ザ・パークハウス 宮前平エルド

2012年9月18日 (火) 05:30時点における版

ザ･パークハウス宮前平エルド

物件概要

• 所在地：神奈川県 川崎市 宮前区宮前平2丁目12-1（地番）
• 交通：東急田園都市線 「宮前平」駅 徒歩5分 （北口）
• 総戸数：83戸
• 構造、建物階数：地上5階地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2012年01月竣工済み
• 売主：

1. 三菱地所レジデンス株式会社
2. 三洋ホームズ株式会社　マンション事業本部　東京マンション事業部

• 施工：木内建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• どうみても、価格抑えてくるでしょうね。 価格抑えめだと設備・仕様もそれなりかなと。 立地・環境は悪くないので、多少の高級感も演出してもらいたいモノです。
• 最近の相場から見て、坪250万前後が妥当かな 地下室作ったら200万切るかな
• NHK社宅跡は大阪のデベが東京進出の足掛かりとして無理して高値で落札したという噂がありましたが、詳しい方がいましたらその辺り教えてください。
• 即日完売のパークハウス二子玉川に近い仕様で価格も上げてきそうだけどなぁ。南向き3階6700万位と予想。
• 特に南向きの眺望が開けている部屋は坪３００も十分あり得るのでは ないでしょうか。
  • いくらなんでも、坪300万で下打ちはないでしょう？
• 昨年の中古売買実績で、お向かいのブリリア宮前平ヒルズが、たしか坪単価240万円前後で売買されたと思います。 ってことは、ここも中古になっても値崩れしないと考えます。 現状のロケーションがいいですから（特に夜景）、ずっと見続けられればいいですね。
• このマンションはデベ三菱地所も相当強気の価格設定にしてくるのではないでしょうか。 三菱地所は当マンションと同様の木内建設施工で近隣にパークテラスを数年前に分譲、成功させています。 ２丁目は宮前区でも知られた閑静な住宅地、学区も申し分なく、近隣で苦戦しているマンションとはかなり違ってくるのでは？
• 個人的に聞いた情報で真偽は不明ですが、ここの土地は三菱地所が入札で相当高値で取得したそうです。 これが本当であれば、当然ながら販売価格は高くなると思い、学区がいいことからビックリする価格で出るかもしれません。
• 賃貸に出すとすぐに借り手が見つかる地域ですね。 新しいうちであれば、70平米台で20万円ほどで貸すことができます。
• 駅から宮前区役所に向かう坂道沿いに、いくつものマンションが建っており、常にいくつかの間取りが中古で売り出されていますが、およそ坪200万円前後ですね。 中には築年数15年を超えたマンションもありますが、どこも同じような価格で売買されているようです。 こう考えると、二丁目計画の物件は、もちろん外観デザインや仕様を見ないと判断できませんが、この不景気でありながら強気の価格で販売されるかもしれませんね。 個人的には、平均で坪250～270万円の間だと思います。
• 私は購入意思がありませんため、他の方々にお知らせしても私にとって不利益にもなりませんため、最近得た裏情報を書きます。 280万円です。 地所が考えている販売平均坪単価のことです。
  • 平均２８０は本当ですか？申し訳ありませんが、ちょっと信じられませんが。南側高層階なら判りますが。
  • 信頼できる筋からの情報ですが、あくまでも”三菱地所が考えている平均坪単価”と受け止めてください。 実際には、MRをオープンさせてすぐに「予定価格」を発表し、その後の顧客の反応により価格変動は有り得ることですから。 たぶん、予定価格（シンフォニーテラスのときと同様に全戸の価格は出さず、いくつかの間取りの価格になるでしょう）の平均が280あたりになると思います。 南面の４～５階は、私の予想ですが300近くまでいく可能性があるでしょう、300を超えたら誰も買わないと思います。 そこまで魅力のある物件とは思えないからです。デザインに高級感がありませんし。
    • 納得し難い処はありますが、本当なのでしょう。 ７５平米で６５００万とするとさすがの立地でも即日完売は無理ですね。 とすると平米数をより下げて販売する（７０平米で５９００万とか）方向になると思いますがいかがでしょう。 それにしても予想していたよりもずいぶん高いですね。ややびっくりです。
• やはり強気の予定価格だった！狙っていた４ＬＤＫは８千万越えで撃沈しました。 それなら都内に戸建て買うことにします。 他の部屋も狭いのに高い。ブリリアとお見合い東側だけは五千万以下でお買い得。
  • ちなみに南向きで半地下の１階で約５千万、 ２階は５５００万〜、５階は６千万、最上階はそれ以上。
  • ＭＲで、うちの主人も価格予定表見て高すぎて失笑してました。 目の前のテニスコートに、いつかマンション建っても日当たりが良い五階以上は六千万だし、 あとは日当たり微妙だったので、夫婦で話し合いやめる方向です。
  • 二階で５５００は確かに高いね。半地下が一階なら、本来の二階が一階の位置。それじゃ陽当たりもあまり良くなさそうだし、将来的には何か前に建つだろうし。
• 3LDKで5000万以下の部屋はどの位ありましたか? やっぱり6000万前後でないと部屋は選べないのでしょうか?
  • 東向きはかなり安かった。日当たりとお向かいとのリビングお見合いが気にしないのであれば、五千万ぐらいだからお買い得。 どの部屋もかなり狭いです。 あの立地はグラウンドの前の棟しかあまり日当たりよくないし、価値もないですね。
• 私の価格表では３階ではなく、２階角部屋が７千万〜となってます。 それにしても２階で高額すぎますよね。 最上階は９千万〜ですよ。
• ４階は６０００万、５階は６３００万、角は８１００万みたいです。

交通

• 駅距離はどれくらいですか？
  • 実際に駅から歩いてみました。正確な時間は測定しておらず体感値ですが、駅からブリリア宮前平の左側→階段→スーパー銭湯横のルートで５～６分、ブリリア宮前平の右側→歯科？クリニック→テニスコート横を通るルートでも同じような感じでした。
• トシとったら、駅から歩くのに大変な場所だと思います＜NHK社宅跡地
• 南側のロケーションはいいでしょうね。 でもなぁ、宮前平駅から歩けばわかりますが、あまりにもキツイ坂ですね。 老人になったら、スーパーの買い物袋を持って歩けないと思います。
• みなさん坂道を気にされてますが、南側斜面に立地しているからこそ 日照がいいのではないでしょうか。
• 今、改札から歩いてみました。ピッタリ3分30秒。駅へ向かう下りなら、3分切るね。これだけ駅近なのに、環境はほんとに静かです
• かなりの急な坂ですね。スポーツバッグを持った男性が辛そうに歩いていました。
• さっきベビーカーを押してこの坂を登ってみましたが、相当キツイですね。予想以上の急勾配でした。 幼児がいてまだ現地を知らない方は実際に体験してから考えた方がいいかと。
• バス停はグリーンハイツ経由宮崎台方面などがセブンイレブン横なので、マンション入り口の目の前になりますね。鷺沼方面は交差点の向こう側になります。 たまに乗りますが、本数も多いので便利です。

構造・建物

• 社宅、バリバリ壊してますね。 あらためてみると、かなり敷地は広いです。
• 毎日電車からその土地見えるけどあの狭さは賃貸っぽいよね。
• 南側の眺望は素晴らしいでしょうね。
  • でも南側の空き地はマンションリスクありありでしょう。 低階は注意が必要と思いますよ。
  • 南側は確か元々は清泉女子大のテニスコートと記憶してます。 今後の計画についてどなたか情報お持ちでしょうか。 地主さんは隣接の温泉施設の地主と同じ方なのでしょうか
    • ご質問の主旨に、知識がなくお答えできませんが個人的な感想を記させていただきます。 先ほど、散歩ついでにマンション建設地とテニスコート跡地の間の道を歩いてきました。 テニスコートは草だらけで使われておらず、敷地内に数台の乗用車が駐車してありました。 マンション建設地に貼られた建築許可証？によると、売主が三菱地所・施工が木内建設・総戸数83戸・地上5階・地下1階・容積率200%・高さ15mと書いてありました。 高さ15mは、たぶん建築規制の上限値だと思います。 もし、テニスコート跡地にマンションが建ちますと、これも15mの高さになるでしょう。 となると、「宮前平二丁目計画」マンションの低層階は、現在の素晴らしい眺望が失われることになると思います。 個人的には、経済力が許せば4階以上を狙うのが得策と思います。
    • 眺望を最優先に考える人にとっては大いにリスクです。私も近隣に住んでますが女子大がなくなってからずっと ここにマンションできたら買いたいなと目をつけてた場所です。でも何ができるかはわかりませんよね。隣の温泉もまさかこんな住宅街にできるとは思いませんでしたもんね。
• この辺りは、都市計画法による用途地域区分で言うと、どれに当てはまるのでしょうか？ 第一種とか低層・中高層とか住居専用地域とか、有りますよね？ ご存じの方いらっしゃいましたら、教えて下さい。
  • 川崎市が、都市計画情報のインターネット提供サービスを行っています。 以下のリンクにアクセスしますと、詳細な情報を見ることができます。 なお、当地の高さ制限は18mで容積率は200%です。 建設地に建設情報の看板がありますが、上記制限の目いっぱいで建てられることが書いてあります。 http://www.city.kawasaki.jp/50/50tosike/home/haisin/youto.htm
    • ごめんなさい、よくよく川崎市の都市計画情報を見ると、当地の最高高さは15mとなっています。 建築現場の看板には、18mと書いてあったと記憶していますが、どうも私の勘違いのようです。
    • 傾斜地だから、一段低い南側が１階～５階で１５ｍ、一段高い北側が２階～６階で１５ｍ、 だとすると、南側の１階～北側の６階までは１８ｍになると思います。
    • なるほどね〜 南側1階は地下1階ということになるのかな？
    • 南側1階は、実質的に地上1階になるのは間違いないでしょう。 物件概要が出ていないので明確なことは申せませんが、それほど傾斜の大きな場所ではありませんため、坂道沿いにエントランスが出来たとしても、そこも1階になると思います。
• ホント、いい場所です。 現在のロケーションは申し分ないし、南に向いてるし、閑静な場所だし。
• 南側の上の方は最高の眺望でしょう。 朝の散歩で、近くにある温泉施設の駐車場入り口（丘の頂上です）から朝日を眺めることが 多いですが、晴れた日の新宿高層ビル方向から登る太陽は、視界を遮るものもなく 水平線が見えてそれはそれは素晴らしい眺めです。
• 外観デザインのCGを見ることができましたが、隣駅のパークハウスよりもはるかに好ましいデザインで安心しました。
• CGデザイン見る限り、コの字配置のようですね。 南向き42戸(地下1F含)東向き18戸西向き23戸かな。 東向きはブリリアとお見合いになるね。
• 自分は要塞のようなタイルより、バルコニー好みだからこの物件はかなりヒット！
• 無難に纏めたという印象。普通すぎやしません？ 高級感もないし。
  • たしかに、無難といえば無難なデザインだと思います。 でも、無難だからこそ時代に流されなくてよいと思います。 悪く表現すると、ちょっと前の団地的なデザインかなともいえます。
  • 宮崎台の花霞に似てるかも？ 当時MRでみた花霞のCGはこんな印象だった。デザインもシンプルで好感持てますし、戸数もちょうど良い規模ですね！坂は気になりますけど。
• 南面は下までガラスかぁ。 今はいいけど、将来的に南側のテニスコートにマンション建ったら・・ちょっとどうなんだろうなぁ。
• ＣＧ観ました。デザインまずまず。ビデオも観ました。南側眺望が２Ｆからでも十分とれるのですね。 近隣良く知ってますが、住環境では駅反対側の小台や区役所通りのＧＳ跡地よりもこの物件は数段上です。 どなたかが書いてますが、確かに２丁目の高台は別格でしょう。
• 拝見しましたが、ちょっと団地っぽいかな？ 宮前平や宮崎台は各駅しか止まらないからか、地味な駅舎に駅前の雰囲気。
• 自分としては、ガラス手摺は解放感があって好きです。 知り合いの建築家に聞いた話では、ガラス手摺にすると建築コストが下げられるんだそうです。
• エルドの強みは、真南に向いているからじゃないでしょうか。 清泉のテニスコート跡地が開発されても、エルドの上層階には日照の影響がないはず。
• ２丁目で真南向き、眺望がこれだけとれるマンションは お向かいのブリリアの高層階以来です、めったに出ません。今後しばらくは無いでしょう。 前面に建物が建っても眺望に支障ない恐らく３Ｆ（？）以上は、坪２８０程度なら余裕に売れていくと思います。
• 木内建設ってどうなんですか？初めて聞きましたが。
  • 木内建設は、中堅ゼネコンのカテゴリーだと思います。 ググると、どの建築業については悪くしか書かれていないでしょうから、木内建設も同様だと思います。
• エルドの外観、ちょっと高級感がないですけど、奇抜なデザインではありませんため好ましいと思います。 奇抜なデザイン、奇抜な色合いですと長期的にみて流行に左右されると思います。
• 急坂、団地デザイン、平凡な田の字間取り、駐車場が少ない
• 敷地の真ん中が駐車場になるようですので、2棟とも日当たりは確保できそうです。

共用施設

• 前に、駐車場は機械式って書いている人がいましたが、本当ですか？ ディスポーザーやミストサウナなんていらないけど、どうしても、機械式駐車場だけは許せないんで…
  • コスト以外に出し入れや待ち時間が… 地下一階部分が駐車場であることを期待しているんですが、やはり違うんでしょうかねぇ
  • 駐車場についての質問が多いようです。入手した8月の説明会での 資料には　機械式駐車場3段昇降式（屋外）との記載があります。 近隣での駐車場事情からするとやむを得ないのでしょうか。
    • もう確定なんですね。残念です。 高台で冠水の危険性のない立地だからこそ、地下駐車場にして欲しかったです。
    • 私の場合はクルマ好きですので機械式のほうが安心なのですが、露天（屋外）駐車場というだけで購入検討から除外になってしまいます。
    • 屋外駐車場、発表前から冷めてしまいますね。
    • なんだ、また機械式駐車場ですか、、。
    • 建築コスト削減のため、露天の機械式駐車場は致し方ないという考えに反対はしませんが、屋内とか地下駐車場を希望する方もいます。 この立地は傾斜地ですから、屋内駐車場の設計は容易だったかもしれません。 個人的には、残念だなと思います。
• 良い場所だと思います。 ただ個人的には平置き駐車場を期待していたので、発表もされてもいませんが、残念でなりません。
  • このあたりで平置き駐車場を望むのは無理でしょうね。
    • だから、地下駐車場にしてくれればいいのにね
• 駐車場少なすぎると思うけど、どうなのかな？
• チラシ今見たけど、駐車場は機械式とは書いてないね。
  • suumoでは、敷地内37台（料金未定、3段機械式　身障者用1台）とあります。
    • 三段機械式って屋内の可能性あります？ てか37台しかないの？
    • えー三段機械式は最悪だな。。
    • 83戸中37台、50％割っているのか。 近くに月極駐車場はあるのでしょうか？
    • この地域は車重要だよ。やっぱりパスだな。
    • 駐車場５０％割れは意外。 恐らく高額物件（例えば６０００万以上とか）にはついてくるのかな？ やむ負えないのでしょうか。残念。
    • 機械式駐車場なのに、50％割れはないよね？
• 駐輪場９５台って、少なくないですか？坂だから自転車乗らないの？　
• 駐車場は、残念ながら前後二棟の間の露天機械式ですね。

設備・仕様

• 新聞のチラシに入ってましたね。 見る限り仕様は悪くなかったです。天然石を使ったりむしろ高級路線とも思えます。ディスポーザも標準だし。
• 床暖房ないのは残念だなー
  • チラシによると、エルドは床暖・デイスポーザー・浴室乾燥機・ミストサウナ・食洗機等、今風の設備 は全部そろってますね。ついでにＬＥＤ照明、天然御影石等も。 シャビーな設備とのレスが多かったですが、真逆でした。 ここ最近の近隣マンション群ではＮＯ１でしょう。
  • チラシ観ました。希望していた条件はすべて入ってました。うれしー。
• ミストサウナ、浴室乾燥、食器洗浄機、ディスポーザーが標準装備です。

間取り

• 間取りがなんだかがっくりです。ディスポーザーも不要なのでその分安くしてほしい一人です
  • 玄関からリビングが真っすぐで丸見えの間取りでなく、クランクしてほしかったです。
• チラシをご覧になった方、教えてください。 代表的な間取り図がありましたか？ 単なる”田の字”でしょうか、それとも魅力的な間取りはありましたでしょうか？
  • 残念ながら、かなり平凡な間取りでした。特徴のある間取りがあるなら広告にまず掲載するでしょうから、間取りの期待はできないと思います。 ちなみに、Ｒタイプ７５，８５㎡で、玄関横、北側の部屋がＷＩＣ付き７畳と５，５畳の洋室、横リビングが１３，１畳でキッチン３，４畳　窓なし部 屋が５畳洋室でした。　クランクもなく、玄関あけたらリビングまで見えてしまう間取りです。洗面所と廊下に物入れ、リビングにも物入れがありますが、リビ ングのドア真横なので使い勝手はよくなさそうな気がします。納戸はありません。トランクルームと専用ポーチみたいなのもないです。リビングはセンターオー プンサッシ。どこか間違えていたらごめんなさい。
• suumoに75平米の間取りが載っていました。 玄関からリビングまで廊下が一直線（賃貸物件みたい）、他の間取りは知り得ませんが、かなりがっかり。
  • それは田の字の王道ですね。
  • ワイドスパンにされても価格あがっちゃうだろうから田の字でも仕方ないとは思うけど、せめてクランクぐらいしてほしかった。横長リビングだとしたら玄関からソファが丸見えになる可能性大。
    • 普通、リビング入口にはドアがあって、ガラスも透明じゃないから、丸見えはないんじゃないの？
    • ソファが丸見えになるかは別にして、私もクランクのある間取りのほうが好きです。 でも、そんな間取りは希少ですし下手をすると家具の配置に悩むことにもなりかねません。 売主側からすれば、ごく普通のマンション構造で建てれば田の字にするのが無難なんでしょうね。
• 資料請求したら、簡単なパンフと間取り図が送られてきました。 南向きは、当たり前の田の字ですね。 東向きの間取りのほうがいいと思うのですが、まあ値段次第かなといった感じです。
• Rタイプについて、3LDKの75.85平米の南向き田の字です。 これも、5畳の中洋室があります。 北側の、玄関横に7畳の洋室があり、これはクイーンサイズのベッドが置ける主寝室になるでしょう。 とりあえず、間取りについては”お話にならない”といった感じで、Mタイプは最大6.5畳の部屋しかありません。 まったくダメです。住む人のことを考えていないとしか思えません。

買い物・食事

• すごく近くに生協あるよ。 尻手黒川まで行かなくても成城石井あるし、 区役所方面に東急ストアも。
• 買い物不便との噂ですがそうでしょうか。北側の並木通り沿いには１分程度でデポーが、また坂を下りずに 区役所方面の東急とかいなげ屋とか、むしろ便利な処に思いますが。 近隣の方々は買い物の際、坂を下りて駅反対側のいなげやへいかれるのでしょうか？
• 学習塾は、いたるところにあります。 病院も、駅前を中心に余るほどあります。 マッサージ屋もあります。 ホームセンターもペットショップもあり、たまに豚さんも売ってます。 素晴らしい銭湯も徒歩1分のところにあります。 学区は、もう十分知識を得たでしょう。 駅前にスポーツクラブもありますが、ここに入会しなくても通勤の駅往復で鍛えられますからOKです。 スーパーは、近くにはありません。これがネックです。 デポーで買い物できるという人がいますが、あそこですべて賄うことは無理です。
• 区役所通りの東急ストアといなげやには、きつい坂なく徒歩10分程度で行けます。自転車でも問題のない道です。駐車 場も余裕があるので、車なら至近距離といえるでしょう。ただし、このマンションは駐車場も駐輪場も数が少なく機械式なので、きひしいですね。機械式は買っ てきたものの積み下ろしが大変です。
• 今日、アバコスタジオのすぐ近くの賃貸マンションに住んでいた友人と話をしました。 私が、「NHK社宅跡地がマンションになるよ。高いらしいよ。あそこは生活が大変だよな。」と言いましたところ、 彼から返ってきた言葉は「あのくらいの坂は問題ないし、日々の買い物は区役所前の東急ストアとクリエイトそれに生協で賄える。週末はユータカラヤまで行くのも問題ない。高くなるのは学区がいいから仕方ないな。一番人気の場所だと思う。」とのことでした。 なお、彼は当時、車を所有していませんでしたため、すべて徒歩か自転車での買い物だったそうです。
• 資料が送られてきました。

1. Atタイプ　60.75㎡　2LDK（リビング11.3/6.0/5.0＋WIC&SIC）南向き
2. M タイプ　72.05㎡　3LDK（リビング12.0/6.5/6.0/5.0＋WIC）西向き
3. R タイプ　75.85㎡　3LDK（リビング13.1/7.0/5.5/5.0＋WIC）南向き
4. Y タイプ　93.37㎡　4LDK（リビング14.9/7.0/6.2/5.3/5.0＋WIC&SIC&N）南向き

• Y type　良いじゃん！

1. クランク廊下
2. 水回りが個室に接していない
3. 隣戸と個室が接していない
4. 3面開口（うーん、善意の解釈で）
5. LD、Kの面積もまずまず
6. 2WAYはバックカウンターが減るけど人気
7. 洋室4の独立性は↓
8. 1620バスは1418とはくつろぎが違う

• 間取り図見てプリントアウトして推定で測ったけど、Atタイプ以外はバルコニー狭いです。 6000万以上も出してバルコニー1400〜1300って賃貸みたいです。 ちょっとショックです。
  • Atって1階のテラス付きじゃない？ だとしたら奥行き4000近くあるでしょ。 そうすると、他の間取りはバルコニー2000くらいあることになるよ。 さすがに1300ってことはないような…。
• いまどきこのバルコニーの奥行きは珍しいですね。 いまは　2M超えがほとんですよね。 この間取りで　高値ならあまり　ほしくないかも。。。

育児・教育

• いずれ子供が小学校入学を予定する我が家では、前面道路も広くて安全、閑静、且つ宮前トップ 人気の富士見台や区役所・図書館に数分程度の当立地は、あこがれの立地です。
• 学区学区っていうけど、小学校の学区ってそんなに大事なのでしょうか？ 当然荒れているよりはいいですが、学力は所詮本人次第。 帰国子女をもつ親御さんならともかく、一般庶民がわざわざ高い資金を投じてこの地域の小学校に通わせる価値がどの程度あるのか分かりません。
  • 学区もあるけど周辺環境が抜群に良い=子供を通わすのに安心 ということでしょう。徒歩数分で区内有数の小中学校があるのは やはり大きいのでは？ （学校自身も良い帰国子女受け入れに熱心な良い学校と聞いてます） 子供が居ない人にとってはやや高めと感じるかも。
• 富士見台の人気は昔からほとんど変わらない様です。あまりの人気に日本一のマンモス校になってしまい、やむを得ず数年前に土橋小学校を分校した後も人気は変わらずとか。（ただの公立なので別に通っているお子さん自身が優れているわけではありませんが） また更には学力・人気川崎市内ＮＯ１の宮平中学があります。 当地区が人気なのは、その小・中学校に加え区役所・図書館等の行政施設への近さ、公園等の緑の多さ、ほとんど通行量の無い割に広々とした周辺道路等の環境等が総合的に相まっているのでしょう。 その意味では同じ学校区を持つ駅前のブリリアよりまた駅反対側のルフォン（土橋小学校）より徒歩５分の坂道を登る当物件の方が高い価格設定をしてくる可能性が十分あるとみています。
• 宮前平の学力が高かったのは、大手企業の社宅が多かったから。帰国が多かったのもそのせいで、大体家を買って数年で出て行き、次の子女がまた転校して来て、常に小中学校には出来る子がいるサイクル。 今、社宅は潰しまくってマンション建ててるから、優秀な子供の回転もないし、学力も落ちてるよ。 宮前平にがっつり住んでる人は、正直そこそこ。
  • かなり説得力あり。 帰任組には魅力的の場所かも。そうでない家庭には高いお金払ってまで買う場所ではないと実感。
• 富士見台小学校の私学への進学率は４０～５０％くらいのハズです。 が、有名私立高校・国立高校を狙う優秀な子たちが、あえてそのまま 市立宮前平中学校へ進学します。 宮前平中学からは、毎年、早慶に５０人以上、そのほか有名高校への 進学も多数の、恐るべき公立中学なのです。
  • ないないないないない（笑）笑ってしまいました。それいつの話ですか？ ２年前息子が宮前平中卒業しましたが早慶５０人なんてありえません。 頭の良い子もいればその分頭の悪い子もいます。 宮前平小の受験率も４割なわけないですよ
  • 宮前平は帰国子女に限らず、転入転出がとても多い。 特殊では無いゆえに、よそ者を排除するような排他的ないじめも起きないし「来るもの拒まず、去る者追わず」の雰囲気があってとてもオープン。 ただそれも社宅が多くあった時代の話なので、今後はどうなりますかね。 そういえばNHKの社宅の子は、成績良かったなー。
• 宮前平には難関校向けのSAPIXがあるね。 各駅停車駅でSAPIXがあるとことは他にあまり無いのでは？ 有名学区が有名塾を誘致した好例ですね。
• 神奈川県って中学もお弁当ですよね？ 東京は給食なのに。 三年間毎日お母さん達大変ですね。 サピックスですが、田都は多いですよ。
  • 川崎は弁当作るのが面倒なら、ランチサービスがありますよ。値段も安いですよ。 東京でも、地域によっては給食代払わないのが多くいて不公平感たっぷりだから、強制徴収出来ない給食なんかない方がいいとおもうけど…
    • 毎日ランチサービスなんて人いないっしょ 川崎市が給食にしたら正直東京以上に給食費払わない家庭多いと思うよ・・ まあ宮前平あたりならそんな家庭ないと感じるが
• サピックスはたまプラ校が多くなりすぎたので高津区、宮前区の生徒を移動させる目的でつくられただけ。宮前平校が開 校した頃はサピックスが新規校舎を乱立しはじめた時期だし、有名学区が誘致とか関係ないよ。結局今でも宮前平ではなく実績、クラス数からたまプラを選ぶ家 庭は多い。塾まで話題にだしたのに残念でした。

周辺環境・治安

• NHK社宅跡地です。
• いくら駅に近くても小台に魅力は感じません。 ましてや、大雨でよく水没している谷底です。
  • 間違った情報を書かないように。 冠水実績のあるのは宮前平です。具体的には、駅前の神社の前です。 小台は、冠水実績がありません。 川崎市のHPを見れば明らかです。 それと、たしかに南斜面がいいのは認めますが、このNHK社宅跡地は駅から急こう配すぎます。
    • 住民であれば、いつも大雨でターリーズ前がどうなるか知っていると思いますが… さすがに小台も坂上は水没しないとおもうけど
    • 確かに宮前平駅までは急勾配ですね。 この点だけで考えると、ヴィークコートの方が、宮崎台駅にも行けて利便性は良いようです。 　この辺りは、駅までを考えて平坦な下(尻手黒川や区役所通り沿い)に住むか、展望なども踏まえ上に住むか、という所なのでしょうか？
• 近隣に住むものとしての感覚ですが、この物件は相当の人気となる様に 思います。 南面の高台にあること。富士見台小学校区にあること（ヴィークとは違います）
• ８月に近隣住民に説明会を開いたようで、区役所に行ってその経過を閲覧しましたが、 以前の建物より壁面を後退そさせろだの、機械式駐車場の使用時間を制限しろだのと 無理な要望、無駄な意見が飛び交ったようです。そんなことはどうでもいいのですが、 説明会の資料には、当然のことながら図面が添付されていたようです。 間取りも載っていたのかなと、気になります。
  • 近隣に住む者ですが、８月に資料が配布されましたが、間取りはほとんど３ＬＤＫでした。
• いい場所だと思います。 気になるのは以下です。

1. 清泉のテニスコート跡地が、今後どのようになるか。
2. 年老いたら、宮前平駅からの急こう配の坂を登るのはきつい。

• • 私の感じたことです。

1. 清泉のテニスコート跡地が、今後どのようになるか。→南斜面で道路幅もありますし、日照にはまるで問題ありませんね。いずれ住宅となるでしょうが、万が一商業施設になっても・・・ 　　
2. 年老いたら、宮前平駅からの急こう配の坂を登るのはきつい。→私も現在、同地区に住んでいますが、疲れている時など、やはりこの坂を登る時はキツイですね。少し遠回りして、宮崎台から歩いたりします。年老いたら、坂下に住みたいと思いますね、きっと。

• • • もし清泉の跡地に高さ18Mのマンションが建てば、隔てている道路は6Mほどのため、どうしても下層階は日照問題が発生すると思います。
• あと１、２年以内に宮前平・宮崎台周辺で大手デベが建てるマンションが他にも出てくるのでしょうか？ プラウド宮崎台やパークハウス宮崎台のような物件です
  • 宮前平駅前の、タリーズコーヒーの裏手がマンションになるはずです。 現在はシート＆柵で覆われています。 噂では、大手デベロッパーN社が土地を取得したそうです。 ただ、田園都市線の鉄橋間近であり尻手黒川道路にも近すぎで、場所が悪すぎます。 その他、尻手黒川道路に面する「すき家」斜め前や、土橋交差点から区役所に上る途中にもマンションが建ちますが、大手ではありません。
• 駅徒歩５分圏内・高台の閑静な住宅地・富士見台小学校至近。 鷺沼・宮前平・宮崎台地区でここ数年の新築物件の中では 最高の立地。やはりの相当の人気=価格となるのでしょうか。
• 駅近・学区（富士見小・宮中）・環境（閑静な道路沿い）・行政地区への近さ等 近隣（鷺沼・宮崎台含め）も含めここ数年の分譲 マンションでは立地上は圧倒的に良い物件と思います。
• この物件を自分なりに至極冷静に判断しますと、以下と考えます。

1. 現時点で南面のロケーションは最高だけど、そんなもん居住にあたり重要性は低い。
2. 坂の上に位置しているため、スーパーへの買い物がマジで大変。歩いて重い買い物袋を持つのは無理。
3. 学区は恵まれているけど、日常生活や通勤にとっていい立地とは思えない。

• 当立地について坂道がネックとなる旨のコメントが多い様です。 近隣に住んで長いですが、皆さん買い物は休日に車ですませる方が多く、重い荷物を持って云々との コメントは当物件の評価には当たらないでしょう。（車での生活を考えてない方は別ですが） むしろ適度に駅から離れた閑静な高台の住宅地、日照の点からも好評価と思います。 以前（０５年当時）日経ビジネスに、宮前平２丁目は学校区・行政地区への至近さなどの理由から ファミリー層に非常に人気が高く、不動産価格が下がりにくい稀な地域との記事が掲載されました。
  • 私は反対意見です。 若いうちは問題ありませんが、車が使えない老人になった場合は大問題だと思います。 現時点での近隣スーパーは、区役所方面もしくは尻手黒川道路の２つの「いなげや」です。 老後になる前に転居すればOKですが、さすがにそこまで考えてマンションは買わないでしょう。 若い今でも、深夜残業や飲んだ帰りに、このあたりの急坂を上って帰宅するのはキツイと思う時が多々あります。
  • 老後の坂道は確かにきついですが、賃貸に出せば即借り手がつく地域と聞いてます。 老後になれば賃貸にだしてその賃料で平な処に住めば良いと割り切ってます。
    • 宮前平から坂道といっても宮崎台からはほぼフラット． 宮崎台から歩いても１０数分程度では？
    • 宮崎台から歩いたとしても、ちょっと起伏があります。ヴィークコートのあたりのことです。 普通に考えれば、宮崎台から10数分をかけて歩くよりも宮前平から向かうでしょう。
• 数年前この辺へ転居してくる際、宮崎台の不動産屋さんに聞いたのですが、宮崎台から宮前平にかけては区役所通りより 南、駅北側の高台（所謂、坂道を登った花の台町と呼ばれるところ）が住環境最高の場所で以前より人気の処とか。賃貸に住んでみてその意味も良く分かりまし た。確かに坂道を避けられないのですが、閑静な住環境はそれをカバーする最高の立地です。
  • 宮前平中学の近くの賃貸マンションに住んでいます。 だからこそ、坂道のキツさを強調できるのです。 私の妻は、「あのあたり（エルド周辺）で家を買うのは絶対に嫌だ」と言います。
• エルドの前のテニスコートもいずれは大規模マンションが建つでしょうね
• 前面のテニスコートはどうしてあのままなのでしょう？ 本当に将来マンションが建つ恐れがあるのでしょうか？ 個人的には学校・幼稚園やテニスクラブ等の教育施設でも出来て欲しいのですが。
  • 地主のＭさんが清泉大学に貸していた土地の一部を売却（湯けむりの庄）するために、大学施設に退去してもらったのでしょうが、半分はまだ売却する気がないということですね。テニスコートを壊すのにも金がかかりますから売却時まで放置ですね。勿体ない土地です。
• この辺りのマンションは戸建てや古いマンションからの住み替えも多いから、多少高くても人気でしょうね。 特に三菱や東急だと本当に退職者年齢の方が多いです。 毎日電車に乗らないから、駅前より落ち着いた土地が好まれるし、坂もあの程度なら全く気にならない。 どころか駅近で、個人病院も沢山あるし、駅から離れた分譲地に住むのに比べたら格段に有り難い。 買い物は生協でもスーパーも今は各社宅配してくれるし、タクシーにも乗り馴れてますからね。 もちろん、子育て世代にも人気の場所でしょうから、購入者は多世代に渡るのでしょうけど、戸数もほどほどで、すぐ売れちゃうんだろうな。

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