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プレミスト王子神谷

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==物件概要==
[[File:プレミスト王子神谷　外観完成予想図.png|350px|thumb|プレミスト王子神谷　外観完成予想図|alt=プレミスト王子神谷　外観完成予想図]]
[[File:プレミスト王子神谷　外観完成予想図2.png|350px|thumb|プレミスト王子神谷　外観完成予想図2|alt=プレミスト王子神谷　外観完成予想図2]]
*所在地：[[東京都]][[北区]]王子5丁目11-40他（地番）
*交通：
#東京メトロ[[南北線]] 「王子神谷」駅 徒歩2分  
#[[京浜東北線]] 「東十条」駅 徒歩14分
*総戸数：227戸（別途管理事務室1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2022年11月
*売主：大和ハウス工業株式会社、京浜急行電鉄株式会社、株式会社長谷工不動産
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

==価格・コスト・販売時状況==
*バス便マンションが、かすむ。だからバス便との価格差は激しくなりそうつで怖い。
**う～ん確かに駅近マンションだけど、ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂が同じ南北線駅近で苦戦してる現状がなあ～。お買い得な値段設定にしないと苦戦するんとちゃうか？
***立地は魅力的ですね～。王子のクロスが7000万で伸びていないので、もしここが5500万ならかなり売れるでしょう。
****地下鉄でも徒歩2分は大きい
****東十条も徒歩圏、王子駅もまぁ歩ける
****近くに複数のコンビニ、サミット王子店も遠くない
****近くに中高一貫校がある文京地区
****洪水リスクは志茂や堀船より低い
****隅田川テラスへのアクセスも良好
*豊島のプレミストから1000万アップという感じかなぁ。。北側が公園なので落ち着いた雰囲気もいいですね。
*立地は文句なしだと思います。3LDK5500～なら購入検討しますが、もっと高くなりそうですね。
**今の市場だと6千万は超えると思います。たとえ南北線でも駅2分ですから。
***新田1丁目のクレアホームズが物凄い売れ行きで完売した流れもあるので、強気で来るでしょう。ザ・ガーデンズと同等以上の価格になるでしょうね。駅距離や周辺環境等、総合点ではガーデンクロスよりも良いと思います。
****クレアホームズのモデルルームに行きましたが、価格にびっくりしました。あの価格なら完売も納得です。橋渡るだけでだいぶ違いますね。今の市場ですと、ザ・ガーデンズの売り出し時よりも価格上回るんですかね。。。完成2年後なので、少しは市場変化してくれればいいですが…
*****コロナで中古売出し数が激減する中で需要は増え、まともな値付けなら瞬間蒸発する状況ですね。ワクチンが行き渡って中古在庫が増加してくれば、市況も落ち着く可能性はあります。人口が急増していくエリアではないですので、気長に見守るのが良いと思います。
*坪310と見た。
*仕様はさほど高くなさそうですが、デザインは素敵です。間取りも柱を上手く外へ逃したり玄関に窓があったりと、工夫が見受けられます。買いたい欲が高まりますが、高くなりそうですね。。。
*「ガーデンクロスより少し安い値段で出す予定」と長谷工関係者が言っていました。
**ガークロより安いなら人気沸騰だね。メトロ2分だしJRも頑張れば歩ける。買い物の便と環境は抜群で間取りもいい。それで値段が安いならもはやガークロを買う理由がなくなる。
***結論から言うとガークロより安いならプレミスト買った方が手堅い。南北線徒歩2分は便利だし、王子神谷は西ヶ原や志茂より栄えてる。これからスミフの王子6丁目計画も出てくるので、周辺の相場が釣り上がるのは確実。ただ、トイレ手洗いカウンターが独立式でなかったり、コストカットが窺えるのは残念。
****同じ北区でも西ヶ原と王子神谷は異次元ですよ、マンションの価値は利便性や街の賑わいで決まるわけではないですし。地位やハザードが気にならなければここはいいマンションだとは思います。
*****ガークロは王子駅徒歩圏内、ここは王子神谷駅徒歩圏内、後者が安くて当たり前、比較対象が違いますね。
*王子神谷駅ですが徒歩2分なので、坪300は超えてしまうでしょうか。この辺りはスーパーなど豊富で道の高低差も無く便利です。住宅しかないので雰囲気も良いです。王子神谷駅自体は結構深いのと、北側の出口は端になるので、通勤利用には実質5分くらいの時間は見たほうが良さそうです。中古になった時はガークロよりはガーデンズと比較されやすい物件な気がしますね。
**ガーデンズが販売初期で坪250、終盤で270、現在の中古相場が330前後です。ガークロが坪310で販売しているので、プレミストが坪300なら違和感ありませんね。坪280未満なら迷わず買い、300なら妥当、320以上だと現時点ではやや割高という判断になります。
*ついに「迷わず決断できる物件」来ました！勤務先が新橋なので東十条まで歩く予定です。真夏や雨の日は南北線で王子へ出ます。環境・利便性文句なし。あとは値段だけですが、ガークロより少し安いという書き込みを信じて待ちます。
*ガークロより少し安い程度だと平均坪単価300万くらいでしょうか。王子神谷ではもちろん高いですが、23区全体で見ればお手頃かもしれません。
*ここは立地が優れている上に規模感もあるので、価格次第で新築で買う価値がありますね。中古も選択肢に入るなら赤羽か王子の駅近が資産価値的にはより良いです。
**ガーデンズもいいですが、プレミスト王子神谷は駅近以外にも公園の隣とか環境面だったり、平面駐車場の大きさにも魅力を感じました。自分なら、販売時にガーデンズとこちらが同価格くらいになっていても迷わずこちらを選びます。もちろん、新築というのも大きな魅力ですが笑
***南北線ユーザーではありませんが、私もここを新築という以外に魅力を感じています。公園隣接と隅田川テラスが近い、改築後の小学校が近くなど、中古でガーデンズなどと戦ってもアピールできそうです。あとは価格次第ですね…。
****小学校ももうできてきてますしね！！そうですよね、価格が坪300以上するようなら撤退します…
*皆さんの反応だと70平米が6000万＝坪283なら即買いって感じですね。マーケットがそういう反応だと6500くらい＝坪307になりそう。パーク隣接＆駅2分のエリアオンリーワンで広域から集客できるなら安売りする必要がありません。規模も200戸クラスだと特定のファンに売れれば捌けるでしょうし。
*ホームページを見る限りですが、隔板が低い、トイレ手洗いカウンター無し、トイレは古めかしいタンク式、アルコーブ無し、はイマイチですね。ただ、2,200のハイサッシ（階高3メートルなので、二重床二重天井、天井高2,450～2,500でしょうか？）、共用廊下側アウトフレーム、壁内蔵梁なので、お部屋の中は広々としてそうです。また、ハザードはかかっているエリアなので、買うなら3階以上でしょうか。平置き駐車場設置率50％に伴い管理費・修繕費が安いと思われるので、将来のランニングコストも安心ですし、坪300万切ってくれると相当良いと思います。
*予算6000万で待つ！世帯年収1200万でフルローンでも年収5倍だから安全圏！来い！って人、普通に多そうですよね。。近くに大型URが複数あるので賃貸から購入を狙ってる層も分厚い。
**68平米で低層階なら6000万いかないかもですね！それを狙ってます！
***ですよね！このあたり保育園も多くて、共働き世帯が多数です。ガーデンズ、ガークロを見送った人の需要が積み上がっていて、そんな人でもここなら！と思える案件だと思います。この土地は2016年に日本製紙から譲渡されたわけですが、それ以降はこの近辺でまとまったマンション用地の話がありません。つまりこれを逃すと次の案件は何年も出てこなさそうです。ゆえに足元を見て価格が釣り上がりそうなのが心配ですが、王子神谷はローカル駅なので優しめの価格を期待したいですね。
*平均坪単価は320-330と見ます。トイレ手洗いカウンターがない辺り完全に高級志向ではないのに坪350超えるとかあり得ないと思う。
**駅近ではあるもののエリア的には冷静に考えれば310位が妥当な気はしますし、私も5000万円台から価格設定するだろうなと思います。仮に高価格帯で設定するのであれば、デベもその層に合わせた設備仕様にすると思いますが、ここはそうでもなさそうですし。
***とりあえず6000万以下で3LDKあれば検討します
****12月販売開始だから価格が出るのはまだまだ先ですね。
*1.徒歩2分は素晴らしい
*2.しかしポーチはおろかアルコーブ無し
*3.アウトポールはありがたい
*4.スロップシンクあるんだ！？
*5.なのになぜトイレの手洗いカウンターは無いの！？
**良しと悪しで揺れますね。今からでも通風・採光の工夫でアルコーブだけでも設計変更してくれないかなー。無理だよなー。原価低減対策ここでしちゃうかー。
***団地囲まれた場所だからやはり低スペック、低価格路線じゃね？
*82平米の角部屋はいくらと予想していますか？8000超えそうならほかの物件を購入したいから、待った方が良いか？
**平均平米単価90万円くらいの予想なので、上層階を除けば超えないと思います。70平米6000万円代が平均で、低層のパンダ部屋なら5800万円とかで出るかもしれません。
***上層階はやっぱり超えますね、
*よく考えると、ここはただの団地マンションですよ。間取りも設備も普通すぎるから、立地と駐車場以外はあまり魅力ないかなぁ
**今のご時世で（ほぼ）完全アウトフレームとか玄関に窓ありとか、全然普通じゃないですよ。たしかにトイレの独立手洗いカウンターがないなど高級仕様でないのは明らかですが、ずいぶん工夫されていると思います。とくに玄関の窓は換気を気にする時代に合った企画だと思って見ています。かなり快適な暮らしになるだろうな、と。
***高級仕様でないのは明らかなんですね。。ちょっとがっかり。。すみふを待つべきなのかもしれないですね。。。
****こちらが高級仕様じゃなくてよかったです。もしそうなら手が出ない金額にまでなりそうなので…6000～7000で抑えるなら充分な仕様かと


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:プレミスト王子神谷　エントランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|プレミスト王子神谷　エントランスアプローチ完成予想図|alt=プレミスト王子神谷　エントランスアプローチ完成予想図]]
[[File:プレミスト王子神谷　サブエントランス完成予想図.png|350px|thumb|プレミスト王子神谷　サブエントランス完成予想図|alt=プレミスト王子神谷　サブエントランス完成予想図]]
[[File:プレミスト王子神谷　エントランスホール完成予想図1.png|350px|thumb|プレミスト王子神谷　エントランスホール完成予想図1|alt=プレミスト王子神谷　エントランスホール完成予想図1]]
[[File:プレミスト王子神谷　エントランスホール完成予想図2.png|300px|thumb|プレミスト王子神谷　エントランスホール完成予想図2|alt=プレミスト王子神谷　エントランスホール完成予想図2]]
*敷地面積：8,262.06m2
*南側の五丁目アパート(都営？)が眺望阻害にならないような配置になるといいですね。
*外観デザインを見ました。建築としては最新かもですが以前の社宅とそっくりな面影ですね。
**バルコニー側のデザイン処理はブランシエスタ王子にそっくりですね。高級感があります。賃貸だと月20万オーバークラス。
*良さそうな物件だと思いHPを見ていたのですが、駐車場が公園側なのが気になりました。今後、ベランダ側に同様のマンションが建ってしまったら日当たり悪くなりそうですよね。
**それは最悪ですね！隣にマンションの計画があればここも検討対象外にします
***ただ、バルコニー側は接道してるし、目の前のセブンや保育園が入ってる建物は昨年建てられたばっかりなので、当面マンションに変わるようなことはないかと。一方で、いま駐車場があるエリアはリスクありますね。買うならセブン側が良いかと思います。
*

==共用施設==
[[File:プレミスト王子神谷　キッズルーム・パーティールーム完成予想図.png|350px|thumb|プレミスト王子神谷　キッズルーム・パーティールーム完成予想図|alt=プレミスト王子神谷　キッズルーム・パーティールーム完成予想図]]
*駐車場：110台（平置き式駐車場：109台、車いす使用者用平置駐車場：1台）
**月額利用料：15,000円～20,000円
**駐車場平置きで設置率も良いですね。我が家は車は所持しませんがこのマンションの条件なら管理費や修繕も安くなりそうです。
***駅近なのに平置駐車場で設置率が約50%あるのはかなり珍しいです。将来的な修繕コストが抑えられますし、駐車場利用料によって管理費も安くなりやすいです。楽しみな物件なのは明らかですが、販売予定が12月なのが気になります。ガークロとバッティングさせたくないのか、高値を狙っているのか、思惑がありそうですね。
*駐輪場：454台［二段ラック式：430台（屋根付）、平面式：24台（屋根付）］
**月額利用料：100円～500円
*バイク置き場：14台［バイク置場：10台（屋根付）、ミニバイク置場：4台（屋根付）］
**月額利用料：1,000円～2,000円


==設備・仕様==
*共用廊下側カッコイイですね。手すりがガラスだし、おそらく可動式ルーバー面格子だと思います。公園利用者に対して目立つのでリセールも苦労しなさそう。
*パークビューではありませんがハイサッシなんですね。平置き駐車場といい、都内のマンションの中では特色があるマンションですね。
**ハイサッシ、玄関側とリビング側のフルポールアウトはガーデンズと同じ仕様ですね。相場が上がっている中で頑張っていると見るか、相応以上の高値になると覚悟するべきか。。実用面ではスロップシンクいいですね、デザイン面はFix窓の住戸がかっこいいと思います。
*

==間取り==
*2LDK+S（納戸）、3LDK、4LDK
*専有面積：66.91m2～82.58m2
*70平米が1番多いのでしょうか。横リビングタイプだとパウダールームの入口がリビング外ですね。気にする人は一定数いるので良いと思います。縦リビングタイプだとリビングイン。ただ横リビングはそれに加えて収納が多いせいで2部屋の面積は各0.5畳ほど小さくなる感じですね～。仕方ないですが選べるのは嬉しいです。
*


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#セブン-イレブン 北区王子5丁目店　　約20m／徒歩1分
#ローソンストア100 王子神谷店　　約120m／徒歩2分
#ファミリーマート 東京成徳学園前店　　約140m／徒歩2分
#クリエイトS・D 北区王子店　　約150m／徒歩2分
#どらっぐぱぱす 王子神谷店　　約290m／徒歩4分
#セブン-イレブン 北区神谷1丁目店　　約300m／徒歩4分
#ジャパンミート卸売市場 王子店　　約320m／徒歩4分
#セリア ジャパンミート王子店　　約320m／徒歩4分
#ユニクロ 王子神谷店　　約440m／徒歩6分
#業務スーパー 王子店　　約500m／徒歩7分
#セリア サミット王子桜田通り店　　約540m／徒歩7分
#サミットストア 王子桜田通り店　　約540m／徒歩7分
#サンドラッグ 王子桜田通り店　　約540m／徒歩7分
#サミットストア 王子店　　約540m／徒歩7分
#コモディイイダ 東十条店　　約650m／徒歩9分
#ニトリ 赤羽店　　約690m／徒歩9分

*ここは買物の選択肢が豊富ですよね。ジャパンミートに行ってみましたが、店名と違って野菜や魚も扱っていて新鮮で安いです。ほかに2つのサミットやコモディイイダ、業務スーパーなど選び放題。主婦には助かります。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#王子神谷雲母保育園　　約20m／徒歩1分
#ゆうひが丘保育園王子神谷　　約230m／徒歩3分
#桜田北保育園　　約290m／徒歩4分
#王子第一小学校（2021年9月移転開校予定）　　約310m／徒歩4分
#東京成徳短期大学附属幼稚園　　約370m／徒歩5分
#東十条東保育園　　約450m／徒歩6分
#桜田保育園　　約470m／徒歩6分
#桜田保育園分園　　約500m／徒歩7分
#さくらだこども園　　約500m／徒歩7分
#にじいろ保育園 王子　　約540m／徒歩7分
#桜田つぼみ保育園　　約550m／徒歩7分
#王子北保育園　　約560m／徒歩7分
#王子第一小学校（仮校舎）　　約660m／徒歩9分
#ベネッセ 王子神谷保育園　　約720m／徒歩9分
#富士見幼稚園　　約850m／徒歩11分
#明桜中学校　　約1,160m／徒歩15分

*住所は王子五丁目なので、学区は神谷ではなく王子ですね。
*学校は確かにあるものの、文教地区って感じはしないですね。ただただ団地、低地、川沿いの地域って印象です。



==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種住居地域、工業地域
*東十条までも歩けない距離ではないと思います。王子神谷前にジャパンミートも賑わってますし、なにより駅徒歩2分、目の前にはコンビニも大きい公園もあるので立地はガークロよりも良いと思います。個人的にはガークロよりも高いと思ってました…
*王子神谷とはいえ徒歩2分は便利ですし環境も良好に感じました。ガークロを検討しつつ踏み切れなかったのですが、こちらを第一候補にしようと思います。
*この周辺に住んでますが、困ったことはありません。確かにガークロの王子駅は魅力的ですが、オーケーまでも少し歩きますし、個人的には断然こちらのが住みやすいと思いますし魅力的に感じます。ガークロより高めになるようなら諦めますが笑
*周辺住民ですが、住みやすいですよ。日常の買い物には困らないですし、公園もあり雰囲気が良いです。高齢化してる地域ではあるのと、必ずしもマナーの良い高齢者ばかりではないのは散見されますので、地縁の無い方は一度周辺を歩いてみてください。南北線ユーザーなら、ガーデンズやガークロよりも断然ここでしょう。
**確かにマナーが悪い高齢者結構いますね、王子駅周辺よりも明らかに多いです。とはいえ、王子も低地側、特にオーケー周辺は多いですが。
*10階建てだと南側の都営や西側の既存マンションで眺望が抜けない住戸が多そうですね。
**そもそも眺望気にする人が王子神谷選ばなくないですか？団地とURに囲まれた地域ですよ。川沿いならリバービューありますが…
***眺望そのものの話もありますが、向かいの建物が集合住宅なので外からの自宅内への目線が気になる、リビングのカーテンを開けて生活しにくいというデメリットになると思います。
*向かいの建物、1階がセブンで上が保育園って珍しいですね。昼も夜も賑やかそうです。
*このあたりは隅田川テラスが整備済みで、堤防はスーパー堤防とカミソリの混在ですね。
*公園隣接だけど騒音問題も考慮した方がよさそうですね。かなりうるさいと思います。
**保育園は外に広場がないので騒音はなさそうです。公園はたしかに昼間の騒音や虫もすごそうですね。まぁそれでも大通り沿いと比較したら公園のが遥かにいいです。仕様は高級ではないとはどの程度なのですかね。
***保育園について送迎の時間帯は絶対うるさいよ
*前の都営のベランダに鳩防止ネットが散見され、実際に鳩が複数止まっているのも見受けられます。このマンションにも移ってこないか、心配しています。
**そんなに鳩が集まるということは、誰か鳩に餌あげてるんですかね。
*駅近は正義ですね。ただ王子神谷駅は六本木方面はかなり深い（入り口からホームまで距離がある）のと、エレベーターが東側に無いので、車椅子やベビーカーは道路渡って団地前から乗る必要がありますので実質は5-6分かかります。ご注意を。
*公園が隣接していてアスレチックがある公園ですから、子供が思いっきり遊ぶことができるのはファミリー世帯にとってはメリットです。アスレチックや遊具が充実している公園って都内だとだんだん減ってきているので、こういう公園は貴重だと思う。南北線利用なので都心へ出るにもそれほど不便なく行けてしまうということろも共働き世帯にとっても住みやすい環境になっているのかなと感じます。


==周辺施設==
*'''病院'''
#高橋医院　　約70m／徒歩1分
#王子神谷おおぞら歯科　　約110m／徒歩2分
#王子神谷歯科クリニック　　約170m／徒歩3分
#小湊小児科医院　　約200m／徒歩3分
#王子神谷齋藤クリニック　　約300m／徒歩4分
#木村クリニック　　約340m／徒歩5分
#いとう王子神谷内科外科クリニック　　約360m／徒歩5分
#かとうクリニック　　約460m／徒歩6分
#ごとう内科　　約540m／徒歩7分
#うえやま眼科　　約540m／徒歩7分
#明理会中央総合病院　　約950m／徒歩12分
#王子生協病院　　約1,270m／徒歩16分
*'''金融機関'''
#王子五郵便局　　約150m／徒歩2分
#城北信用金庫 王子営業部 庚申通り出張所　　約180m／徒歩3分
#三菱UFJ銀行 ATMコーナー 東十条駅前　　約1,070m／徒歩14分
#みずほATMコーナー東十条駅北口出張所　　約1,130m／徒歩15分
*'''公共・レジャー施設'''
#王子五丁目公園　　約10m／徒歩1分
#神谷堀公園　　（サブエントランスから）約30m／徒歩1分
#王子五丁目児童遊園　　約310m／徒歩4分
#豊島馬場遺跡公園　　約350m／徒歩5分
#FASTGYM 王子神谷店　　約360m／徒歩5分
#UR王子5丁目団地公園　　約400m／徒歩5分
#王子三丁目児童遊園　　約510m／徒歩7分
#豊島七丁目児童遊園　　約700m／徒歩9分
#神谷南公園　　約750m／徒歩10分
#新田さくら公園　　約900m／徒歩12分
#セントラルウェルネスクラブ東十条　　約910m／徒歩12分
#東十条図書館　　約990m／徒歩13分
#神谷図書館　　約1,020m／徒歩13分
#名主の滝公園　　約1,260m／徒歩16分
#北運動場　　約1,380m／徒歩18分
#音無親水公園　　約1,630m
#飛鳥山公園　　約1,740m
#三井住友 王子神谷出張所　　約160m／徒歩2分
#王子五丁目交番（王子警察署）　　約250m／徒歩4分
#王子消防署　　約430m／徒歩6分
#王子税務署　　約900m／徒歩12分
#王子警察署　　約920m／徒歩12分
#北区役所　　約1,800m


==その他==
*

==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%83%9F%E3%82%B9%E3%83%88%E7%8E%8B%E5%AD%90%E7%A5%9E%E8%B0%B7 プレミスト王子神谷（スムラボ記事）]
*[https://www.sumu-log.com/archives/35509/ お便り返し その228「プレミスト王子神谷とガーデンクロス東京王子の評価が異なるのはなぜ？」【マンションマニア】（スムログ記事）]

==掲示板==
*

23ku/665319/223
プレミスト王子神谷に戻る。
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By マンションマニア
2021年09月23日
王子神谷駅から徒歩2分、北本通りから離れているため駅前と言える近さでありながらも静かです。さらには背中側に神谷堀公園が沿うように隣接しているため環境面もとれます。

王子駅のような賑やかさはないのですがそこをプラスに感じる方にとっては日常の買い物施設は近くにあるわけでむしろ好材料でしょう。

駅近でありながらも平置き駐車場の設置率が約48％、車移動もとても便利なエリアですから23区駅近×車所有を叶えたい方には魅力が大きいでしょう。

細かい点はメインブログで共有いたしますがこちらの出張所で取り急ぎお伝えしたいのが第一期契約者は平置き駐車場を確保できるということです。
設置率からして大きく足りないということはないと思われるものの確保されるなら安心ですよね。

坪単価は約300万円。

駐車場確保にこだわらなければ第二期以降でも選べる部屋はまだ多いと思われますが駐車場確保にこだわるならば第一期での契約を目指して早めにアプローチかけることをおすすめいたします。