オープンレジデンシア高輪プレイス

2013年5月24日 (金) 00:23時点における版

オープンレジデンシア高輪プレイス外観

物件概要

• 所在地：東京都品川区北品川6丁目387番18他（地番）、東京都港区高輪4丁目15番17（住居表示）（A棟）
• 交通：

1. 山手線 「品川」駅 徒歩11分
2. 京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分
3. 東海道本線 「品川」駅 徒歩11分
4. 京急本線 「品川」駅 徒歩11分
5. 山手線 「大崎」駅 徒歩12分
6. 埼京線 「大崎」駅 徒歩12分
7. 山手線 「五反田」駅 徒歩10分
8. 都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩11分

• 総戸数：70戸（A棟:27戸、B棟:43戸）
• 構造、建物階数：RC造、地上3階 地下3階建（A棟）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年03月中旬予定
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：西松建設株式会社
• 管理：日本ハウズイング株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 価格：5,500万円台予定～9,400万円台予定、最多価格帯：7,100万円台（2戸） 予定。
• 第一期の価格で70㎡超が5,480万円、80㎡超が6,180万円、90㎡超が7,630万円、118㎡超が9,380万円
• 平米単価で80万円前後、坪単価で260万円前後と、かなり安い。
• この物件はかなり希少ですね。4丁目に限っていえばこれより安い新築は当分出ないと思います。
• 管理費（等）は、第二期販売住戸については月額11,124円～15,424円、修繕積立金が月額4,570円～6,400円。

交通

• バス：五反田96系統「六本木ヒルズ行き」（ソニー通り）

構造・建物

• 専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）。
• 外壁・戸境壁のコンクリート厚：約180mm～約250mm（地下外壁は除く）
• 戸境壁も外壁も180mmだと薄いほうだと思う。
• 戸境壁は湿式で20cm以上あるとの説明でした。
• どうも二棟あるみたいですね。一棟は地上３階地下３階の実質６階建て、もう一棟は地上３階地下２階の実質５階建てのようです。かなりの急斜面でとても建物が建てられるような場所ではなかったのですが、崖地をすべて切り崩して整地をしていましたので大雨とかあったら本当に大丈夫かいなという感じでありました。
• 低地よりマシというか建物の基礎は低地そのものだよ。五階あたりに高台からの入り口ついてるけど建物そのものは斜面を削って平にした低地に建っている。
• B棟1階（通算7階）がエントランスで、その下に、B棟地下1階、B棟地下2階、B階ピット階が来ます。3階分が絶壁の場所にくるということになります。
• 日当たり問題なし。眺望は微妙。地上棟はお隣マンションと異様な雰囲気の竹林。

共用施設

• 駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
• 駐輪場：27台（A棟）・113台（B棟）
• バイク置場：7台（月額使用料：未定）
• 外廊下
• 宅配ボックス（検討中）
• モデルルームなし、エントランス極小、共用施設なし。
• 坂の真ん中のエントランスはオートロックだけど、エントランスはいれば次のゲート（セキュリティ）は自分の玄関です。簡素化していますね。

設備・仕様

• 仕様・設備は値段並み、共有部もなし。
• ディスポーザー無し、セットエアコン無し、セキュリティも最低限で、値段相応のマンションだと思います。
• ここは外廊下で、24時間換気システムもないので、日々風遠しをよくしておくしかないですね。
• 設備は最小限ですが、床暖房はあるから良いですね。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
• 専有面積：67.59㎡～118.63㎡（A棟）・41.82㎡～98.32㎡（B棟）
• 住戸内の廊下面積が小さく、デッドスペースが少ないように感じた。
• 第一期の間取り図については、開口部が広い間取りが多いようだ。
• 第一期の間取りでは、壁一枚隔ててリビングと浴室が隣り合っていたり、リビングから洗面所に直接入るようになっていたり、リビングや居室が入り口側の壁に対して窓側が斜めになっている（部屋の形が台形）など、少し気になる部分もあった。
• 第二期の間取りは、いわゆる田の字型住戸が多かった。
• ここは占有面積が多少広いのが救いではありますが、かなり細長い形ですね。
• 間取りはG7（西東角）しかいいのがないんですけどね。H、Iは南向きなんだが、正面がアドニスでさすがに、、という感じです。
• 外廊下だけど廊下に面した部屋がないですね。

買い物・食事

• スーパー：五反田マルエツ、五反田東急ストア、品川ウイングデリ、品川クイーンズ
• アトレ品川（約1,060m・徒歩14分）
• カフェ：島津山のフランクリンアベニュー、カフェダール、ラフォーレのアトリウムラウンジ
• 高輪近辺はあまり良いスーパーがないです。五反田のマルエツや品川のウイングは品揃えがしょぼい。。なのでいつも車で碑文谷のオオゼキや麻布の日進、恵比寿の三越に買い物にいってます。
• 大崎ニューシティのスーパーも最初は忠実屋がやってる高級スーパーでダイエーになって今はライフ。 ライフは生鮮食品は微妙だがそれ以外はそう悪くない。イオンと同レベル。
• 五反田方面はパン屋が充実してますね。パークタワー高輪のハンオフウ、アリエッタ、元オーバカナルの職人の店である島津山下のスギノキ。グランスカイのメゾンカイザーと徒歩数分以内に充実しています。 天王洲のブレッドワークスも2013年4月末に駅ナカに出店します。
• ショッピングモールはラゾーナ川崎が東海道線なら一駅9分なので渋谷や有楽町より早く行けて便利。家電も本屋も無印もワンストップでなんでもあります。
• 五反田レミィは本屋がでかいのと無印良品があるので便利ですね。
• 高輪口のウイングの地下の中島水産はまあまあ良い。
• 開という中華料理屋さんは外までお客さんが待っていました。
• ラフォーレ東京は2013年マリオットにリニューアルするからレストランも新しくなりますよ。
• この辺りの人はネットスーパーや生協に頼る人も多いです。
• プリンツヘンガルデンのクリスマスショップは2013年のクリスマスを最後に閉店するそうです。

育児・教育

• 高輪保育園（徒歩約20分）⇒坂の上り下りがある。
• 幼稚園は品川教会幼稚園が一番近い。あとは園バスで通うことになります。
• 高輪台小学校（通学区）⇒大人の足でも15分以上かかる。
  • 高輪台小学校までの通学経路は交通量もそう多くなく、途中には高輪警察もあって安全だし、学校入り口直前を除けば平坦な道ではある。
• 高松中学校（通学区）⇒徒歩約25分
  • 高松中は荒れてますし、校内暴力問題の多い学校で評判です。
  • 都心はみんな中学で受験するから成績上位の層は公立にいかないから、レベルがガクッと落ちるんですよ。
  • 都立日比谷狙いの人は昔から高松行くけどね。。
  • 港区で区立入学するのは小学校で全体の7割以下、中学校だと全体の半数以下ですからね。

周辺環境・治安

• 高台の閑静な住宅街でありながら、赤坂・青山・麻布や白金台のようなブランド住宅街ではなく、落ち着いた良い場所だが、スーパーなどが近くになく、港区ほぼ最南端で行政施設へのアクセスがあまり良くない印象。
• ４丁目は大きなお屋敷、高級マンションが多くシニアの方が多いです。
• 閑静すぎる住宅街です。品川からの夜道は真っ暗で人通りも少ないので、子供や女性の1人歩きが心配です。
• 騒音問題は大丈夫でしょう。品川駅方面へ歩いて坂をおりたところぐらいから、電車が通る音が聞こえるが、（ファミリーマートあたりまで）ここは少し奥に入っているので、全然問題ないです。
• ここから八つ山通りをはさんで反対側の北品川５丁目エリアは大規模再開発中ですから激変しますよね。スーパーができるそうなので便利になりそうです。

周辺施設

• 高輪の森公園（品川グースと高輪プリンス敷地の間にある）
  • 高輪の森公園自体は、自然のままといっては言い過ぎだが、普通の公園に比べれば自然に近い形で、とても気持ちの良いところではあるが、遊具が何もないし、斜面が多いのでボール遊びをするにもちょっときつい。
• 池田山公園（約1,340m・徒歩17分）
• 品川プリンス（水族館やボウリング場や映画館など）徒歩約4分⇒夜23時過ぎからのレイトショーは1200円
• 関東病院（せんぽ高輪）
• アクアスタジアム（水族館）⇒パレス高輪の裏にある階段から品川駅に抜けた時の白い塀が目印。
  • 入場すると結構高いのですが、裏の駐車場からですと無料でイルカの姿が見れます。
• 高輪４丁目は区の端っこにあるので公共関係の施設へのアクセスが悪いです。

その他

• ペット可

掲示板

• 「オープンレジデンシア高輪プレイス」についての口コミ掲示板
• オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】
• （仮称）オープンレジデンシア高輪四丁目計画(B)