パークコート神宮前

2012年9月4日 (火) 18:01時点における最新版

パークコート神宮前外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都渋谷区神宮前1丁目4番4（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分
2. 東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩12分
3. 山手線 「原宿」駅 徒歩8分

• 総戸数：385戸（事業協力者住戸7戸含む※その他店舗3戸）
• 構造、建物階数：地上16階地下3階
• 敷地の権利形態：
  • 定期借地権（定期転借地権の準共有・借地権の種類:定期借地権・存続期間:2061年3月31日迄。期間満了時に更地返還が条件。期間延長は一切不可。借地権の譲渡・転貸:可。ただし土地所有者・貸主への事前の通知・承諾が必要。）
  • 登記について　敷地/定期借地権および定期転借地権設定登記については行いません。
  • 建物/お客様名義にて所有権保存登記をして頂きます。
• 完成時期：2009年03月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社/東電不動産株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格：2,945万円～2億9,022万円
• 販売価格には契約時地代の40月分相当額の保証金を含みます。保証金は借地期間満了時に返還されます。
• 登記について　敷地/定期借地権および定期転借地権設定登記については行いません。
• 地代（月額）:41,250円～186,690円
• 解体準備金（月額）:1,160円～6,150円
• 解体準備基金:1,552,000円～8,272,200円　
• 2009年12月1日より定期転借地料が改定となり、それに伴い保証金が改定となりました。また、2009年11月以前に価格を公表した住戸の販売価格も改定となりました。実際の販売価格につきましては次の表示となります。
  • 販売価格29,447,200円（建物価格27,797,200円＋保証金1,650,000円〜290,215,200円（建物価格282,747,600円＋保証金7,467,600円）
  • 変更前　販売価格29,400,000円（建物価格27,797,200円＋保証金1,602,800円）～290,000,000円（建物価格282,747,600円＋保証金7,252,400円
• 地代が高いなー。１億で月１０万円の地代とは、、、
• 定期借地権とはいっても場所は最高なので、興味があったのですが、地代が高すぎて手が出ません。あきらめます。
• 地代は結構しますが、定借だけあってそもそもの分譲価格はかなり安いですな。少なくとも隣のカスケード神宮前よりは単価はかなり安いです。考え方によってはお得なんですかね？
• 安すぎますね。坪単価¥８００万前後でこの地が手に入るなんて破格の出し値ですな。
• ほんとにそうなの？坪800って激しく高いんだけど…。。この地がどれくらいの地か分からないんだけどさ。。代々木公園挟んだ反対側に住んでる＊＊＊より…。。
• 神宮前の中古の相場は、坪400万前半からとなっています。
• 同じ三井のパークコート表参道で坪418万（売り出し価格）、神宮前4丁目の9800万円の物件は最上階でルーフテラス付きで坪423万、表参道ヒルズも5分以内で4丁目と考えるとこっちの方がずっとお得な気が、、
• 坪800はさすがにいくらなんでもないとは思いますが、常識的な相場感をお持ちの人なら650〜680ならお買い得といったところでしょう。庶民には逆立ちしても手が届かないマンション。。。
• 私は購入予定です。ファンドに染まるのはこのご時勢しかたがない現実だとしも、更新後の毎月の地代や、税金、毎月管理費＋積立金を支払ったあとの、実質の投資利回りは結構低めになりそうですけど、それでもアセット購入していけるのですから脅威です。サブプライムローン関連のファンドと同じ図式で、賃料収入を見込むファンドに組み替えて転売して、当初に購入するファンドには損失が生じないような仕組みが考えられているから、分譲デベは在庫がさばけるし、その後の賃貸物件の管理委託費用がじっとしていても懐に入ります。デベロッパーとファンドは持ちつ持たれつの関係なんですよね。なおかつ当マンションを最初に購入するファンドも転がし利益が入ります。一方、居住者の間では区分所有者と賃貸入居の占有者の微妙な溝が生まれ得るでしょうね。確実に言えるのはファンドを購入する機関投資家は真っ先に買い占めに走る物件だということです。NETはいくらなんだろうかという疑問が常につきまとうマンションです。産能のプロパー対応も販売価格に加味してあるのでしょうし．．．。　
• この差は大きいですね。
• この物件は、原宿警察署の建設、維持管理と一括して募集したＰＦＩ事業のコンペの一部なんだよ。コンペの評価基準はデザインとかもあったけど警察署の建設費の価格点と提案地代の比重が一番高かった。（公募資料はまだどっかにのこっているのでは？）そこでコンペ参加者は原宿警察署の建設費をマンション建設費に原価移動し、都への入札金額を下げて、下げた分はマンションの利益で賄う戦略にしたと思われる。（原宿警察署の建設費の入札額は異常値）だから、一般的なコストの積み上げでこのマンションの原価は出せない。東京都は警察署を安く作れ、さらに地代ももらえて助かってるはず。後はデベが予定通りの価格でさばけるかどうか？
• まだ資料ＨＰにありますね。警察署の建設と維持管理・運営、ファイナンス費用含めて、現在価値換算後の数字ですが予定価格99億に対して落札額は57億。どうやって下げたんでしょうか？

http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/jinguu_topics/050915-1-press.pdf

• 結局、建物の原価(建設費等)＋警察署建設費用＋デベの利益＝物件価格　ってことでしょ。なんだか、抱き合わせ販売のような気もするが、別に悪いこととは思わない。ただ、強気の価格設定でも売れると思い込んでいたデベの見通しが間違っていただけ。リーマンが破綻して株価全面安の時期に販売開始なんてタイミング悪すぎ...。あと14ヶ月ほど早く販売していたら、状況はだいぶ違っていたと思う。
• ここは買うんじゃなくて安く借りて住んだほうがよさそうですね。
• 近くに住んでます。日々見上げてますが環境よくていい感じのマンションですよー？みなさんすごくダメ出しされてますが、素人にはわからないです。私は本気で住み替えたい。販売価格はほんとに安い。地代はあるけど、今払ってる土地の固定資産税考えるとそこまで高いと思わないです。
• この掲示板最初から読みましたが（理解しながら読むのに5時間かかった）、大変勉強になりました。 投資用としてどうよ？とお考えの方がいらっしゃるようなので、素人のつたない金融知識で簡単に概算してみましょう。 正直、地代のインパクトがこんなに大きいとは思いませんでした。以下、想定です。
• 前提
  • 投資対象の物件：47平米（14.2坪）1LDK
  • 保有期間：15年
  • 頭金：1600万円
  • 市中金利：2％（固定）
• 費用
  • 物件価格：3600万円
  • ローン借入額：2000万円
  • ローン期間：30年
  • ローン金利：3.5％（固定）
  • 税額控除（10年間）：180万円
• 収入（15年平均）
  • 賃貸料：1.4万円／坪
  • 空室率：1ヶ月／年
  • 地代費用：5万円／月
  • その他管理費等：4万円／月
• その結果...
  • 費用の割引現在価値（①） :
    • 物件価格：3600万円
    • 地代費用：830万円
    • その他管理費等：664万円
    • ローン金利：678万円 （ローンの税額控除：180万円）
    • 合　計　：　5592万円
  • 収入の割引現在価値賃 （②）:
    • 貸 料 ： 2754万円
• ①と②の差額（現在価値）：2838万円 →①と②の差額（15年後の価値）：3820万円 。つまり、上記の前提では15年後に買値（3600万円）よりやや高く（！）売れなければ、損することになりますね。。。 もし仮に、本物件の地代が無かったと仮定しますと、現在価値ベースで負担が830万円分軽くなりますから、 ①と②の差額（現在価値）：2008万円 →①と②の差額（15年後の価値）：2703万円 ということで、中古物件として25％値下がりした状態（3600万円→2703万円）で売れて収支トントン。これは無理はないかな、と。 あくまで頭の体操ですが、やはり「地代が高い」という諸先輩方の分析／相場感は正しいのかなぁ、と感じた次第です。 イメージとしては、２件分のローンを抱える気分、とでもいいましょうか。たかが地代、されど地代、ですね。 （ですから、上の方々のように830/3600＝24％ほどの値引きないかなー、なんて淡く期待しちゃうのも無理はないかと思います。） ということで個人的な結論ですが、本件に投資するに適格な方としましては、 ①とにかくローンを組まなくていい方 ②そして、15年後の市場環境で、借地権＆既存不適格、築15年の物件を上手に捌ける方 ③さらに、周辺再開発など不確定要素の物件への影響を見抜ける方 ということになりそうです。要は　資金力のある不動産投資に詳しい方　ということですね。 もちろん、前提条件変えればもっと魅力的になると思います。エクセルでいろいろ試してみてください。 小生？立地と緑地は大変に、本当に魅力的ですが、残念ながら投資対象としては見送り、です泣 。でもなー、正直こんな素敵なところに住める方がうらやましいです。 いろんな御意見あろうかと思いますが、御参考まで。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 新築で神宮前のアドレスは貴重。
地代が苦にならない人は羨ましい。
• フォレスト棟は公道に接していますが、エアー棟は奥まったところにあります。

共用施設[ ]

• 確かに、ここは敷地内で「森」といえる中を散歩できるのは巣晴らしい。そして敷地内のレストランで一流のシェフの料理に舌鼓をうつ・・・
• 一階にあるのは、自転車用のエレベーターです
これは月の使用料をとっているので、恐らくはエレベーターがキーでしか開錠しないタイプかと予測されますが・・
• エアー棟の共有スペースをみてきましたが、とてもいい感じです。屋上のエアデッキからは、神宮外苑が間近に見え、夏の花火が楽しみです明治神宮の緑も見渡せて、本当に立地条件最高です
• 共有スペースのゆったり感は、とても良かったです。敷地内の保全林も綺麗に刈り込まれ、これからの庭園の形成に期待感が生まれます
• レストランの匂いがロビーに充満していることがある。

設備・仕様[ ]

• 内装デザインは、個人でリフォームすることが前提で設計されたとしか思えないようなお粗末な内装でした。廊下や、パブリックエリアのデザインもグレードの低さに正直驚いております。青山（というか神宮前）というネームバリューとデザインが乖離しすぎです。
• 建築家のデザインって、大多数の一般ピープルの価値観と正反対ですからね。
• 「内装お金かかっていませんね〜」って営業の方に言ったら「鉄鋼資材が高くなっているので」と答えておられました。　
• 洗濯機が備え付きでなく、おまけに隠す扉すらないからそのままどーんと露出！生活感丸出し！！現在販売されている渋谷区や港区のマンションの中ではきっと最低レベルの仕様でしょうな。　

• 

  Restaurant-I（2009年7月2日撮影）

間取り[ ]

• 1LDK・2LDK・3LDK（37.55平米～169.94平米）
• 安くなったら賃貸で住みたいと思っていたけど、ファミリー用の間取りはないのね。残念です。
• 私も収納の少なさに、断念しました。全くないに等しいくらいの収納です。 収納家具を配置するとかなり狭くなりますからね。
• 収納不足という指摘以外に、 前にも内装がチープという書込みが複数ありましたが、 私は神宮外苑界隈に長く住んでいたこともあり、 この立地、環境の物件は２度と出てこない、と思い購入しました。 収納は入居前にオーダーしてつけてもらったし、 朝、公園スペースを歩いて駅に向かいますが、 とても気持ちよく、快適に暮らしています。
• 私は比較的収納が多い間取りを選んだので十分まとまりそうです。バルコニーが広い低層棟のほうを選んだのもこだわりでした。敷地の緑地がすごく素敵で惚れ込んで買ってしまいました～。マンションの１階にあるフレンチレストランやカフェ・バーも雰囲気があり、原宿という若者イメージの場所にしては、ここだけは大人の隠れ家的で落ちつきます。もうすぐ入居なので楽しみです。

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  リビング・ダイニング B-110Aタイプ（2009.03.30撮影）

買い物・食事[ ]

• この辺りスーパーとか日用品のあるドラッグストアとか全然ないのです。しょぼいコープしかなくて困ってます。ツタヤもない。ホームセンターも何もない・・・。電球だってすぐに買えない。。。

• 

  アクアガーデン（2009年05月27日撮影）

• 

  エントランスホール（2009年5月27日撮影）

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 神宮前１丁目に住んでます周辺環境はよいですよ。幹線道路からちょっと入ると静かな町並み。確かに最近は奥の方までブティック等もできて少々人通りは増えましたが。一番不便なのはスーパー不足ですが、車生活なので青山のピーコックや新宿高島屋まで行っちゃいます。
• セキュリティは、セコム本社と原宿警察署も隣にあり、泥棒は近寄りがたいのではないでしょうか。24時間フロントに人がいるというのも安心です。
• カスケードの前というか東郷神社の前の暗い道は、かつあげとかひったくりで有名な場所
• 北側は夏場の涼しさと森が魅力なのでしょうが、営業している店舗の騒音や、池があるので大量の蚊が発生しそうです。あと見た目が団地っぽいのがダメダメです。

周辺施設[ ]

• 本計画地東側約１０ｍに高さ６８ｍの警察棟。以前、英国ではやっていた所詮「刑務所PFI」ってヤツですね。相当のリスクは民間が負うものです。日本では初なので良く経過を見ないといけませんね。それでもこの物件は売れると思います。

http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/jinguumae/jinguu_topics/050118-0-shitsumon.pdf

• 表向きは「警察署」になってるけどね。留置場も併設されているよ。
• マンションの隣に渋谷区立中央図書館

• 

  パークコート神宮前周辺図（2009年5月27日撮影）

• 

  保全緑地（2009年5月27日）

その他[ ]

• 場所最高、渋谷区、定借、既存不適格、５０年後解体して更地返還。。。私的には、定借、既存不適格を除けば完璧です

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• パークコート神宮前についての口コミ掲示板
• パークコート神宮前part2

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