ザ・レジデンス一番町

2013年4月20日 (土) 11:25時点における最新版

ガイカンパース

全景パース

物件概要[ ]

• 所在地：宮城県仙台市青葉区一番町１丁目9－4（地番）
• 交通

1. 仙台市営地下鉄南北線「仙台」駅徒歩9分
2. 仙台市営地下鉄南北線「五橋」駅徒歩8分

• 総戸数：244戸（賃貸予定住戸119戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上29階・地下1階
• 敷地の権利形態：専有面積割合による所有権の共有
• 完成時期：平成22年6月中旬
• 売主：森トラスト株式会社
• 施工：戸田建設

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 狭い部屋は49㎡からだし賃貸も混じるので億ションは高層の一部ではないでしょうか。
• 平均坪単価200万円と聞きました。売れなければ賃貸に回すと。仙台で200万円でも売れるのかな〜？
• 当初は坪200万の予定で、市内では過去高値で売り出す予定でしたが、このご時世なのでも建具、水回りの等の住設のグレードを下げて質感を落とし、坪単価下げてくるみたいです。
• かなり良さそうです。ただしスタンダード住戸でも条件の良いところは＠200万あっさり超えますね。

交通[ ]

• 確かに仙台駅まで徒歩10分で行けるので問題はありません。ただ休日には市民広場での催し物や仙クラやジャズフェスなんかで県庁市役所周辺に家族で行くことも多いですから、バス便が充実しているのはポイントだと思います。天気のいい日は地下鉄よりも爽快です。また自家用車で駐車場を探すより、気兼ねなく何時間でも過ごせますから。バス路線を押さえておくのも仙台で賢く暮らすコツですね。

構造・建物[ ]

• 敷地面積は3,099㎡。244戸もある割に意外と狭いんですね。
• エコキュートの貯湯タンクを隠しもせずに、ただバルコニーに置くなんて、仕様がかなり低くされた感じ。超高級マンションの印象を植え付ける宣伝だけど、ただのタワマン。
• これが単体ならいいマンションだったんですけど…いかんせんすぐ後ろの業務棟が余りに巨大過ぎます。威圧感あり過ぎでここが小さく見えてしまいますね。実際に北側は完全に塞がれちゃってますから。
• 下の階層が賃貸専用になるとの話でしたが、賃貸層と購入層でエントランスやエレベーターは共用。賃料も高いので賃貸と言えどクラスが高い人しか住めないので問題はないと言っていましたが、賃貸で暮らしている人達と購入者とでは使用の仕方も違ってくるのは当然…修繕などの問題が発生しやすいだろうし、セキュリティがしっかりしているとは言え、賃貸専用の住戸があれば分譲のみとは環境が変わるはず。
• 最上階の210平米のお部屋をどうぞ。上層3階は結構いいと思います。細かい仕様（特に水周り）はケチり気味だけど、140～150平米超の部屋をこれだけ設定したマンションは最近の仙台には無かったと思います。
• 18Ｆ以下だと賃貸フロアの住人とＥＶで一緒になってしまう。⇒あくまで気分的なものですが、セキュリティ的に若干気になります。
• カタログ上のスラブ厚はレジデンスは270～300mm（ボイド込みでしょうけど）
• 耐震性レジデンスは免震。
• 排水竪管はレジデンスはコストの高い鋳鉄管。
• ここは二重床、二重天井の上に270～300のスラブを確保した上、天井高は260～270cmあります。つまり階高が高くとられていると思います。時々比較される近隣のタワーは天井高はより高く豪華に見えますがスラブが200～250㎜です。よくオフィス棟の圧迫感を強調される方がいますが、V字型の為、北面は全て角住戸です（上3層は3面角）。ここは内廊下なので換気を考えると角部屋の方が有利ですし、実は北東、北西方向に視界が抜けるように絶妙に配棟してあります。まあ北面は結局は好みでしょうが価格的にはリーズナブルと思いました。 確かに220戸で５基のエレベーターも良いと思います。ペットとの動線も分離してありますし。

共用施設[ ]

• 駐車場は機械式150台。内訳は地下2段地上4段式機械48台とタワーパーキング102台。タワーパーキングは修繕維持費がバカ高みたいですが、4段式も修繕費が高そうですね。
• ゲストルームなどの管理上余計な施設が無いのも良いと思いました。
• このマンションは各階にゴミ置き場があるそうですが、ゴミ運搬専用のエレベーターって設置されているんですか？管理人が各階のゴミを下まで運搬してくれるのはいいけど、住民が使うエレベーターで生ゴミを毎日運搬されて、エレベーターがすっかり生ゴミ臭になっちゃってるようなマンションがあるようなので、気になります。
  • ５基あるエレベータの内、非常用の１基を使うのだと思います。ペットもこのエレベータです。他の４基は離れたエレベータホールに設置されています（１９階で上下層用に２基ずつ別れます）。
• 駐車場の入り口はチェーンゲートだけという話を 聞いた記憶があるのですが、図面を見ると、 チェーンゲートを通ってシャッターがあるように書いてあった と思うのですがどうでしょうか？
  • 駐車場は防火シャッターだと思います。
• 11階以上の部屋にはスプリンクラーが設置されています。

設備・仕様[ ]

• ドアの高さとか部屋の取り方とか「都会ではこんな感じが今の流行なんだぁ」って感じました。
• 電子コンベックとかグローエ金具とか天然目合板床とかで高級をアピールしたいのは分かるし、それが上の階の仕様でしかないってのも知ってるけど比較イメージが沸きにくい。
• 内装・設備のデフォルトがけっこう異なる。（19階を境に）⇒手元に資料がないので全て書き出せませんが、床の材質、キッチンの天板、ユニットバス、蛇口等、グレードのみならず、メーカーも異なります。ＭＲは19Ｆ以上の仕様だったので、実際に見たわけではありませんが、18Ｆ以下はかなり安っぽくなる気がします。極端に価格が変わるという訳ではないので、コストパフォーマンスは19Ｆ以上の方が高いと思います
• 寝室とかが最初から絨毯張りのマンションってどうなの？汚れても簡単に自分で交換できないよね？
  • 住戸にもよるかもしれませんが、無償でフローリングに変更できるそうです。それと碓井民朗氏の著書にも書いてありますが、最近の高級マンションの多くは主寝室が絨毯敷きが標準だそうです。メンテナンスも含めて好みが分かれるところですが。

間取り[ ]

• 比較的広く取った間取だった。
• 18Ｆ以下も間取りによってはお買い得感があるものもあります。確かＧタイプは90㎡超で4ｋ切ってたんじゃないですかね？やっぱりなという感じで、ソッコー完売してました。

買い物・食事[ ]

• やはり主婦とかは買い物に毎日ダイエーまで歩いて行かねばならないみたいですね。
• 高級ホテルが入るビルにスーパーはありえないでしょうね。 朝市ですませるか、スーパーなら五橋の西友か青葉通りの ダイエー地下か駅前のモリヤまで行かなくては。

育児・教育[ ]

• 近隣で保育所や幼稚園はあるようなのですが、空き状況や評判など情報ありませんか？
  • 保育園のことはわかりませんが、幼稚園であれば一番近いのはやはり東二番町幼稚園ではないでしょうか。来年からは民営化されると聞いています。 また歩いていける範囲であれば、土樋にある聖愛幼稚園だと思います。こじんまりしたアットホームな雰囲気の幼稚園だと思います。 同じく歩いていける範囲だった愛隣幼稚園は閉鎖されてしまい、今は保育園のみとなっているようです。 あとは詳しくはわかりませんが、あそこの場所を経由してくれる幼稚園バスは結構あると思います。ですので選択肢はかなり広くなる場所だと思います。

周辺環境・治安[ ]

• 仙台ではしばらくは出ないであろう緑や公開空地などの計画的な敷地の確保とウエスティンホテルに付帯する商業施設に魅力を第一に考えて決めました。。

周辺施設[ ]

• 隣のオフィス棟、商業施設の状況について何か情報お持ちの方がいましたら教えてください。
  • 最上階のレストランは和食だそうです。
  • 商業棟のほうは，花屋さんやコンビニ，医療施設などが入るという話を聞きました。

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  周辺施設

その他[ ]

• リビングがダイレクトウィンドウではなく掃き出し窓＋ベランダの場合、部屋が高層過ぎると着座位置から空しか見えなくなる可能性もありますね。
  • はめ込み式のダイレクトウィンドウは汚れた時に結構厄介なのでは？ 友人のトコは月イチの窓拭きで先日の黄砂や鳥の糞が付いたりで(汗)
• 中層階より下だと視界が開けないと言うけど、分譲されるのは14階より上だから心配ないのでは無いでしょうか。 敢えて言えば老朽化した中央郵便局の建て替えが問題だけど、土地の大きさと景観条例を考えると大規模建築にはならないと自分的には楽観しています。
  • １４階より下は賃貸専用だけど、１５階から上なら視界が開ける…わけでもないですよ。 ここらへんの物件としては２０階程度の高さの建物は厳しくなく建てられるのでできれば２５階より 上の階だと前方の建物が建替えられたとしても危険は少ないと思います。 ぎりぎり前の建物より高い階だと視界を遮らないというより前方が塞がらない程度で、 前の建物より２階程度上でも正面に広がった屋根が気になりますよ。 前の建物との距離にも、もちろん因ると思いますが、ここは意外に近いです。
  • 角部屋は21階でかなりの視界でした。 南面は郵便局を別にすれば、築年数様々なマンションが多いから20階建が可能な土地は整備しにくいんじゃないかな。 南西は少し離れた片平キャンパスがまとめて土地を売れば別だけど、今も複数の研究棟（低層）を建築中だからその可能性は低いと思います。 眺望面のリスクをとことん避けるならやはり出来るだけ高層階だろうけど、方向を選べば中層でも視界は得られるのでは（ただ山が多くなるが）。

掲示板[ ]

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