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バウス上中里

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==物件概要==
[[File:バウス上中里　外観完成予想図.png|350px|thumb|バウス上中里　外観完成予想図|alt=バウス上中里　外観完成予想図]]
*所在地：[[東京都]][[北区]]上中里一丁目27番13（地番）
*交通：
#JR[[京浜東北線]]「上中里」駅より徒歩2分
#東京メトロ[[南北線]]「西ヶ原」駅より徒歩8分
#JR[[山手線]]「駒込」駅より徒歩14分
*総戸数：56戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地下2階地上7階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2021年12月
*売主：中央日本土地建物株式会社
*施工：ファーストコーポレーション株式会社
*管理会社：中央日土地レジデンシャルサービス

==価格・コスト・販売時状況==
*便利な立地ですね。隣がスーパーなのも魅力。（他のスーパーは遠いですが）お値段どれくらいになるでしょうか。
*バウスか。敷地に余裕がありそうだ。専有面積も広めかな。
**56戸で延床面積が5637m2なのでざっくり考えて平均70m2くらいかと。最近の傾向からすると広めですね。高層階は南も北も眺望が開けるので億超えの大きい部屋ができるかも知れません。
*値付けが難しい様な気がします。上中里自体分譲がひさしぶり？他に検討、比較するマンションが無いですよね。
**付近の中古物件の売買実績から考えると、坪300が下限で310~330位ですかね。
*販売開始は来年でしょうかね。ウチは急がないので飛鳥山と比較中なのですが、こちらに傾きつつあります。
**うちもです。駅から3分だし、こちらの方が高いのでしょうかね…。
*こちらは一般向けに販売されるのでしょうか？学校の敷地の切り売り、しかも校舎を壊しての建設、隣接校舎の学校工事も同時進行のようですが、学校関係者も住まわれるんですかね？
**場所、いいところですね。北区はあまりなじみがない場所だったんですが、Googlemapで見てます。最寄駅は上中里駅ですか？尾久の駅も近いです。JRが利用できたら都内通勤もしやすそうです。マンション価格があまり高くないことを期待したいですけど・・・学校関係者が住むんですか？
*飛鳥山レジデンスよりは安いでしょうが、坪単価どのくらいになるんですかね。
**安いかなぁ。駅は地味だけど京浜東北から2分。山手線駅15分。高台。今の時代の2馬力カップルにはこれ以上のポジションはないのでは？延床5600平米で56戸ということは1戸あたり平均専有面積は軽く70平米を超えるはず（地下駐車場を考慮しても）。中層階以上は軒並み億ションという可能性もある。
*ここは崖地なのが、やはり一番気になります。あと販売時期によっては、住宅ローン控除のコロナ特例も使えない感じですかね。
**崖地は確かに恐い人には恐いですよね。盛り土か切り土かとか、擁壁や基礎の状況、ハザードが指定されているか、など色々あるとは思いますが、好みやバランスなのかなと。恐くて堪らない人にとってはどうにもならない所なので、高台の平地を選ぶしかないですね。
*坪単価は300後半くらいですかね
*先日のYouTubeによるとマンションマニアさんも大注目の様ですね。眺望とか騒音不安を払拭するため現地販売するのではという読みでした。確かに現物見て貰った方が納得しやすいし、モデルルームも展開しにくい立地ですよね。駒込駅に送迎出したりすれば良いのでは。。
*狭い。さようならバウス。
**たしかに最大の部屋で角の71m2、中部屋の3LDKで68m2ですね。これは高く売りたい意向の現れ。平均坪単価380～400程度だと予想します。中部屋8000万、角部屋9000万台。
***71m2でも部屋の形も良く、うまく出来てますね。周辺の新築より高くても、買いたくなります。
****上中里で9,000万円ですか。すごい時代ですね。
*****それくらいの値段の気がするけど、上中里でその値段！？っていう気持ちはやっぱりあるな…もう少し駒込駅寄りだったらいいのに、って思ってしまいます
*名前は意外にも真正面から上中里を冠したんだね。地名ブランド力が弱い上中里を据えたってことは、土地勘のある人だけで勝負できるとふんだんだろうね。昔から上中里は地味ながらも経済力の高い地域という認識は周辺の人は知ってるからね。周辺の人ですぐ売れちゃうね。高くても。
**そう思います。「上中里ってどこ？」という人は最初から対象でないのでしょうね。駒込・西ヶ原・滝野川エリアに地縁があるか、あるいは川口浦和大宮あたりに住んでいてもっと都心寄りに移りたい人向けでしょう。たった56戸ですから狭いターゲットで構わないのかと。
***今までは西ヶ原、上中里、どこ？でしたけど、徒歩２分の駅前、スーパー徒歩1分、区民事務所4分？保育園も小学校も近い、高台となると急に(ほんのちょっと)広域まで訴求有るような気がしてきてます。鉄道地下鉄はほんとにアクセス良いですしね。集客のために変にネームバリューの借用しないで、｢上中里｣で十分価値がある、という売り出し方をしてるなら実際購入する層には刺さるんじゃないでしょうか　
*今のところいい点ばかりがあげられていますが、この物件のマイナスポイントってあるんでしょうか
**この戸数なんでディスポーザーは無しですかねぇ。また竣工売りなのでダウンライトやコンセント増設等の建築オプションもできないかと思います。
***近いスーパー1件しかないのと、ドラッグストアとかに出るのが大変ですよね…コンビニも遠いし。結局買い物は商店街まで行くか、電車or車で移動かなと思うと、日常の買い物は便利とは言えない気がします。あとは個人的には高台というより崖下に見えるので、そこは気になります…（湿気とか）出来上がったら良い感じになるのかもしれないけど、とにかくものすごい坂です
****おっしゃる通り王子や駒込へ買い物行くにしても距離もありますし坂道ですから不便ですね。立地も高台の端で崖の上に建ってるようなイメージですね。ファミリー世帯からは間取りをはじめどれも一歩届かずという印象を受けました
*バウスですからそれなりのクオリティでくるでしょう。あとは価格次第ですね。
*この物件の適正価格はどのくらいなんでしょうか。みなさん高くなるだろうという予想をされていますが
**平均坪単価380-400万円は下らないかと
***280-300万円/坪なら積極的に検討したいです。特に低層階は、全戸南向きとは言え眺望が抜けない部屋も一定数ありますし、西大島の価格がこのご時世としては良心的だっただけに、上中里もディスポーザーありとはいえ期待してしまいます。
****400超えだと近隣の飛鳥山を超えるけど、そこまでの魅力あるかな？
*上中里は一般的にメジャーと言える地域ではないと思いますが、外観や室内仕様面はかなり力が入ってるように見えますし、さらに購入検討者の背中を押してくれるような価格だとなお嬉しいですね。
*ここが販売開始に時間をかけて、飛鳥山が完売するのを待ってたのは作戦勝ちだね。あちらも苦戦ではなくコンスタントに売り切ったから、価格上昇カーブの延長上にこの物件を置ける。駅力はイマイチでもJR駅に2分。飛鳥山より安くする必要はないよね。もし王子の高台側に競合があれば影響を受けただろうけど、当分そんな物件が建つ感じはないし。
*抽選となる部屋もでてくるのかなあ。多少高くてもいいので購入したいものです
*竣工売りだから棟内モデルルームで実際に音や日当たりを確認できるのは良いね。
**竣工売りなんですね。12月竣工だから、販売は来年てことですか？
*価格が気になりすぎて電話で問い合わせしたところ、飛鳥山の南向きの価格をベースに作成してるとの回答でした。山手線まで徒歩圏内でもあるからか価格は高くなりそうです。
**飛鳥山のブライトコートは坪単価370位だったような。事実だとすると買い手がつくのかな？
***結構強気ですね。それを聞いて飛鳥山買っておけばよかったと後悔してます…
*マンションブロガーの方は坪単価350万円程度と予想されてますね。客観的にみるとそのくらいなんですかね
*ここは間取りが絶品。こういうきれいな間取りを作るデベは信用していいと思う（ほめてますがもちろん他社です）。他の２３区駅近からしたら坪３５０万だったら激安。上中里でも納得感あり。今後再開発だったり有名スーパーなんか入ったら劇的に良くなるし勝てるギャンブルだね。プレハブのモデルルームを作らないなら費用浮くから７０平米７０００万台前半行くんじゃないかな。あとは各々現地見て問題なければ総合的に買いですね。坪４００まで行くと厳しいかなぁ。グロス８０００万はさすがにきつい。


==交通==
*ここから山手線利用の場合、上中里から乗って田端乗り換えか駒込へ歩くか、どちらが一般的ですか？
**私の家の最寄り駅は駒込ですが、赤羽方面に京浜東北に乗る場合は駒込から田端乗り換えですね。上中里まで行こうとは思いません。ただ、高台出口から駒込駅東口ならそんなに時間がかからないし、下り坂なので気分転換に歩いてみるのもいいかもしれません。
***散歩がてらに駒込駅を使うのはいいでしょうが普段使いはしんどい距離ですね
****上中里高台住民としては歩いて駒込に行く方が多い印象です。地下鉄利用は西ヶ原駅、さいたま方面や東京・品川方面は上中里駅、池袋・新宿方面は駒込駅(東口)です。自転車利用は各駅駐輪場が足りていないので、時期が合って申請できれば借りれるかどうかというところです。
*****駒込駅東口からだと、徒歩１５分から２０分弱位かなと思います。アップダウンがあるので毎日だと流石にキツいでしょうが、買い物がてら歩くのも無理な距離じゃないと思います。日々の通勤は上中里、買い物あるなら駒込、メトロ利用なら西ヶ原。物は考えようですが、悪くない物件かも知れませんね。
******確かに15分程度ですね。ドアtoトレインなら20分有った方が良いのかもしれませんが。駒込駅西口や南北線入り口は坂を下がって上ってが必要ですが、物件→東口なら下りだけです。駅構内の階段を考えると上り有り、なのかもしれませんが、、住んでみると都内及び近郊間のアクセスはすこぶる便利です。


==構造・建物==
[[File:バウス上中里　エントエランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|バウス上中里　エントエランスアプローチ完成予想図|alt=バウス上中里　エントエランスアプローチ完成予想図]]
[[File:バウス上中里　エントエランス完成予想図.png|350px|thumb|バウス上中里　エントエランス完成予想図|alt=バウス上中里　エントエランス完成予想図]]
*敷地面積：2,198.99m2
*建築面積：880.30m2
*建築延床面積：5,062.22m2
*敷地面積に対して、かなり建築面積が小さめの印象を受けますが、立地の問題なのか、学園との取り決めがあるのか、こんなものなのでしょうか。
**空地率約60％ですね。崖上なので擁壁の斜面部分もありますし、残した校舎の影になる部分もあるので、そういう所を除外すると妥当なのかなと感じます。素人ですが。
*情報見ると、地下二階地上七階みたいですね。どうやってここを地下二階にできるのか想像できないんですけど。。。。
**上中里駅からまっすく入るエントランスが地下2階です。現地を見ればわかりますよ。高台側に合わせたレベルが地上1階になります。
*ここは線路側が北なので、崖側がリビングになるのでしょうね。北側ギリギリに建物を建てて、崖側に庭を作るのではないかと。地下２階はパーキングスペースでしょうか。
**線路側が東向きにも可成り開けているので、解放感と日当たりは可成りいいと思います。真北というわけではなくて、北東ですかね。この線路沿いのマンションは皆正面が南向きです。線路側が寝室になると思いますが、夜景も綺麗です。脇の小道から坂上に行くとプラウド駒込トレサージュも結構近くにありますね。あの物件は南側の方が専有面積が広いというのもありますが、東向きよりちょっと割高でした。でも東側の方が大通りにも面していなくて静かだし、日照も東側の方が良いと思います。
*せっかく東側もひらけているのに、窓小さいですね。隣接の女子校に配慮しているのかな。覗き防止といいますか。。。
**東側の窓小さいですよね。東側は可成り日当たりがいいのに勿体ないです。ここは外廊下ではないのですかね。いまいち構造がわかりませんでした。
***瀧野川女子学園の校舎再編計画を見ると、このマンションの東側は3階の高さに校庭を配置してそこへ登る階段も作られるようです。これなら東側開口部が小さくなるのも納得。
*建物全体が少し西向きなのは、東側が学校だからでしょうか。ここの学校はいつ通っても静かですね。聖学院は男子の方は部活の声が結構うるさいです。隣のマンションは南側が駐車場になっていて、こちらは逆に北側にスペースを多く取ってますね。でも南側は低層階でも十分日当たりが良さそうにみえました。高台のエントランスはアプローチが結構広そうだったので自転車もOKそうです。
*グーグルマップの航空写真が更新され、この物件の様子も少しわかるようになってます。横並びに7戸でしょうか。９階建で、1階は駐輪場やゴミ置場として、住戸は8フロア×7戸＝56戸、予定とぴったり…？1フロアにほぼ均等な7部屋とすると、ちょっと狭そうですね。下の階の方は、線路側にも建物らしきものが見えるので、ファミリータイプかな？うーん、まだよくわかりませんね。
*タイル貼りが始まってますね、予想に反し暖色系の淡い色のタイルでした。
*威風堂々といった佇まいですね。音や眺望を確認しながらの完成売りなのでしょう。かなりお高くなる気がします。
*エントランス周りの設えに高級感がありますね。間取りも完全アウトフレームで、飛鳥山レジデンスよりレベルが高いと感じます。
**エントランス、植栽イメージすごいですね。　滝野川女子学園に配慮したのでしょうか。桜が続くと良い感じになりそうですね。まだ本体工事中で、谷側の外構が見えてくるのはかなり先なのかと思いますが、竣工販売も視野に入れれば、高値でいけそうですね。
*南側の日当たりが可成りいいです。高台のサブエントランスがわかりにくかったです。1階は正面が壁ですかね。少し間にスペースありますが。
**日当たりいいですねー。電車の音はもはやデメリット要素には入らないでしょう。これは高そうだなぁ。。
*3階くらいまでは目の前の家の人とこんにちは状態ですかね？
**地下2階地上7階ですけど、実際は住居部分が8階で2階部分までが崖か前の家の壁と平行な感じです。3階は前の家の屋根をちょっと超える感じですかね。3階なら少し眺望があるかもしれません。線路側も3階であれば新幹線の高架橋は越えそうな感じです。新幹線見放題かも。


<gallery>
Image:20201027バウス上中里.jpg|現地状況（2020年10月27日撮影）
Image:20201027バウス上中里2.jpg|現地脇の坂から（2020年10月27日撮影）
Image:20201027バウス上中里3.jpg|現地脇の坂の上から（2020年10月27日撮影）
Image:20210319バウス上中里.jpg|東側（2021年3月19日撮影）
Image:20210808バウス上中里.jpg|現地工事状況（2021年8月8日撮影）
Image:20211023バウス上中里.jpg|現地工事状況（2021年10月23日撮影）
Image:20211121バウス上中里.jpg|現地脇の坂の上から（2021年11月21日撮影）
</gallery>



==共用施設==
[[File:バウス上中里　エントエランスホール・ラウンジ完成予想図完成予想図.png|350px|thumb|バウス上中里　エントエランスホール・ラウンジ完成予想図完成予想図|alt=バウス上中里　エントエランスホール・ラウンジ完成予想図完成予想図]]
*駐車場：15台
**リングシャッター付き地下駐車場いいですね、これは高くなりそう。内廊下じゃないのが少し残念。
***駐車場は15台ですか。間取りももう少し広い部屋があればよかったですが。
*自転車置場：98台
**あれ、駐輪場設置率175％？駐車場は機械式とか避けているなら修繕積立押さえられていいと思うし、この立地では少なくても買い手はつくとして、自転車、揉めないですかね。。
***この程度で足りると思いますよ。自転車を持たない家庭も多いですから。郊外だと1家に3台4台欲しくなりますけどね。
****ファミリー層からすれば少ないと思いますね。どの層をターゲットにしているかで捉え方が変わってきそうですね
*バイク置場：3台
*


==設備・仕様==
*SUUMOを見るとディスポーザーついているようですね。物件価格もランニングコストもなかなか高そうな気がします。
**活水器ってなんでしょう、、これもランニングかかりそうそして3月販売開始ってなってますね。ほぼ半年後。。これはほんとにインテリアオプションは見込めなさそうですね。シューズインクローゼットがあるかとか（ベビーカーとか傘、雨具、長物がしまいやすい）、浴室が1317か1418か、キッチンが３帖以下と以上とか細かい調整はされてるみたいですね。ディスポーザーには驚かされました。絶対無いと思ってた。上中里革命。内装仕様もどうするのか、どれ位で満足する層を狙うのか。バウス上中里、非常に興味深い物件です。
***この規模でディスポーザー付けるんだから妥協しないってことでしょ。仕様も値段も。


==間取り==
*間取り：2LDK～3LDK
*専有面積：57.22m2～71.16m2
*バルコニー面積：10.90m2～13.24m2
*高層階だと、ベランダからの眺めで城官寺の墓地が気にならないかと心配もしましたが、杞憂かも知れませんね。むしろ旧古河庭園前のマンションでは、エントランスあたりから見えますが。
**そうですね、城官寺まではそこまで近く無いですし、最上階でも7階、見えたとしても視野の中ではかなり小さいモノでしょう。お墓は区内どこでもありますしね、すごく気にする人以外はあまり考えなくても良いかと思います。大通り沿いにはマンションからはもう少し近いですかね。
*間取りはいつも通り田の字ですが、この規模でディスポーザーがあって、完全アウトフレームか?。バウスは完全アウトフレームにしてくれること多いですね?。強いこだわりを感じます。
*部屋の形とか綺麗で、家具も配置しやすそうですよね。Aタイプはキッチンとお風呂に窓があり、良いですね。


==買い物・食事==
*'''商業施設'''
#マルエツプチ上 中里店　　徒歩1分/約40m
#スギドラッグ 西ケ原店　　徒歩7分/約490m
#霜降銀座商店街　　徒歩10分/約770m
#エネルギースーパーたじま 駒込店　　徒歩10分/約780m
#スーパーサカガミ 駒込店　　徒歩10分/約800m
#染井銀座商店街　　徒歩11分/約850m
#ホームセンターコーナン 王子堀船店　　徒歩12分/約940m

*この辺歩きましたが、駅前はマルエツプチ以外、本当にほぼ何もないですよ。セブンイレブンは跨線橋から降りた線路の反対側。あとは尾久方面まで行けば、明治通り沿いにバーミヤンがあるとか、だいたいそんなところです。
**この辺一体にはコンビニがないのです。中里3丁目にもないですから。マルエツプチが隣にあるのは可成りポイント高いですよ。古河庭園の脇に無量寺の道があるのですが、そこを通ると商店街まで直ぐです。プラウド駒込トレサージュ販売時も買い物の不便さが話題になりましたが、駅からの導線にスーパーがあるだけでも可成り便利です。飲食店はこの辺は駒込駅近くでさえぱっとしないので仕方ないと思います。西ヶ原の本郷通沿いにマンションが結構建ちましたが、買い物は便利だけれど車の交通量が多く、景観もこちらの方が可成りいいと思います。
*上中里は駅前はほんとに何もないですが、スーパーが横にあるのは悪くないですね
*買い物環境ですが、線路を2マタギしないとならないという意味で一見遠そうな、オーケー堀船店が自転車で10分程度の距離にあり、この地域かなり便利になりましたよー。週末にオーケーで買いだめをすることで、急場と平日はマルエツでしのぐという使い分けが可能です。郊外型規模のコーナンもあり、なんでも揃うのは有難いです。
**自転車で10分ですか、感覚の問題でしょうが私には少し遠いように感じられます。あのマルエツも、マンション住民が集中したら品薄になるんじゃないでしょうか。コンビニがないのもちょっと
***マルエツは高台の住民が買いにいってますから、マンション一棟くらいの客が増えるくらいならさすがに歓迎なだけじゃないでしょうか。コンビニが西ヶ原駅前か駅の反対にしかないのが確かにネックですね。
****買い物は染井銀座もありますから、何とかなるのかと…。線路を渡ったコンビニも意外と近かったので。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#まごころ会保育園　　徒步3分/約240m
#区立西ケ原東保育園　　徒歩10分/約730m
#区立中里保育園　　徒歩11分/約870m
#区立滝野川小学校　　徒歩6分/約460m
#区立飛鳥中学校　　徒步10分/約780m
#瀧野川女子学園中学高等学校　　徒步1分/約60m
#本郷中学校・高等学校　　徒步12分/約1,260m
#女子学院中学校高等学校　　徒步9分/約660m
#聖学院小学校　　徒步10分/約800m
#聖学院中学校高等学校　　徒歩10分/約770m

*区境に近いし、崖と線路で他の地区と隔てられている分、近くの保育園に入れないと、結構大変なことになるかも。
*区立の小中学校が近いのはいいと思います。飛鳥中学校なら下手な私立に通わせるより子どものためになると聞きましたが実際どうでしょうか。
*2021年4月は坂上側近く、2022年4月は上中里駅から坂を上がった平塚神社の敷地に新しく保育園ができる予定だそうで、3月に入居できれば転園にも困らなさそうですが、4月引き渡し予定なんですよね…惜しい
**この辺りは北区の中では保育園激戦なので、ここを買えるような所得の人は兄弟加点でもないと転園には困ると思いますよ
***田端から西ヶ原にかけてはこれまでかなり保活が厳しかったですが、今年来年再来年と園が増えるので、今年の田端の状況も見ると3歳以上は一時的に枠が増えそうかなと。新園が既存園や幼稚園から移るほどの規模の園ではなさそうなのも、転入組には可能性が上がると思います。0歳1歳の入園は確かに年収が高いときょうだい加点がほしいです。新園が1歳からなのも注意が必要ですね。今年のミワみたいに下だけ激戦になることもありえます…


==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種中高層住居専用地域
*上中里駅徒歩2分ってそんな空き地あったか？
**大林フローラの隣、たぶん滝野川女学園の敷地の一部だったと思う。
*便利というよりは、駅とマルエツプチだけはすごく近い、という立地ですよね。それ以外に行くには、どこに行くにも坂を登るか、跨線橋を渡るしかないので。
**ここは駅側のエントランスが地下2階で、高台側の地上1階にも出入口ができますよ。ですから旧古河庭園へもフラットになります。駒込方面やスーパーサカガミあたりへ行くのも楽です（あちら方面が低地なので高低差は生じますけど）。
*ここは市民会館や図書館が近く、北区の中では名門とされる滝野川小学校も歩いてすぐです。滝野川体育館のジムも割と良いと言われています。田端まで一駅行けば、成城石井もあります。それなりに暮らしやすいでしょう。ただ、最近は豪雨なども多く、擁壁が将来的にも崩れたりしないと良いのですが。
*滝野川女学園の改修工事とセットで工事しています。学校の敷地の一部だったところです。現場は想像以上に線路が近く、通過電車がうるさいのはもちろん、ＪＲの操車場に停車中の新幹線やらの低周波音みたいのがうるさいです。近いところから京浜東北線、湘南ラインおよび貨物線、新幹線、操車場、宇都宮・高崎線という並びでしょうか。鉄道好きにはよいかもですが…。
**新幹線高架の下にある建物は何でしょう。音が発生したりするのでしょうか。
***管理詰所みたいな施設なので音は出ませんよ。
*ここは良い場所だと思いますが、西ヶ原駅とか、霜降銀座から帰る時の夜道は女性にも安心なのでしょうか。
**西ヶ原駅、霜降銀座とも、本郷通りを歩いて平塚神社参道脇の坂道下れば全く問題ないかと思いますよ。霜降からだと裏道もありますけどね。
***いや、坂を下りなくても高台側にサブエントランスができるから。
****それが裏道ということなんですかね。夜は暗いのかな。
*****サブエントランスは入り組んだ住宅街の中を抜ける感じです。怖いかどうかはなんとも言えませんが、人通りは少なくかなり狭い道なのは確かです。
******平塚神社脇の坂道を降りて、途中で右折して直進、というのが一つの手ですかね。
*******感覚的には、そんな感じですね。犯罪なんてここ何年も聞いたことない位、静かで落ち着いた土地ですよ。地味とも言います。上中里駅はスーパー以外何もないのですが、近くの滝野川会館で役所関係の手続きも多くは済ませられますし(しかも空いてます)、本数は少ないもののコミュニティバスをうまく利用すれば、駒込方面へのアクセスも可能です。
********治安が良くて、落ち着いているのはありがたいです。あまり区役所に行かずにすみ、しかも空いているのもいいですね。滝野川会館は選挙の時、不在者投票もできると聞いたことがあります。
*電車の騒音がすごそうだなあ
**防音次第でしょう。二重窓なら問題なし。
***新幹線は意外に静かですよ。
****近くに住んでいます。新幹線は思ったより静かですよ。車の騒音よりだいぶマシな気がします。問題は在来線や貨物列車の方で、これは気になる方は結構気になるんじゃないでしょうか。
*****飛鳥山公園とかに居ると、貨物列車が割と高頻度で通っていて相当うるさいけど、貨物列車って上中里駅の方を通っていますか？それとも尾久方面の線路を通る感じでしょうか？新幹線、在来線ともにそこまでうるさいとは感じないけど、貨物列車だけは地味にかなりのストレスになりそうだなって思っています。貨物列車ってうるさいし、長いし…
******尾久方面は通りません。こちら側を走ります。ただ、隅田川貨物駅に出入りする列車は飛鳥山あたりで分岐して新幹線の向こう側を通るため騒音はだいぶ減ります。いっぽう湘南新宿ラインの線路を通って新宿方面へ抜ける列車も1日数本あります。間取りを見るかぎり二重サッシにはなっていないようなので、どの程度の防音性能があるのか確認が必要ですね。
*******そもそも貨物用線路があって、そこを現在は新宿湘南ラインが使用しています。乗車すればわかりますが、通常の線路を走るより、揺れも走行音も大きいので、騒音も大きいでしょうね…。
********電車音については、飛鳥山は北向きもあって、この物件は南向きですよね、そこの違いって結構有るのでは。でも直近ですしね。避けては通れないですね。
*********近隣住民ですが、あの場所なら騒音はかなり気になると思いますよ。窓を開けて生活ってのは難しいと思います。
*線路も低地に通ってますので、南向きなら騒音はそんなに気にならないと思います。この辺はよく散歩をしますが、そんなに大きい方ではないと思います。山形育英会あたりの方が爆音みたいにうるさいです。あの辺は谷になっているので音が反響するのとトンネルの部分が高架橋になっているせいだと思いますが。物凄い音ですよ。飛鳥山レジデンスと比べてはどうなんですかね。近くが高架橋になってるので響きそうな気もしますが。
*ここら辺は散歩コースの一つ。駒込駅東口から歩いてもそんなにかからない印象。目の前に駅があるのだから無理して駒込使う必要ないけど。場所は少し坂下だけど、新幹線より上の階なら眺望はいいと思う。電車の音は新幹線はそんなに気にならない。大きな音は京浜東北。新幹線好きだから住んでみたい。鉄オタには最高の立地。ここら辺の人はマルエツ飽きたら染井銀座に買い物行ってる。飛鳥山レジデンスは王子駅圏でここは駒込駅圏という感じかな。立地条件はこっちがいいと思う。名前は古河庭園無理やりつけそう。
**私もこのあたりは散歩コースです。電車騒音は当然あるとして、操車場から常に唸るような音がしてて、、ちょっと引っかかるんですよね。
***車両の洗浄をしてるみたいな音がしますね。ここは地下2階ということなので、住居は1階からになると思います。正面道路からだと３階くらいの高さでしょうか。低音も余り気にならないかもしれません。隣のマンションには地下にあたる場所にも住居がありますね。地下２階に住居は作らないと思うのですが。盛り土をしてる気配もないですね。坂上の出口からは本郷通りまで直ぐです。あの脇の小道のおかげでここのマンションの価値も可成り違うと思います。南北線利用なら西ヶ原駅も近いですから。
*ここは高台物件でありながら改札口からエントランスまで完全フラットで信号もない。年をとっても心配なく住めるマンション。
*尾久駅は近いように見えて遠かった。
**遠いですか？現地前の橋を渡って中里貝塚を経由して尾久駅地下道を通れば10分くらいで行けますよ。
***尾久に行く人はほとんどいないかと思います。
*散歩ついでに観てきました。建設はまだまだといった感じですね。全貌は全然わかりません。隣のマンションの３階は高架橋よりちょっと上なので、ここのマンションの、１、２階でも眺望は望めそうでしょうか。地下２階が何になるのか謎です。平塚神社のイチョウが紅葉で綺麗でした。近くに建設中の戸建てがほぼ完成してましたが、ペンシル３階型ではなくて、結構立派な家でびっくりしました。
*高台側に入口が有る事で駒込・西ヶ原(商店街・小学校や図書館・区出張所側）に出やすくていいと思います。
*商店がほぼ無い完全な戸建て区なので、確かに夜明るい感じではないですが、治安は非常に良いので、歩いて恐いという事はないでしょう。騒音は新幹線というより、下から上がってくる在来路線の音が気になる可能性がありますが、既出の通り、人によると思います。就寝時を考えて、人により考えるのが宜しいかと思います。
*スーパーったってマルエツプチ一軒。買物環境劣悪過ぎ。この辺の住民は最寄りの上中里駅より不便でも駒込駅の利用者多数。目の前は新幹線高架の殺伐とした風景。水を差す訳じゃないけど冷静に考えた方がいい
**駒込駅の普段使いはなかなか厳しいので徒歩圏内というのはちょっと。買い物環境は厳しいですね。マルエツプチのみ。コンビニがないのもパワーカップルにはマイナスかもしれませんね。駅近なのは間違いないが、本当にただ近いだけという印象です。
***買い物利便性は中途半端なんですよね。。であれば、飛鳥山のように住環境やステータスで尖っていた方が資産価値という面では良さそう。
*山手線も徒歩圏内(東口15分程度)、南北線と京浜東北も使えるという立地は住んでみると掘り出し物の土地だと思います。高台でハザードも少ないですし、擁壁というより基礎の作りがしっかりしていれば良いと思います。周辺地区は狭隘なので火災危険が若干高めですが、端地なので地域の中では良いのではないでしょうか。詳細の公開が気になりますね。
*ここって高台というより崖下ですよね…久しぶりにマンション脇の坂道通ったら記憶に残っているよりも遥かに急な坂で、びっくりしました。傾斜が北向きなので、下の方の階は日当たり悪そうだなぁという印象ですが、どうでしょう？（地下2階部分が正面エントランスということを考えても、1階2階あたりまでは陽が当たらなそうに思いましたが、どうかな…）
**ここは元々高台でしたが、駅からフラットアプローチにするために土地を削りましたからね。サブエントランスは高台側から入れるようになります。地下部分は共用施設として、1階2階は日当たり悪くても駅近のメリットで売れるでしょう。
***上中里駅側と高台側とエントランス有るみたいですし、坂も気にならないでしょう。
*ここは裏が崖ですけどハザードマップを見る限りでは問題なさそうですね。
*西側の坂の急登はベビーカーでは厳しいです。自転車で登るのもかなりの健脚でないと無理でしょう。さすがに高台側にサブエントランスはあるんじゃないでしょうか。
**サブエントランス？と思われる場所を見てきました。最上階が7階だとすると、サブエントランスで入るのは地下1階ですね。ちなみに南側の住宅は、この物件の1階の高さと同じくらいの高さに建っているようなので、サブエントランスは南側の住宅より低い位置です。傾斜地に建っているので…
*この距離なら駅前スーパーがコンビニ感覚で使えそうですね。生鮮品のレベルはわからないけど、肉・魚等は他のスーパーなどでまとめ買いすれば、そんなに困らないのかもしれません（後はふるさと納税で調達とか）。最近の冷蔵庫は、生鮮品の品質が保てるので、電車の騒音に抵抗がなければ、案外暮らしやすいのかもしれません、。意外と、コンパクトな駅舎も慣れるとサクサク歩ける感じが良いんですよね。
**橋渡った目の前にセブンがある。染井銀座もサブエントランス使えば結構近い。古河庭園の脇の道を使うと近道。このマンションは地縁がある人向けなのかも。
*バウスの欠点は、高台といいながら、高台の最下層がけっぷちに位置することですよね。マルエツが無くなったら本郷通までの登り坂を延々登ってまた下り霜降橋あたりに到達する。買い物が終わってからまた本郷通りまで登ってまた下る。電動自転車、原付バイクがあればこれらの欠点は克服できると思いますが。(買い物視点です)


==周辺施設==
*'''公園'''
#上中里一丁目童遊園　　徒歩1分/約80m
#滝野川公園　　徒步5分/約390m
#旧古河庭園　　徒歩6分/約440m
#上中里二丁目児童遊園　　徒歩6分/約450m
#駒込公園　　徒歩14分/約1,100m
#飛鳥山公園　　徒歩14分/約1,100m
#六義園　　徒歩17分/約1,320m

*'''公共施設'''
#滝野川会館　　徒歩4分/約280m
#淹野川書館　　徒歩4分/約280m
#西ヶ原交番　　徒歩6分/約410m
#滝野川消防署　　徒歩6分/約420m
#西ヶ原子どもセンター　　徒步9分約700m
#地域文化創造館　　徒歩15分/約1,130m
#北区役所　　徒歩22分/約1,710m

*'''医療施設'''
#上中里医院　　徒步3分/約200m
#中山医院　　徒歩4分/約280m
#花と森の東京病院　　徒步7分/約550m
#武田医院　　徒歩8分/約580m
#西ヶ原病院　　徒步9分/670m
#北嶋医院　　徒步9分/約670m
#たかねクリニック　　徒步10分/約730m

*'''金融機関・郵便局'''
#みずほ銀行 上中里出張所　　徒步2分/約100m
#瀧野川信用金庫 西ヶ原支店　　徒步9分/約690m
#城北信用金庫 梶原支店　　徒步10分/約760m
#りそな銀行 尾久駅前出張所　　徒歩11分/約860m
#東日本銀行 駒込支店　　徒歩12分/約940m
#三菱UFJ銀行 駒込支店　　徒歩13分/約1,040m
#三井住友銀行 王子支店　　徒步19分/約1,490m
*

==その他==
*

==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%83%90%E3%82%A6%E3%82%B9%E4%B8%8A%E4%B8%AD%E9%87%8C バウス上中里（スムラボ記事）]

==掲示板==
*

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By マンションマニア
2022年03月19日
23区の秘境駅である上中里駅から徒歩2分、高台立地でありながらも駅から信号なしのフラットアプローチとなります。

分譲マンションの供給が極めて少ない中で学区縛り(一般論として人気学区です)という方からすれば待ちに待った出物と言えるでしょう。

背中に線路を抱えることにはなりますがバルコニー面は全戸南向きで住宅街を望むこととなります。建物内モデルルームですから音の確認もできます。

平均坪単価は400万円弱、なかなか重たい中で北区で億ション需要は難しいですから一番広くても71㎡台と広いお部屋を求めていた方には選択肢がありません。ただ、共用廊下側もアウトフレームとしたり、収納率を高めたりと専有面積以上の広さを感じられることでしょう。(70㎡で検討していた方にはむしろ広く感じるはずです。あくまで80㎡超を求めていた方には狭いという意味です。)

ディスポーザー、キッチン・洗面天板天然石、トイレはアラウーノなど設備仕様も高くなっています。

外観デザインは目立つ背中側はしっかりとしたものになっているのですがバルコニー面の隔て板がショートタイプなのは残念でした。

駐車場と駐輪場は屋内であるなど一般的な板状マンションと比べるとレベルが高いものとなっています。

個人的にもタイミングさえ合えば購入していただろうなぁ～というくらい気に入りました。(好みはそれぞれですが数多く見ている私でもテンション上がる立地・スペックです)

あとは京浜東北線にこだわるかどうかですね。というのも十条駅前ではザ・タワー十条の供給が近づいています。予定価格すら発表ないですが坪単価420万円ほどではないでしょうか。
バウス上中里よりもお高いとはいえバウス上中里のご予算感からすれば誤差とも言えるのではないでしょうか。もちろん入居時期も違いますし、路線も街の雰囲気も異なりますが待つ価値はありそうですよね。