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パークコート千代田四番町

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==物件概要==
[[File:パークコート千代田四番町　外観完成予想CG.png|350px|thumb|パークコート千代田四番町　外観完成予想CG|alt=パークコート千代田四番町　外観完成予想CG]]
*所在地：[[東京都]][[千代田区]]四番町4番他（地番）
*交通：
#[[総武線]] 「市ケ谷」駅 徒歩5分  
#東京メトロ[[有楽町線]] 「市ケ谷」駅 徒歩5分  
#都営[[新宿線]] 「市ケ谷」駅 徒歩5分  
#東京メトロ[[有楽町線]] 「麹町」駅 徒歩4分  （6番出口/利用時間6:00～23:00）
#東京メトロ[[有楽町線]] 「麹町」駅 徒歩8分  （1番出口）
#東京メトロ[[半蔵門線]] 「半蔵門」駅 徒歩10分  
#[[中央本線]]（JR東日本） 「四ツ谷」駅 徒歩8分  
#東京メトロ[[南北線]] 「四ツ谷」駅 徒歩10分
*総戸数：168戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2022年9月
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
*施工：三井住友建設株式会社
*管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*お高いですよね、いくらですか？
**平均で坪800前後でしょうか？
**坪750万くらい？
***千代田区でその単価は厳しそう。
****厳しいというのはどっちでしょうか？それじゃ買えない？それだと売れない？
*****買えないって事かと。平均で800ー850ってとこじゃないですか？アンケートの予算欄に上限で8億？ってあった気がします。
******ほとんどが買えないでしょう。富裕層優先にして、一般客には回ってこないのでは？ブランズ六番町みたいに？
*100平米だといくらですか？四人家族だと、それより狭い部屋に住めない
**おそらく2億5000万前後?かと思われます！
***160戸以上もあるし、100平米で25000はしないでしょうね。22000くらいではないかな。
*25平米55百万円で買えますかね？
**25はなくて、35ではないですか。8000万くらいでは。
*価格どれぐらいになりますかねー。80～100なら2億から3億かなぁ
*ここを買える人はすごいと思う
*番町を検討する人は値段よりも住環境を重視するんじゃないでしょうか？ものが良ければ多少値段高くても検討する価値あります。
*ここの事業協力者優先住居はどうなっているのでしょうか。
*う～ん　竹中か鹿島あたりでもっと箔をつけて欲しかった。高く売りたくないのかな？みんな気にしないのかな。俺は結構気にする。
*低層棟があるのではなく、14階建ての低層階が、プレミアムなんですか？
*ここは、ペントハウスより、低層階がプレミアムという作りなんでしょうか？
**低層プレミアムというのは面白いですね。マンション自体、高台よりも駅近フラットアプローチという流れもありましたが、震災やコロナの影響で、エレベーターなしでも大丈夫な低層プレミアムが増えるのでしょうか。
***プレミアムは無理として、ではと、116平米の間取りなんて酷いもんだよね。
*広い間取りが多そうですね。販売価格が全く予想つかない、、
*ペット相談とか、トランクルームの有無とか、キッチン設備とか、そういう情報はいつごろ出てくるのでしょうか？ウェブサイトの情報少なする状況ですが、いつか追加されるのでしょうか？
**来年に販売ずれ込むかもね。予算や駐車場希望有無、それも2台目までのアンケートが来たから、販売戦略を練っているのでしょう。
***来ました延期の連絡。１月下旬販売
****プラン追加されましたね。販売時期も来年になりましたね。
*希望間取りと予算、駐車場希望アンケートを集計して、値付けやら優先権付き住戸をどこまでにするか考えているのでしょう。プレミアムプランは当然すべて優先権つけて、残りの普通住戸でも100m2以上部屋は優先権つけないと売れない可能性がある。そうなると残りの部屋は駐車場倍率が高くなってしまい、あまり高いと売れなくなるから、その辺のさじ加減が悩みどころでしょうね。
**最近は駐車場倍率は高くならないよ。優先権付けても放棄される。
***３５．７m2の部屋なら駐車場はいらないので、全戸分とはいわないが、80m2以上の部屋数分くらい用意しないとだめでしょ。ここは敷地が折角広いんだから、地下駐車場とか作れたと思うけど、たぶん違うよね。
*間取り、温泉、番町らしくない場所、周辺の建物、日テレ再開発で見下される、などツッコミ所満載ですね。それでも売値が正しければ直ぐに完売するのだと思います。
**番町はリセールが弱いんですよね、港区に比べますとあと賃貸料も微妙。なんでなんだろか
*番町の中でこの広さの土地は稀なので、ほしい人には刺さると思います。同エリアの買い替えも一定数いそうですし。坪800万くらいが平均ではないでしょうか。広い部屋が多いのが特徴ですね。
*今思えばPC一番町はお買い得だった
**お買い得はパークハウスグラン三番町でしょう。PC一番町は相場通りでは。


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:パークコート千代田四番町　ウェストゲート完成予想CG.png|350px|thumb|パークコート千代田四番町　ウェストゲート完成予想CG|alt=パークコート千代田四番町　ウェストゲート完成予想CG]]
*敷地面積：4,589.08m2
**約1,388坪の番町エリア最大敷地です。
*建築面積：2,128.34m2
*天井は高級物件としては、低そうだね。
*ここはパークコート小石川と同じ 吹き付け壁 なのでしょうか。同じパークコートなので聞いてみました。吹き付け壁だと見た目がパークコート小石川のように酷くなりがちなので、できればタイル貼りが良いのですが。
**ガラス以外のところはタイルに見えますがどうなんでしょう。それより、公式サイトでは正面からのイメージ画像しかないので、後ろ側の外観が気になります。ルーバルはどこにできるんでしょうか。
***ここが吹き付け壁なわけないでしょう。笑 パークコートで吹き付けなんて、後世の笑いものですよ。
*低層がプレミアム物件という事は上の階層に2L等の狭い物件が割り当てられるんですよね。エレベーターとかどんなふうに振り分けるんでしょう？


==共用施設==
[[File:パークコート千代田四番町　ラウンジ完成予想CG.png|350px|thumb|パークコート千代田四番町　ラウンジ完成予想CG|alt=パークコート千代田四番町　ラウンジ完成予想CG]]
[[File:パークコート千代田四番町　｢シーズンズフォレスト｣完成予想CG.png|350px|thumb|パークコート千代田四番町　｢シーズンズフォレスト｣完成予想CG|alt=パークコート千代田四番町　｢シーズンズフォレスト｣完成予想CG]]
*駐車場：敷地内機械式 88台 敷地内平面 8台他、来客用1台、荷捌き用1台
*駐輪場：187台
*３つの森と、７つのラウンジ、ゲストルーム・プライベートスパ（温泉）、パーティールームなど豊富な共用部です。
*ここの駐車場サイズってどなたかわかります？幅1980mmを置けるキャパが知りたいです。あっても抽選だろうけど。
*ラウンジから見える庭園が素敵だと思いました。


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：1LDK～３LDK
*専有面積：35.76m2～181.23m2
*バルコニー面積：1.54m2～24.22m2
*広いプランがほとんど西向きなのは気になりませんか？
**南側は高いビルが建つので日陰になります。
***何階くらいから日陰になりますか？今の季節だと直射日光が当たらなくても洗濯は乾きそうな気がします。冬も日差しがベランダに届くならいいかとも思いますし。
*ガラスの多使用デザインが、結局は、カーテンで醜くなりそうな気がしました。そんな事ないんでしょうか？
*85の間取りなんかはなかなか良いと思います。仕様はどうでしょうか。
**リビングダイニングの家具配置に困るかな。壁側が入口からの動線に被り使いにくい。
***よくよく見ると間取りはどうなの？という部分が満載ですね。小さなお部屋はまだ良いですが、大きなお部屋は生活が不便になりそうな部分だらけですね。
*此処は間取りの設計のクセがあるので、万人受けしないだろう。最近のミサワアソの設計は、外観よし、間取り悪し。
**設計会社さんの癖なんですね。台所とか料理した事あるのかな？と思ってしまう間取りがいくつかありました。他の方もご指摘されてましたが、無駄な空間があるのも、もう少しなんとかならなかったのか？と思ってしまいました。そう言いつつも、この物件に前向きです。
*ウォークインクロゼットが洗面所とイケイケになってる間取りはなんなの。窓もないし、衣類が湿気そう。キッチンも狭すぎ。


==買い物・食事==
*成城石井 市ヶ谷店　　徒歩4分（約250m）
*地味に一番困るのがスーパーがないこと。
**成城石井、よしや、マルエツプチ、リンコスetc。不便はないね。ホームセンターは青山のオリンピック、渋谷ハンズ、ロフトその他で足りる
***スーパーにココスも追加
*少し歩いても良いので、このマンションからいける大きめのスーパーマーケットはありますか？
**市ヶ谷駅の新宿側にマルエツがありますよ、プチじゃないスーパー。徒歩10分以内。
***靖国通り沿いにリンコスもありますね。
****自転車なら、四ツ谷駅近くに新しくできたLIFEスーパーあります。
*****小さめなら成城石井が徒歩3,4分くらいにあります。
******車なら富久のヨーカドーも大きいし空いています。


==育児・教育==
*女子学院中学校・高等学校　　徒歩5分（約340m）
*雙葉学園　　徒歩6分（約430m）
*番町小学校　　徒歩4分（約280m／通学路）
*学区は番町小学校？ブランズ四番町は九段小学校なので、こちらの方が学区として人気ありそうです。ファミリー向けであっという間になくなりそう。
**千代田区在住です。以前は、公立中学は選択できたのですが、今はどの小学校に通う学区なのかで、公立中学の行先が決まります。公立中学校は選択肢が二つ？しかなく、このマンションのアドレスはとても重要になります。みなさん私立とか都立の受験が多いのですが、受験失敗するかもしれないので、ここが手の届く方々は（子育てタイミングなら）、千代田区物件としては今のところ選択肢としては筆頭なのではないでしょうか？


==周辺環境・治安==
*この辺り全然詳しくないんですが、番町の中で四番町の位置付けというか、格というか、その辺ってどんな感じでしょう？
**四番町は番町の中の格としてはやや下かもしれませんが、大きな差ではないので、無視してよいと思います。一番～六番いずれにおいても、番町の場合、九段、麹町、平河町よりは格上のイメージです。
***やっぱり番町は三番町≒六番町、ついで一番町でしょう。五番町と四番町は・・・。四番町でも立地自体はブランズ四番町のがいいでしょうね。
****三番町でも、パークハウステラスみたいな賃貸マンションみたいなペンシル物件もあるから、なんとも言えんなあ。
*****一番町だって駅レベルの坂下の微妙な物件はたくさんますよ！全体論です。
******番町住むならある程度の格のある物件じゃないと陰で笑われます。直接は言いませんが。意外とそういうところがあるのが、番町です。
*******地価は六番町が一番ですね。市ヶ谷駅、四ツ谷駅、麹町駅、半蔵門駅のどれもアクセス良いです。確か住宅地の地価は6年連続日本一だったはず。四番町だから、少しは手に届く価格になるかと。
*やっぱり番町は憧れありますね。年齢層はどれぐらいの方々がお住まいでしょうか？30代で子育て世帯だと浮いたりしますか？
**ナンバー4のカフェには小さい子供づれは多いし、学校が複数あるので子供多い印象です。一方、御年配の方も多い印象です。全世代に住みやすい場所なのだと思います。30代子育て世代はむしろ多く、浮きません。購入価格が30代には優しくないですが。
*もうちょいゴチャゴチャ感無くなれば、番町もいいんだけどな。歯抜けの駐車場と雑居ビルが多いのよね、意外と。
**今後の再開発が影響してるのでは？日テレが広い範囲で土地取得してますからね。
*番町は建替えが進んでマンションの高さがあって、空が狭くなりましたよね。もはやマンション銀座ですよ。
*この辺はたいした飲食店がないんですよねえ。
**住宅地に飲食店いらなくないですか。
***住宅街のど真ん中には不要ですが、歩いていける距離にいい店が非常に少ないという事です。例えば日テレ通りとか、半蔵門駅界隈とか。この点砂土原とは違うわけです。
****番町は教育面を重視するご家庭が住まう所であって、グルメやショッピングは全然駄目ですよね。その点、港区の広尾や六本木や麻布などは多様な商業施設がありますが、いずれもデパートとの関係性は薄くて、東京都心部でデパートに近接する著名な住宅地って渋谷区の松濤ぐらいです。まとめて効率的に生活したい方にとって、東京都心部の住宅地とデパートの関係性は改善されないですよね。
*このあたりの立地、お買い物の便利さで決める人はそんなにいないんじゃないかなと思います。近くに学校が多いこと、緑が多いこと、大使館などがあることなど環境がいいので決める人が多いんじゃないでしょうか。
*チャイルドシートに子供を載せて歩道を突進するママチャリが増えた。以前は歩道を走る自転車なんか滅多にいなかったのに。そのうち歩行者が巻き込まれて事故にあうんじゃ。街の高級感はなくなったね
**制限速度30kmの生活道路を、ベンツで疾走するマダムも多いですよ。
*番町は憧れますが、4番町は正直微妙です。
**落ち着いた番町住人は一番町と三番町、アクティブな番町住人は六番町に住まうことになっております。
*番町は、やはり住まいを見られます。なんでもいいなら、坪300でも買えますが、ご近所付き合いもありますからね？例えば件の、三番町。最高級パークハウスグラン三番町、坪400台でした。ペンシルマンションのパークハウス三番町テラスですが、新築で、坪600。買う時期を間違えると、ここまで格差が広がります。いやはや。さて、ここは、どうなりますかね。
**四番町は微妙なんですね。微妙なくらいが肩に力が入らない生活ができるのかとも考えたりします。
***グーグルマップのストリートビューで周辺を見て見ますと、四番町が微妙とのご指摘が理解できたように思いました。
*このマンションは学園通り沿いで静かです。みぎへ行けば東郷公園、左は日テレ通り、番町小学校という立地は親にも子供にも最高です。
*日テレ通り再開発も今後あるので、価値が上がる可能性ありますが、番町の閑静な住宅地を守っていくのも大事なので、うまく調和できればいいなと思います。
*四番町に3年住んでいましたが良い町です。何があるわけではないが落ち着きと言うかゆとりというか、また住みたいと思います。ここはこれから日テレの開発が進みますし絶対に買いです。でも坪650万円はくだらないでしょう。管理費も高そう。買える人が羨ましい
*番町住んでますが、良いんだけど、じゃあ麻布や広尾のように何かハイセンスなものがあるかと言われるとアレだし、御屋敷はとうの昔に無くなり古いビルばっかりだし、、、。眺望も基本はお見合い。まあ交通の便は最高だけども。ぶっちゃけ千鳥ヶ淵沿い以外はどうなんでしょうかと感じでしまうのは間違いなんだろうか。
**何も無くて落ち着いている事が、番町らしさなのではないですか。東京のど真ん中にそれが残っている事が貴重なのであって、開発されているのが好きなら、他に選択肢は沢山ありますからね。表面的にオシャレな施設とか、トラブル多い繁華街等に憧れる人が周りに住んで居ない事が価値と思ってます。
*ずっと一番町に住んでいました。アドレスにステイタス感はありますが、町中に緑が少なく、確かにちょっと綺麗な雑居ビル街という雰囲気もあります。
*番町はなんか落ち着くんですよね。虎ノ門あたりに高級マンションできてますが、なんか違うんです。人それぞれだと思いますが、閑静な住宅地としては番町が一番良いと思います。そう思う人が一定数いるので、価格が高くなるんですよね。
*今日、市ヶ谷から現地まで歩いてみましたが、パークコート千代田市ヶ谷！みたいな場所でした。番町らしさはないものの、番町の入り口！みたいな存在感は出るのでしょうね。敷地は広かった。通りの角のレストランが可愛らしく、賑わっていました。
*ここは 騒音問題を抱える立地 なのでしょうか。騒音問題を抱える立地だと、学区レベルや生活水準がパークコート小石川のように低くなりがちなので、できれば閑静な場所が良いのですが。
**あそこの幹線道路脇のような重騒音はないですよ、ここ。あと、あちらは水害や地盤の問題等があるようで、番町とは比べる事自体が疑問ですね。いずれにせよ、なぜか同名のパークコートという冠がついてますが、全くの別物だと理解して頂いた方がよいです。
*この前、現地みましたが、朝は通学路で通行止めされそう。住人の車は出せるのか心配になりました。お迎えの車がある方もいそうな物件ですが、どうするのかとか、自分には関係ないながら心配してしまいました。立地は番町らしくないのですが、敷地面積に関しては近辺ふくめ、圧倒的でした。日テレ通り？まで土地が買えたら最高だったのにとも思いました。再開発でなくなる予定かもしれませんけど。
**車は警察署で通行許可をとります。
*このエリアは最も番町らしくない。敷地の後ろ側に、都営住宅２棟あって、高級感ゼロ。ブランズ四番町が出たときも、都営住宅と同じ通りで、全く魅力なくて見送り。ここのエリアは、番町でも有数のイマイチエリアなので。どこに価値があるのか、さっぱりわからない。アドレスがほしいだろうけど、ダサくて仕方ない。日テレ通り出ても、ドトールがあって普通の品のない通り。三番町、一番町寄りでないと価値を感じない。普通に、2009~2013年当たりの時期は来ます。高値掴みで、アフターコロナで都心物件は暴落しちゃったら、含み損。番町物件は供給量も増加して、希少価値がないんだから、場所次第。場所の見極めでしょうね。街宣車がガンガン通るエリアもあるし。
**五、六番町はどう見るか教えて頂けますか？中古を検討してしています。
***三番町でもパークハウス三番町テラスみたいな賃貸風ペンシル物件もあるし、結局は物件次第なんだよなあ
****一番地価が高いのは六番町かな。学校多くて住宅地は希少だし、四ツ谷駅と市ヶ谷駅が両方使えるのがいいね。


==周辺施設==
*北の丸公園　　徒歩20分（約1,550m）
*東郷元帥記念公園　　徒歩5分（約340m）
*

==その他==
*低層プレミアム住戸(12戸)はオプション（有料）にて※'''温泉（宅配温泉・加温・加水）'''を供給可能。温泉は地下の専用温水タンクにてレジオネラ菌対策の為、使用直前まで65°で循環、ご利用後は廃棄となります。ご利用は有料となります。低層プレミアム住戸のオプションにはお申込み期限がございます。
*


==掲示板==
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By マンションマニア
2021年03月08日

番町エリアでは敷地が広く、それを活かしてセキュリティエリア内に杜を設けています。

コンシェルジュは24時間ではないものの住戸によってはバトラーサービスもありますし、流行りのワークスペースなど共用施設も戸数の割には充実しています。

室内設備に関してはそつなくと言ったところですが折り上げ天井＆間接照明が標準なのは素敵ですね。ガラス面が多い外観デザインなわけですが間接照明が標準となればそちらを夜間付ける方も多く、レースやカーテンから漏れる灯りも外見の良い味付けとなりそうです。

平均坪単価は約800万円。部屋の広さも豊富ですから一次取得から住み替え、終の棲家など幅広い方に選ばれるでしょう。

設備仕様がぁ～価格が～とか言う世界ではなくこの立地で探されていた周辺にお住いの方などからも十分引き合いが多いでしょうし、それに答える商品となっていますから売れ行きの良さにも期待できそうです。

ただ、耐震という部分は気になりました。中長期的に住む方が多いと思われる中で安全・安心という味付けも欲しかったところです。免震という安心感が心地よさにもつながってきますからね。