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エルザ世田谷

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==構造・建物==
*設計：柴田知彦・柴田いづみ＋ＳＫＭ設計計画事務所、三井住友建設
*区条例かなにかの高さ制限で、建て替え時には本当に低いのしか出来ないのでしょうか？？？
**既存不適格になるのを承知で、滑り込みで建築確認を取ったのだから建て替え時には覚悟は必要でしょうね。世田谷区としても、都に申し入れたくらい地元自治体からも煙たがられているようですし、区議会でも槍玉に上がってますよね。議事録を読むと、よくこの状況で大京は無理したよなーって思います。
*裏から見た吹き抜け、なかなか壮観でしたよ。庭のスペースも結構、広いし。烏山周辺のマンションでは、やはり設備なども郡を抜いてますね
**北側の吹き抜け（外廊下側）は直接太陽光が当たらなくても明るい感じですか？
*住宅性能セミナーに行ってきました。標高のある昔からの陸地であることなど、都内でも特に地盤の面でしっかりした場所のようです。まあ、確かに何百メートルも掘って基礎を打ち込んでいる湾岸の高層建築よりは安心できそうです。タワーでは珍しいＲＣ造で、ゆれも高層マンション特有の大きなものではないとのことでした。
**私も一時この物件を検討していたものです。RC=鉄筋コンクリートだと思いますが、これって、高耐久コンクリートがあたりまえのいまとなっては、タワーでも普通に使われている工法では？それとも、何か特別なRCなんでしょうか？
***一部ＳＲＣ造の「一部」というのが曲者で、９０％ＳＲＣ造でも法律的にはＲＣ造（一部ＳＲＣ造）と表現できます。完全なＲＣ造の構想タワーとなると、それほど多くないと思いますが。（認識違いなら申し訳ないです）
*免震構造のタワーって、縦ゆれには弱いらしいですね。逆に、ゆれ幅が増幅するとか。その点、エルザは耐震設計だし、いいんじゃないですか。制震構造にはかなわないのかもしれないですけど、ここは地盤もいいですからね。すさまじい深さまで杭をたててる湾岸のタワーより、数段安全でしょう。
**免震構造のタワーって、縦ゆれには弱いらしいですね。逆に、ゆれ幅が増幅するとか。
*エルザの場合、外廊下でも見た目は非常にいいですよね。
**いまどき エルザのようなほぼ正方形のタワーでまさに内廊下にぴったりな構造なのに、わざわざ外廊下を採用しているのは、理解に苦しみます。売り主は、まるで『わが社のマンションは高級ですが、あえてオートロックにせず、新聞や牛乳配達に便利な様に、敢えて開放玄関にしました。ランニングコストもかかりませんしね。』と言っているみたいですね。
**開放廊下は　小学生のかくれんぼに利用される。自殺の名所になる。などなど
**エルザの開放廊下は有名なエルザ５５同様、非常に壮観なものになりそうですね。当然、大風時などは雨の吹き込み程度はあるものと思われます。ただ、三井住友建設の説明によると、風の流れを計算に入れた設計になっており、普段の高層階での風の影響は非常に少ない模様です。子供などを考えると、そういったことは気になりますからね。
*現地見学しました。現場の前は毎日通っているのですが、裏側から見るタワーはパンフよりずっと良かったです。計算された敷地計画などもかなりグレードが高く、完成が楽しみな物件だと思います。開放廊下ですが思ったより間口が開いておらず、雨風の影響は全くないとはいえないものの、じゃんじゃん吹き込むということはなさそうな気がしました。建設会社の方の説明もそんな感じでした。東の低層レジデンス側もとても静かでいいなあと思いました。（こちらは坪単価250強だそうです）
*以前、現地見学したものです。ここは周囲に高層建築がないため、９F以上で完全に抜けた眺望が望めるようです。中層階以上は、将来的にも安心して、いい眺めで暮らせそうですね。甲州街道からの目立ち方も、半端ではありませんし、ランドマーク的な建物になりそうですね
*19階ベランダにあがって雰囲気を体験できるそうです。行かれた方どうでしたか？
**眺望は申し分ないです。（近隣マンション11階に住んでいますがこの高さでも充分ですよ）19階だとかなり見下ろす感じですかね。
* 世田谷区の高さ制限の条例で、今年の３月から最高高さ45ｍ以上の建物は建てられなくなりました。エルザ世田谷は、その条例が施行される前に駆け込みで建築許可を取得したもの。このマンションは、そのことを「将来、これ以上高い建物が建つ可能性は無くなったので、見晴らしが遮られる事がない」という売り文句にしています。しかしそれは「将来、立て替え問題が発生したときに、現状と同じ高さの建物が建たない」ということ。で、地上45ｍから上にある部屋は、担保価値がないので公的融資が受けられない、という噂がある。住民運動で、建築許可の取り消しを求めた裁判を起こされている最中だし…
**公的融資が受けられないとか、ちょっとこの発言はやばくないですか？裁判は現在起こされているものですか？これは営業に関わる重大事項なんでどこから噂でどこから真実かはっきりさせて書かないとまずくないですか。事実、検討中の私はこのような問題を初めて知りました。
***公的融資が受けられない、というのはあくまで噂です。東京都を相手に、建築許可の取り消しを求めて行政訴訟が現在進行中なのは事実。大京が訴えられている訳じゃないです。大京さんは、購入検討をされている人に、その説明をしていないのですかね？
***当該裁判は東京地裁民事第３部の担当で、「平成16年（行ウ）第500号　建築特例許可処分取消請求事件」です。建築の特例許可処分が違法であるとして東京都知事が訴えられています。また、確認処分＆建築特例許可処分が違法であるという理由で、近隣住民がその処分の取り消しを求めた再審査請求の裁決（住民側の請求の全面棄却）が無効である、として東京都建築審査会が訴えられています。
*** 100年後はわからん。それはあまり気にならないなぁ。買おうかなどうしようかな。
***いまのマンションでは、１００年持つのはあたりまえ。これは孫の代の話でしょ。おそらく近隣にお住まいの方と推測しますが、日照が絡んで「エルザ憎し」となっているのかもしれませんが、これはやはり建築を認めた東京都との問題。大京やエルザを憎んでも仕方ないのでは。しかも、もう建ってしまってるし、いまさら取り消しはあり得ないでしょう。それにマンション建設反対なんてどこでもやってるし、エルザは全然特別じゃないですよ。そうやって検討者に対し、「なんとかして買わすまい」としても無意味では？　真剣に購入を検討している人は、大体のことは調べてわかっていると思いますよ。デベも契約前にきちんと説明しています。
***その話がちょうど気になっていたのでMLに行ってデベさんのお話を聞きました。たしかに今の法律では立て替えができないそうなのですが、
#今は「立て替え」よりリフォームが主流になってきているため、「１００年大丈夫」も大げさじゃないこと
#万が一１００年後に法律が変わらなくても、低い建物を建てられるぐらいの敷地面積も確保してある。したがって『家がなくなる！？住めない！？』ということはないこと（←法で守られているとのこと）
#もちろん、１００年後、高い建物解禁など、法律が変わることも大いにありえることを、説明してくれました。うちは孫の代までこのマンションをとっておく気はないので、（子どもも孫も、自分でガンバレという感じです）納得度が高かったです。
*耐震性に関しても、このマンションは最近のタワーの中では貧弱な方です。いまどき耐震構造だけですから。いくら地盤がよくても、地震のエネルギーを殆ど全てコンクリートや鉄筋等の躯体で受け止める事になります。免震構造や制振構造のように、吸収や受け止めたり、逃がす所が無いので、大きな地震では、倒壊しなくても躯体の損傷が激しくなります。
*20階ちょい上くらいに住んでいますが、廊下側の窓の隙間？から風を切る音がしょっちゅう聞こえてきます。結構気になる大きさの音なんですが皆さんどうですか？うちの窓の建てつけが悪いだけなのでしょうか。
**確かに廊下側の部屋の窓の風切り音はすごいですね。私は１０階前後ですが、やはり気になります。面倒ですが、寝る時はルーバーを下げる様にしています。気密性が高い為か吸気孔の開け閉めで、玄関ドアやベランダサッシの開け閉めが大変な時があります。工夫と慣れが必要ですかね。
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