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プレミスト千早中央公園

Name: プレミスト千早中央公園
Brand: 大和ハウス工業株式会社
Rating: 4.333333333333333 (3 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[福岡県]][[福岡市]][[福岡県/福岡市/東区|東区]]千早4丁目3010-2（地番）
*交通：
#[[鹿児島本線]] 「千早」駅 徒歩5分 （えきマチ1丁目千早入口）
#西鉄[[貝塚線]] 「西鉄千早」駅 徒歩5分 （えきマチ1丁目千早入口）
*総戸数：218戸（別途管理事務室1戸）
*構造、建物階数：地上15階建（一部鉄骨造）
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2017年07月上旬予定
*売主：大和ハウス工業株式会社
*施工：株式会社鴻池組九州支店



==価格・コスト・販売時状況==
【予測】
*100平米で6000超ですかね？
**駅直結じゃないですしね。 でも南東角100平米なら6000超で出しそう。 低金利でいけちゃう人結構いるんじゃないかなぬ。
*予想としては、だいたい今の相場からして、 １７０万／坪前後と思ってるわ あ、でも平均よ .公園側は跳ね上がるでしょうけど　 
【価格】
*４LDKはいくらからありますか？
**安いとこなら3500くらいからあるみたいですよ
*80m2台 6~7階で4000万後半と聞いています。駐車場側、日当たり眺望が望めないお部屋で2000万台がでるか？？ って感じですね。
*一番高い部屋は９０００万ですよ
*公園側4Fが4000万円台からで、東側は3000万前半があるけど、目の前が5階建ての駐車場。 数年前の千早の物件にくらべて、3割増しの値段設定ですね。売れるのでしょうか。
**３、４年前のプレミスト千早レジデンスが、最上階角部屋４ＬＤＫで３６００万くらいだった気がします。 角部屋でなければ、最上階４ＬＤＫで２９００万じゃなかったでしょうか。 駅からの距離・住所が違うので一概に比較できませんが、若干高いかなぁ。 
*78平米で4000万円を超えてくるあたり やっぱりなかなかの価格設定だったわね 
*南側は高いですね〜かと言って東側は魅力低いですもんねぇ〜しかし低層階の南側は微妙ですよね〜
*低層階でも公園側で80㎡超えで4500万だもんな.高いと思うけど、買えるなら皆が様子見てる時にいいとこ買うのもありかと思うようになってきた・ この価格って消費税込なのでしょうか？ それとも別？ MRで聞くの忘れてしまった 
**消費税は込みです。 
*一応見学に行きましたが価格の割に内装はチープだし、素顔に自信のない厚化粧のようにタイプR(98.77m2)はオプションだけで1000万円超!そんなモデルルームは参考になりません。 
【比較・検討】
*自分は今までに14階と15階分譲賃貸、そして今は14階の分譲マンションに住んでいますが、今思えば一番住みやすく気に入ってたのは15階建てのマンションでした。 正直、普通に暮らしてて階高の差とか騒音の差とか感じたことはありませんでした。 よく階高を気にし過ぎ14階に拘るあまりワンフロアに詰め込め過ぎて間口が狭くウナギの寝床のような物件があるように思います。 それだったら上の空間は少し取られますが15階建てにしてワンフロアの戸数を減らし横の空間を広くとったほうが住みやすい部屋が作れるのになと思います。 私は14階、15階建てにあまり拘るよりかは広いリビングなど間取り重視で検討中なので、この物件の間取りはまだ知りませんが、住みやすそうな間取りがあれば検討しようかなと思っています。 
*千早は区民センターができて街が整って来たら価格が一気に上がりましたね。香椎がこれからそうなっていきそうなので価格上昇前の香椎を検討しようかと思っています。空き地もいっぱいあるのでマンション建たないかな
*消防署、国道3号線、病院、駅意外と遠い。マイナス要素多すぎなのに、かなり強気の金額設定です。
*千早で4千万超えは高いなと思う。しかも消防局、国道、病院の三つ巴で、駅チカのメリットを上回る不安材料。どうも踏み出せない。
*確かに皆さん言われるように高すぎます。感覚的には安い低層階で３００～５００万、南側は５００～８００万は高いと思います。女性目線の収納多くかもしれませんが部屋も狭いですし平米数もたいしたことはありません。むしろ狭すぎですね。
*営業の方が100戸/218戸程度申込あったとの事でしたがどうなんでしょうか。人気なのかな？
*うちは余計なゲストルームやラウンジなどないマンションが希望でこちらは外しました。 無駄な管理費は払いたくないので。 内装は素敵でしたけどね。
*来客駐車場はコインパーキングにした方がよいね。管理組合の収入になるし。 金払っていつもずっと停めてるなら誰も文句は言わない。タダでずっと停めてるから白い目でみられる。
**確かに。 ゲストルームも有料ですし、来客用駐車場もコインパーキングにした方がマンションの管理組合にとって有益ですね～。貴重な収入源といえる。 賢く運営していく発想は大事だ。
***でも結局、そのコインパーキングに停めずにロータリーのような空きスペースに停める人も出てくることもあります。そうなると、お金払って停めるのが馬鹿らしくなることも。
*エイルとプレミスト両方の物件を実際に比較検討したことがありますが、エイルが安いのにはそれなりに理由があるかと。 エイルはモデルルームも見ましたが、床暖を標準装備しておらず、建具などもグレードがあまりよくないと感じたような。また駐車場は105台超が維持費が莫大にかかる機械式でした。初期の駐車台も非常にリーズナブルに設定されており、購入者にはとても魅力的に感じられるように見せかけてましたよ。 プレミストは確か自走式の立体駐車場があり、建具やトイレなどのグレードもそこそこいい感じで床暖は装備されたましたね。 要は、何に重きを置いて物件探しをするかということであり安いから良い、高いから悪いという訳ではないのかと。価格にはそれなりに理由がありますからね。
*地域柄でしょうか？ 結論から言うと、この価格帯を購入する層には、千早は人気がなかったってことですかね。 格安で販売していたころは、1か月で完売するなど、低価格を購入する層には千早は絶大な人気だったんですけどね。
*千早が高いなら新宮町とかならもっと安いですよ！もっと東の方とか探せばいいんじゃない。
*売れてるのは、低価格の部屋ばかりでしたよ。なので、購入層にはあまり変化はないようです。5000万以上出せる層には、地域柄でしょうか？千早は人気がないようです。
*３号線博多バイパスが全線開通した時、駅までの道の交通量次第だよな。あそこが減らなかったらちょっと躊躇する。
*子育てだと、平尾地区がいいと学区スレでみましたよ。優秀な校区だし、中学受験する子が多いらしい。立地的にも久留米にも通いやすいからかな。そのほか、女の子でも近所に品のいい私立がありますからね。学区気にするなら西新姪浜だろうし。子育ての為に千早に！ってきかないね。通勤のためとかでは？博多まですぐなんでしょ？照葉だと、環境を求めて子育て世帯が多いとききました。
*駅や病院も近く、広さもセキュリティもちょうどいいので、引退したお年寄りの方が好んで購入されています。広さも価格も東区地区のファミリー層向けではありません。


==交通==
【駅 徒歩】
*信号ひっかからずにサクサクいけば五分くらいだったよ。 当方女性。エントランスであろう場所ま消防署前からいったら、信号止まって7分くらい。 三号線側からなら10分かかりました。思ったより距離ありました。
*大通り（やまやの前の通り）を渡るのは意外に大変です。一つ信号を逃すと大変なので信号が変わりそうになるとすごいダッシュで頑張るサラリーマンやOLを見かけます。5分は絶対ムリ。ダッシュ&信号無視でもどうだか。あと通りを渡ったあとビル風が強いので雨の日は注意です。
*近所に住んでる者です。まぁ個人で色々違うと思いますが、私は7分はかかりますね。
【新駅】
*千早駅と箱崎駅間の新駅はいつ頃できる予定ですか？


==構造・建物==
*敷地面積：4,496.73m2
*分かってはいましたけど、天井が低く圧迫感がありましたねよね。
*天井高どれ位ですか？
**2.4mですよ
【配棟】
*消防側が駐車場の出入り口みたいですね。
*上から工事の様子がよくわかりますが輝栄会病院とプレミストのフェンス 本当にギリギリを掘ってますね。ここが駐車場なんでしょうが、圧迫感ありそうです。
**確かに、モデルルームで見た模型では駐車場近いなって感じました。でも、私はもう買ってしまったから、せっかくだから入居の日を、前向きに楽しみに待ってようと思います。
【眺望・採光】
*今日マンションの近くを散歩したら、南側はすごく日当たりいいけど、東側は高層階も昼3時には完全に日陰。買うなら絶対に南側！ 
**東側か昼過ぎに日陰になるのは当たり前
**東側は日当たりが悪い上に、目の前に病院の駐車場棟、その後ろに救急病院、消防署です。
*個人的にシティ銀行があの位置で二階建てなのが嬉しいです。
*7階以上の部屋は駐車場より高くなるから日も入るし来院の人に覗かれることもないですと営業マンが言ってました。


==共用施設==
*駐車場空台数：224台(平面式44台、自走式159台、機械式21台)　※別途来客用2台
*駐輪場空台数：281台(平面式9台、ラック式272台)　※別途レンタサイクル用4台、来客用5台
*バイク置き場空台数：19台(うちミニバイク区画4台)
*ゲストルームは意外と需要がありますよ。 利用料次第ですがあれば便利と思います。



==設備・仕様==
*建具やトイレなどのグレードもそこそこいい感じで床暖は装備されたましたね。


==間取り==
*間取り：2LDK・3LDK・4LDK
*専有面積：66.59m2～114.66m2
*設備は良いらしいけど、やっぱり天井高がね。間取りも似たり寄ったりで、4LDKでさえ窮屈そう。中住戸はほとんど80平米未満で詰め込んだ感が否めない。 どうせならゆったりした階高とワイドスバンな間取りも欲しかった。 
*この物件は、ほとんど狭い間口6.4mで田の字型の間取り、戸数をかせぐためぎっしり詰め込ん感じがしますね。 


==買い物・食事==
*駅からマンションの間にスーパーができないかなぁー
**駅にあるじゃん
**あと近くにマックスバリュも



==育児・教育==
*現在、千早小の児童数が急増し、千早西校区と校区割の見直しが囁かれています。そうなると、ここは西校区になるかもですね。



==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*そこそこ校区もいいし、博多までのアクセスもよく街も綺麗。
**校区は普通でしょ。校区は警固あたりだったらたいして変わらないですもんね〜
*プレミストと海までの距離なら塩害はそこまで気にしなくていいかな？風向きも関係あると思いますが。
**近隣住民です。塩害はないですよ。かなり風が強い地域なので傘はすぐ壊れます。
【建物周辺】
*南側に建つ輝栄会病院は何階建て？
**10階建らしいです。
*輝栄会病院がどういう風に建つかわからないので東向き購入にはリスクがあります。 また残りの空き地にルミエールがくるという噂を聞いたのですが、本当でしょうか。
**マンション建つかわからないけど、スバル裏はもう一つ何か来るやろうね。 それ以外は空き地はないから、今後は時間貸しの駐車場がどうなるかですかね～ あとは職訓をいつまであそこに置いとくか。 建て替えついでに移転の線もあるんじゃないかな～
*輝栄会病院っていつになったら着工するんでしょうか？資材が高騰したり人材不足だったりで遅れてるのでしょうか。結局建たず売りにだすこともありえるでしょうか？
*東側は12階以上くらいじゃないと買うの不安ですよね
*輝栄会病院が、来年春に移転完了で、 新病院の営業開始に向けて求人を出してますね。
**基礎すらできてない更地だけどほんとに来春なの？
**確か、病院の開業よりも入居の方が先と聞きました。
**輝栄会病院のホームページに移転の新記事がでていました。 着工間近、7階建てのようです。 
*薬局が出来るのは間違いない 。 
*隣の病院も着工したみたいですね。
*輝栄会の工事がやっと始まったみたいだけど残りの土地がハッキリ見えて何ができるのか気になりますね。残りの土地結構広いですね～。
**残りの土地はダイワさんの所有で、高層マンションの方のプレミストさんたちが入居する際に、眺望について見渡しが悪くなることはしないとの条件が出てるらしい。つまり、ダイワさんが土地を手放さない限り、そこにマンションは立たない、もしくは高い建物は建てれない。みたいなこと不動産関係者から聞きましたよ。
*病院の隣の空き地、西日本シティ銀行が移転してくると聞きました。
*輝栄会病院に勤務の人から聞いた情報では、現在地の病院はそのまま残すとのこと。ですから跡地のマンション建設は無しですね。どの部門が移転して、どの部門が残るかですが、千早には救急部門が移転してくる可能性大。救急車の騒音が心配です。 
*建設中の病院予定地の北側に大和ハウスの工事が新たに始まりましたが、何が出来るでしょうか？
**二階建ての西日本シティ銀行ができるそうです。
*奥の空き地にはマンションが建たないのではないでしょうか( 出入り口が大通りに面しているので)いったい何ができるのか、気になります。
**並木通り側は西日本シティ銀行、3号線側はスバルなので出入口が大通りに面してないのでは？マンションではなく何か店舗がくればいいなと思うのですが、3号線から入れないのでなかなか難しいかもしれませんね。
【再開発】
*箱崎駅と千早の間にまた新しい駅ができるって話ですよね？
**新駅は箱崎中の跡地になるかも 
　http://www.asahi.com/articles/ASHDH3T7THDHTIPE00H.html

*2018年 目標に開発計画ありますね。 福岡は人口増えてるから開発ラッシュは継続中ですかね？
【騒音】
*確かに便利な場所で公園に隣接してるので一見環境が良いように思えるけど、救急病院が隣に建設されたら、いくら防音してても深夜に何回も起こされるかもと心配です。 
*買う前に夜中の12-1時くらいに夜の散歩した方がいいですよ。キーキーうるさいですよ。
**そんなに音しますか？毎日２時ぐらいまで起きてますが気にしたことないです。
*電車は気になりませんが、貨物列車は間違いなくうるさいですよ。雨の日のブレーキ音は特に響きます。どんな防音しても必ず聞こえます。気になるかどうかは別です。 
*近隣に住む者ですが昼間は結構 機動隊の訓練の声がうるさいですよ。どこかで体育祭の練習を毎日してるのかと思ったぐらい。南向きはすぐ側だから尚更うるさいでしょう。


==周辺施設==



==その他==



==掲示板==
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