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パークホームズ南池袋

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==物件概要==
[[File:パークホームズ南池袋　外観完成予想図.png|300px|thumb|パークホームズ南池袋　外観完成予想図|alt=パークホームズ南池袋　外観完成予想図]]
*所在地：[[東京都]][[豊島区]]南池袋1丁目34番1（地番）
*交通：
#西武[[池袋線]] 「池袋」駅 徒歩5分  
#東京メトロ[[丸ノ内線]] 「池袋」駅 徒歩7分  
#東京メトロ[[有楽町線]] 「池袋」駅 徒歩7分  
#[[山手線]] 「池袋」駅 徒歩7分  
#[[山手線]] 「目白」駅 徒歩9分
*総戸数：52戸（一般販売対象戸数51戸）
*構造、建物階数：コンクリート、地上17階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2025年03月
*入居時期：2025年04月
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
*施工：西武建設株式会社
*管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*17階建て52戸とのことですが、タワマンみたいな存在感がありますね。二層吹き抜けのエントランスやダイレクトウインドウが素敵です。お値段も管理費も修繕積立金も破格になりそうですね。
*JRやメトロ使う場合の駅距離が微妙な感じですが、物件の企画とスペックは気合入ってますね。グロス2億くらいをターゲットにしてるような気がします
*85平米、2億かな？
**普通に2億じゃない？切る可能性はあるけど大幅に切る事はないと思う。
***あの間取りで2億だと自分は無理です。
****柱の食い込みがひどい
****5.1畳、4.5畳の部屋が使いにくい
****廊下の面積が多い
****L字の壁
*場所がいまいちで小規模。仕様は良い。GCT池袋よりは安いと思う。坪単価700いかないくらい予想。
*一番狭い3LDKは12000万円台、つまり坪単価590～630台か。600は確かに超えそう。
**意外と安くて拍子抜けした。もっとあげられると思うけど
***まあ西池袋の時も1億円台と公表された部屋は最後1.09億でした。今回もそうなら、3階の部屋が坪単価630だとそんなに安くないのでは？安くも高くも言えないですね。さすが三井さん。
****適正　三井の値付けですね。すぐに完売でしょう。
*****85m2で1.6億台でしたね。1.69億になるとして坪単660。むむう、適正。
*倍率ってどのぐらいですかね？
*50戸ぐらいだとけっこうサックリ売れるかもね。
*一番高い部屋は28000万台だと。誰が買うんだろ。
**高いのは２部屋のみだからジックリ鴨を探すのでは？小さい規模感マンションにほどほどの広さの間取り、価格はバブル渦気味で若干高いけど、東池袋よりもこっちの立地が好きな人にはウケるだろうし完成までには余裕で完売しそう
*南池袋で池袋駅近くという立地だけでこれくらいはするよね、このご時世。個人的には、東通沿いかちょっと南池袋公園寄りにいい新築マンションができたらなあと思う。
*価格が出てますが38m2の1LDKが7000万円台から。グラミネの43平米1LDKは5000万切る部屋もあったので相当な値上がりですね！
*この物件、いろいろ惜しいなぁ。駐車場のアクセスが良ければ少し考えたんだが。
*資産性はいいと思うんだけど、おそらく価格がなぁ…って感じだし、坪700以上は硬いだろうし、抽選に当たる保証もないのが辛いところ。1億半ば位で80m2角部屋、ワイドスパンって考えると、こちらも資産価値は期待できるし、QOLはこちらの方が高そうだから、まずはこっちトライ、外したら野村って手も悪く無い。
*ここの売れ行きはどうですか？全部屋抽選ですか？
*資産性が高いのでニーズはかなりあるでしょうね。総戸数が少ないので、案外住みやすいのかもしれないかな～と思います。価格も思ったよりも安くて買いやすいのは魅力かな。
**資産性という点でいえばこれからの都心のマンションはもっと高値になってくる可能性もありうるということでしょうか。個人的に池袋から近い場所にあるというところは良いですが、このあたりは人も多く騒音面が多少心配ではあります。
地域的にもファミリー向けという地域ではないので、３LDKの広いタイプがあるのは意外だなと思いました。
*1期22戸、完売すると思う？
**デベも舵取り難しいだろうな。今の豊島は明らかなバブルなんだが、金利上昇も見えてきたコトから長期販売全振りの決断もし辛いだろう。比較的透明性のある売り方する三井だと尚更なのだろう。
***全期通してだけど、眺望死んでる低層１L以外は完売必須じゃないかな？１LDKはどうなだろうね
****1LDKよりもプレミアムをどんな人が買うのか気になる。2億ションに住んでヤリスとか軽に乗る生活を選ぶ人なんているのか気になる。
*****マンマニさんの記事によると、11階以上の要望が集まったようで1期は上層階メインみたいだね。
*1期1次は全戸完売で、1期1次外れた人向けに、今日、1次２期の販売みたいですね。これで上層階は全て完売になるかと思われます。
**それなりに良いってレベルのこの物件でこの値段でも即蒸発か。野村と住友はもっと倍率高そうですね。
*1LDKも全熱交換入ってるのは珍しい(パークコートでも1LDKは全熱交換入ってない方がままある)＆角部屋ですし、お部屋のスペックはいいですね。周辺の交通利便や買い物も良いですし、あとは価格ですね！今回の一期と同じなら坪640くらいですかね…。
*立地・コンパクトゆえの良さ・間取りと室内設備は良しという判断でしょうね。2L以上は良しとしても、今後販売の１L単身者用は少々価格が厳しいのでは？利回りは微妙でも長期的には需要あるので良いのかな。
*1ldkはもう完売してる？6000万円とかですか？
**販売自体がまだじゃないの？7000.8000万台とかではないでしょうか。。
*ここは完成してガッカリする物件だと思う。建物のクオリティと立地が合ってない。17階だと存在感も希薄になりそうだし。
**建物は室内空間含めクオリティ高いと思いますがねぇ。今小さめの3LDKの登録期間みたいですが、申込状況どうですかね。
***建物が高スペなのに周辺の環境がそれにマッチしてないからガッカリするってこと？そんなわけないじゃん、現地の雰囲気なら今でも見れるのに。現地見ないでマンション買うやついるとでも思ってんの？
*小さめ3LDKも抽選でしょうか。何倍くらいなのか気になります。
**抽選の部屋は５倍くらいだそうです。
***倍率結構ついてますね。今回落選した人向けに残りの3LDK出し切って3LDKは販売終了ですかね。
*価格は13000～13400程度のようですね
*1LDKも販売開始しましたね。スミフが坪900まで値上げしている傍ら、特に値上げはせず坪605万から出してくれるあたり流石三井ですね。
*今、１期４次まできていますが１期でこの状況なのは苦戦しているのかしら。だいたい１期で１～３次くらいまでかなと思ったのですが。間取りを小出しにしているだけでしょうか？
**おそらく住友の様子(価格)見ながら小出しにしてるだけでしょうね。計算上は今回の1期4次の販売が終われば残りは10部屋前後になるでしょうけど、竣工まで1年位あることを考えると順調です。将来的な資産性も期待は大きく持てますし。
***今回は今まで出していなかった1LDKですから、2期１次としても良さそうな位置づけですね。6戸の売出し、大盛況とは言い難いのかな。
****小規模だから一気に売ったら全部無くなっちゃうよ。あと１年は引っ張ってゆっくり売るでしょ。それに来年で株価と地価が爆落ちしたら買えなくなる顧客層は弾いて小規模ならではの売り方で厳選するだろうし。
*公式HPの公開間取りが狭め1LDKのAタイプだけになってますね。
*いよいよ最終販売ですね。
*ここ結構穴場で良い物件なのにイマイチ盛り上がりに欠けるのは何故でしょう？小規模だからでしょうか。
**3LDK、2LDKが早々に完売したからかと。選べる間取りはもう1LDKだけですからね。
***なるほど。納得しました。東池袋の住友が大幅値上げしたし、早期に検討した人は当たりでしたね。
****人気マンションは静かに高倍率で売れてしまうのです。これから、駅近くの新築マンション購入は困難を極めるでしょう。東池袋に注目が集まり、こちらに気づいた時は遅かったです。
*なんだかんだ、やっぱり池袋周辺は単身、ファミリー層に関係なく、人気なのだなあと思いました。アクセスの良さもありますが、買い物とかも便利ですよね。価格がますますあがっていきそう。
*ここの1LDKはいつ売るの？なんか前は1LDKも抽選会だったみたいだけど。
**1期7次の2戸は明日5時間だけ受付で即抽選です。37m2で6900万とは･･･（唖然）
* 大体坪615万円とかですかね？東池袋に比べると値上がり幅はマイルドですが、上がりましたね、、、
*小規模で売り辛い雰囲気があったため、価格が抑えられたのに高仕様にしたのですかね。販売開始時は高いという感覚でしたが結果的に2LDK.3LDKは非常にお買い得でしたね。1LDKの価格は東池袋のツインタワー含めて2.3年後にどう評価されるか見物ですね。
*２LDK,３LDKはほぼ抽選みたいで早々に売れたし、価格と設備的にもかなりお買い得だなとは思いましたが、１LDKは比較的苦戦すると思っていました。売れているのでしょうか？
**販売は好調みたいです。ゆっくり売る方針らしい。明治通り沿いの騒音、排気ガス、気にならないなら、とても良いマンションだと思う
*ここは立地が抜群に良いし、池袋再開発が完成する頃にはすごい値段になってそう。


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:パークホームズ南池袋　エントエランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|パークホームズ南池袋　エントエランスアプローチ完成予想図|alt=パークホームズ南池袋　エントエランスアプローチ完成予想図]]
* 敷地面積：586.10m2
* 建築面積：325.80m2
* 延床面積：4,789.35m2
*67平米のプランは南向きかな北向きかな
*耐震構造でこの縦横比だと地震の揺れが猛烈だろうな。
*デザインがかっこいい。規模感も含め、番町あたりによくあるマンションの雰囲気で、自分は好きだな。


==共用施設==
[[File:パークホームズ南池袋　エントエランスホール完成予想図.png|300px|thumb|パークホームズ南池袋　エントエランスホール完成予想図|alt=パークホームズ南池袋　エントエランスホール完成予想図]]
* 駐車場：総戸数 52戸 に対して 敷地内機械式 10台 敷地内平面 1台
* 駐輪場：総戸数 52戸 に対して78台
* バイク置場：総戸数 52戸 に対して2台
*各階ゴミ置き場ないのか。まあ部屋少ないもんな
*建物の基礎について紹介しているのは、買う側からすると、相当なPRポイントがあるんだという感じ。我が家は、二重壁・床かどうか、子どもを育てているからこそ知りたいんですが、それをアップしているマンションは少ないと思ってしまいます。地震対策は普通にしているとは思います。耐震性が気になるなら直接聞くのが正解かなと思ったり…
*共有部要らない人にとっては部屋のスペックや駅までの距離でこちらの物件は良いですね。そもそも共有部って見栄にはなりますが使う事ないですし。
**あれば嬉しいけど、必ずしも必要ではない部分ですよね。


==設備・仕様==
*ここのマンションの設備仕様が優れているとありますが、具体的にはどのあたりが優れているのでしょうか？天カセや外気処理換気システムあたりという認識でしょうか。
**天カセ、全熱(上層は外気処理)、内廊下、駐輪場が建物内、デブラコネクト対応、天井高2.5、サッシ高2.2、全部屋角住戸とかパークホームズとしては気合い入ってる感じ。北参道ですら全熱入ってないとこあるなかで、豊島区でこの仕様は頑張ってるでしょう。坪単価を考えると現実的な価格設定だし。
***全熱交換換気システムが搭載されているので冬でも夏でも快適に過ごせるというのは良い
光熱費も節約できるというのがメリットになります。床暖房もついているので冬場はエアコンいらずで過ごせそうですね。しかもエアコンも標準装備になっているし、階数によっては天井カセット型エアコンで邪魔にならないのが良いです。
*こちらってZEHなんですか？申し込もうか資料みてても明記されてない気がしまして。。
**そもそも都心部のマンションでわざわざZEHとか資料で紹介しないかと。それしか売りがなければあれだけど…。


==間取り==
* 間取り：1LDK
* 専有面積：38.21m2・45.91m2
* バルコニー面積：4.27m2・4.70m2
*代表的間取りのFタイプを見ました。いいのはアイランドキッチン、柱も工夫してアウトフレームっぽくしています。唯一LDKはでっぱりが気になりますが…気になっているのは冷蔵庫の大きさで、ここまできっちり冷蔵庫置き場が決められていると、決まった大きさのものしか入らなさそうです。大型冷蔵庫は入るか、小さい冷蔵庫はスキマがあいてしまうかなど気になってしまいます。
**柱についてはむしろ頑張ってる方かと思う。ただこの間取りだと、階高次第で梁がきっついことになる。
***ギロチン天井にはなっていませんが開口部側の梁は相当ですね。梁下の高さにもよりますが、この規模だと2100はとれないでしょう。
****扁平梁採用を謳ってるけど、ノーマルのフロアの天井高2.5mという時点でも開口部の梁は厳しくなるような気がしますね。耐震故の柱の大きさ、逆梁にはできないコスト環境と敷地の狭さが制約になってるかと。もっとも、ここに限らず逆梁なんてとんと見かけなくなりましたが...とはいえ純粋池袋物件ということで、戸数もそんなに無いし弱気価格で来る気はしない。全熱交換も東池袋タワーと張り合うためのロジックなんだろうと思う。
*全体的に広々した間取りでいいなぁと思ったんですが、やはり若干柱が気になってしまいそう。個人的にリビングに柱があるのが邪魔に感じてしまうように思いました。
*Gタイプ選ぶなら(どこも抽選になるなら)、リセール含めて考えると13階以上がいいですね。南側の抜け感が変わりますし。
**11階だと南側なにかぶつかりましたっけ？


==買い物・食事==
*隣に饂飩の硯屋とインド料理のマハール、駅寄りに焼き鳥の名店・母屋、そして反対隣パレステージ1階に目白の人気タイ料理屋プアンタイが来月移転！駅まで行かずとも外食のチョイスは多いですね。
**東通りにもラシーヌ、うちたて屋など名店多数です。西武も近いし、商業、外食利便性はめちゃくちゃ高いですよ。
*グランドミレーニア 元住人です。この辺りは家族で住むのも便利ですよ。向かいに24時間営業の大型スーパー肉のハナマサ、同じく24時間営業のツルハドラッグ、隣にも同じく24時間営業のミニスーパーリコス、さらに100円ローソン、コンビニ、飲食店も多いです。外食するにしても、自炊するにしても、飲みに行くにしても選択肢はかなり多いと思います。池袋の東口・西口、サンシャイン、目白や雑司ヶ谷など徒歩で出かけられる範囲がかなり広いので、電車でどこかに出かけなくても不自由しないですね。
*グラミレ民ですが、硯屋いいですよ。妻と週一ペースで行ってます。駅前まで行かずとも個性的な飲食店が多く重宝します。
*飲食店が色々あるのは良いですね。チェーン店があっても便利で良いですが、個性強めなお店とかあるとハマりそう。


==育児・教育==
*公立なら南池袋小なので明治通りの向こう側になります。あちらも通学路は狭くて見通しが良くないのですが・・・


==周辺環境・治安==
* 用途地域：商業地域、第１種住居地域
*そんなに良い土地柄ではないですよねこの辺り。昔はバーX（エックス）とか西武苑などがあった所じゃありません？
**良いですよー目白が近いですし。池袋の中では落ち着いた場所です。
*立地のページで『駅と住まいの間に｢西武池袋本店｣がある歓び｡』って書いてるけど、これがヨドバシカメラがある歓びに変わるのだろうか。
*たしかに超便利な場所だが明治通り際際に建つってのがね。グランドミレーニアの存在感が圧倒的だから目立ちそうもないし。地下鉄は丸ノ内線有楽町線なら池袋だけど副都心線は雑司が谷が近い。伊勢丹行くなら目の前からバスがいいかも。
**元グランドミレーニア民だけど、この立地は鉄道メインの人にはあまり向かないです。どこも改札までは10分はかかります。伊勢丹はご指摘の通りでバスの方が便利ですが、便数は少ないです。ただ買い物、外食利便性は抜群に良いですよ。
***まあグラミレ見てても住民の大部分はタクシー利用だよね。サッと乗って帰りも明治通りでスッと降りてる
****タクシー利用だとグラミレとほぼ同じですけど、マイカー利用だとかなり変わりますよね。明治通りから直接入れるグラミレと、狭い道を大きく迂回しないと入れないここの差は大きいと思います。鉄道利便性が（立地の割には）悪いマンションだけに、その辺の利便性には気を使って欲しかったかな。
*明治通り沿いに面しているんでしょうか。大通り沿いの交通量は日中問わず結構多いと思います。車の騒音は多少なりともしそうかな。立地はすごい便利な場所ですね。家族で住むにはちょっと物足りない環境ですが、単身世帯やDINKS世帯ならかなり住みやすいと思います。東口の中でもそれほど人が多く混雑している場所ではないところも良きですね
**4年後くらいに環状5の1号線ができると東池袋を抜けるようになるから明治通りの交通量はかなり減るかと。
***ここのマンション、明治通り沿いでしょうか、それとも少し小道に入ったところに建つんでしょうか。
****明治通り沿いです。
*駐車場の導線が酷い。ビックリガードの交差点は渋滞のメッカだしストレスになりそう
**自動車通り抜け不可って看板あるくらい狭いですよ、その道
***試しに測ってみましたけど、歩測で一番狭い所の幅員で2.3m前後ですね。身長170cm男性の歩幅での計測なのでずれはあると思いますが。一応メルセデスならCクラス、BMWなら3シリーズぐらいまでは通る事は出来そうですね。通りたいか？はともかく、通る事は出来そうです。
****周辺の道路事情から、駐車場動線についてのことが意見されていますがここなら自動車がなくても暮らしていけるかなと個人的には感じます。駅まで徒歩圏内ですしね。ただ、子供の通学路のことを考えると心配な面はあるかも。
*西武がなくなり東口は電気街に。東武が残り、再開発で商業施設やオフィスがどんどん出来る西口。住宅地としての価値が逆転するかもですね。


==周辺施設==
*

==その他==
*

==掲示板==
*

23ku/690314/357

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毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア！

By マンションマニア
2023年11月04日

【マンションマニアおすすめ住戸】

Fタイプ　84.87㎡
11階　15900万円台　坪単価619万円
12階　16100万円台　坪単価627万円
13階　16200万円台　坪単価631万円
14階　16300万円台　坪単価634万円
15階　16400万円台　坪単価638万円
16階　16500万円台　坪単価642万円

Gタイプ　85.30㎡
11階　15900万円台　坪単価616万円
12階　16100万円台　坪単価624万円
13階　16200万円台　坪単価627万円
14階　16300万円台　坪単価631万円
15階　16400万円台　坪単価635万円
16階　16500万円台　坪単価639万円

同エリア内で80㎡超えの3LDKはとても希少性があります。

子育てファミリー人気が高まっていることもあり中古市場でもなかなかお目にかかることができません。

実際に2023年に動いた類似面積帯の出物は下記のみです。

※80㎡～90㎡

・ブリリアタワー池袋
84㎡台　高層階　18750万円　坪単価731万円

・アウルタワー
86㎡台　高層階　17500万円　坪単価672万円

・アウルタワー
84㎡台　中層階　14800万円　坪単価580万円

これだけ希少性ある面積帯ではありますがグロスが重たくなることを嫌ってかとても現実的な単価設定となっています。

角住戸のワイドスパンでありながらも坪単価630万円前後はとても良心的です。

長く住んでも良し！リセールバリューへの期待も良し！

とてもおすすめしやすいです！！