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リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎

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※本記事は口コミをまとめた過去の情報です。現在の販売情報はページ最下部の「物件概要」をご参照下さい。

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==価格・コスト・販売時状況==
*とっくに着工してるはずが全く動きがないと思ったら、シレッと延期されてたんですね。
**リバー産業のHPを見ても公式サイトの紹介はまだなかったですね。マンション紹介記事を色々見ると去年7月着工と出てました。結果的に半年以上伸びたんですね。コロナの影響が大きいんでしょうか。とはいえ、今月から工事が始まっているのなら色々動くでしょうし期待は出来そうです。とりあえす公式サイトの公開が待たれますね。
***販売開始に向けて2月にはモデルルームの建設がスタートするって聞きましたけどね。秋までには販売開始するみたいです。でもリバーのタワーなんて安くないと厳しいでしょうね。場所も完全に鶴橋ですし。
****ここって周りのマンションが猛反対しまくってて工事が遅れてるって聞きましたよ。周りのマンションからしたらそりゃ迷惑ですよね。こんな場所に35階て、、しかし住所はかろうじて天王寺区だけど、場所がねぇ…リバーのタワーでどれだけ売れるのか見ものですね！
*****工期大幅に遅れたんですね。2013年夏ということはだいぶと先ですね。
*リバーはどこも兎にも角にも専有部分のセンスが古臭いのが致命的。センスが悪すぎるから、内装に関する事は完全に外注したらいいのに。間取りもうなぎの寝床。天井低い。サッシも低い。ダイレクトウインドウなんて望むべくもない。とにかく開放感が全くなくて圧迫感がもう…
**この辺を久々の本格タワーでどう克服してくるかで成否が分かれるかな。リバーの新し目の中古物件を見ても20年前からエントランスは全物件ほとんど同じで、狭くて薄暗くて天井低くて古臭いし、間取りは縦長うなぎの寝床ばかりで悪いし、部屋は天井が低くて窓面積も狭くて開放感は無いし、建具のセンスもないし、とにかくリバー物件は全てにおいて古いんですよね。。。
*この場所でも大丈夫な人にとっては、タワーとしては魅力がある気がするのですが・・・投資用として考えており、ご意見いただけると嬉しいです。
*この場所なら価格はパンダ部屋で坪２５０万くらいから？
*Twitterでは結構話題になってますね。早く占有部の詳細知りたいです。63平米4900万?は上町と同じ価格のパンダ部屋ですね。
*なんか高くね？鶴橋だから安くすると思ってたが
**価格発表されたのですか？
***公式HPに第1期の価格でてますよ！思ったより高いですね
****ほんとですね。リバーは安さがウリなのに…
*****パンダ部屋が@260ですか。てことは平均300超えてきますね
*リバー、鶴橋いいとこないやん。リバー安いって言うけどこんな会社が作ったマンション安くないと買わんやん
**竣工まで早い気もしたりしてますが、耐震基準ですかね？その情報も追加されたらさらに買う人減るかもですね。
***タワーなら免震じゃないと高層階安心して買えないですよね。
*営業さんに質問しても答えてくれなかったのですが、最上階含む14戸のプレミアムフロアのうち8戸が募集対象外住戸ってなんか引っかかる…
*価格はまだ教えてくれないのですね。情報ありがとうございます。私も近日中に訪問予定ですが、専有部の仕様などは知りたいところです。
**価格表は見せてくれますよ。最近のタワーと比較すると安いですね。鶴橋でと考えるとどうなんでしょう。鶴橋駅自体は便利ですけど。
***今度見学会行く予定なのですが、価格はやはり抑えめなのですね。このエリアでは久しぶりの新築タワーなので割と楽しみにしています。
*なんやかんやでここはすぐ売れそうな予感。鶴橋も便利だし天王寺区で校区も悪くないし。仕様も今までのリバーとは比べ物にならない位良いと思う。
*MR週末行ってきました。南向きの三角リビングは好き嫌い分かれると思いますが天王寺方面まで抜けるので売れ行きもいいみたいです。低層階でも天井高270、標準装備も良さげ。半分より下はもう仕様変更できないのが残念でした。
**たしかに、すでに色を選べないのは非常に残念、、
*まだMR訪問の予約取れたのが先になるのでC-83タイプの金額と似た間取りの中層階の金額をご存知の方いれば教えて頂きたいです。
**真ん中であればおおよそ間取り面積×100くらいでイメージしていたらいいと思います。
***正直行く前に予想してたよりうおっ意外と高いなってなりました。
****パンダ部屋の安さからくるイメージとはやはり違いますよね。どの部屋も広めに作られてますしグロスも上がるから視認する印象もやっぱり高く感じますよね。覚悟して行きます！
*****確かに平米100万と聞くと、わざわざ鶴橋に住まなくてもと感じますね。リバーは上町もそうですが、パンダ部屋を上手く使いますねぇ
*モデル見てきましたが、もっと安かったと思います。。83m2の部屋はほとんど8000万円いってなかった気がします。平米100万円よりは400～500万円くらい安いイメージでした。予定価格です、って言うてましたが。18階以上になると、部屋のタイプが変わって平米100万円くらいのイメージでした！
*初日提示額から既に400から500万アップされています。鶴橋でこの値段なら他も検討しないといけないかもしれません。最初の予定提示額で頑張ってほしいと思いました。
**そんなに上がってるんですか？まだ1、2週間くらいしか経ってないのになかなか強気ですね。
***はい、かなり強気だと感じています。
****私が見た価格表は先週末の日付がありおおよそ平米100でした。強気なんですね。鶴橋での価格としては折り合わなくなってきたので撤退検討です
*****ほしい人が多ければ、値段は上がる、少なければ値段は下がる。値段を上げるということは、予想以上にほしい人が多いということでしょう。
*平米100万円は30階くらいでしたよ。真ん中くらいは90万円～95万円だったと思います。
*三連休もMRいっぱいなのでしょうか。行けた方どれくらいの値段になったかまた教えてください
**平米あたり下で80台から90台、上で100前後でした。最上層については存じませ。
*ここのタワマンは一個だけ除いたら良い。それはただ立地。まぁ天王寺区やから許される部分はあるかもしれない。が、ここは鶴橋。
**分かります。設備仕様と価格は魅力的なのですが、立地が鶴橋、かつ玉造筋沿いなのが。
*非分譲23戸気になりますね、元地権者なのかな？2.3戸の非分譲ならよくありますがその10倍です。こうゆうケースに詳しく方のコメントお願いします。
**そんな権利持ちが沢山いるマンション、購入するの怖いです。入居後が不安です。。。
***これに関しては難しいですね。前の土地の近畿産業信用組合のおえらいさん用なのかと思いましたが、MR担当の人に聞いても教えてくれませんでした。過半数ではないので、理事会多数決での強制決定などはできないからまだいいかなぁと思います。
****非分譲が多いのは確かにプラスではないけど、まあ23あったところで何が変わるわけでもないから、別に良いんじゃない。具体的なデメリットがあれば教えて欲しいですけど、私は特に感じません。
*****特別決議は3/4の賛成が必要。規約の訂正や変更は特別決議なので、約49票で否決にできる。この23件が地権者で地権者有利な規約があったら改定の難易度は少々上がります。…なんて書いたものの、この表記の仕方は地権者では無さそうなので別に問題無さそうです。お得意様優先販売枠とかかな？


*先週訪問しましたが、下記関西マンションすごろくさんのコメントの際から大幅に値上げしてましたね笑笑。営業マンさんに絶対に値上がりすると言われたのがあまりにも印象的でした。。
*それなりの価格ならわざわざ鶴橋とリバーを選択する理由があるのだろうか
**本当にこの通りなんですよね…平米100出すなら築浅中古で立地のいい所がまだ今なら探せる状況ですし。この立地が欲しいと言う人じゃないと流石に値上げしまくったら厳しくなりそう。ブランドマンションに越した事はないですが、リバーがどうとかはあまり思わないタチですので、とにかく立地ですね。値段なりの立地だと妥協できてた部分がそうじゃなくなるなら、ここじゃなくてもいいなと言う感じですね。
***平米100出すなら天王寺、夕陽丘の築浅中古も選べるし中央区の2L/3L圏内なんでわざわざこの立地を選ぶ利点がないのは同意です。鶴橋って近鉄乗り入れのおかげで駅力だけはそれなりに高いかもしれんけど、近鉄使って市内から出る機会がどれだけあるのかと考えると何とも言えない....
****結局平米100万くらいまで値上げした値段が正式価格なんですか？
*****おっしゃることは分かりますが、新築にこだわる人が多いので、ここも早期完売すると思いますよ。他の物件もだいたいそう
*第1期販売概要によると、115平米で1億4000万だから、坪400万になりますね
**以上を合わせると、２５０から４００となりますか。２５０は完全にパンダの１室。これを除けば、３００あたりから４００といったところなんでしょう。
*意外と高くて躊躇しています。眺望が抜ける部屋は平米100前後～って印象でした。抜けない部屋は平米85～って感じじゃないですか？全部の部屋の金額を見たわけじゃないので何ともですが。最近の物件にしては仕様も良い感じですが、広い部屋が多いのでグロスはそれなりのイメージですね。この金額出すならもう5-10平米狭めにして立地をもっと良くしたりとか考えてしまいます…でもやはり広さは正義な感じも否めないので悩ましいところです。もう少し駅近やと即決でしたかね…もう少し悩みます。
*パンダの1室は倍率凄いようですね（もっと安くてもいいような窓からの景色なんでしょうが）他は相当調整してるので、事実上ほぼ先着順といった感じ？（絶対に欲しいと思う人にはいいんじゃないですか）
**パンダ部屋は20倍こえてるみたいですね
***1番高い部屋と1番安い部屋がそれぞれ20倍超えていると聞きました。他にも明日抽選の部屋が30部屋近くあるそうです。
*低層はお得でしたね。逆に11階から上で急に単価が上がる印象でした。確かに仕様は良かったですが中古になったら仕様はリフォームされることが多いので、価格に大きくは影響しないことを考えると中層階はリセールが望めないかな。駅徒歩3-5分なら築5年以内でも80平米で8000前後で売ってる物件も多いですし、新築に拘りなければ別の駅選んだ方が良さそうですよね。鶴橋が気に入ってるならめちゃくちゃアリな物件だと思います。
*凄いな～。価格が相場より少し安く見えるだけで、この立地が妥協できるんやもんな～。少し前に販売されてたジェイグランなんか死ぬほど安いにも関わらず立地ボロカス言われてたのにwみんな冷静になった上で場所考えた方がいいよと思うよ。
**ほんとそう。数年前まで誰にも興味持たれなかったようなマンションでさえ、いまリリースされると殺到して即完売でしょうね。人の心理とは図ることができないものですが、数年後冷静になった時に「ババづかみ」だったと気づくのでしょう。
***便利な鶴橋駅すぐそばなのに、鶴橋臭がしない豪華なマンション(特にエントランスロビー)で、周辺のランドマークタワーってのは、唯一無二の価値だと思う。不動産市場の浮き沈みの影響はあれど、間違いなく勝ち組のマンションでしょう。
****ここの1番の強みは、周辺にライバルになり得る物件がなく、ランドマークタワーなことだわ。ま、上本町までいけば話は変わるが値段も変わるので
*2期販売はいつころから開始なんでしょうね。仮に半分程度1期で売れたとしたら、ここからはめちゃくちゃゆっくりのペースでいいですね。しっかり値上げしてください。
**一期販売では完売されたのかは実際わからないみたいですね。そのあたりは教えてくれなかったので。人気の部屋は売れてるのは確かです。徐々に建っていってるので、内装のオプション変更要望もありますから、二期もすぐじゃありませんかね。周り焼肉屋さんが多々！もう家焼肉しなくて済むのは嬉しいですね。歩いて帰れますし。
***第1期の販売戸数は80戸とのこと。(実際は100戸近く売れているらしいですが。)C-63AとC-72Bは完売でC-87Cは残りわずか。すごろくさんの記事影響が大きいのでしょうかね。購入できた方おめでとうございます。
*角部屋は1期でいいペースで売れていると伺いました。2期以降メインになる東向き、西向きの中住戸も間取りキレイですし売れ行きは大丈夫でしょう。
*低層階のしかも西向きは大阪市内では激安でしたもんね。価格設定が素晴らしかったです。リバー産業は上町一丁目といい、販売戦略が上手だと思います。
*もうすぐ2期も始まりますね。結局1期でどれくらい売れたんですかね？
**一期は約100戸みたいですよ。二期、検討されるのですか？
***1期は出遅れてしまいましたが検討してます。メトライズ、グラメとの比較もしたいですし、2期でこちらも値段上がるならもう少し郊外に目を向けなければいけませんが‥（泣）
*購入者ですが、1期で130売れた、と書面で送られてきましたよ。

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物件概要
所在地	大阪府大阪市天王寺区筆ケ崎町17番3号（地番）
交通	近鉄奈良線「大阪上本町」駅徒歩12分近鉄大阪線「大阪上本町」駅徒歩12分 OsakaMetro千日前線「鶴橋」駅徒歩4分大阪環状線「鶴橋」駅徒歩5分近鉄奈良線「鶴橋」駅徒歩5分近鉄大阪線「鶴橋」駅徒歩5分
間取り	3LDK
専有面積	71.61平米
総戸数	193戸
販売戸数	1戸
価格	8,798万円

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