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杜の街グレース岡山ザ・タワー

Name: 杜の街グレース 岡山 ザ・タワー
Brand: 両備ホールディングス株式会社
Rating: 4 (53 reviews)

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==価格・コスト・販売時状況==
*決まった人いる？
**1番上は速攻埋まったらしいね
***先日伺ってきましたが、予想以上に埋まってました??
****ほぼ空いてないんですよね？
*投資用で検討しています。管理費が高いですね。
**投資用で実質利回りいくら位計算されてますか？
***おそらく投資用に買ったと思われるグレースタワー3が、今中古で販売されてるのをみるとリスクがでかすぎて個人的には手をだす気がしない
*貸すこと前提で購入を検討しているんですが、賃貸用フロアがあるのが気になっています。賃貸用フロアがあると貸す価格もそこに引っ張られる、あるいわそちらに入居者を取られるリスクはどうなんでしょう。
*この物件、結構、人気があるようですね。しかし、投資用で利回り狙いで買いに入っても、絶対に元本ロスしますよ。土地代が強含む中、建築材料費も高く、職人の人件費高騰のさ中に作られるマンションです。一方で、消費税増税に天災が追い打ちをかけ、景気は低迷するリスク大。一年後に景気後退はほぼ避けられないし、地方景気は相当落ち込むでしょう。岡山で言えば、天満屋など、ほんと大丈夫ですか？これから立ち上がるマンション、特にタワーなどは、個人の人気が高く、またデベロッパーの儲けも大きいので、今後もどんどんでてきますよ。投資家としては、要注意で、中古のこなれた価格の物件を探す方が、メリットはあるでしょう。居住目的で買うのであれば、話は別ですが。冷めた目で見ないと、大きく損を抱え込み、身動きとれなくなりますよ。
**超富裕層がきっちり上を埋めてくれてるので、むしろ普通フロアの価格設定は割安感ありましたよ。結構面白い売り方だと思います。ただ岡山の賃貸相場から考えると、資産価値を考えて買って住むのはいいですが、賃貸での利回りは厳しいと思いますね。高い賃料払うなら買った方がって考える人多いので。
***そこなんですよね。タワーは魅力的なマンションだと思いますが、金額が高めなのでペイできるだけの価格設定で借りてくれるのか…岡山は比較的若い人が賃料払うくらいならって2500から3500位のマンションを購入されるイメージがあります。
****あの共用設備を賃貸の人も使えるのはすごいですけどね
*まだ空いてる部屋ありますか？
**抽選の様子どんな感じでしたか？
*第2期事前案内会のテレビCMが流れてました。グレースタワー3のように第1期即日完売とはなっていないようですね。
*低層階／中層階は、価格にお得感がありましたが、さすがに高層階の価格は億を超えますから、売るのは大変でしょう。
*第1期はほぼ完売との事ですが、販売の販売戸数が何戸だったかご存知な方いらっしゃいますか？
**第1期で総戸数の約2/3が販売され完売、残り1/3を第2期以降で販売予定で、南向きは第1期でほぼ完売らしいです。価格は、階層が同じで面積がほぼ同等でも、向きと間取りによって大きく異なリます。一概に層階が低いからといって上階より低価格ともいえません。
***北の22階69平米よりは南9階71平米の方が高いですね。
*低下位層3LDK75米平前後くらいでいくらくらいかご存知の方いらっしゃいますか？
**私が聞いた範囲で有ればよければ。方角階数は色々ですが71平米で4000万前後ぐらいでした。ご参考までに。
*価格は、階層、向きを度外視して面積だけで見るなら、岡山市市街地で販売されている他のマンションとそれほど大差ない部屋タイプもあると思われます。
*担当者さんが言っていましたがマンションとして考えるのではなく街として考えて欲しいと。それもあって社名も両備不動産からまちづくりカンパニーにかえられたらしいので。あと北側も杜の街全体が観れてお勧めだそうです。温暖化もありますし。。。。タワーマンションによくある上層階と南から売れるパターンでしょうかね。地震でエレベーター止まったり火災時の消防車を考えると低層階のほうがいいし、景色も1年も経てば気にならないと思いますけど。
*350戸は完売かなり難しいでしょうね。
**東京でも350戸は完売は難しいでしょう。
*今回のグランドオープンの49戸を含めてどのくらい売れているんでしょうかね？
*2期グランドオープンって1期では販売してないやつですか？上層階で大人の事情で買えない黒塗りのタイプはありましたが、他全て選べる雰囲気でしたが。49戸の代表的なタイプと階数教えていただきです。
**2期グランドオープンの内容ありましたね。概要分かりました。残りこれも含めてどれくらい残ってるんでしょうか？
***キャンセルがあったらわかりませんが、300弱はいってたかと。最後３期でだいたい終わるのではないでしょうか。
*早く完売して欲しいです。販売横断幕の生活は嫌なので。
**ほぼ告知をせずにこのペースはかなりいいと思いますよ。私もそうですが、先に決めた方々は、もっと早く完売すると思ってしまいますよね。懸念はこの岡山で車なし生活をイメージできる世帯がどれくらいいるかですね。将来のことを考えると駐車場はこれ以上多いとリスクだとわかればいいのですが。まあこれが売れ残ったら、駅前含めてどこも売り切れないと思います。あまり心配しないでおきましょう。

【杜の街について】
*第2期、第３期は何ができるか情報ってありますか？
**第2期、第３期は何も決まっていないということは、はっきりしています。
***第２期か第３期か分かりませんが、ジョイポリス跡地での温泉の掘削許可の申請が岡山市に提出されています。
****それスポーツジムの温泉です。温泉施設ができるわけではないです。（関係者）
*杜の街について噂でもいいので情報交換しませんか？温泉（1期工事）　外資ホテル（2期工事）は公式発表。聞いたところだとヘルスケア施設へスポーツクラブあと街内にバス停（もちろん両備バス）です。他にご存知の方がおられたらよろしくお願いします。
*外資ホテルが2期プロジェクトで来るとの事ですが、どこが来るとかの情報ありますか？

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杜の街グレース岡山ザ・タワー

物件概要
所在地	岡山県岡山市北区下石井二丁目10番107（地番）
交通	山陽本線（JR西日本）「岡山」駅徒歩12分（地下改札口）赤穂線「岡山」駅徒歩12分（地下改札口）津山線「岡山」駅徒歩12分（地下改札口）吉備線「岡山」駅徒歩12分（地下改札口）宇野線「岡山」駅徒歩12分（地下改札口）伯備線「岡山」駅徒歩12分（地下改札口）
総戸数	363戸

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