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プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜 EAST HILLS

Name: プレサンス ロジェ 須磨妙法寺 桜の杜 EAST HILLS
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==物件概要==
*所在地：[[兵庫県]][[神戸市]][[須磨区]]桜の杜一丁目208番70（地番）
*交通：神戸市営地下鉄[[西神・山手線]]「妙法寺」駅徒歩10分
*総戸数：65戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上8階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2017年9月
*売主：株式会社プレサンスコーポレーション
*施工：株式会社鍜治田工務店
*管理会社：日本住宅管理株式会社　株式会社プレサンスコミュニティ

==価格・コスト・販売時状況==
*須磨の山の手の戸建の高齢層が老後の為に買うのかな？
**高齢層の住替えなら、もっと駅近を買うでしょう。駅まで若干のアップダウンがありますから。こちらのマンションのターゲットはやはり子育て世代だと思います。価格も抑えられていますし、勤務場所が三宮ぐらいまでの方であれば考える余地があるのでは？と思います。
*EASTがあるということはWESTがあるということ？WESTの評判はどうなんでしょうね。公式ホームページがあったので見てみましたが、駅まで遠いですね。そして妙法寺駅から三宮駅まで16分。付属中学、付属高校まで徒歩21分。ニュータウンで周辺は公園ばかりなんですかね？駅前にはリファーレ横尾と呼ばれるコープがあるみたいですが。タウン内にスーパーがオープンするみたいではあるものの建設中のような雰囲気です。 
**隣にWESTもありますよ。そちらの方が大規模みたいです。価格や設備等への不満は少ないようですが、やはり駅の遠さがネックで苦戦中っぽいですね 
***お隣の方は230戸の超大規模マンションですか。 こちらは65戸ということで、マンションはこの位の戸数の方が個人的には落ち着くかなと。 少なすぎても管理面なんかで困ることもありますしね。 戸建て部分やこれから出来る建物のことを考えると 街の完成まではまだまだ掛かりそうでしょうか。 ちょっとずつ出来ていくところを楽しむのも悪くないですが。 スーパーの営業が始まったらお隣のマンションも合わせて売れ始めることもありそうですね。
*事前案内会に参加した人いらっしゃいますか？ どんな感じだったか教えていただけたら…と思います。 お値段の話出たりしたのでしょか。 具体的な価格はもしかしたらまだまだ先かもしれないですが、もや～っとした大体の大きな価格帯などは出たのではないかと思いますので。 どれくらいになっているのだろうなぁ。
**公式ページではまだ価格未定のままでしたので検索してみたら、スーモに2530万円～4360万円（第1期）とのってました。 それって公式で発表された価格なのかどうかわかりませんが。 安いと言えば安いのかもしれないし、間取りのタイプは2LDK+F・3LDK・4LDK・4LDK+Nとありますので、部屋にもよるだろうし、人それぞれ感じ方は違うだろうと思います。 駅から10分ですし。
***マンション名が長くて覚えられなそうなのが気になりますが、価格帯を拝見いたしますと、ファミリー世帯に購入しやすい価格設定になっているのかな。この程度だと、若い世帯のご家族でも購入できそうですし、ローンを組みやすい価格帯になっているのかな。設備仕様もある程度そろっている割にはいい価格なんじゃないかなと思いました。あくまで個人的な意見ですが 
*公式のサイトでは、第1期の価格も戸数もまだ未定。65戸の規模だと修繕費や管理費が高くなるのか、そうでもないのかも気になります。 
**販売開始が１１月中旬というふうになっているのですが、もう売り出しているのですか？公式サイトのトップが事前案内会開催というふうになっているので一体どうなっているのか！？というように思ってしまいました…。 
***販売開始時期が12月中旬に変更になっているようです。未だに第一期の販売戸数、価格は未定のままになっています。  
****12月の中旬も過ぎようとしていますが、まだ価格など未定のまんまであります。物件概要も更新されたばかりなんですけど、どうなってるんでしょう。この様子だと第1期は延期でしょうか・・・ 
*****何度も販売が延期されていてトップの「本日事前案内会開催」という文字もずっとあるということになっています。 要望書が思っているよりも集まらないのか、社内的な事情があるのか。 現状では１月中旬には販売というふうになっていますが 具体的な動きは見られず。 少なくとも２ヶ月ほど販売が伸びているのか？
******21日からモデルルームがグランドオープンして、 同時に第1期先着順申込受付開始だそうで。 ちなみに第1期は9戸とのこと。 駅からの距離を考慮した価格のように思えます。 それにしても、抽選無しでいきなり先着順なんでしょうか。 そういうのも珍しいなと思いました。 修繕積立金と管理費が安めだなと思います。
*地下鉄沿線の新築マンションとしては価値相応の安さ（競合物件はもっと高い）だけど 立地的にはもっと値段が安くても良いんじゃないかと思われるんだろうね。 実際は中古も選択肢に入れるか今後何年も先まで待つ覚悟で長期的に探さない限り 近隣でここより安くて駅徒歩圏の同規模物件はないと思うけど。
**完売する前に中古販売始まるでしょ。
*価格は魅力だなと思います。駐車場も100％で賃料も安い。 
*1000万円引き、気になっています。4LDKが3000万円台なので、1000万円引きだと2000万円台で買えるんでしょうか。IKEAのギフトカードももらえるみたいです。 ただ、他の人が書いているように須磨の土地柄が気になります。 
*売れ行きが順調な証拠なのでしょうか。 今販売されているのは５邸のようです。 ４ＬＤＫと３ＬＤＫの間取りを２プランしかホームページに掲載されていません。 物件価格から考えて広さや周辺環境も併せて考えると買いやすいのかなと感じました。 どの階も記載されているとわかりやすいのですが。。
**売れ行きが順調とどうやったら思うんでしょうか？？誰がどう見ても、解釈しても「売れてない」。




==交通==
*

==構造・建物==
*

==共用施設==
*駐車場：66台（屋内機械式60台・屋外機械式4台・屋外平面式1台・来客用屋内平面式1台） 
**駅から近くはないですけど、駐車場は100％のようで、その点は良いかもしれません。屋外と屋内と駐車場があって、どちらも機械式。一台分平置きもあるようです。 
***駐車場台数が多くて安いのも考え物。 当初はいいが、将来メンテナンスを考えれば、修繕費がかかってしょうがない。 しかも屋外機械式ときたら錆びて、故障しての繰り返し。 長期修繕時に機械の入れ替え等考えれば賃料の値上げが考えられる。 
****機械式駐車場って修繕コストが掛かりやすいという風に言われていますが、一般的に機械式のこの設備ってどれくらいのスパンでの入れ替えということになってくるのでしょうか。２０年とか３０年とか保つものではないのですか？なるべくならばあまりコストがかからないほうが良いですが、普段の生活を考えると敷地内に駐車場があるメリットってとても大きいし…難しいところですね
*****機械式駐車場は減価償却では１５年らしいけど最近のは長持ちするので本体は２０年間くらいは使えるみたいよ。安全装置を５年で交換、昇降装置を１０年で交換、ポンプも１０年とかの短期修繕工事費込みで1パレット毎月３，０００円くらいみたい。駐車場本体を２０年後に全面取り替えるのに１パレット２００万円として２０年で割れば毎月８，０００円ちょい。駐車場本体は今ある設備を使い倒して２０年後に新設せずに撤去だけすれば永久に３，０００円ちょっとでいいし、２０年後の本体交換費用も積み立てるなら最低でも毎月１１，０００円くらいの駐車場料金を徴収する必要あるかも。カーシェアリングとか無人貸し出しレンタカーが敷地内に出来れば車持つ層も減るかも。特に子育て終われば毎日は使わないでしょうし 
******機械式駐車場のメンテナンスコストについて読ませていただきましたが、 意外とコストがかからないという印象です。 老朽化した機械式駐車場を建替えるには、1億くらいかかると聞いたので 機械式を抱えるマンションは将来確実に赤字になると思い込んでいました。
*バイク置き場：8台（屋外平面式） 
*ミニバイク置場：11台（屋内平面式） 
*自転車置場：130台（屋外スライドラック式127台、屋外平面式3台）

==設備・仕様==
*設備が充実している物件なのに マンション価格が意外と安いなと思います。 特にキッチンなどの水回りがとても使いやすそうです。 ディスポーザーもあって、主婦にとってうれしい設備が整っていると思いました。

==間取り==
*間取りはどうなのでしょう。 Ｍｒタイプはどの部屋も柱の出っ張りがなくてきれいですが 納戸はあっても最近多くなっているウォークインクロゼットが無く 収納が物足りない感じがします。 他の間取りだと、需要が気になる和室ありで好みが分かれそうです。 こちらの場合、和室を洋室に変えたりという セレクトプランのようなものは無いのででしょうか？
*間取りはアウトポールが特徴と思われ、部屋の角がスッキリしています。 
*間取に4LDKと広々したタイプもあるのでファミリー層からは注目されているように感じますが、どうしてこんなに遅れているんでしょう？
**4LDKにプラスNの間取り、3部屋は5帖程度ではあるけど、アウトポールだから、柱の出た部屋よりは広く感じるかもしれないし、窓がルーフバルコニーに面してるから開放感はあるかもと思います。
*バルコニーの形状が複数通りあるのが気になります。一番明るいのは上の階だと思われます。下の階は開放感が無さそうですがプライバシー性は高いのかな。 
*変化のある外観に反して間取りは田の字が基本のようですね。もっと変化に富んだ間取りなのかと思いました。
*4LDKのAタイプは居室は４つある、ということですが1部屋がリビング内にある和室ですので、子供部屋などベッドルームとして使うことが出来るのは３つ、かな、実質的には。 和室の部屋は、 冬とかこたつ出したり、 そこで子供が小さいときにはお昼寝させたりとか 意外とフレキシブルに使っていけるかもしれないですね。 
*Iタイプは浴室が共用通路側にあって、窓もあるのですね。なんとなく入っている気配が外に知れてしまうような感じになってしまうのではないでしょうか。 中は見えないようになっているでしょうけれども。 ルーバー面格子になっているので、 風は通しても中は見えないようにはなると思いますけれど。 どうなのかっていうのかは確認せねばです。



==買い物・食事==
*スーパーは工事開始していて開店は年内予定だったかな？ 
**お隣にスーパーができるんですか？ もうどちらのスーパーが入るか決まっているのでしょうか。 敷地内ではありませんが、保育園もできるとなれば マンション前の道路の混雑なども懸念しなければいけないのかと 思います。 
***スーパーはマルアイだそうです。 マンション前道路の混雑は懸念材料ですよね。戸建て分譲部分も含め桜の杜への車での出入りはあの道路一本なので。
****スーパーが近いと、確かに周辺道路が混みあうことは心配ですが便利という考え方もあります。買い忘れしたりしても、すぐに買いに行けて便利かなと思います。仕事帰りにどこかに寄って買い物をする必要もないかなって。プラスに考えたほうが良いかなと思います。
*****車通勤をしない人ならスーパーがすぐそばなのはプラスですね。車なら駅を挟んで反対側のマンダイやラ・ムーに気軽に寄れますがこちら側だと今は駅前のコープくらいしかありませんから。
*マルアイスーパーの営業時間を調べてみると、だいたい9時から21時の店舗が 多いようなのでこちらもそうなるのかもしれません。 年中無休ですが1月1日～3日は休業になりますね。 また、店舗によってはATMやクリーニング店が入るようです。 価格も庶民的で助かります。
*いかり 成城石井がないと嫌だな。


==育児・教育==
*小学校も近いので、親の通勤も子供の通学も便利で立地だと思います。中学校だけが遠いのはネックですが、自転車通学は出来るのでしょうか？
*間取りから考えると子育て世帯向けのマンションのように思いますが少し学校までの距離があるのは考えてしまうかもしれません。ちなみに、この校区の評判などご存知のかたはおられますか? 
**規模からいっても間取りを見ても価格帯からしても、たしかに若い子育て世帯が多くなりそうな雰囲気だなと思います。 小学校まで徒歩９分となっていますから、子どもだともうちょっと時間がかかるのかな。 それでもまあ、慣れれば普通の距離ではないですか？ ロケーションのマップを見ると、団地内を通って公園の横を通っていく感じかなと思われますし。
***横尾中学なら最悪です。評判が悪いのみです。 
****中学、評判が悪いようですね。私立に通うとするならどこがおすすめになるでしょうか。通いやすいところはどこだろうと思っています。
*****ここの近くで私立中学というと啓明学院でしょうか。評判や学力等はよく知りませんが、徒歩でも通える程度の距離ですよね。 
******学校の話をされている方がいらっしゃいますが、やはり子供さんがいらっしゃる方が多いのでしょか。学区の評判はとても気になるところですものね。学年によってかなりカラーは変わってくると思われますが。 公式サイトによると「子育て安心」ということだそうです。どういうことなのかな、と思ったんですが、小学校までの通学路が安全に整備されているとか。子供が学校に行く道中って親の目もないですし安全であることが第一ですよね。
*******横尾中学、評判悪いんですか？そこに通わせることになるとすると、とても心配です。


==周辺環境・治安==
*駅から遠いなー。妙法寺駅周辺で購入検討されてる方や現在住まれてる方はどの辺りに通勤してるのかな？ 
**妙法寺駅周辺なら多分地下鉄沿線駅が勤務場所な方じゃないでしょうか。地下鉄沿線というだけなら他にも選択肢がある中であえての妙法寺なのは、駅徒歩圏内かつ それなりに近場に商業施設が整っている中では手ごろな価格帯だからじゃないかな。駅周辺の利便性やエリア的な魅力という点では妙法寺は沿線の他の駅に比べて微妙だし これからいろいろ開発されていくと良いんですがね
*ニュータウン、同じ世代の子たちが育つのでいいなと思うものの、戸建て住戸など埋まるのかな？とも思います。
**裏の戸建てゾーンはまだ空き地が多いですが、順調に家が建ってきてニュータウンらしくなってきています。
*駅利用にしても少々離れているのがネックなのは変わりませんがその分駅近マンションよりは価格も抑えめなのかな？ 
**駅から10分、近いととるか遠いととるかの分かれ目ですね。ただ、スーパーが近くにできると便利だと思います。 
*周辺には公園もあり、自然と共に暮らして行ける感じがいいと感じました。妙法寺駅まで徒歩１０分であれば、歩いてもそんなに遠くない距離です。 


==周辺施設==
*

==その他==
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==掲示板==
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