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Brillia（ブリリア）品川 Canal Side

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[品川区]]北品川125番3（地番）
*交通：
#[[山手線]] 「品川」駅 徒歩10分 
#[[東海道本線]] 「品川」駅 徒歩10分 
#[[京浜東北線]] 「品川」駅 徒歩10分 
#[[京急本線]] 「北品川」駅 徒歩6分
*総戸数：51戸（提携企業優先住戸2戸、等価交換住戸19戸含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上14階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年10月下旬予定
*売主：東京建物株式会社　八重洲分室
*施工：大末建設 
*管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート


==価格・コスト・販売時状況==
*その他設備/使用料インターネット利用料1,575円（月額）
*オープンレジデンシアが坪380-400ぐらいであっさり完売したから、少なくともそのくらいの水準にはなるかな。
*坪430万平均ってとこですかね。
*この場所だと品川区とはいえ、高くなりそう。港区側はもう品川駅徒歩圏ではマンション建てる場所殆ど無いし。
*ブリリアの東神奈川が70平米7500万円だから、ここは同じ広さで1億前後かな。10年前に買った人が売却益で買う感じかな。一般的なサラリーマンが品川駅10分の新築マンションを買うなんて今は不可能
**1億でこんなショボいマンション買う人いないでしょ
***周辺の中古相場を見てから言ってねー。
*ココの一番広い(？)72.34㎡ですが、新築プレミアムつけて7000万円ぐらいが妥当価格と思います。 ちなみにここの近所のパークホームズ品川ザ・レジデンスの売り出し価格ですが、 マンコミの情報によると、70㎡で6000万円程度。最高価格は81.62㎡で8310万円
**オープンレジデンシア品川が坪400程度で売れちゃったからね。それが基準になるだろう。 まあブリリアはけっこう控えめな値付けをするイメージなので、そのくらいじゃないのかな。 72㎡で8700万くらい。
***築17年のマイナーデベ物件の価格なんか基準にならないでしょ？ あとパークホームズ品川は、今中古78平米で 9750万で出てるのでそっちが基準はなるでしょう。直近でオープンの北品川も坪400ですぐ完売した事実もあるし。ブリリアならもっと高くなるのは目に見えてる。
*品川は将来発展していく地域であると思いますから、人気が高くなってきている分価格も上昇して言っているんでしょうね その分駅周辺は人がかなり多いなという印象。 どちらかというと騒音は一日中するのかもしれません 利便性重視したい世帯が対象になってくるんでしょう。 個人的には品川から10分圏内というのはとても魅力的だと思います
* 51戸 （うち、提携企業優先住戸2戸、等価交換住戸19戸　含む） ということなので、実際に分譲されるのは３０戸だけ、ということになってくるのでしょうか。 かなり地権者さん多い… ４０％弱は占める事になってまいりますものねぇ…。 管理組合が結成されるけれど、同じマンションに住む者同士、ベクトルは一緒でしょうから、地権者だから、一般分譲だからという風に意見が大きく分かれたりということはないのかな？
**地権者同士がもともと知り合い同士だから同じベクトルを向きやすいというのはあるかも知れませんね。組合で賛成票争奪になったときに影響あるかも知れませんね。 でも一度入居してしまえば、地権者と一般分譲購入者の利害関係がずれてしまうことは考えにくいので、大きな問題にはならないのでは？と思います。
*結構良いお値段ですね。 今の市況だと低層370はそれでも良い方なのかな。
**品川駅に近い割には手頃価格なんじゃない。
*3LDKは二種類間取りがありますが、7000万後半からです。規模が小さいので仕方ないですが、ディスポーザーがないのは残念です…
*坪370～ということでしょうか。安くはないけど、将来性ある立地なので売れるでしょうね。 普段の買い物が北品川のマルエツプチ頼みなのはちと心許ないですが…。再開発が進めば改善されるかも？
*最低が370～で平均400超えてるんだけど、、
*3年前に分譲されたパークホームズ品川ザ・レジデンスでも＠290万だったから沖式の＠304万は安すぎる数字だと思いますね。 適当計算で、当時から20％値上がりしたと仮定したら＠350万くらい。 予定価格の下限が＠370万なら、すんごい高い印象がありますね。正直、この値段だったら厳しいのではないでしょうか。
*３F南向き 69.31平米で、7,690万円。 72.34平米が、8,090万円。 ほぼほぼ 坪＠370万円ですね。
*具体的に聞いていませんが、Aタイプは抽選になるだろうとは聞いていますね。3LDKは南東向きかつ半永久的に日照が得られるので、ファミリーにも受け入れられ易いのでしょうね。
*品川駅周辺は、物件の供給少なく大規模再開発が進んでいたからなのか、価格維持力が抜群ですね。ウチノカチというサイトでシミュレーションすると、築30年でも新築時から20%程度しか価格が下落しないみたいです。通常は、有名な駅でも50%近く下落するのに。

==交通==
*駅まで10分とありますが、男性が歩く速度でアトレの入口までの計算ですね。 山手線ホームまでは15分みた方が良いと思います。
*京急の高架化の説明会では、 徒歩5分の北品川駅は高架化し駅前広場が旧東海道海側にできる。 運河の再開発、目の前の道路の拡張（すでにセットバックが進んでいる）など
*駅としたら一番近いのは北品川駅なんだろうけれど、品川駅自体も普通に徒歩圏内という所はいいと感じる人は多いでしょうね ちなみに、北品川駅までは徒歩6分。品川駅は徒歩10分。 品川駅の広さを思うと、北品川の方が電車にまで至る時間は近い。神奈川方面に行くならば北品川、山手線等を使うならば品川と使い分けることが出来ますね。
*この立地なら普通しか止まらない北品川の利用頻度は皆無じゃないかな。神奈川方面としても結局乗り換えになるし、雨なら品川に向かった方が濡れない。普通に品川駅徒歩10分以内の希少性で売っていくでしょ。 再開発で品川南口が出来たり、北品川が便利になれば資産価値は化けるかもね。
*品川駅のどこまでが10分なの？中央改札ってわけじゃ無いですよね？
**港南口のビルの入り口のところではないですか？あそこから改札までは、2分ほど余計にかかりますね。
*イオンバスが近くに停まるので買物に便利そうですね。
* 港区に近い品川区 品川駅から徒歩で10分程度とあるが、15分位はかかりそう
**15分はかからないです。あの場所は、インターシティからの2階の歩道橋を渡って歩けば信号にひっかかりませんから、実際に10分程度で改札まで着くと思いますよ。
*現地見て来ました。品川駅からインターシティーの中を通ってすぐで凄く近く感じます。 情緒ある品川浦の雰囲気満喫、運河側は運河が狭まっているので、低層階の方がキャナルを楽しめそう。
*マンションの前の道路はセットバックしている場所が多いけど、拡幅するのかな？
*近所に住んでます。公園から歩道橋渡ってインターシティを通っていけば信号に引っかからないのでホームまで女の私の足でも15分あれば絶対辿りつけます。
*品川駅ホームから徒歩15分って、希少かもしれないけど微妙だよね。駅は常に混雑しているし、荷物持ってる時は辛すぎる。品川までドアドア15分の駅近物件の方が満足度は高そう。
*北品川駅からなら歩くのは6分で済む。乗り換えで１分ぐらいかな。
*公式サイトにはJR線・京急本線「品川」駅徒歩10分とありますが、実際は15分かかります？ 品川駅構内が広くホームまでたどり着くのに時間がかかるという事ですか？ それなら北品川利用が時短で良さそうですね。
*京急品川駅も徒歩10分？ そうすると、山手・京浜東北に乗るなら高輪口から入ったほうが近いのではないかな。それだと15分はかからないだろう。 将来的に南口改札ができれば徒歩6分ぐらいになりそうだね。
*メインは品川駅になるかと思いますが、北品川駅も高架化や駅前広場も控えてますし、利便性はさらに高まりそうです。
*横浜方面行くなら北品川使う人多いと思うよ。一旦品川に行き、そこから横浜方面に行くのがたいていの場合早いし楽。但し運賃はＪＲの方が安い。 また、浅草線使うなら当然北品川からのります。
*立地は良いと思います。品川浦に面している、北品川駅近い、品川駅も天王洲アイルも徒歩圏。 北品川駅、都営アパート周辺、品川浦周辺と、続々と再開発の構想も上がっています。 楽しみが多い場所であるのは同感です。
*デッキがインターシティから品川浦まで伸びてくる構想のようで、これもできたら便利になりそう。
*北品川駅が再開発されるから、品川駅から北品川までデッキで繋がりそうだね。
**計画にあるのは、北品川駅の高架化くらいじゃない？あと踏切の解消か駅前広場
*南北線の品川延伸が実現すると一段と便利になりますよね。ほぼ実現するのかな？
*平日の朝に現地から品川駅ホームまで歩いてみましたが、ほぼ信号なくフラットだからなのか、11分程度で到着できました。インターシティまで2～3分で着くので、雨の日でも快適。駅構内は激混みでしたが、交通整理されており、割とサクサク歩けますね。品川駅やインターシティに色んなお店があり、買い物しても駅から一直線で帰れることも考えると、通常の駅徒歩10分表記とは全く違いますね。
*品川駅徒歩10分と言っても港南口出入口からの距離だし、港南口から北改札・中央改札までは2～3分かかるし朝は駅からグランドコモンズ・インターシティのオフィスビル群に行くリーマンの大群が道を占拠しててまともに歩けないよ。
**港南口に入ってしまえばスムーズなんでしょうが、その手前が混雑してますよね。毎日同じ時間に歩けば向こうにも認識してもらえるかな？
**港南口サイドは、グランドコモンズやインターシティを使えて外を歩く時間を大幅に圧縮できるので、むしろ住みやすいですよね。
*ゆくゆくはデッキが品川浦まで延伸されるようなので、さらに便利になりそう。
**それは凄いことになりそうですね。品川浦の護岸整備と北品川駅の改修もありますし、ポテンシャル高いですね。

==構造・建物==
*敷地そのものは小さいです。14階建てですから、ペンシル形に見えるでしょうね。
*デザインコンセプトがウォーターフロントレジデンスだそうで、 エントランスホールに水を模したチェーンを吊り下げ、その下に 苔のオブジェを配置しているそうです。 CGを見ただけですが、とても素敵なデザインだと思います。
*浅草線で、銀座や日本橋、浅草と直通って地味にポイント高いですね。まあ、雨の日はインターシティから品川に行くんだろうなあ。
*再開発はいつから始まるのでしょうかね？計画通りの再開発が実行されれば全く違う街になるくらい変わるので、すごく気になります。ここは、内廊下、アウトフレーム、存在感のあるエントランス、キャナルビュー、開放感のある南東向き、広いバルコニー、平置き駐車場、ブリリアブランドなど、建物自体はかなり良いモノとなっていると思いますので、周辺環境が変わると大化けする可能性を感じます。
*建物に高級感あるかなあ。 夢見ている人には悪いけど、小規模で狭い間取りのどこにでもあるマンション。 ブリリアの名が泣いてます。
*外観デザインはまあ普通といえば普通だが、エントランスホール、ラウンジ、運河を望むコミュニティテラスとかはなかなか頑張ってると思う。

==共用施設==
*大型ではなく、共用部が充実してない って考えると、他の大型マンションより 平米単価安いかな、、

==設備・仕様==
*ディスポーザーが付いていれば完璧でしたね。でも、この規模なら、将来の維持管理コストを抑えられるというメリットの方が付いていないというデメリットより大きいとは思いますので、なくても仕方がないですよね。ここは駐車場も機械式ではなく平置きですし、規模・仕様の割に維持コストが抑えられていて好印象です。

==間取り==
*72平米は狭いんじゃないかと思いましたが、間取り図を見てみるとリビング以外で6.5畳と6畳、5.0畳の居室が確保されているんですね。 その分廊下や収納を削っているのかな？ できれば、バルコニーから見える運河の眺望写真も閲覧できるといいですね。
**間取り図を見ると、柱も畳数に入っているから数字が大きくなっているのでは。
*ここって内廊下でしたっけ？ 間取り図見ましたが角部屋だからかもしれませんが共用廊下側に水回りを寄せていてなかなか良いプランかと 思いました A１タイプがよさげですが間取りとしては狭いB1のほうが廊下もクランクしていて玄関から室内が見えないし、狭いからといってトイレの手洗いを省略したりバスルームのサイズを小さくしたりとしていないところが好感が持てますね でもその分高そうだね
*この規模で内廊下、ラウンジありで全て角住戸 A1中高層悪くないので参戦予定かな
*Cタイプの間取りを見ていると賃貸用なのかなぁと思いました。。。 思ったんですが、部屋の広さに比べて収納がめっちゃ広くないですか。あれだけあればチェストとか部屋に出さなくて済むのは良いかも。 Cタイプでも防災倉庫はきちんと玄関外に設置されているんだなーとも思いました。 そこは貸す時にはポイントになる点かも？
*間取りが28平米台から72平米台までと単身からファミリーまで 幅広い層の住むマンションになりそうですね。 総戸数が51戸のうち、提携企業優先住戸と等価交換住戸が21戸なので 一般販売分は少なくなりますが、オフィスやSOHOとして 使用される部屋も出て来たりしますでしょうか？

==買い物・食事==
*買物は車でシーサイドのイオンまで通っておりました。品川駅にも成城石井がありますが少々お高いですね。。
*スーパーは小型でよければマルエツプチ近いし、北品川商店街に賑わってる個人商店もあります。
*あの立地でスーパーにいくなら、普段使いはマツエツ一択ですね。自分は車を持っているのでイオンまで運転して出かけますが、ない人だったらわざわざバスを使うのはおっくうなので、自然とイオンには行かなくなると思います。
*スーパーは酒やジュースはマルエツプチ、肉と魚はクイーンズ伊勢丹、惣菜は高輪口の京急ストア野菜は北品川の商店街で安く手に入ります。
*ここら辺は夜中になると食べるところがデニーズすき家チェーン店の居酒屋のみなので都心に出ないと食べるものがありません。
**真夜中は確かに何も無いですね。あったらあったで周りがうるさくなりますから、無い方がいいですが。。自分的には、二郎もない方がここのマンションにとっては良いと思ってるくらいです。 中華の栄華楼が近くに2店舗ありますが、夜の10時くらい（だったか？）までは開いてるので、夜食するときはたまに使います。なぜか、夜でもランチメニューが普通に出てきて注文できます（笑）
*マルエツプチも小さいけど新しいからキレイですよね。そこから南にのびている商店街の八百屋や魚屋はいいと思いました。

==育児・教育==
*近くに保育園があるのは良いですね。最近の新築は皆高過ぎるのでお手頃に見えてしまいます。

==周辺環境・治安==
*二郎の隣のハム工場の跡地かな？品川駅徒歩１０分（実質は１５分くらい）は一般論としては駅近ではないけれど港南口のタワーマンションとくらべては相対的に近いので品川駅きんりんのマンションとしては利便性は高いと思います。運河の前なので見晴らしも悪くない。ただアドレスは港区ではなく品川区で場所も庶民的。なかなか値付けが難しい場所ではあるのでミスプライシングが起こるかもしれないね
*インターシティが近くていいね。
*ブリリアは品川駅周辺の小型物件が最近多いね
*場所は品川浦の庶民的な一帯だけど、インターシティにも近いし人気が出そうだね。
*ワンルームマンションが多い一帯か。いいところですね。港区じゃない、臭い（毎朝の二郎の仕込み、夏場の運河）あたりをどう思うかでしょうか。食肉市場はここから品川駅までの経路だと臭いも届かないので問題なしかな
**この辺の運河は海と近く、水の流れがあるから、臭く無いよ、潮の匂いはあるけど。いわゆる運河の臭い匂いが酷いのは芝浦辺りの高浜運河だね。 
*あら、なかなかいい立地の物件が出ましたねぇ。ブリリアはコンスタントにいい立地を仕入れることができてる印象がありますね。ただ、広さが難ありな気が。
*極至近の賃貸マンションに5年住んでおりましたので、検討されている方へ。 食肉市場の獣臭は、牛さん豚さん搬入時に臭うくらいですが、気になる方は無理でしょう。 二郎は日曜以外は行列ですが、お客はキチンと並ばれている方が多いイメージでした。 海洋大学のうるさい学生もたまにいましたが。 豚骨臭もそんなにキツくはないと思います。平日夜、土日昼夜は静観した良いエリアです。
*このエリアは、品川女学院、しながわ翁、二郎くらいしか、知られていないけど、 品川エリアの中では最も大きく変貌する可能性を含んでいる。 戸数も少ないし販売価格はわからないけど狙い目です。 都営住宅は再開発までの期間、老朽化を放置しておくわけにもいかず 耐震補強工事をしているけど品川車庫の移転も含めて、 現在手付かずの場所だけに期待できます。
*最近太ってきたので二郎は控えめですがこのあたりよく行きます。 食肉市場、ここまで匂ってくるかなあ、そばに行けば匂う日はあります。
*獣臭は風向きによってかもしれませんね。私は週に1・2回は感じましたが直ぐに慣れました。 私的に最もキツかったのは、食肉市場、運河近く、飲食店ありということで、築浅マンションでもゴキさんは夏になると多く発生しました。 屋内対策を重点的に施した事で激減しましたが、外には野良ゴキさんもよくお見かけします。可愛い野良猫さんも多い新旧入り混じるエリアなので仕方ないのかもしれませんね。 ちなみに、通勤路になるであろう品川セントラルガーデン。春になると大きな土カエルさんが結構いらっしゃいます。Vタワー下辺りは夜真っ暗なので、気づくと足元にカエルがいて何度か叫びました。
*同じ通り沿いに駐車場がちらほらあるから、これから開発が進んでいく地域になりそうだ。
*現地脇の道から撮った夜の風景です。 キャナルビューというよりも屋形船ビュープラス天王洲アイルのビルビューですね。でも風情があります
<gallery>Image: Brillia（ブリリア） 品川 Canal Side _夜の風景.jpg|Brillia（ブリリア） 品川 Canal Side _夜の風景</gallery>
*正面はマンションですね。
<gallery>Image: Brillia（ブリリア） 品川 Canal Side _夜景正面.jpg|Brillia（ブリリア） 品川 Canal Side _夜景正面</gallery>
*入江の奥に向かって見える風景です(西向き)。
<gallery>Image: Brillia（ブリリア） 品川 Canal Side _夜景西向き.jpg|Brillia（ブリリア） 品川 Canal Side _夜景西向き</gallery>
**なかなかいい景色ですねぇ 足元に水辺の風景が広がるこの立地は希少だと思います 正面にマンションあるから、夜はカーテンしたくなるのがちょっと残念なところ
*スムログのマン点さんの所に、羽田への新航路の通過ルートが詳しく書かれているから、検討前に読んだ方がよいと思う。
**飛行ルートは実際に飛んでみないと分かりませんけど、東京中心部の上空はだいたいどこも飛行ルートになっていますので、結局どこも全体的にうるさいんじゃないでしょうかね。都心部どこの物件を買っても、同じだと思ってます。
***どこも飛行ルート、ではないですよ。飛行ルートはちゃんと確認しましょう。
***ここはC滑走路到着予定ルート近い場所だと思いますよ。二重窓にしてくれていれば問題ないと思います。http://1manken.hatenablog.com/entry/2016/09/03/103405
*物件のバルコニー側の運河は、はっきり言って全然きれいじゃないです。ほんとに全然、きれいじゃないです。臭いとかは無いと思いますので、あそこを検討するなら上層階が良いんじゃないでしょうかね。価格がどれくらい差が出るか、よく知りませんが。
*キャナルサイドが好きな人は沢山いらっしゃいますよ。 一階のバルコニーから釣りが出来るかも？ハゼ、セイゴ、ボラ確認。
*ここは屋形船が通る所ですか？
**通ります。マンションの左右に舟屋があります。 
*ドブ臭、食肉市場の臭いは大丈夫です。 泥酔者は、さくらの時期以外は大丈夫です。 二郎の臭いは、けっこうあると思います。
*確かこの近くは釣りバカのロケ地ではなかったですか？
**そうですよ 浜崎伝助は北品川に住んでる設定でした シン・コジラでも北品川は出てきましたね 
*屠殺場は数日に一回確かに臭いです。
*れはポジ要因ではありますが価格吊り上げもしくは高価格正当化のネタにされそうですな 東京都品川区で今月上旬、再開発事業などを検討する新組織として「品川浦周辺地区再開発協議会」が発足した。対象地区は、屋形船や釣り船などが係留されている舟だまり「品川浦」の周辺地区で、北品川１丁目の一部、東品川１丁目の一部の計約１２haとなっている。今後、再開発などのまちづくりを目指して検討を重ねていく。　協議会は８月５日付で発足した。地権者は約９７０人で、このうち約６割が協議会に参加している。対象地区は京急本線・北品川駅の東側に位置し、都営住宅や都営バスの車庫などが立地しているほか、中小規模の建築物が多い。 　区は、２０１４年度に策定した「品川駅南地域まちづくりビジョン」で、品川浦周辺地区を重点検討地区に指定している。ビジョンでは、ＪＲ品川駅東口の公園やデッキネットワークの延伸により、品川浦の水辺や旧東海道につながる水と緑のネットワーク、歩行者ネットワークを形成する構想を掲げている。このほか耐震護岸の整備、水辺の商業・観光機能強化なども図りたい考えだ。 　品川駅の南側地区では、約９２haを対象にまちづくりを検討する「品川駅南地域の未来を創る推進協議会」が０２年に発足している。対象エリアには、品川浦周辺地区も含まれる。 　この推進協議会は、天王洲運河や目黒川などの水辺空間、御殿山の緑、旧東海道の歴史と文化などを踏まえ、品川駅南地域の特性を生かしたまちづくりを目指している。 
*食肉市場は敷地南側の車両通用門の一帯（敷地の内側）に、牛を乗せたまま車両が待機していることが多く、数日に1度どころか、その時間帯は常に臭います。そばを歩くと一発で分かります。 でもぶっちゃけ、駅からここの物件までのアクセスで臭うようなことはまずないですし、物件のあたりまで臭いが来る事もないです
*東八山公園のあたり時間曜日に関わらずきつい臭いかするけどあれ何なの？ 生体運送の車の臭いとは違う気がするけど
**もう少し西側に都営のゴミ置き場らしきものがあるからかな。
**食肉市場はあの場所から移転の可能性が高いそうです。友人の親戚がそこで働いています。 私はあの辺りの磯臭い臭いの方が気になります。せっかく南側のベランダなのにもったいないですね。
*京急北品川駅も再開発で大きく変わりそうだし、これから楽しみなエリア。
*屋形船の船着き場がすぐ近くにあるのは気になりますね。夜なら屋形船の光がキレイでしょうけど。
*羽田の新ルートが気になってしまって品川の新築マンションはパスしました。早く新ルート決定してくれないかな
**羽田の新ルートなんて気にしてたら渋谷区や港区も買えませんね(^_^;) 神経質な方には江東区をオススメしますよ。 ここは南面条件良し、賑やかな再開発エリアを抜けた先の閑静な住宅街にあり駅距離も絶妙、大きすぎも小さすぎもしないスケールなどなど好条件揃いですので、坪370〜は傑出の値付けだと思いますけどね。
*北品川本通り商店街を生活圏内で過ごせるのはとてもいいなと思いました 品川という都会も楽しみつつこうしたホッとできる部分も共存できるのは穴場かもしれません。品川にはマンションも中古、新築もあるでしょうけれど住環境から言えばこちらに個人的には軍配が上がるかなと思っています。
*インターシティにも北品川にも近く南東側に運河ですから、立地としてはかなり好条件ですよね。古臭い雰囲気が引っ掛かりますが、北品川駅付近の整備や護岸整備が進めばガラッと変わりますかね。

==周辺施設==
*東八山公園は桜の季節はいいですね。キャッチボールできる場所もあり、この辺りでは貴重な場所かも。

==その他==
*品川区の作った「品川駅南地域まちづくりビジョン」で実現して欲しいのが「品川駅南口の誘致」だけど、実際の所可能性はどうなんだろうね。
**南口ができるとしたら、太陽生命ビル辺りだろうから、Vタワーを始めとして恩恵を受ける所が多そうだね。無論この物件もそうだが。

==掲示板==
*[ ]

23ku/620981/15

23ku/620981/16-204
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