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清水谷ハウス

Name: 清水谷ハウス
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[[ファイル:清水谷ハウス.jpg|thumb|300px|外観写真]]


==物件概要==
*所在地：[[大阪府]][[大阪市]] [[天王寺区]]清水谷町4番2（地番）
*交通：[[大阪市]]営[[長堀鶴見緑地線]]「玉造」駅から徒歩5分
*総戸数：91戸 
*構造、建物階数：RC造地上27階地下1階建て
*敷地の権利形態：所有権
*完成時期：2007年  8月
*売主
#東レ建設㈱
#ＭＩＤ都市開発㈱
*施工：株式会社長谷工コーポレーション 


==価格・コスト・販売時状況==
*立地も外観も最高です。でも値段が高すぎます。
*文教地区というのは魅力があるかと思いますが、やはり価格は高めの設定ですね。管理費や駐車場も市内の他の物件と比較しても高めです。ここがやはりネック。
**坪単価が200万円弱ですから、相当割高だと思います。セールストークは、「この地域には大きなマンションが無く、地域の人たちが待ち望んでいたマンションなので、高くても、買う人はいくらでも居ますよ。」です。周囲を見渡せばもっと高評価のマンションはあると思います。
*購入を考えてるんですけど、値段が高すぎるような気がするんですけどどう思いますか？
**私は価格であきらめました。天王寺だったらヒルズマークもあるけど駅からやや遠いことを省けば立地環境、学区は断然こちらですね。市内でいろいろ物件見ましたがこれ以上の物件は二度とでて来ないでしょう。北区や中央区のタワーと比べて20万/坪ぐらいの差をどうとらえるかでしょうけど資産価値かなり高そうですね。今でもお金があれば絶対ここ買いますよ。
**グランドメゾンは清水谷ハウスより安いですよ。夕陽丘と清水谷とは住環境全然違います。夕陽丘は阪神住建の物件とかそこそこ手頃なものあります。清水谷あたりでマンション用地は今後出てきそうにないしね。あえてタワーと付けないネーミングもいい。しかし本当に高いなここ。いったいどんな人が住むんだろう。


==交通==
*JRからは徒歩10分。地下鉄玉造のエレベーター6番出口から徒歩8分です。エレベーター使わない時に2番出口からだと5分。上町1の交差点までは若干上りなので徒歩5分。医療センターまでは上町1から2分です。
*欠点は、どの駅からも近くないことですね。
*私はマンションギャラリーにて資料を見ている段階ではすごくいい印象でしたが、帰りに現地を見たとたんに気持ちが冷めてしまいました。たしかに閑静な場所ですが、マンションに面した道ですごく急な坂道があり、日常自転車生活の私にとっては大変不便そうに感じました。あと子供がいますので、隣が公園というのも魅力的に思っていましたが、実際見てみると、割と長めの急な階段を下りた所が公園になっていて、逆に子供にとって危険な気もしました。感じ方は人それぞれかと思いますが、検討されている方は一度現地をご覧になる事をおすすめします。
**自分の場合は、あの坂道や公園を含む雰囲気が、この物件の最大の特徴であり、魅力でもあると思ってますが。　やはり大阪市内にあってこの環境は大変貴重だと思います。　市内はどこもほとんどが平面ですし、あの高台のような雰囲気は、昔滞在していた赤坂のそれを彷彿させるものがあります。正直、この雰囲気がなければ、その他大勢のマンションと同等になって別段魅力が無くなってしまいますので。
**坂道。。。自転車で行って見ましたが、自転車を降りてでないと上れませんでした。この時は一人でしたが、普段は子供を前と後ろに乗せていますので、想像すると大変苦に思いました。。。お子様がいて、自転車生活の方は本当に一度見ておいたほうがよいですね。
***電動自転車があれば問題ないでしょ～。
***この地域、子供がいる家庭には電動自転車は必需品ですよ
*アクセス道路は少し狭いのが難点。
*地元の物です。やはり、坂はしんどいですよ、毎日のことですから、車あれば問題ないですが、雨の日など自転車ではきついしどこに行くにでも坂道生活となることに慣れてしまえば気にならないかも。登りで車の排気ガスも多いよ。
**確かに坂は急ですね。電動自転車でないとあがりきれないかな？けど良い土地というのは坂の上にあるものですから、清水谷ハウスのこの坂はひとつの魅力ともいえるかも知れません。


==構造・建物==
*せっかく清水谷のような環境のいいところなんだから、タワーでなくてもよかったのではないでしょうか？低層の高級マンションのほうが周辺の雰囲気に調和するのではないかと思っています。
*タワーなのに二重天井二重床ではない。
*免震でなく耐震なのも気になりますね。
*間取り・フローリング色・建具色・トイレ・バス・玄関等、どれをとっても近辺のタワーマンションより素敵だと思います。南側は植栽で、公園があることも魅力ですね。
*耐震構造は某タワーの損壊のような問題はないと思いますが、免震構造ではないので揺れるでしょうね。
*マンション敷地がいびつな形をしており、無理をしてマンション建設に持ち込んだ印象が否めません。
*長谷工って高層マンション大丈夫なの？
**本当によい物件を買うと考えると積水ハウスと施工の竹中工務店の方がおすすめです。私は長谷工のマンションを住んでいるのですが、あまりよいとはいえません。弟は郊外で積水ハウスの一戸建てを持っているのですが、しっかりしているし、積水の社員は信用できると言っていました。先日私は竹中施工のマンション（グランドメゾンではありません。）を契約しましたが、内容的にも構造的にも満足できますが、価格が高いと思います。まあ、長谷工のマンションは安っぽく見えるとか悪口をいう人がいますが、購入する人が何を基準に決めているのかでしょう。１０年、２０年、３０年先のことを考え、２，３年くらい他の上町台地の中古マンションやなどのオープンハウスを見て勉強したほうが良いと思います。
*今時二重床じゃない物件なんてやっぱり松下興産らしいね。階高を低くして戸数を増やしたんだろう。施工は長谷工だし、箱としてはイマイチだ。
**確かに長谷工がタワーって・・・でも立地が良いからかなり売れているだろう
***ええ、今時、二重底じゃないの。価格が高いのに。それだったら、グランドメゾン夕陽丘のほうが良いよね。施工竹中工務店だし。やっぱり、長谷工はダメなのか。グランドメゾンは免震工法だけど、この長谷工物件は免震ではないの。将来の資産のことを考えたら、ちょっとという感じかなあ。でも、場所はいいけれど、、、。
*敷地が小高く、低層階でも眺望が悪くない点がよいのでしょう。高いという先入観で見に行きましたが、角住戸が多いので、あんなものでしょう。
*建設現場はまだ基礎の土台をやっている。そりゃ、長谷工でもあそこの工事は結構費用かかるじゃないかなあ。なんていっても斜面だから仕方ないよ。まあ、長谷工以外でもっと評判のいいゼネコンなら検討してもいいかなあ。
*清水谷ハウスの北側に20階建てのマンションが建って本当？大阪城も見えなくなるんじゃない？心配です。
**北側だったらいいんでない?　駐車場だし。居室ほとんど南側だし。
*部屋のグレードはよかったですね。これで免震であればなおよかったですね。
*清水谷ハウスはひとつだけ飛びぬけて高くて町の景観ぶち壊しだよね。もっと周囲に馴染むものをつくればいいのに、あの辺の価値もさがるかもね。大阪市は相変わらず町作りのセンスもないし、業者ももうけ主義第一なのかな。法律の範囲かもしれないけど狭い土地に目いっぱい高く建てて、あぶなっかしく見えるし、ガリでノッポで趣味的にはね？？？
**北側にマンションが建つという噂もあります。
***その北側にできるマンション、ゼネコンはどこかご存知ですか？高層階のデメリットも多いようですが、やはり高層階の方が売れ残るのでしょうか？
***奥村組だったかと。正面図からは、上から下まで同じ間取りのような気がします。一般のタワーのように上下でプランの差がつかないんじゃあないでしょうか。
*土地は一段下がってるし何もこんな狭苦しく建てなくてもとも思うけど、上層階なら南向き以外抜けてるので、まあまあかな。
**ここは変な土地の形状だから怖くて辞めました。高台にあるので、工事期間中でも少しの地震などで地盤などに影響がありそうですからね。
**杭がきちんと効いているかもしれませんが、なぜあのように周囲の土地に段差があるのですか？断層がずれて隆起している証拠ですよ。


==共用施設==
*建物のエントランスがシンプルすぎるので、緑が欲しいと思います。 
*ややシンプルなエントランスや内廊下ですが、華美でないぶん古臭くもならなさそうでむしろ安心です。
*余計な共有施設を作っていないようですので、気になる管理費・修繕積立費も法外にはならないのでは。タワーと言えば、高い管理費ですからね。


==設備・仕様==
*床暖房、浄水器、ディスポーザー、オール電化。
*立地だけでなく部屋のグレードもとても気に入りました。フローリング、建具、バス、トイレ、玄関・・・どれをとっても難点はなかったように思えます。


==間取り==
*


==買い物・食事==
*近くに住んでいますがおすすめですね、最近はお洒落なお店が増えてきていますし。特に女学院の前の道や、ブロードハースト、ルピノー、トラック、ルピリエなど雰囲気のあるお店が、街の価値を左右しますね。


==育児・教育==
*すぐそばに、清水谷公園・清水谷高校があり、同じ校区内には高津高校・真田山公園、私立でいえば明星学園などあり、昔から大阪屈指の文教地区と云われてるのが、よくわかります。
*公立小中でも充分良い教育が受けられる、市内では数少ない地区です。ファミリーやこれから子育てをする新婚家庭にはピッタリ。
*真田山小・高津中校区という事でいいですよねぇ。周りは有名な私立、公立校も多いですし、市内ですけど公園も多いのでいいと思います。大阪の中心部・環状線の内側でそういう場所ってここらへんしかないんですから。わざわざ越境までさせて、真田山小学校に通わすという事も聞きますし。文教地域でしょ。


==周辺環境・治安==
*ここは閑静で校区も住環境も良いです。買い物や駅に少し遠いのが、逆に住宅地に適している理由だと思います。
*想像以上に落ち着いた街であること、公園がたくさんあること、適度に下町風情があること。。。ここは、子供が安心して暮らせる街だと思います。タワーマンションだと玄関を出たらすぐ目の前に大通り、というケースが多いと思いますが、このマンションはそうでないのも安心です。 
*逆にこの地区でよく土地があったなあという印象です。上町や玉造一丁目から真田山にかけて周囲は公園や緑が多く物件周囲も閑静そうですね。学校に囲まれてはいるので、生徒活動の騒がしさはあるかも知れませんね。そりゃ幹線沿いや超駅近の物件に比べれば利便性は？が付きますが，考え方次第でしょう。玉造の町も面白そうですしね。検討中です。
*今日会社の帰り、建設現場見てきたよ。清水谷高校の付近で公園もつながってるところだなあ。
*迷えるぐらいなら買うべきです。私は高いから買えなかったけど今後、天王寺の北側でこんな立地のマンションまず出てきません。夕陽丘のセキスイの物件は建物のクオリティは清水谷ハウスより高いけど私的には立地は断然こちらがいいと思います。ここは制震工法、直床です。直床は歩行感悪いけど二重床より遮音性能は高いんです。戸数も管理上ちょうどいいですね。高いと言っても住居専用地域の容積率からいって土地の所有分考えたら割安な方だと思います。後共用施設がシンプルなのもいいですね。ここは商業地のマンションと違って賃貸が少ないでしょうから住民の意識レベルも高そうですね。欠点としては駐車場でしょうか。私は業界の人間ですが(こことは関係ない)ここの評価は高いです。上本町の野村のタワーも期待外れだったし今後の新築計画の情報も聞きますがほとんど商業地域です。買って損はあり得ないですね。
*ここの立地完璧ですね。学区、静かさ、南側の視界の安心感、住居地域ならではの変な商業施設の建たない安心感、死角無しです。規模もちょうどいい戸数ですね。後からタワー物件いろいろ出てきてますがさらに清水谷ハウスが際立って見えます。資金が潤沢にあればぜひぜひ買いたい物件です。恐らく5年後売却時は2割ぐらいアップするのでは?
*地震はどこでもありますが、ここにも上町断層が走ってるんですよねえ。まあ、これが動いたら大阪市全体がやばいですけどね。
**北側の地所は、セントラル開発の20F東向きですね。計画はいつか知りませんけど。上町断層はこの付近では谷町筋と御堂筋の間あたりを走ってると言われてますね。動けば一緒です。いかに地盤が安定しているかにかかってきますよね。
*上町断層はわかるんですけどね。この敷地は直上にあるかどうか知りたかったんです。国土地理院の都市圏活断層図でこの計画地辺りで確認されていないことはわかりました。この辺りでは上町台地の東西端に南北に走る2本の推定活断層があり、一つはこのマンションの計画地の西側で堺筋と松屋町筋のちょうど中間位で地中部にあるようです。もう一つは地下鉄玉造駅のちょうど中央辺りの地表部にあるようです。色々と調べてみると台地の内側は元々半島なので地盤はしっかりしているが外側の部分は海であった部分なので液状化が懸念されているみたいです。販売員の方が良いといっていたのはこのことだったんですね。まあどちらにしても70の方がおっしゃるように地震が来たら大阪市内及び吹田・豊中とかなりの部分で被害出ると予測されているようですね。
*ここは地形が悪いし免震じゃないし二重天井じゃないし、その上高いけど売れてるんですか？
**天井は2重見たいですよ2重床ではないですけど･･･先日、某有名デベ（2重床神話を売りにしている会社）の床音のクレームを聞きました･･･入居後多数のクレームがでたとか･･･2重床が悪かったのか？知り合いの詳しい人に聞くと、’そりゃ個別でちがうわなぁ～’だと一概には良いと言えないらしい。天井がその分低くなるし、将来のリフォーム云々も水回りを動かすほど広い部屋だったら良いが、移動さすと間取が取れないとか･･･’3LDKを１LDKにするつもりなら2重床もいいかもよ～’だって！それに、水回りを移動させたら音のクレーム（下の人から）が出て元に戻さないといけないかもよ！と･･･あ～夢ぶち壊しやなぁ配管の交換も、さや管工法や天井を使っているからあまり関係ないらしい。結局、天井は2重で十分とか･･･


==周辺施設==
*大阪医療センター（旧国立大阪病院）まで、徒歩５分です。十分近いうちに入ると思います。
*隣に公園があるのがいいですね。


==その他==
*空堀商店街や心斎橋、難波などが少し遠いのがたまにキズですが、室内があれだけオシャレであればその難点は目をつぶることができそう。
*[[天王寺区]]のこのエリアは古くからのお寺・戸建住居・マンションがたくさんあり、便利さと安定感のある環境です。街を歩くと、高齢のかたをたくさん拝見します子育てが終了しても、ここに住み続けるかたが多そうな気がします。


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E6%B8%85%E6%B0%B4%E8%B0%B7%E3%83%8F%E3%82%A6%E3%82%B9 「清水谷ハウス」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7027/ 真田山小学校区の清水谷ハウスについて]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369/ 真田山小学校区の清水谷ハウスについて]
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