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ウェリス大濠公園

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[[ファイル:ウェリス大濠公園.jpeg|thumb|200px|ウェリス大濠公園]]


==物件概要==
*所在地：[[福岡県]] [[福岡市]] [[中央区]]黒門六区190番1（地番） 
*交通：福岡市地下鉄[[空港線]] 「唐人町」駅 徒歩2分
*総戸数：39戸
*構造、建物階数：地上14階
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2012年02月中旬予定
*売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社　九州支店
*施工：株式会社熊谷組　九州支店


==価格・コスト・販売時状況==
*売主がNTTで、施工が熊谷組ですから、とても安心。人気の空港線で、大濠公園も近い。よほど値付けを間違えない限り、売れると思います。
*空港線駅近だけで十分売れるだろうな。
*ＮＴＴ都市開発のマンションってあんまり馴染みがないんですが、どうなんでしょう。評価やレベル感は高いのかな？
**NTTは、国内１０位以内で、積水よりママンションの供給数は、かなり上。財閥系に次ぐ中堅大手です。
*最も近い最近の物件は、グランドメゾン大濠公園2011ですが、3LDKは、2階で4400万円台でした。治安、利便性は非常に良いです。
*モデルルームで、価格は未定でしたが、想定ではさほど高くなく1号線の駅近・大濠界隈なのにと驚きました。
*売り出し価格をよっぽど間違えない限り、 大濠公園が見える高層階は即売でしょう。
*こちらの南側は９０ｍ２くらいですよね。 ＧＭ２０１１は、広いタイプ（１００ｍ２？）でおいくらだったのですか？
**確か最上階は7000弱だったのでは？、かなり高かった記憶あり
*第一期価格表から 
#4F-14F　4,290万円～5,690万円 
#3F-14F　3,080万円～4,290万円 
#5F-14F　3,460万円～4,460万円
**ウェリスの南側のAタイプと2011のCタイプと同じぐらいの広さですが、2011は2F-14Fが、4420万円－5340万円ぐらいだったようなので、高層階はウェリスが高そうですね。
***地下鉄から２分だから、低層階は割安な印象。 上層階がGM2011より高いのは、大濠公園に向かう側が隣から容積率が小さくなるから、将来も景観が確保できるからでしょう。 GM2011は、大濠公園に向かう南側が容積率400％だから、怖い。
*友人がグランドメゾンにすんでいますが、他社より５００〜７００万くらい高いのは実際住んで納得できる。内装、設備、建具が全然違うと言ってました。
*この辺の土地勘がないのですが、この物件の書き込みを見ていると、設備や場所からすると相場よりも安いようですが、この周辺の他の物件と比較した場合、いくらぐらいが妥当なんでしょうか？相場がわからないので。
*いや、コスパは高いよ。この場所で３０００万円位で８０平米だと、どう考えても無茶お得と皆さん判断して購入したわけでしょうから。
*坪単は安く、中身もそこそこなので、コスパは高いと思います。4人家族、3ＬＤＫで９０平米、東京だとかなり贅沢な 広さと思いますが。マスターを夫婦用、後の二室は子供用でいいじゃん。私も含めて、そうしている人が多いけど。どうしても4Ｌに拘るなら、ギブアップで しょうが。
*そ800万高かったら今の売行きは無かったでしょうね。南東の角以外は完全な東向きだから少し安く設定したのかも？あと、広さが微妙ですからね。
*このあたりの立地が希望で4500万円から5500万円の物件を購入される層と3000万円台を購入される層が混在しているマンションですね。
*また即売になりそうですね。駅から２～３分という微妙な近さが良い。駅の至近は近すぎて逆に価値は落ちます。
*西側の景観や採光が期待できないとなると、ワイドスパンの中戸はバリューが高いと思います。
*ここの場所から大濠公園側は商業地域ではないから、そんなに高い建物は建てられないと聞いているけど、何階建てまで建てられるのかな？それがはっきりしてれば２０１１との眺望の比較は決まると思うけど。
**東側の住宅地域は、パークプレシャス大濠位の土地の広さでも１０Ｆが限度。 建替え前提でも、岩井ホテルくらいしか広い土地は無く、６Ｆ程度が限度では。 ２０１１の公園側は、容積率４００％の商業地域で将来何が起こるか予測不能。
*つくりがショボいですから、安いのは当然。建具や内装なんかはかなり痛いですから、入居してから後悔する典型的なマンションだろうね。
*完売おめでとうございます。立地が良く、広さもそこそこ９０平米あり、仕様設備も標準以上で値段はリーズナブル。こ れが早い完売に結びついたものと思われます。これらのバランスが悪い物件が最近多かったので、よけい反動でここの引き合いは強かったのでは。

==交通==
*地下鉄とバス停も近いようなので通勤には便利のようですね。
*えきから２分。近いから、ここは売れます。
*唐人駅まで徒歩２分も、希少。
*ここの前の道は余りひろくないのに両面通行なので、離合には結構気をつかいますよ。ここから大通りの明治通りに直ぐ繋がるんだが、そこの信号が赤だったら最悪。大通りからこの道に入って来る車がいない事を祈ったほうが宜しいと思うよ。まあ、経験すれば分ります。 ここの道は、それこそ一方通行になっていないからマイナス点。歩道もないので、気をつけて歩かないと危ないよ。


==構造・建物==
*南側が建て替えになると景観を失う可能性のあるGM大濠2011に比べ、 こっちの方が資料を見る限り９階以上が対象で、ずっと景観を維持できそう。
**そんなことはないのでは？ ここの大濠公園側は眺望遮断のう危険性が高いどうでも思いますが。
***途中から用途地域が住宅地になるから、GM大濠2011よりこっちの方が上層階の景観は長期的には有利だな。 一般的に、こっち側からの景観の方が、評価も高いようだし。ただし南向きではないが。
*９０平米の３面フルバルコニー、東側と南側から高層階は大濠公園の景観が楽しめるから、 ＧＭ大濠２０１１より良さそう。ただし、駅近でもあり価格は高くなるでしょう。 最近、隣の物件とのプライバシーの問題もないのに角部屋のバルコニーをケチっている物件が多いから(Ｐ西新やＳ別府など)、この点良心的。
**確かに、角部屋のバルコニーはドカンと広めに行って欲しい。そうじゃないと、何の為の角部屋かわからないよ。
*東南角部屋9階以上で、東側と南側から大濠公園の景観が確保できるのは希少。 ２０１１に比べ、失うリスクもなさそうだし。
*ここは向きは東デスね。あまり良くないですね。
**東向きは、北側の角部屋と中部屋。東＋南＋西に バルコニー付きの南側の角部屋が目玉だと思います。 内廊下も良いですね。
*なんかそれほど良くない気がしてきました。デザイン見ましたがハッキリ言ってショボいです。
*南向きは、南側に加え南東と南西も開いていないと、さほど評価されない。 内装は、ディスポーザーを除けば後で何とでもなる。本当なら、差し引いて検討するだけの話。
*この辺は東向きで公園ビューが普通なんだよ。内装はトップクラス、ＨＰで良く比較したら良いよ。ミストサウナ、ビルドイン浄水器などはＧＭもないのでは
*外観はＭＪＲのエコノミー仕様そっくり。設備は詰め込んだけどデザインや内装建具は何の変哲もない大衆マンションレベル。微妙。
*このマンションの仕様、非常に良いです。コンクリート強度、階高、スパン面積に対するスラブ厚、戸境壁厚さなどすべて一流財閥系レベル。 駅近だし、６階か７階以上は、大濠公園の景観も楽しめるし、価格も割安感があるから、売れるハズだよね。
*敷地は道路に面した割合が大きく、開放感がありそうだね。100平米超えを作らなかったのも、上手いマーケティングでは？
*ここの外観はネクサスの磨りガラスっぽくてどうも安っぽい。
*ＨＰ見ると大濠公園が一望できるようですが、何階ぐらいから見えるのでしょうか？先々マンションが建ちこんで見えなくなる心配はないのでしょうか？土地勘がないので情報をお願いします。
*建設予定地の前は、住宅地域ですから、確か五階だてくらいまでしか無理なはずです。戸建ばかりですしね。7.8階以上であれば、大濠公園は見えると思います。先々もそこまで心配ないのでは？
*やっぱりマンションは南向きが最高です。東向きは後あと絶対後悔しそうでウェリス大濠公園を買うのはやめました。
**東向きの部屋に住んだことありますが、次は絶対に南向きにしようと思いましたよ。まあ個人的にですが。 明るさと暖かさを重視するならやはり南向き。
**そりゃ、皆さん南向きがいいに決まってますよ。だけどウェリスは南東だとお高いし、でも立地がいいし設備もそこそこ頑張ってるし、後々売り易いし貸しやすいし、総合評価で売れているんだと思いますよ。ウェリスを買う人は
*ここの南側は順番にホテルの駐車場、公民館とアパートです。公民館の土地は数年前に分割され、そこにアパートが建ったのはご存知の筈。
**貴重な情報有難うございます。南側のリスクが低そうなら、下層階もいいですねぇ。 やはり南は価値がありますからね。
*確かにこの物件の東側は容積率が小さくなるから、上層階は大濠公園への景観が 維持できるでしょう。
*ここは高層階でなくても花火見えそうだね。３～４階位から見えるのでは？　前方の視野角は思った以上にあり、極端に高いビルもないので、100％でないにしても70％程度は見えるのでは？
*外装は、どう考えても ウェリス＞２０１１。北側塗装壁なんて、ＧＭのセカンドライン。 ウェリスが、エントランスに大理石や御影石を使用に対し、２０１１は装飾タイルと自然石。
*外観見てがっかりしました。東バルコニー側もタイルの質など今一歩でしたが、目立たない西側は全面塗装。ちょっとちょっとどうしたのって感じの出来ですね。
**2011と同じく、見えにくい側の外壁とバルコニー手摺りが”ぬりかべくん”でした。


==共用施設==
*駐車場は一部屋根がなく、３階まで上がるタイプがあります。Cタイプの2階からは見えるらしいです。 このCタイプの最後の１戸は東、西、北に窓があるタイプですが安いと思いました。
*駐車場は一部屋根がなく、３階まで上がるタイプがあります。Cタイプの2階からは見えるらしいです。 このCタイプの最後の１戸は東、西、北に窓があるタイプですが安いと思いました。駐車場は一部屋根がなく、３階まで上がるタイプがあります。Cタイプの2階からは見えるらしいです。 このCタイプの最後の１戸は東、西、北に窓があるタイプですが安いと思いました。


==設備・仕様==
*モデルルームに行きましたよ。仕様等かなり良い感じがしました。 オプション満載でもありましたけどね。
*内装は第一交通が建てた藤崎のアーバンパレスとほぼ同程度。高級感からはかけ離れてますね。
*なんかグランフォーレ百道と内容が似てる気がするね。西部ガスとエコジョーズ、ミストサウナ、セキュリティシステム配備。しかし、内装はここと同じようにフツー以下だったところが気になる。
*足りないのは、ディスポーザーくらい。
*ドアや、床の色も落ち着いていてよかったと思いますが、洗面所のクロスや、洗濯機置き場 に目隠しがないなどはちょっと安いマンションっぽいと思いました。
*バルコニーのタイルは2011がいいですね。ただ、ウェリスはメインバルコニーに洗濯物を干さなくていいのがいいですね。トイレは、同じぐらいですね。フローリングは、2011のワックス不要の柔らかい材質が上ですね。ドアなどの建具は、重量感が2011が上ですね。エントランスは、主観も入りますが、植栽などを重視すると2011のほうが好きですね。
*ウェリスのモデルルームを見た感想です。収納は比較的広いですが、お風呂がせまいですね。バルコニーのタイルの質 は、いただけないですね。キッチンの構成は最悪ですね。使いにくいでしょう。また、これは、主婦の方の好みでしょうが、手元がダイニングから見える構造の キッチンは、調理関係のものをおけなくて不便という人もいます。ドアのなどの建具の重量感がなく、上級のものではないようですね。眺望も9階以上でないと 大濠公園は見えないそうですね（これは、営業の方のコメント）。ということは、それ以下は大濠の花火大会が見える程度ですね。外観は実際建ってみないとわ かりませんが、CGからすると主観的に言えば、好みではありませんね。まあ、主観の部分を除いても内容相当の安さだと評価しました。


==間取り==
*3LDK  75.67平米～90.31平米
*ここ、キッチンの作りが主婦には不評だと家内が言ってました。シンクとコンロ台が向かい合わせなんてあり得ないそうです。そこだけで却下されました、、、
*ＡＢＣタイプのお得感の件ですが、どのプランも考えられてますよね。オープンキッチンに拘った為に変わったキッチンになってますが、油はねを考えてこうなったのでは？ ＡとＣの差って…約1000万。南の恩恵って大きいですね。南側の岩井ホテルの駐車場が将来どうなるかですね。 でも、Ａの南側ってリビングはメインの窓ではなくて、少し小さめの出窓なんですよね。個室は南西の角ですが。それを考えたら、価格はＢＣも悪くないですね。
*モデルルームはAタイプの形です。 モデルルーム自体にオプション満載なうえに、設計変更までしてある状態になっているので ちょっと実物がわかりにくいと思いましたが、細かいところに気を使っているという アピールはよくわかりいました。 またあれだけ窓が多いのはいいですね。向かい合わせのキッチンは使いやすい気もするし、いいのか 悪いのかよくわかりませんでした。 慣れの問題じゃないかとも思います。
*お風呂がちょっと狭かった。収納は○キッチンは好みかな。
*ウェリスは、お風呂のスペースがちょっと狭いですね。主婦目線だとキッチンも使いにくそうです。


==買い物・食事==
* 買い物も唐人商店街に近いです。
*唐人町商店街は、結構人気です。校区は、色々議論されていますが、悪くはないでしょう。


==育児・教育==
* 校区最重視なら、やはり、百道、西新だと思います。
*候補から外した人は、百道、高取とかって考えてるんだろうけど、公立なんだからいろんな子いるし、みんながみんなトップ校進学って訳ではありませんよ。


==周辺環境・治安==
*黒門でも大濠二丁目の真横は中々雰囲気良いけど、マンション用地の辺りはマンションが立ち並び 少しゴミゴミしている。 元はお屋敷があった場所なんだけど・・・・。逆に言うと、その分、確かに駅には近い。 公園が見える中層階以上とそれ以下で値段にかなり差を付けるのかな？


==周辺施設==
* 大濠公園に近いです。


==その他==
*


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A6%E3%82%A7%E3%83%AA%E3%82%B9%E5%A4%A7%E6%BF%A0%E5%85%AC%E5%9C%92 「ウェリス大濠公園」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139631/ ウェリス大濠公園ってどうですか？]
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