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グランフォーレ大橋プレミア

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==物件概要==
[[File:グランフォーレ大橋プレミア 外観.png|400px|thumb|グランフォーレ大橋プレミア 外観|alt=グランフォーレ大橋プレミア 外観]]
*所在地：[[福岡県]][[福岡市]][[南区]]塩原4丁目19番15号（住居表示）
*交通：西鉄[[天神大牟田線]] 「大橋」駅 徒歩7分
*総戸数：185戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上9階建
*敷地の権利形態：所有権
*完成時期：2018年11月
*売主：株式会社コーセーアールイー　株式会社コーセーアセットプラン
*施工：上村建設株式会社
*管理会社：株式会社アールメンテナンス

==価格・コスト・販売時状況==
*ここは投資用物件ですよね？ 
**ここ居住用じゃないんですか？ 
***この場所なら、普通にファミリータイプの物件建てれば売れるのに。 
*共用廊下を挟んで向かい同士の部屋。ビジネスホテルですね。ドアとドアも向かい合い。１８５戸とはすごい。ネーミングですけど、どこがプレミアなんでしょう。
*学生寮？会社寮？管理規約で、民泊OKとなりそう。 
*中国人が買って、中国人相手に民泊しそう。近隣の賃貸物件ですら、入居者募集中なのに、185戸もどうするんだろ⁈
*投資向け物件にしたいなら天神にすればいいのになんで塩原？ワンフロア一邸のファミリー向けマンションにすれば需要があったと思うけどね。
*これは売るの大変だと思う、需要がない。借り上げ社宅？
*住宅ローン控除使えないんじゃないのかこれ...。経営方針の転換？？
*コーセーも血迷ったかのレベルの物件ですね。希少価値の高い大橋駅徒歩圏内の優良の土地にファミリータイプじゃなく、投資目的の物件を建てるとは…。 せめて2LDK以上にして、2~30軒のマンションでも売れると思うんですが、賃貸マンションじゃなくて、分譲ですよね? ウルスラ幼稚園の保護者のみなさんの心中お察しします。
*コーセーアールイーは、従来から投資マンション販売してますよ。 しかし、この立地、敷地面積、戸数、専有面積の組み合わせで、独居賃貸のニーズがどれだけあるのか、、、 学生さん向けかな？
**学生の家賃に月10万も払えますかね？払える親ならそもそも関西や東京の大学に行かせるでしょう。
***誰が何のために買うのかな⁈部屋数多すぎて、オーナーになっても客の取り合いになりそう。
****この広さでは家賃10万もとれませんよ。せいぜい、75000です。
*この場所で投資用とは、福岡の賃貸事情を知らない首都圏向け販売か。価格的に、もう民泊くらいしか残された術はないでしょう。こうなってくるとバブルも末期かなと思う。 
*幼稚園の目の前に、ファミリータイプでもないマンション建てるなんて… 民泊にでもなったら、中国人の白タクが付近をウロウロするってことですよね。しかも、ゴミとか散らかしていきそうだし、トラブル起こすし。 誰をターゲットに販売するつもりなのか、全く読めない。
**民泊用を見込んでいるんでしょうね。世知辛い世の中です。
***ちなみに民泊は年間180日までしか営業できんくなったから専用ビルとかで集中的にしないと採算あわんからね 
*まあマンション業界も厳しいってことですね、私は相場が崩れるのを待ちます。数年前と比べて高くなりすぎた。1.5倍くらい？じゃないですか？
*実需用ならまだしも、投資用は今の価格高騰の状況では買うべきでは無いと思いますよ。利回りが取れませんから。
*今の時点でも半分は売れてる模様。
**半分も売れているんですね。買う人すごいですね。民泊と外国人を見込んでいるんでしょうね。外国人だらけの街になりそう。リトルカトマンズ。
*ここって買った人は住めないんですか？独身のかたに良い物件ですよね
**寝る方法を決めてからなら住めると思います。
*「プレミア」は初日とか初演の意味ですが、ここではどういう意味で使っているのでしょうか？それに室内写真と間取り図が一致しないのですが、モデルルームを見ないとわからないですね。
*民泊も大問題になってますし、ますます苦戦するでしょうね
*1Lの賃貸に7万払うよりもお買い得
*どう考えても高いように思いますが。住むには狭すぎするし、貸すには採算がとれないような。
**投資ではきついでしょうね。住むのが一番です
***でも50どころか40m2もないから居住用でも色々な減税が全部使えないんじゃ・・・
****デベは、投資用マンションとして売ってます。手を出すか否かは、貴方次第。
*****投資用？月額いくらくらいで借り手がついたら利益出るん？
******地元相手では通用しないので、福岡の事を知らない関東圏の投資家相手に割安感を謳い販売ってとこか。いよいよカボチャの馬車レベルだな。上場企業のやる事か？
*******約２千万アパートローン利率３%35年借入月々７万５千円住宅ローンなら0.７%５万３千になる管理費修繕費６千円これ修繕費足りるのか？？？？あとからの増額凄そうなんだけど？固定資産税関係がいくらかのう？減税措置ないとして初年度から月割１万はしそう？購入諸費用も色々減税措置なくて200万くらいしそう？確かに色々な減税措置無しのデメリット無視すれば恐らく近隣相場からちょっと狭すぎるけど新築賃貸で８万～１０万するとしたら居住用で35年住む前提で家賃が経年低下しないと仮定すれば少しお得かなあ？お得なのか？？？１０万以上で貸せないと投資用としては無理があるな無知なサラリーマンが買うのかな？？？ワンルームじゃなくて１LDKだから！とかバブルは続くとか言われて？管理会社も押し付けて管理費も儲けるんやろなあ自社賃貸運営してればいいのでは？売れ残ったところはそのつもりとか？？？
********大橋の1Lで月10万取れんの？最初は取れたとしても下がっていくのは目に見えてる。俺は平尾でも7万で借りてたぞ。
*********この狭さじゃ10万も取れません。せいぜい、78000でしょう
*家賃保証があると言ってますが、空室でいくら入ってくるんでしょうか？
*そもそもこの手の投資は、赤字でも経費で税金対策できますよっていう損して得取れみたいな意味不明な奴だから、採算取れなくても良いんじゃない。
**この広さと場所だと1500万まででないと利益出しにくいですね、お金持ちの税金対策目当てなんですかねー、お金持ちではないのでそのへんはよくわかりませんが
*借り手がいるのでしょうか。いないと毎月手出しになるので、それをどこまで耐えられるか？最後は安く手放しそうで怖いですね。
**借り手は非常に厳しいです。１Lの新築は大橋にはもはや不要
***安いから大橋まで下りてくるのであって家賃一緒なら薬院平尾方面に上がるんですよね。特にワンルームとか１Lとかだと広さ的には薬院あたりでも８万くらいで住める狭さなのがなんとも・・・
****周辺に住んでる人は分かるよ、あの場所は新築プレミアムが剥落するとせいぜい7万-8万程度しか借り手がつかないと思う。危険すぎる。
*ここに分譲マンション建てたら需用があったのに家賃保証10万出してくれるなら買ってもいいけど
**家賃保証にはカラクリがある。はじめは10万円。しかし、物件の価値が下がるに従って保証額がどんどん低下する。30年継続して10万円などということはあり得ない。この物件は危ない。
***まず、ここで10万保証はあり得ないですね
****公式ホームページには家賃保証載ってないんですがあるんですかね？？
*****保証ありとは書いてますが聞いてみないと分からないですね
*何故ファミリーマンションにしなかったんでしょうか。これじゃ福岡を知っている人は絶対買わないと思いますよ。
**ワンルーム規制の対策で1LDKにしたのかな？
***ファミリータイプにするより専有面積を絞った方が利益が上がるからだよ。完売すればの話だけどね。
****1000万円台で売れる狭い部屋作ってこれなら買える！ってやり方ですよね。トラブル多いので投資用に逃げた可能性もあるけど。まあ普通にファミリーマンション売るより楽だし狭くして安く見せてって突き詰めたらこれになるんでしょう。今のマンション業者のトレンドですよ(^o^)
******ワンルーム規制とかあるんですか？
*******ワンルーム規制で1LDKばっかり
*坪単価200万越えてるって気づいてるのかな
*博多駅周辺や天神周辺なら、不動産投資は良いと思うが、ここが投資できるのなら‥クリオ大橋はとっくに完売していると思う。
**投資しても元取れなさそうですよね
***不動産投資なら迷わず博多や天神が手堅いでしょ。ここのデベはきちんと市場リサーチしてるのかなって思う。偏差値が高い大学付近ならまだ学生の入居も考慮できるけど、ここの立地は学生には高値、社会人は都心に近くないから選択肢にならないよ。職場が南区限定にしても家賃に見合う広さや設備が足りないんじゃないかと思う。博多、天神で家賃が月10万台は受容できるけど、この立地でたいした広さもないのに月10万台を受容できるんだろうか。
*賃貸で75000円ぐらいで出てますね。外観はお洒落ですね

==交通==
*

==構造・建物==
[[File:グランフォーレ大橋プレミア　エントランス.png|350px|thumb|グランフォーレ大橋プレミア　エントランス|alt=グランフォーレ大橋プレミア　エントランス]]
[[File:グランフォーレ大橋プレミア　エントランスホール.png|350px|thumb|グランフォーレ大橋プレミア　エントランスホール|alt=グランフォーレ大橋プレミア　エントランスホール]]
*敷地全体面積：2,746.39m2


==共用施設==
[[File:グランフォーレ大橋プレミア　ラウンジ.png|350px|thumb|グランフォーレ大橋プレミア　ラウンジ|alt=グランフォーレ大橋プレミア　ラウンジ]]
*駐車台数：45台


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取：1LDK 
*面積：28.93平米～30.81平米 

*室内写真見ましたけど、ベッドはどこに置くんでしょう。風呂も今どき1116サイズなんて、まさにネズミ小屋レベル。
*室内写真説明ではＬＤＫ側に腰高窓がありますが、間取り図にはありません。キッチンの向きも違いますが…　どういうことかさっぱり。ずいぶんひろびろの写真ですが、ソファーベッドで寝なさいということですね。
*2.8畳の小部屋をつけて、無理矢理1LDKにしてるけど、いっそ無駄な袖壁なくして1roomにすればいいのに。その2.8畳には机とかおいてるけど、いったいどこでねるんだ？WICは、布団収納前提かな？突っ込みどころ満載のマンションで、興味をそそります。
**1Lにすると家賃高く、設定できますからね
***2.8畳の小部屋はベッド置いて寝室にしてDKは(LDKとしては狭い)リビング一択しか使い道が無さそう。一人暮らしを何年もした経験からリビングテーブルが机と兼用になってしまいそう。布団派は2.8畳の小部屋を大型クローゼットにするといいかもしれない。


==買い物・食事==
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==育児・教育==
*

==周辺環境・治安==
*地域・地区：第１種住居地域・法22条区域


==周辺施設==
*

==その他==
*

==掲示板==
*

fukuoka/634241/22-87

fukuoka/634241/21
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物件概要
所在地	福岡県福岡市南区塩原4丁目210番（地番）、福岡県福岡市南区塩原4丁目19番15号（住居表示）
交通	西鉄天神大牟田線「大橋」駅徒歩7分
総戸数	185戸
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