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ザ・パークハウス代々木大山

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==物件概要==
[[File:ザ・パークハウス 代々木大山　外観完成予想図.png|300px|thumb|ザ・パークハウス 代々木大山　外観完成予想図|alt=ザ・パークハウス 代々木大山　外観完成予想図]]
*所在地：[[東京都]][[渋谷区]]大山町1050番1（地番）
*交通：
#東京メトロ[[千代田線]] 「代々木上原」駅 徒歩8分  （西口より）
#小田急[[小田原線]] 「代々木上原」駅 徒歩8分  （西口より）
#小田急[[小田原線]] 「東北沢」駅 徒歩5分  （東口より）
*総戸数：63戸（募集対象外住戸25戸を含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上9階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2023年9月
*売主：三菱地所レジデンス株式会社
*施工：東急建設株式会社
*管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*リーフィアレジデンス上原と同価格帯の坪550くらいでしょうかね。
**最近だとピアース代々木上原が上原徒歩3分で坪550から600くらいだとすると500くらいが理想。リーフィア売れ残ってますよね？
*ケチ付けてる人がいるけどここは超高級マンションの建替案件。間取りを見るとそれ相応のクオリティがありそう。坪600スタート、最上階は750くらい。
*この物件って、建て替えだからあまり高い価格にできない様な気もしますが、どうなんでしょう。
**63戸中25戸は先住民の方用ということは38世帯で粗方負担するということではないんですか？
***今回のケースですと、すでにお住まいの方は、いくらぐらいの手出しになるのでしょうか。払えなくて、退去する人とか出るのでしょうか。。。。
****1000万くらいだと思います。
*****もちろん資産価値によるので一概には言えないかと
*予定価格でましたね。1番小さい60m2でも１億以上?。予想通りでした^^
**そうですね笑　東北沢で@590はない。近くのリーフィアで@530くらいからでしたから井の頭通り沿いかつリーフィアより駅遠な物件でかなり強気な印象。反対側かつもう少し上原寄りなら600以上でも納得だけど。
***やっぱり、それくらいの価格にはなってしまうのですね。広さ云々の問題ではなく、土地単価の問題でしょうから納得なのかもしれませんね。検討するしないはもちろんそれぞれ。まぁ、すごいなとしか自分は言えませんが。。。
*既存の地権者分の戸数分で得るはずだった儲けを全部他の住居に持ってったというような値付けでしたね。これはない。
**そういうことなんですね。地権者の分まで新規購入者に負担させるの普通なんですか？他の物件も地権者入居はよくありますが、ここまでぼったくりな価格あまり見ない気が…地権者の部屋がどこか公開されてるから仲悪くなりそう笑
*販売戸数38戸に対して、既に1000件を超えるエントリーがあり、三菱地所さんの想定を超える人気ぶりの様で販売価格も少し上がるみたいですね。
**エントリーは既に1300件以上で、モデルルームの予約すらなかなか取れない状況みたいです。この状況だと、たぶん抽選になるとの見通しです。竣工は来年の9月、引き渡しが来年の11月だから、まだこれからエントリーも増えそうですね。
*今月から第一期販売開始ですね。2戸しか販売が無いHはどの位の倍率になるのかな？見晴らしの良い南向き上層階は抽選になりそう。
*出遅れてしまい、こちらの坪単価って、どのくらいなのでしょうか？？？方角でも変わってきそうですが。
*こちら地権者の方から希望しての建て替えで、駐車場やゴミ置き場は1箇所のみエレベーターは1機のみ等共用施設はほぼ地権者の方の意向で作られている様です。（住み続ける中で経費削減にもなるのでもちろん良い面もあり）元々間取りが広いマンションですので2物件キープしている方も結構いるようです。このような場合、地権者の方達の力が強そうですが管理の面など揉めたりしないのでしょうか。高級ヴィンテージマンションでしたのでお金持ちなご高齢の方が多いイメージを勝手に持っています。不安要素は出来る限り取り除きたいのでその様な事に詳しい方がいましたら教えていただけますか？
*やっとMRの予約が取れました。どのくらい残ってるんでしょうか？？！
**3/27に38戸中24戸を販売して16戸が売れて残りが8室。残りの14戸の販売日は未定。HやJ等の人気の部屋タイプはほとんど抽選だったとの事です。
***H以外は間取りが微妙だし、東西向きの部屋は井の頭通り沿いの騒音がうるさ過ぎますもんね。先着順でそれなりに残ってますし、これから先は少し時間がかかりそうな印象。
*あれだけ来場予約が取れなかったくらい人気だったのに、思いの外売れていない気がする…こんなものでしょうか？？どなたかご存じの方いらっしゃいますか？
**現地行けば理由わかりますよ。
***リビングINの住戸ばかりなのと、やはり将来東側にマンションが建つ計画があるので東側の部屋が売れて無いみたいですね…
****大山町アドレスにつられたものの場所はほぼ世田谷区北沢(閑静な高級邸宅の大山町ではない)というのと、推しの上原駅からは遠い(坂道)、井の頭通りの騒音、リビングイン間取り、その割に高いですかね。リビングインはリセールで確実に売れ残ります。
*間取り、一部、見ることができません。ＡやＦ、Ｃなど。資料請求すれば見ることができたりしますか？どんな間取りなのか気になるものの価格が高そうですね・・・
**A.F.C.Hは早々に完売しています…他のタイプは上層階から売れて行ってるみたいですね。
***見ることが出来ない間取りは完売しているんですよ。東側は、中層から売れてます。将来前建懸念があるので、あえて金額の高い上層階数を選ぶ必要がなく、北側は、高さのあるけやき並木なので、高層階より中層階の方がロケーション良いです。東側の敷地からも、南東角住戸の倍、セットバッグしてるので、離隔がとれるのは嬉しいポイントです。そもそも80平米が坪単価600万台で買えるのは、この辺りの相場と比べても価格メリット大きいのでは？


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:ザ・パークハウス 代々木大山　エントランス完成予想図.png|350px|thumb|ザ・パークハウス 代々木大山　エントランス完成予想図|alt=ザ・パークハウス 代々木大山　エントランス完成予想図]]
[[File:ザ・パークハウス 代々木大山　エントエランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|ザ・パークハウス 代々木大山　エントエランスアプローチ完成予想図|alt=ザ・パークハウス 代々木大山　エントエランスアプローチ完成予想図]]
*敷地面積：1862.53m2（建築確認対象面積）
*建ぺい率：80% 、容積率：316%



==共用施設==
[[File:ザ・パークハウス 代々木大山　エントエランスホール完成予想図.png|350px|thumb|ザ・パークハウス 代々木大山　エントエランスホール完成予想図|alt=ザ・パークハウス 代々木大山　エントエランスホール完成予想図]]
*駐車場：34台（機械式 ※内1台は身障者用）
**いろいろマンションを見てきましたがここは全部で63戸に対して駐車場の台数が機械式34台となっていてずばぬけて多いですね。駅もそれなりに近いのですが、これだけ駐車場を確保されているのはいいですね。
***駐車場が敷地内34台というのが良いです。あとはSクラスが入庫可能なサイズなら良いのですが。
****機械式駐車場のサイズが気になります。横幅もですが高さも。
*****機械式駐車場って一般的には大きいサイズの車は入らないけどココはどうなっちゃいますかね。長さもさることながら、重量も気になる。外だと大きな駐車場を見つけること自体かなり大変なんで敷地内にやはり停めたいところです。
******車庫はメルセデスG63もSクラスも入るらしいです。
*自転車置場：126台（ラック式12台、2段ラック式下部スライド式114台）
*バイク置場：7台
*トランクルーム：31区画


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：2LDK・3LDK
*専有面積：60.10m2～135.39m2
*バルコニー面積：6.88m2～10.00m2
*新宿、渋谷の夜景を楽しみたいなら両方得られるのは D or Ｇタイプの高層階に限られますね。位置的にスカイツリーも見えるみたいです。
*60～70平米台のお部屋だと西側しか無いのでしょうか。西側の日当たりは、見込めないかと思いますが、どうなんでしょう。
*全体的に広めの物件が多いので共通して言えるのですが結構柱が部屋の中にガッツリあるんですね。わからないように物入れのところにあったりするのは圧迫感ナイけどなんとなくところどころ凸凹してしまうのはもったいない感アリ。実際は広いから気にならなかったりするのでしょうか。



==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#ファミリーマート世田谷北沢四丁目店　　徒歩1分・約70ｍ
#ローソン渋谷大山町店　　徒歩3分・約200ｍ
#まいばすけっと北沢４丁目店　　徒歩4分・約300ｍ
#アコルデ代々木上原　　徒歩9分・約670ｍ
#Odakyu OX 代々木上原店　　徒歩9分・約670ｍ
#スギ薬局 代々木上原駅前店　　徒歩10分・約800ｍ
#笹塚ショッピングモール TWENTY ONE　　徒歩11分・約840ｍ
#フレンテ笹塚　　徒歩11分・約870ｍ
#マルエツ代々木上原店　　徒歩12分・約890ｍ
#サミットストア笹塚店　　徒歩13分・約1,020ｍ
#ライフ笹塚店　　徒歩14分・約1,060ｍ


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#西原小学校（通学区指定校）　　徒歩13分・約1,030ｍ
#代々木中学校（通学区指定校）　　徒歩18分・約1,390ｍ
#若竹保育園　　徒歩5分・約370ｍ
#シルス北沢保育園　　徒歩6分・約430ｍ
#東北沢ききょう保育園　　徒歩7分・約510ｍ
#おおやま保育室　　徒歩8分・約590ｍ
#さくらさくみらい上原　　徒歩8分・約600ｍ
#ぶれあ保育園・上原　　徒歩11分・約810ｍ
#育成幼稚園　　徒歩8分・約620ｍ
#松蔭幼稚園　　徒歩8分・約620ｍ
#松蔭中学校・高等学校　　徒歩8分・約620ｍ
#東海大学代々木キャンパス　　徒歩18分・約1,370ｍ
#東京大学駒場地区キャンパス　　徒歩24分・約1,910ｍ


==周辺環境・治安==
*用途地域：近隣商業地域・第二種中高層住居専用地域・第一種低層住居専用地域
*ほぼ東北沢よりの場所ですね。上原駅から歩くと井の頭通りの緩やかな坂をひたすら登ることになります。交通量が多いので騒音が気になりますが場所は良い。
**うーん、これ場所良いって言うのかな。井の頭通りと中野通りが合わさる交差点の真横って。。小田急線を下る時以外は東北沢を使う事はあまりなく、代々木上原物件と言えるかなと思いますが、ここならリーフィアレジデンス上原のほうがまだ立地はマシかなと感じます。
*鮫洲大山線の拡幅はいつ終わるのやら。ここの交差点いつも渋滞してます。
*ここほぼ世田谷区北沢ですよね。(道路挟んで向こうは世田谷区北沢) 最寄りは完全に東北沢。上原駅からだと実際には徒歩10分くらいかかるかしら。そして立地は..工事やら車やらで結構うるさい。スーパーは上原駅OXか、東北沢駅過ぎたマイバスくらいか。コンビニはファミマが一本道路挟んであります。閑静とは言えず、駅からも遠いからリーフィアの方が邸宅というには相応しいわ
*道路からの騒音は北側住戸は窓を開けていると相当うるさい。南側住戸なら問題ないレベル。現地から数分の井の頭通り沿いにマンションに居住した経験からの実感です。
**井の頭通り沿いのマンションに住んでいましたが、交通量は結構多く、道路側は窓を開けるとテレビの音は聞こえませんでした。
***井の頭通りから一本入ったとこに住んでましたが、窓空いてると同じくテレビの視聴には影響がありましたね。あと排気口が真っ暗だったな。
****私も以前、井の頭通り沿いの側のローソンの上の10階くらいに住んでました。向きは西向きでしたが、バイクとかスポーツカーとかはかなり吹かすので、窓を開けたままで過ごすのは騒がしすぎて無理だと思います。南向きメインで有ればまだいいのかもしれませんが。あと、駅も上原は西側でも駅に入ってからが少し距離があるので、徒歩表記プラスアルファで見ると結構遠いです。まー上原はいい物件はどこも遠目ではありますが。
*大山町は唯一無二の高級住宅街ですよね。ただ本物件は大山町アドレスなもののエリアとしては北沢といってもいいくらい微妙な位置なのは確か。いわゆる大山町は井の頭を挟んだ反対側ですね
*最寄りが東北沢駅。しかも交通量の多い道路に面しており、代々木上原まで徒歩で10分近くかかります。ブランド力は違えどオープンレジデンシア代々木大山と離れているがブランド力のあるパークコート渋谷大山町の売買歴を辿るとなかなか手が出ない物件かなと。唯一、ザパークハウス代々木上原は勝ち組と思います。代々木上原駅から4分フラットで元代々木アドレス
**確かに実際に代々木上原まで歩くとなると10分はかかるでしょうね。不動産の表記の上での所要時間は、目安ですので…。勝ち組かどうかまではよくわからないけれど、2路線3駅使えることもともと人気の住宅街であること最寄り駅はリアルで5分でつくことを思うと、良い条件なんじゃないの？と感じます。
***私もそう思います。代々木上原駅からは少し遠くても、代々木上原を名乗れるマンションが価値あるんじゃないかと…下北沢駅も憧れる人が多い駅ですよね。実は東北沢駅はあまり行ったことがないのですが、代々木上原駅と両方の駅を利用できることも、ある意味、メリットと思っています。
*アクセス面は普通に便利そうなところですね。公園も近くにあって自然のあるエリアでもありますし、派手さはないですがゆったり暮らせそうに思いました。
**上原というには無理がある立地ですね。徒歩8分というのもかなり早歩きでぎりぎりって感じかと。実際は10分で駅敷地着、ホームまでは15分くらいかかるのかなぁ。なので実用面でいったら各駅ですが東北沢駅。それを考えると大山町アドレスでもかなり悩みますね。自転車だとしても帰路の井の頭通りの坂きつい笑
*そろそろ西側の道路の拡張が始まるはず(おととし土地の買収が終わり、もうすぐ三宿－淡島通り間の工事が完工)なのでこれからしばらく工事の音がうるさいかも
**工事はどれくらいまで行われるのか気になります。どれくらい音がうるさくなりそうか、部屋の中まで聞こえてくるのかわかりませんが、早めに終わる工事だったら良いですね。
***三宿－淡島通り間は4年かかっています(8月完工予定)が、あちらは建物の解体と立体交差込みなのであまり参考にはなりません。大山交差点付近に関していえば去年地盤改良工事をやっていたので以外に早く終わるかもしれません。
****施工期間は2023年3月までとなっています(補助第26号線－東北沢)。
*将来的に東側にマンションが建つ計画があるみたいですね…今もマンションが建ってますが、隣接するならばネガティブな要素ですね。
*代々木公園とか自然が近くにあるのは正直とても大きいと思いますね。これまで公園とか近くにあんまりないところに住んだこともありますが、たまにリフレッシュできるところは欲しいですし、老後のことを考えてもあってほしいです。


==周辺施設==
*'''病院'''
#佐伯医院（内科・消化器科）　　徒歩3分・約170ｍ
#越川医院（内科・糖尿病科・アレルギー科）　　徒歩3分・約210ｍ
#北沢キッズクリニック（小児科）　　徒歩5分・約340ｍ
#おおた内科クリニック（内科）　　徒歩5分・約340ｍ
#東北沢眼科（眼科）　　徒歩5分・約340ｍ
#さねみつ整形外科（整形外科）　　徒歩5分・約350ｍ
#吉沢クリニック（皮膚科・婦人科・泌尿器科・内科）　　徒歩6分・約410ｍ
#代々木上原耳鼻咽喉科（耳鼻科）　　徒歩6分・約450ｍ
#直宮医院（内科・小児科・呼吸器科・糖尿病科）　　徒歩8分・約570ｍ
#代々木上原眼科（眼科）　　徒歩9分・約650ｍ
#千絵レディースクリニック代々木上原（婦人科）　　徒歩9分・約650ｍ
#藤岡医院（内科・小児科・皮膚科）　　徒歩9分・約680ｍ
#代々木上原駅前内科クリニック（内科・消化器内科・アレルギー科・リウマチ科）　　徒歩9分・約700ｍ
#代々木上原整形外科（整形外科）　　徒歩9分・約700ｍ
#代々木上原こどもクリニック（新生児内科・小児科・アレルギー科・内科）　　徒歩9分・約700ｍ
#下北沢病院（皮膚科・形成外科・血管外科・整形外科・糖尿病科）　　徒歩12分・約950ｍ
#クロス病院（整形外科・消化器外科・内科・リハビリ科）　　徒歩17分・約1,340ｍ
#東邦大学医療センター大橋病院（総合・救急）　　車6分・約3,600ｍ
*'''金融機関'''
#世田谷北沢三郵便局　　徒歩4分・約250ｍ
#横浜銀行小田急東北沢駅出張所　　徒歩5分・約370ｍ
#東日本銀行東北沢支店　　徒歩6分・約410ｍ
#興産信用金庫代々木支店　　徒歩9分・約700ｍ
#みずほ銀行代々木上原駅前出張所　　徒歩10分・約740ｍ
#三菱ＵＦＪ銀行代々木上原支店　　徒歩10分・約760ｍ
#三菱ＵＦＪ銀行笹塚支店　　徒歩12分・約960ｍ
#きらぼし銀行代々木上原出張所　　徒歩12分・約960ｍ
#三井住友銀行笹塚支店　　徒歩12分・約960ｍ
#みずほ銀行笹塚支店　　徒歩13分・約1,020ｍ
*'''公共・レジャー施設'''
#玉川上水第二緑道　　徒歩3分・約180ｍ
#玉川上水旧水路大山緑道　　徒歩3分・約190ｍ
#北沢公園　　徒歩4分・約250ｍ
#大山児童遊園地　　徒歩4分・約310ｍ
#北沢五丁目わかたけ公園　　徒歩6分・約430ｍ
#あおぞら公園　　徒歩6分・約440ｍ
#玉川上水旧水路幡ヶ谷緑道　　徒歩7分・約500ｍ
#代々木大山公園　　徒歩7分・約540ｍ
#上原公園　　徒歩9分・約670ｍ
#玉川上水旧水路西原緑道　　徒歩12分・約940ｍ
#駒場公園　　徒歩14分・約1,080ｍ
#古賀政男音楽博物館　　徒歩8分・約570ｍ
#地域交流センター笹塚　　徒歩10分・約800ｍ
#地域交流センター上原　　徒歩11分・約870ｍ
#笹塚図書館　　徒歩11分・約870ｍ
#西原図書館　　徒歩13分・約1,040ｍ
#日本近代文学館　　徒歩14分・約1,080ｍ
#旧前田家本邸　　徒歩14分・約1,080ｍ
#富ケ谷図書館　　徒歩16分・約1,280ｍ
#日本民藝館　　徒歩17分・約1,300ｍ
#明治神宮　　車6分・約3,700ｍ
#代々木上原駅前交番　　徒歩7分・約520ｍ
#渋谷区役所上原出張所　　徒歩11分・約870ｍ
#代々木郵便局　　徒歩20分・約1,590ｍ
#渋谷消防署富ヶ谷出張所　　徒歩21分・約1,650ｍ


==その他==
*

==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/archives/58986/ パークタワー西新宿　現地訪問レポート【2LDK】（スムラボ記事）]

==掲示板==
*

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毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア！

By マンションマニア
2022年04月22日

全体レポートに関してはメインブログ、YouTubeにて公開をいたしますがこちらでは狙い目住戸を共有いたします！

立地からして「高くても南向きを購入すべき！！」ということは言うまでもありません。価格が高くとも価値のある南向きとなりますから私としても南向きがおすすめしやすいです。

ただ、今回は別の目線での狙い目となります。

立地からして基本的には広さを求める方がメインターゲットですから南向きの最低専有面積は80.75㎡と今の時代にしては広く、それゆえ最低価格としても17500万円と重たいものとなります。
（繰り返しになりますが価値のある南向きです）

そんな中で1列だけある北向き住戸に関しては65.20㎡とマンション内では狭め（一番狭いのは西向きの60.10㎡）のため10900万円からとグロスが抑えられます。

もちろんただ価格抑え目というだけでは満足度に期待ができないわけですが価値のある北向きとなります。

北側は井の頭通りのため賑やかではあるのですが（T-2サッシで対策）けやき並木となっており、室内真正面からけやきを望むことができるのです。
低層階に関しては眺望の抜け感はないものの向かいの建物まで距離がありますから苦しくありません。

間取りに関してはワイドスパンですべての部屋に北窓あり、さらに洋室の窓（透明）も下から上までと腰高ではないですから座りながら（ベッドに寝ながら）けやきを楽しむことができます。

リビングの開口部が物足りなかったり、北向きなのにキッチンがやや奥まる、洋室2はかなり細長いなどなど少々気になる部分もありますが洗面室が主寝室へ通り抜け（2way）できたり、設備仕様に関しては天カセがなくなるものの全室壁掛けエアコン標準、ディスポーザー、浴室日ポリ化工、キッチン・食器棚・洗面・トイレカウンター天板御影石（クオーツストーンも選べます）などなど2億円超の部屋と大きな差はありません。（天カセでないのは残念ですが）

北向き2LDKの低層階、価格と維持費は

Bタイプ　2LDK　65.20㎡　管理費30390円　修繕積立金6520円
2階　10900万円　坪単価552万円
3階　11200万円　坪単価567万円
4階　11500万円　坪単価583万円
5階　11800万円　坪単価598万円

利回りとしては4％を割り込みますからお得というわけではない（もともと利回り目線の検討者は少ないエリア）のですが満足度としては高いと思います。

利便性に尖った立地ではないためディンクスからすればハマりにくさはあるものの、タワマンなどのわちゃわちゃよりも今作のように落ち着いたマンションの中の2LDKで暮らしたいという方にはハマってきます！！