=7745
  • これもですね。⇒http://www.city.koto.lg.jp/kusei/keikaku/52792/7709/file/5-5.pdf
• 夜、駅からマンションまで一人で帰るのはちょっと怖い感じしますね。塾帰りの子供とか心配かも。辰巳ってコンビニも夜は閉まるらしいです（防犯的にちょっと・・・）
  • 夜の１１時頃に辰巳駅を降りて歩いてみた方がいいよ。駅を降りると、ほとんどの人が左方向の東雲キャナルコートへ行く橋方向へ。まっすぐの辰巳方向へ歩いていく人は本当に少なくて、何もなく寂しくて怖い。
  • 夜、駅から怖く感じる人はイオン辺りのバス停から帰るといいですよ。
• 東雲へ橋があり、わたると別世界でした。東雲エリアと辰巳エリア、かなり住民層が違うと感じました。
• 水上バイクと作業船・屋形船が行き交い、土日の水上バイクは意外とうるさいです。
• 大雨の日やその翌日に運河沿いを通ると臭うことが多いです。
  • 雨が強く降った後は、このあたりの運河も、飯田橋あたりの掘も臭い匂いはでます。

周辺施設

• 運河沿いには公共のキャナルウォークが設けられており、休日のちょっとした散策には最適です。
• お花見は辰巳駅近くの森緑道公園がにぎわています。
• コイン洗車場は葛西の方まで行かないとありません。枝川のガソリンスタンドにはセルフの洗車機はあります。

矢作地所

• 矢作は真面目にいいよ。企画力から施工まで地元ではかなりの会社評価だよ。名古屋特有の我が道を行く的なユーザー層にもうまく支持を得てる。
• 矢作地所は東京ではあまり聞きませんが、地元名古屋では評価が高い有名ブランドで、デザインもよいとの評判です。
• 矢作は中部国際空港とかリニモの軌道建設などもやってますよぉ。無名デベでは無理じゃないかな。関東でまだ知名度がないだけで、中部ではかなりの実績を持っている。
• 2009年と2012年の2度にわたり、所得隠しをするような会社。利益の為なら何でもします。って会社の体質なのかな。これだと構造コストカットの話も、現実味を帯びてきますね。

住宅ローン

【ＳＢＩ】

• 私は住信ＳＢＩにしました。繰上返済も良いのですが、疾病保険が無料でつくので、いいですね。
• SBIは手数料が高いですよね。私は、千葉銀行なら手数料を金利に上乗せ（0.2％）出来るプランがあるのでそちらを採用しようと思います。
• 住信ＳＢＩの住宅ローンを検討中です。手数料は証明書発行手数料840円と事務取扱手数料が借入金額の2.1％。確かに千葉銀行に比べると高いですね…
• SBIはネットでの繰上返済をする際に金額の条件なく手数料が無料で、毎月自動で繰り上げることもできるようですね。ガンガン繰り上げる予定の方は、テクニックを駆使すれば、返済を凄く有利に行えそうですね。

【千葉銀行】

• 千葉銀は給与振込口座の指定はないです。ただし、給与口座にすればポイントが一気にたまって、提携ATM(ゆうちょ銀行、イオン銀行、ローソン、セブン銀行等)の手数料が無料になるようです。郵便局は近いので、結局は、給与口座にして、提携ATMから引き出しが無難なところなんですかね。SBIとなら金利差を考えると、月一回くらいなら他行から千葉銀に振込でもいいかもしれませんが。繰上返済は、50万以上の制限はありますが、ネットなら手数料無料だったと思います。不便なことは不便ですね。
• 千葉銀は店舗で相談できる・変動金利の低さも魅力かなと思いましたが、SBIなら固定→変動→固定も自由に出来るようです。（固定から変動は固定の期間が満了した後です）
• 千葉銀行のメリットは、金利の低さと手数料を金利に組み込む（確か0.2％）プランが選択出来ることぐらいではないでしょうか？繰り上げ返済は手数料がかります。
  • 千葉銀行ですが、ネットなら繰上手数料無料になったと聞きましたよ。

【イオン銀行】

• イオン銀行は金利も千葉銀行より安いそうで、そのときに作るカードで、イオンで買い物すると常に5パーセントオフとなるようです。月に何日か、イオンが5パーセントオフの日は更に5パーセントで10パーセントオフになるとの事。 ⇒http://www.aeonbank.co.jp/campaign/2011/0007.html
• イオン銀行は、優遇幅は千葉銀よりは小さい分、店頭金利を下げています。
• イオン銀行の審査は他の銀行より厳しいとおしゃっていました。

掲示板

• 「バンベール ルフォン 辰巳」についての口コミ掲示板
• バンベール ルフォン 辰巳（旧称：辰巳プロジェクト）ってどうですか？

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