パークホームズ溝の口　ミッドイースト

2024年7月11日 (木) 16:31時点における最新版

物件概要[ ]

パークホームズ溝の口　ミッドイースト　外観完成予想図

• 所在地：神奈川県川崎市高津区坂戸1丁目232-2（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩15分
2. 東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩15分
3. 南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩15分

• 総戸数：197戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート鉄筋コンクリート造地上7階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年1月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・総合地所株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• この場所は用途地域でも工業地域のようで、価格は安くはなるんでしょうけど、微妙な気もします。住宅ローン控除でいうどの仕様に該当するのでしょうか
• バス路線から離れている、駐車場が少ないという点。地元の人を対象としているのかな？このマンションは。規模的には197戸だから地元の検討者だけでは埋まらない気もしますが。お値段的にはどうなのでしょう？駅近くよりはもちろんお安いのでしょうけど。
• 197戸マンションと知ったときはテンション上がったのですが…落ち着いて考えると駅徒歩15分、工業地域（本物件は工場隣接）、南向きは接道しておらず眺望も残念とウィークポイントが多い気がします。駐輪場台数も不安です。この駅距離なら1世帯1.5台以上は自転車所有するのでは？上記にあるように小学校、スーパーまでの距離くらいしか今のところ良いところがないような。あとは結局価格次第ですが、坪280～くらいにはなってしまうんでしょうね
  • 徒歩3分の差で坪単価100万も差がつきますかね。まぁつくような気がしないでもないな。
    • グランドメゾンとの差ということでしょうか？あちらは坪340前後～の認識だったのでそこまで差は出ないかと思ってます。とはいえ駅徒歩3分の差だけでなく、グランドメゾンは内廊下、ZEH、戸境壁RC等の仕様面も高スペックですからね、正直なところ100万くらい差がつかないと本物件は厳しいなあという印象です
      • グランドメゾンとは竣工時期が1年以上違いますし、円安進行も加わった原価高騰の影響を受けているので、多少のスペック差は時間が埋めてしまうかもしれませんね。８年前のブランズ溝の口レジデンス(駅徒歩５分)が新築時坪275と今となっては信じられない価格なので時間が一番残酷です。
• オンライン説明会の案内がありましたね。価格発表もありそうで楽しみです。
• 予定販売価格5400万円台～9500万円台※100万円単位ということで、やはり高めなのかな…と思います。駅までの距離があるので、もう少しリーズナブル目になるのかなと予想されていた方も多かったのでは。パークホームズなので、建物自体はしっかりしているかと。
  • パークホームズ、特に郊外物件はかなりスペック落としてくる印象しかないけど…。
• こんな駅遠で坪単価300万か…マンションのスペックが良ければまだ許せるが、流石にこれはちょっとな。バスもないしキツすぎる。ドアドア時間や価格差を考えたら津田山、久地、宿河原の駅近中古でも良いとなるわ…
  • 宮前台とか鷺沼の中古も、ちょっとお値段上がるけど十分競合になるだろうし辛いな…
• サウスレジデンスの前にあるマンションの影になってる部屋4列くらいは露骨に価格が低かったです。(価格幅の一番低い額がその部屋って感じ)値段以外のメリットないです。
  • 工場前には安くても住みたくない。駅から徒歩5分とかなら良いけど、値段加味しても無しと判断しました。
• 規模の割に注目度が低いですね。川崎駅徒歩16分、矢向8分のクレストレジデンス川崎神明町が長期販売価格で坪330万だから同じ価格帯のここもマッタリとしか動かない気がする
• 今日のモモレジさんのブログ記事でも触れられてたけど、管理費はパッと見で平米180円で今どき安いって思うけど、給湯器等リースの強制永遠徴収の3,014円/月を含めると平米40円くらい実質の管理費って上がるんですよね…。
• 溝口駅ではややリーズナブルな価格の印象。マンション前にプラスチック工場があるので駅くらやや遠いのと工場が要員かと思います。駅まで15分ですがバスを使うほどではないです。ただ三井、長谷工、物件名も無難なので売却時にはスペック、資産価値はあり。今後も資産価値が落ちないエリアかなと思います。3LDK中心で最も需要がある間取りです。グランドメゾンの間取りに比べるとこちらが圧倒的に住みやすいです。周辺には小学、中学、高校があり都内に実家がない世帯にはかなり需要があると予想します。
• 設備は置いておいたとしても、駅まで徒歩１５分の距離でこの価格帯は選択肢から外れてしまいますね。駐車場も半数以下。みなさんも書かれているように工業地域でもありなかなか苦戦しそうですよね。
  • 1期の売残りが7戸あって1ヶ月以上売れてない。先週、1期2次の販売が１戸だけ。人気物件でこれだけ大規模なら1期2次でも抽選漏れを拾うために普通は沢山売りに出すのに１戸ってやばいくらい売れてないですね
• マイナス要素を払拭するような特徴づけが欲しいところですね。例えば納得感のある価格設定、他にはない共用施設やサービス、高グレードな設備仕様、子育てをサポートする体制等々。
  • 一番はやはり価格でしょうね。溝の口は便利ですから徒歩15分で坪280みたいな価格設定で、しっかり坪300万を切ってくれば仕様が低くても売れるはず。今だと隣駅の駅近中古とかより高く感じてしまう。
• マイナス要素（駅までの距離）を払しょくするようなこと、となるとやっぱり物件価格についてじゃないでしょうかね…皆さんが触れられているように。いいマンションだと思うし、共用施設もとてもいいので魅力的ではありますがまだ駅までの距離を埋めるほどではないかなぁ。もう一声安ければ。
• 1期1次の発売日は昨年11月頃に確か４５戸位を販売して売れ残りの先着順が7戸だったのに、、、現在ホームページ拝見したところ1期の先着順が１１戸に増えてるんですね。キャンセルが出てだいぶ苦戦してるようにお見受けします。大規模物件&三井不動産のブランドがあっても場所が悪いと売れない不良債権物件になってしまいそうな気配がプンプンしますね。
• 財閥系、建物はしっかりしていそうですね。タワーマンションに比べては地震にも安心出来そうです。駐車場は機械式ではないので、管理費は押さえられますね。
• 最近のマンションは物価の高騰からコストを削減して建設されることが多いそうです。内装や設備を安く抑えるということが多いので、給湯器もリースにしたんでしょう。その分、セキュリティに力を入れているので、最先端のシステムが採用されているのは良いと思います。鍵の解錠や施錠がスマートフォンやアップルウォッチからもできるのは便利でよさそう
  • 電子錠って停電に弱くて、結局、鍵を常に持ち歩くことになる。
• 先週実際に見学しました。工場側のお部屋以外のお部屋は完売しそうですね。給湯器のリースが気になりますね。とはいえ良い部屋はもう無さそうです。
• ２期の先着順のイースト棟はまだ売れてないのですね。イースト棟が一番いいと思うのですが。

交通[ ]

構造・建物[ ]

パークホームズ溝の口　ミッドイースト　エントエランスアプローチ完成予想図

• 最近、直床の物件が多いですが、ここは二重床？それとも直床ですかね？
  • 公式サイト等に床の仕様の記載はなかったと思います。とすると、直床なのかなと予想します。７階建てですしね。あとはすごい細かいところですがバルコニーの立板高が気になります。
    • 直床ですか？今時新築マンションを買うのに直床なんて考えられないです。いくら防音材が入ったとしても所詮板一枚、中に空間がないと遮音性は劣ります。

共用施設[ ]

• 駐輪場と、駐車場の数が少ない。各戸２台は自転車置きたい。
• 共用施設が充実しているようですが、ユーティリティスペースとは何でしょう。説明では多目的に使えるマルチな空間となっていて、ヨガをする写真がイメージフォトとして使用されていますがマンション内のサークル活動（？）で利用する施設ですか？
  • いろいろと使えるんでしょうけれど、マンションの管理組合の理事会とか、そういうので使うことはありそう。予約をすれば、だれでも借りられるフリースペース？使い方は色々とあると思いますよ。
• 駅まで徒歩１５分という立地なので、アクセスはけして良いとは言えない。大規模マンションだとしても、駐車場はもう少しないと足りないのではないでしょうか。駐輪場はサイクルポートがあるので何とかなりそうですが・・・。共有施設は充実してそうですが、価格はどれくらいになるでしょうね。

設備・仕様[ ]

• 給湯器等リースの強制永遠徴収…（笑）年間36,168円は大きいと思います。一般的にはマンションの給湯器は設備として売主負担で設置するものが、リースにする事で売主側のコストを抑えているのでしょうか？
  • 給湯器はリースなんですね。月額約３千円の支払いになりますが、年間にしたら結構な価格になります。リースのメリットはリース期間中は修理費がかからないということなので、いざ壊れた時は修理費の負担はしなくてもいいということくらいでしょうか。自分の給湯器ではないので、リース満了になった場合、給湯器を返却するか再リース契約するかどちらかになるようです。
    • 給湯器のリースって、住民側には正直メリットはないように感じる。設置コストがかからないので、デベ的にはいいんだろうけれど…。期間が過ぎたら、給湯器を返却して、自分で購入してつける形にするのがコスパはいいのかな。毎月、地味にお金がかかるものがあると長い目で見ると負担が高いように感じられる。
• 設備に関しては、しっかりしているみたいですから敢えてオプションにしなければならないものは多くないかも。するにしても、自分の好み的な感じになってくるだろうし。駅まで遠い分、マンションの全体の施設も充実させていてそれで帳尻を合わせているというかんじなんだろうなと見ていて感じました。

間取り[ ]

• 73m2のリネン室導線あるのがいいですね
• セカンド冷凍庫スペースがあるのは良いなと思いましたが、キッチンのスペース的に食器棚を置くスペースがないなと思いました。冷凍庫を置いてしまうと、スペースが小さくなってしまうから冷凍庫を置くよりも他の物を置ける棚を設置する方がよさそうかなと思います。もしくはパントリーがないので食品庫を置くのもいいですね。
  • セカンド冷凍庫は今のスペースを削らず、プラスαなら歓迎だけど、食器棚削っちゃあダメダメ。でも、マンション面積自体が削られてるから無理か。キッチン家電は、あれも置きたいこれも置きたいと、いっぱい置きたいんだけど、結局スペースの関係で炊飯器、オーブンレンジ、オーブントースターがやっとなのに、食器棚削ったら、どれか減らさないといけない残念なことになっちゃいます。
• 特徴ごとにプランが分けられているのはなかなか気が利いているなと思う反面、どの特徴も取り入れたプランがあれば一番いいのにとも思うのでした。欲張りでしょうか。特に特徴があるなと思ったのは、家事動線楽々プランです。普通ならリネンルームと洗面室を兼ねたりすることが多いと思うのですが、ここのはまったく別の場所。シューズインクローゼットとも繋がっているのは意外でしたが、何か利点があるのですか？
• しかし76平米4LDKって狭いな。セントラルエアシティの3LDK+書斎も似たような感じですが。

買い物・食事[ ]

• スーパーがめちゃくちゃ近いのはいいですね(^o^)ただ南は隣地と接してますのと、現地見に行ったら、ラインプラスティックという工場があり、特有の臭いがあります。

育児・教育[ ]

• スーパーと学校が近いのが1つの魅力なのでしょう。スーパー1分、小学校2分はかなりの好条件だと思います。中学校も近いもよう。

周辺環境・治安[ ]

• 駅から15分とちょっと遠いですが、大き目で豊富なプランとなっているのでDINKSからファミリー層向けといった感じかなと。小学校も近いから小さいお子さんのいる家庭だと需要ありそうですね。価格は駅15分とはいえ溝の口ですからグロスでもそこそこの値段しそうですね。
• 南側の半分と西側がほぼ壁ドンですね。工業地域ですし田園都市線という雰囲気は皆無かも。
  • 土地勘がほとんどないのですが、溝口にも田園都市線という雰囲気があるところもあるのでしょうか？
    • 溝の口は田園都市線が開通する以前から南武線が走っていて、南武線の沿線都市として発展したので南武線の雰囲気が色濃い街だと思います。溝の口自体に田園都市線沿線の緑多い整った街並みはないと思いますが、そんな溝の口の中でもこちらは用途地域が工業地域とのことなので住環境はどうなんでしょうか。
      • この付近は溝の口感は全く無く、普通の住宅地です。もう少し西行くと、果樹園や畑もあったりする土地柄です。地元実需のファミリー向けマンションって気がしてます。幼児が遊べる公園もいっぱいあるし
• 駅から遠くて、しかもバス路線から外れています。北見方方面とか下作団地方面はバスの本数がとても多くて、駅歩が多少遠くてもあまり苦になりません。梅林方面(ヴェレーナ等)になるとバス路線はありますが、本数が少ないので、不便になります。しかし、この方面は路線バスがありません。
• ミツトヨの近くに住んでいます。この立地はスーパーも学校も近くて便利ではありますが、駅から歩くと20分くらいは覚悟したほうが良く、かなりの駅遠になります。あまり駅を頻繁に利用しない方なら良いとは思いますが、通勤がある方は現地を確認されることをお勧めします。バスもあまりなく、結構辛いと思います。
• 溝の口駅まで徒歩１５分。。実際にはもう少しかかるかも。毎日歩くのはちょっと遠いかな～と思います。自転車で駅まで行けば苦痛ではないですが、マンションの駐輪場が少ないですね。１家庭２台分もない感じ。ここに決めたいと感じるポイントが少ないかなと感じました。
• ハザードマップをまだ見てないんですけど、浸水に関してはどういう状況になってるんでしょう？地図を見ると地形的には陸上競技場あたりは危なさそうですがこの辺は大丈夫そうな気もしましたが。ただまあ安心はできないので避難所の場所なども抑えていた方が良いと思います。
  • 坂戸小の付近に浸水域の看板あったような気がします。3mとかそのあたりの表記だったような、また寄る機会あれば見てみます。物件のグラウンドレベル上がってれば大丈夫だし、そうでなくても止水板でどのくらいまでカバーできるかは営業さんから説明あるでしょうし。2階以上でいっておきましょう
    • 今は線状降水帯と言うみたいです。少し前のゲリラ豪雨。被害がわからないので、2階以上だと安心できます。あと備蓄はどうなっているんでしょうか。どこかに災害時の何か備蓄があると安心できるんですが。
• アクセス重視の人には向かないかもしれませんが、周辺は静かで住みやすそうかなと感じます。
• 治安も問題なく、子育て環境としてもよさそうなので検討しやすいかな。
• 実際に駅から歩いてみたけどイトヨまではそんなに歩いた感じはせず、グランドメゾンまではまだ許容範囲、そこを越えると殺風景になってこのマンションまで歩くのはきつかった。
• 最寄り駅まで徒歩15分。結構離れた距離ですよね。価格はもう少し安いかなと思っていましたが、意外と高めですね。相場というよりはパークホームズだからなのかもしれません。下階であれば手が届きそうかな。
• ここから駅までのバスってありましたっけ？駅遠で特に尖った点もなく、スペックも低めとか一番リセールに困る物件ですよ。資産価値重視の方はここを選ばずより駅に高い中古を買った方が幸せになれると思います。
• 近所に住んでいて一時期検討しましたが、以下の理由で見送りました。
  • ZEHでない
  • 駅から遠い
  • 溝の口駅から最短ルートで向かうと夜は暗い道を通る(かつ歩道もあまり整備されていない)
  • 思ってる以上に向きによっては工業地域と近い
  • スペックに対しての価格は高く感じた
• 公式サイトでは、小学校への近さ、商業施設への近さというのを大きなアピールポイントにしていますね。駅の距離よりも子育てしている人が暮らしやすい環境をアピールしているように思いました。駅までのアクセスはクリアしなければならないと思うけれど、毎日通勤する必要がない形態でのお仕事の方だったらアリなのかも…。
• 周辺は静かで住みやすい環境ですね。教育施設が近いので、子育ても安心なのかなと思います。あとはマンションから駅までの距離が徒歩15分であることをどう考えるか。自転車で行けばすぐですが、歩くと考えるとちょっと遠いんですよね。
  • 今日みたいな雪の日は絶望的だよな。夏は死ぬほど暑いし徒歩15分は大変だよ。見学の時は初めての道で気持ちもワクワクしてるから気にならないけど、住んでから毎日そこを通るのはきついよ。
    • たしかに徒歩で歩く時間が長い分、天候不良の時は最悪といえるでしょう。ただ、雪が降るのってめったにありませんからそれほど心配はいらないと思います。慣れてしまえば案外１５分も早いもんですよ。いい運動にはなりますが、夏の暑い日は別ですね。自転車で行くか検討したほうがいいかもしれません。
• 裏のプラスチック工場は24時間稼働だと聞きました。近くの部屋は一部二重窓らしいです。ただ工業製造の臭いは気になるところかと
  • 工場の臭い、凄くない？
    • 近所在住で坂戸マルエツをよく利用するのでこのマンション前を通ります。工場臭は気になりませんが、寧ろ、マルエツ店内からのダクトエアですね。いろんな食材の匂いが混じり特に夏場のこの時期、暑さと重なってあまり気持ちがよくはないです。
      • 未だ現地を訪れておりませんが、工場の臭いはどのようなものですか？
        • 現地平日午後、休日昼頃の2回行きました。24時間稼働のプラッチック工場。でも臭いはそこまでしませんでしたよ。真向かいが小学校で臭いが酷かったらまずそこからクレームくるはずなので、相当抑えてる努力をしてるのでは？
          • 用途地域が工業地域に位置するプラスチック工場が、真向いに小学校があろうがなかろうが法律で決められた範囲で操業をすることが認められていると覆います。工業地域近くに学校があるからといって工場に何かを期待するのは難しいと思います。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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