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プラウドタワー小岩ファースト

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==価格・コスト・販売時状況==
*3LDKを探しています。価格はいくらくらいですかね。6000万くらいならなんとか検討できるのですが、それ以上になるときついです
**再開発駅前でそれはないでしょう。
***6,500～7,800万円がボリュームゾーンで、8,200～9,500万円で色々と選択可と予想。低層階の2LDK・北向きなら、5,000万台がでますかね？
****平均坪単価340
*こちらに興味がありますが、非分譲世帯の数が気になります。
**すごい数ですよね。小岩の地権者達ですから個性が強そうです。グレード低いマンションになるか、購入者達が高い金額を払って養分となるか、どちらでしょう。
***再開発ですからね。小岩は都心部と違って地元民穏やかかな、と思っています。下町ですし。
****地権者の数としてはしれているので、素行の良し悪しはあまり気になさらなくても大丈夫かもしれません。1Rがあるようですから、そういった意味で心配はありますが…
*ここは平均坪350万という話ですね。金町より治安悪く、総武線緩行しか止まらない駅ですが、デッキで駅直結で共用や設備は金町よりグレードアップしてるので、そこをどう取るかですね。ただ、最大の懸念材料は治安の悪さです。治安の悪さに関しては竹の塚に並ぶ都内ワーストなのは疑いようの無い事実で、再開発で駅前浄化したからと言って治安良くなるかは未知数です。
*3LDKがいいんだけど、予算の関係で2LDKにしようかな。6000万で買えれば、ぎりぎり検討できるかも。2LDKいくら位ですかね
**おそらく56平米→5500万～6000万、70平米→7000万前後ぐらいかと
***小岩で56m2なら4000万以下じゃないと買う気にならんな
*坪単価いくらになるんだろうね・・・亀戸が360前後で、金町が320前後、なので330とかしそうだな
**350て話よ
***亀戸がそのくらいなのでそれはないでしょう。
****新小岩だったらなぁって感じ。小岩で350はないな。
*****商業一体開発だから小岩の方が高いでしょうね。
******まぁ　そうなりますよね…2軒目として欲しいのですが、予算が…この敷地にもともと居た商店、乾物屋さんやりそな銀行がそのまま入るのか…　Ⅲ街区にあったパチンコ屋さんは入らないでほしいです。ワンフロアの平米的には、ヨーカ堂跡地・北口再開発の(Ario？)の方が広いでしょうけど、目玉というか、無印やユニクロ、成城石井など、小岩にまだ縁がない店がほしいところです。昔、ポポ(シャポー)にユニクロあったんですけどね。
*******ケンタッキーフライドチキンが１階のメインに確定済み(旧店舗貼り紙から、既に外装工事実施中)
*リクルートの知人を経由してですが＠320万円が平均値との見解でした。70m2で6500万～ですねぇ。悩ましい。
**シティテラス新小岩と同じくらいですね。快速が使えかつ都心に一駅近いけど板マンのシティテラス新小岩と、緩行線のみだけどタワマンのここだと同じ資産価値と言うことでしょう。小岩の今後出てくるタワマンは相場の急変が無い限りここより安くなるわけは無いので、ここが小岩再開発の基準になりそうですね。
***んん？ちょっと読み違えてないか？タワマンってだけで1割は乗せられるぞ。徒歩1分、複合開発で更に1割
****7000万は超えてくるよ
*****確かに320では、プラウド瑞江と変わらない水準ですし、もう少し高い気はしますが、高い分、亀戸のように全熱交換器や床快フルが付いていてほしいですね。亀戸は免震、小岩は制振で、コスト的な差は既につけられてしまっていますが…
******ここは坪350でもいい線いくと思いますよ。そんなに戸数も多くないし。
*平均坪単価320～330万で70平米7000万切るくらいですかねぇ。タワマンなのでランニングコストは高いと思うので、従来の小岩の層とは別の人が購入しそうですね。
**価格設定は周辺相場や住民の納税額などを参考にしてますので、なんだかんだ地元層も半分占めるのでは。
*ホームページの物件概要を見ると5月上旬販売予定になっていますが、ほとんど間取りが公表されていないですし、オンラインでの案内会などもやっていないようですが、こんなものなのでしょうか？
**最初の最初は会員優先（プラウドクラブとかありましたっけ？）でやってるんですかね。他のマンションで初動が全く分からず、気が付いたら第１期第１次広告が出てたことがありました
***来月に販売開始なのに、まだ間取りが１プランのみの公開って珍しいですね。問い合わせをした人にのみ公開する感じなのでしょうか？プランもなかなか公開されないということは、価格もなかなかオープンにしない感じかも。
****事前案内会を小規模でやっているところも多いですね。コロナ禍なので致し方ないところですが。限定ページだと今は間取りだけなんでしょうか。駅徒歩1分、商業施設とデッキで直結とただでさえ条件が良いので値段が公開されれば更に問い合わせは多くなりそうです。12-Ktypeだと東向きで寝室・子供部屋は北向きといった感じですけど部屋の配置とかは悪くないと思います。他の間取りはどうなんでしょう。
*2LDKの間取りが出ましたね。2LDK狙いなのですが、価格はどのくらいでしょうか
**公開された間取りの中で2LDKの間取りはなかなか良いですね。3LDKの間取りは全体的にもう少し収納が欲しいところです。公開されていない間取りもまだたくさんありそうなので、今後に期待してます。勝手な予想ですが、2LDKは坪単価340前後、3LDKは坪単価330前後くらいではないでしょうか。間取りにもよると思いますが。
*マンマニさんが記事出してますね。平均坪単価は335万前後のようです。
*竣工まで１年切ってますが結構のんびりしてますね。駅チカだからすぐに売り切れるという自信の表れですかね。
*ほぼ駅直結タワマン、プラウドブランドは魅力的ですよね！内廊下も憧れます！ただ、3つ気になってます。100点の物件はないですが、悩ましい。。。
**他の再開発物件に囲まれる位置
**外から掃除できない窓（年数回掃除はいると思いますが、気になる時期もあるかなーと）
**住宅部電気室が地下（これはハザードマップをみて判断してほしかった。。。）





*地権者住戸が多いのはどうなんだろう。
**地権者住戸が多いのは、Ⅲ街区の地権者も含まれているからかと思います。学校などもこちらの2街区の方にに入っていますし。
*契約された方も多そうなので聞きたいんですが、地権者の方が結構いらっしゃることについて皆さんどうお考えですか？低層の1Rは賃貸になりそうだし高層も組合とか心配で決めきれません……
**この物件の購入者で、この物件では無いですが、地権者でタワマンの1部屋貸してる者です。地権者の立場でコメントしますが、、、貸した後は賃借人がポストを管理します。その為、マンションの議決等の案内が地権者には届かないことが多いです。正直なところ、利回りが良ければマンションの議決に全く興味無いです...もちろん、大規模修繕で費用が掛かる等の大事なことは連絡が来ると思いますし、興味はあります。また、このクラスの部屋を借りる方は賃料高いのでそれなりの方になります。地権者が住むことも考えられますが、このマンションの地権者の多くは賃貸にするのかなと思います。なので、あまり気にする必要ないかなと。



*小岩にしては高すぎるとは思いますが、当初価格より見られる価格になったのは嬉しいです。坪単価330万円台で検討するとここまでの駅近かつハイスペはなかなかないので、管理費等のランニングコストが高くとも折り合いをつけるしかないのかなという気持ちです。
*1期1次でどのくらいの住戸が売り出される予定なのか気になっています。抽選をなるべく避ける形で多くの住戸を売り出すのか、既に戸数は決められていて被ったら運次第になってしまうのか。また、本来坪単価が抑えられる低中層階や北向き住戸について、後発で値上げされて高層階や南向き住戸と同価格なんてこともあるんですかね。
**ノムラは、なるべく抽選回避すべく部屋を売り出してない部屋をあけてくれる事も多いイメージがあります。あくまでイメージです。
***値上げの可能性も考慮すると初動が大切になりそうですね。前向きに検討を進めたいと思います。
*Twitterで見たのですが、北東角は抽選必須って本当でしょうか？まだ検討始めたばかりながら、北東角が気になりました。抽選は避けたいので中部屋も検討するつもりですが、もしご存知の方がいたら教えてほしいです。
*セカンド？の南西向き待ちでなければ、今期の中で条件良い部屋を検討した方が良いと思う。小岩駅周辺のイメージが良くない人が多いかもしれないが、再開発でかなり変わって印象も一変する。まだ開発途上なので、それを想像出来ない人も多い。野村も一発目でコケる訳にはいかないので、かなり現実的な価格で出してきて、高値追いをしていない。ここは駅直結と言って差し支えないくらいなので、資産価値としてかなり固いし、利便性も高い。
**駅前の喧騒を嫌い、静かに暮らしたい人
**周辺で工事が続くのに耐えられない人
**地域や区が明らかに候補外
***上記の人は避けた方が良いとは思う。
*ここの物件価格未定ですが、2LDK,3LDKでいくらになるのでしょうか？この値段で高いというとかコメントがあるので分かれば教えて下さい。
*今日、オンライン内覧会に参加しました。第１期の販売開始は7月10日で、15階以上の北と西側を除く住戸の販売が開始されます。先週価格帯が決まったそうですが、6,000万円代から8,000万円代中心でした。多分野村不動産の価格決めた部署は失敗したと思ってるでしょうね。とても割安感ある設定なので、抽選は必須でしょう。既に買う気満々の方々が多いそうです。21階と22階のプレミアム住戸は全て１億円超で106m2の最高値は1億4,900万円代だそうです。地権者住戸は３階から８階に集中していて、ワンルーム中心でした。スラブ厚は27㎝から32㎝、駐車場は2台の身障者用を除きタワーながら2.4トン車も対応可能で、総住戸の37%と修繕積立も良く出来てて、後発のタワーだけあって良く研究している印象です。南側でも両サイドにタワーがあるので、江戸川の花火は微妙ながら、南東なら見れそうな気もしますが、実際に棟内から見て見ないと分かりません。私の担当はタカラレーベンの方でしたが、物件概要も再開発計画も良く勉強されていて、大変好印象でした。
*こことプラウドタワー亀戸クロスも検討していますが、皆さんどっちを推しますかね。
**迷ってるレベルなら安い方がいいのではないでしょうか？予算を上げれるなら亀戸がいいと思いますよ。
***亀戸は高くなっているので、資産性重視なら小岩かな
*街が変わっていくのは確実だと思いますが、その変わるであろう頃に期待される坪単価で販売してませんか？つまり、今後10年以上掛けてようやく分譲時価格が適正になるだけという。坪30-50万円は高いように感じますが。皆さん、如何ですか？
**私もそう思いました。このマンションを検討してましたが、価格と町で悩んでます。再開発されるといっても小岩ですからね。坪30?ぐらいは高いと思いました。10年後ならこの価格でもと思いますが、皆さん小岩と言う町を知っているのでしょうか？武蔵小杉や豊洲みたいにはならないかと思います。駅も各駅で一駅のみですし
*今の時代、最上階が坪460で買えるとか激安ですね。中央区湾岸や江東区湾岸はもう坪800越えの世界だし。
*都内、タワマン、内廊下、徒歩一分これだけ条件揃ってるし、この価格なら売れるだろうなー。ただ、管理費は高すぎる。このランニングコストを許容できる人には良い物件ですかね？後発の三井や45階が吹抜けで内廊下ではなさそうなところみると、価格は抑えて原価も抑えにいく感じでしょうか。そうすると大きなリセールバリューは見込めないでしょうし、実需むけかな。モデルルームみてテンションあがりましたが、ランニングコストを考えて、うちは断念しようと思います。
*ここの1Rを買って投資用として貸し出すってありですかね?
**利回り3%台なので投資には向かないと言われていますが、どうでしょうか。
*ここってグリーンポイント対象マンションなのでしょうか?公式に記載が見つからないということは対象外なのかな
**営業に確認したところ、対象外のようです。「本物件は、市街地再開発事業への補助の対象となり、グリーン住宅ポイント制度 との併用不可」これが理由と思われます。。。
*駅1分で良い物件ですね！ただ、江戸川区小岩で7、8000万超って冷静になると、、、竣工物件含め、1番規模の小さい物件だし、、どうなんだろう？
*本物件は年代/分類的には30,40代ファミリー世代が多いのでしょうか。地権者住戸も多いので、年齢層は高めで若者は少なめですかね。
**地権者住戸は分からないですが、ファミリー層はそこそこいると聞きました。
*見学行ってきた。建物自体は良さそう。再開発もまあ期待できる。ただ、住んでからの工事音にどれくらい悩まされるのかがわからないことと、街自体のヤバさで保留かな。モデルルームまでの徒歩往復両方でやばい人たちにかち合うって初めてだわ

【管理・修繕費について】
*ランニングコストの予定金額を聞きました。亀戸クロスと同じくらいになるようです。
**管理費は388円/m2
**修繕積立費は150円/m2
***管理費高いですね。。。70平米の部屋でも合計月4万弱するんですね。修繕積立金は安くても困りますが、管理費がかかるような共用施設ありましたっけ？
****管理費はちょっと高いなぁ。。。
*****戸数のわりに設備充実してるのでしかたないかな、と思っています。
*管理費高いが、価格は安いな。かなり安いと思う。小岩で問題ない方は迷わずgoでしょ。
**価格安いですか、そうですか。うちは価格と維持費をシミュレーションして断念しました。タワマンは維持していくのが大変ですね
***地域がこの辺で問題なくて、利便性とリセールを取りたいならここが良いと思いますよ。開発の後の物件はもっと高くなります。千葉側に入ってもそこまで安くなりません。キャッシュフローが何とかなるならば、是非ここも検討してみてください。
*妻が管理費が高いのと、修繕積立金が5年ごとに倍々で増えていくことにかなり不満を持っています。管理費だけで30年で1000万以上、修繕積立金も30年で1000万以上かかるなんて、絶対無理と言っています。私は買いたいのに、妻を説得できそうにありません
**管理費について、内訳ご存知の方いらっしゃいましたらご教示ください。インターネット回線とかも含まれるのですかね。
*修繕積立金はマンションの資産価値を維持するための修繕工事の原資なので、少なすぎるよりは多すぎる方がいい。等しく「ランニングコスト」に括られるけれども、毎年支出されるだけの管理費とはやや性質が異なる。マンションの共同オーナーとしての目線を持てば、修繕積立金は各戸からはやや多めに徴収しておき、実際の修繕工事は可能な限りコストをかけずに効率的に実施する、そうして共同の積立資金を常に多めにプールしていくことが、マンション全体にとって利益となる。特にここの場合、もし水害が発生すれば臨時修繕工事が必要になる可能性があり、それができないと資産価値はガクッと落ちることが懸念されるので、修繕積立金に余裕があることが極めて重要だと思う。野村さんが目指してるのはたぶんそういう方向で、悪くないと思うよ。（管理費はどうか知らんけど。）
*野村不動産の管理費はなぜこんなに高いのでしょうか。
**そうですよね、バカ高いと思います。そんなに共有施設もないしね。
***野村に限らず、最近のマンションはどこも高いよ。
*低層階の2LDKであれば、5500万以下くらいになりそうでしょうか？
**その価格はないでしょう
***15階60平米が5800とのことなので、可能性あるのかなと思っていました、、
*管理費と修繕積立の高さが気になりますが、タワマンだとこんなものなんですかね？
**初年度から管理費と修繕積立で3万越えは中々ですよね
***修繕積立が高いのはいいのよ。他のデベだと最初は安くして後はご勝手になので。管理費はどう捉えるかですね。


【1期1次販売時状況】
*1期1次の購入要望書締め切りはいつになるかご存知でしょうか。
**6月末と聞いています。
***6月最終営業日ですが、要望書や抽選状況どんな感じなんでしょう。角住戸3ldkや東向き2ldkは抽選ですかね
****人気ある間取りは列平らにすると5倍前後、平均すると２－3倍でほぼ抽選になると聞きました。
*****6月初めの予定(確か15F↑)より下の住戸も供給して、この倍率ですかね、、一期一次は様子見て、人気有れば購入検討しようと思ってましたが、後期の北/西住戸は高くなる可能性ありそうですね(汗)
******今回で3ldkがほぼ出し切りですが、そのどれもが抽選になっても不思議じゃないくらい魅力的ですよね。2ldk はJ1以外は少し割高か…？コロナ下ではない夜の雰囲気さえ受けつければ、魅力のある物件ですよね
*20階倍率やばそう？
**亀戸が4期?で値上げしているので、一定数流れてきそうですね。野村さんの思惑通りの展開で動いている気がします。
*2LDKの倍率どんな感じでしたか？？
**大体角部屋高層(15階以上)は2倍、一番高い20？階は4、5倍ぐらい。2LDKの倍率はよくわからないですが、一番倍率高い部屋はどれですかっと営業の方に聞きたら、東向きの2LDKの高層(20？)ですっと、倍率5以上みたいです(具体の数値が忘れましたすみません...)、なんか2LDKは投資家も参戦しているぽい(本当かどうか微妙だけどね)。まあ、抽選現場に行ってないので、全部営業さんから聞きましたので、ご参考までに。
***最高倍率は5倍程度ですかね。抽選ならないように販売住戸を増やしてましたが、幾つかの住戸は抽選みたいですので、88戸販売に対して要望?120くらいと予想
****倍率、20階は4だか5倍だとうちも聞きましたよ。でも最高なのかは不明。2LDKですごい人気の部屋があるとも聞きました。
*****要望書は合計100戸分は超えていたみたいです。
******6倍がありました
*******東向き2LDKの下２部屋はどちらも6倍と聞いています。
*野村不動産、価格安すぎますよ。弱気すぎです。＠420でも良かったのでは。
**2LDK残るは西と北向きですね、、
***南向きと東向きの2ＬＤＫはもう完売ですか。
****第一期で出したところは完売と聞いています。具体的なことは知らないですが、東の2LDKは大人気で倍率最高6倍と聞いています。
*****昨日重説でした。ついでに確認したところ、第一期は100を超える申込。最大倍率は2LDKの部屋で6倍とのこと。第二期は、値上傾向のようですが...
******今の小岩だするのこの価格は適当かなっと(割高いと思っていますが、再開発があるから、まあまあ適当かな)、値上げしたら諦めしかないわ。
*******今後のスケジュールお聞きになられた方いらっしゃいますか？半数以上売り出し済みですが、この後も幾つかに期を分けて売り出されるんですかね。
*1期坪単価340万位。管理費と修繕高いですが、他のマンションで駅徒歩1分坪単価340万で良い物件、、、あまり無く、、、
*公式HPに「第1期88戸供給御礼」と記してあるが、全部売れたのかなぁ?
**上層の１億越えは、まだ結構残ってます。あと下層階の先着順は、まだ残ってますね。
***今公式サイト見たら、7/30更新で、先着順、8戸販売中になっていました。どの部屋が買えるのか気になります。。。
****安い部屋に人気が集まり、高い部屋中心に売れ残ったようですね。たしかに、最寄り物件ではありますがプレミア具合でいうと後発が上を行きそうですものね
*****ホームページを見ると、F,G,H1,J2,I1,I3,Qが残っているようです。1期1次は88戸だったので、かなり売れたと見て良いのでしょうか？
******公式ホームページの先着順情報を見ると、8戸の価格帯が7678万円～14998万円になっています。F,G,H1,J2の価格はいずれも7678万円以下ですので、売れたのではないでしょうか。詳しい情報はどこで見られるのですかね。
*******先着住戸の内訳は分からないですが、専有面積から、提供されている中で一番安い住戸は、I3の下の方。一番高い住戸はQのプレミアムですかね。契約済み住戸だけ販売ではなく、先着分も出したのは抽選で落ちた方々への救済処置でもあるんですかねー。少なくとも1期1次で半分以上は契約済?ということで、今後は値上げの可能性もある中、価格据え置きの住戸は先着でも出せば売れる見込みなんでしょうね
*現情報を見る限りでは小岩の再開発規模は本当に大きいですねー。江戸川区が力をいれているプロジェクトとのことですが、行政が関わってくれると確度が高まりますね。第二期の価格が気になります。

【1期1次以降】
*これからの４つのタワーの計画をみると、ここは真ん中になる位置だから、ほかの４つを待った方が良いですよ。
*ここの二期を検討していますが、北西角部屋が希望なんですが、二期は値上げするかどうか心配ですが...多分ない気がします。ちなみに北西角だするとスカイツリーとか見えますでしょうか？おそらく見えないですが....
**スカイツリーは南西方向なので、予想されている通り見えないかと。また南西側にはさらに背が高いマンションが立つ予定ですから当初見えても将来は見えなくなると思います。
*小岩ですが、意外に2LDKの需要が多いんですね。やはり駅近だからですかね。これは野村も予想外だったのではと思います。
*普通に値上げしてくるんですかね
**値上げ、、、する気がします。亀戸値上げしました。小岩残り部屋少なくなりました。III街区売出までまだ先モデルルームどうするんだろ？！
*二期の北西角部屋Bはどう思いますか？エレベーターから一番遠いのと、日照問題、電車の音が問題でしょうか。
**価格次第でしょう
***北西は北東より条件が悪い(日照、騒音、間取りも...)と思いますので、値上げしでも北東と同じ程度かな
****値上げはないと思いますけど
*来月締め切りで、今回売りに出さなかった低層階を一期二次として売り出すとのこと。残りの北、西は秋頃を予定。価格については今回の状況を考えると値上げになるのではと営業の方から聞きました。売れ行きの良いマンションはどこも1期目以降値上げしてますから小岩も例に漏れずでしょう。
**1期2次は2ldk無しの可能性ありそうなんですね、Ⅲ街区の値上げは分かりますが、Ⅱ街区でも仕掛けてきますかねー。
***重説会で聞いた際は、1期2次が8/1からという話でした。値付けはまだとのことでしたが、値上げしそうな言いぶりでしたね…。
*聞いてる限りだとキャンセルが出ない限り、2次では2ldkはないです。2ldkは倍率高かったので2期では上げてくると思います。あとは野村の方針でしょうね。亀戸と同じく竣工前完売に拘ってないのであれば、Ⅱ街区の残りは値上げするんじゃないでしょうか。
*明らかなのは倍率が結構出たことですね。大幅値上げは無いと予想したいですが1期より条件少し悪くて数%程度値上げは起こる可能性があると思います。今回は階層による値上げ率が抑えめなので、今後の広告代わりにセール価格でどの部屋も出していると想定しています。にもかかわらず一期にかなり出したので、今後は少し釣り上げて細く長く繋ぐのではないでしょうか？
**階数単価あまり変わらないように見えますが、正直1次1期の中でも後出しした下の階は微妙に単価上げてしてますよね？なので条件悪くても2期は単価から値上がりするかなと思います。
*第1期1次は北東角部屋(坪340万前後)が人気だったようですが、次は眺望が抜ける北西角部屋が人気になるのでしょうか？管理費が高いのが気になりますが、、、先着終わったら値上するような気がします。少なくとも、シャポー、サミット、ヨーカドー、オオゼキと日常の買い物には困らないのかなと思います。
*次期以降2ldkの供給多いですが、どこが人気でそうですかねー。平米数はどれも南向きのE1より広いけど、どのくらいの値段で供給されるかも気になります。
**Ａの間取り良いですね。値段が気になります。
*1期2次の売り出し情報、お持ちの方いたらご共有お願いします！
**15階60平米5800が事実なら5600弱くらいで出してくるはずです。あとは、それこそこの物件の売れ行きに左右されそうですね
*第二次の販売はいつ頃か分かりますか？先着順住戸完売してから？
**2次販売の値上げはないよね？7戸売れないのは想定外ですね。
***公式HPには"2021年9月上旬（予定）"販売開始とありますが、予定なので確定情報はなさそうです。先着住戸に2LDKは含まれていないので、2次と並行して販売になる気がしています。(需要層は違いますが、2LDKが多少値上げして供給されれば、価格が変わらない先着住戸が割安になるので売れそうな気もします。)
****確かに2期以降の2LDKは値上げしそうですね。1期1次で南と東向き全部売れてますし、結構倍率の高い部屋ありましたからね。
*1次2期
**販売時期:2021年9月10日?2021年9月11日
**販売戸数:15戸 (3LDKのみ)
**販売価格: 67,380,000円 (1戸) ～72,580,000円 (1戸)
**最多価格帯(100万円単位)・・・6,800万円台(4戸)
**専有面積: 68.91m2 ～ 72.27m2
***67,380,000円　→ Fタイプ9F (\977,797/m2) ？
***72,580,000円　→ H1タイプ13F(\1,004,289/m2) ？
****階数毎の価格差は不明ですが、上位階より高くなることは無さそうなので、今回値上げはなしですかね。
*****値上無しですね。第1期1次88戸→売残8戸→売残7戸。2次15戸完売だとすると、、、残り61戸。6月末入居なので、まあまあ良いペース？！
******良いペースではないでしょう。値上げなければ１次購入組の失望感大になるのは必至！
*物件概要にて販売時期「2021年9月10日～2021年9月11日」と記載ありますが、2日間しか販売されないということ( ﾟдﾟ)？？
**2次購入予定者です。売り方として固いお客様にのみという方針のようです。なので、15戸は申込がある前提の販売スケジュールになると思います。そのため、期間は2日間でも良いと判断したのかなと。
*1期は現在売り出し予定の3LDK 15戸が完売すれば、2次で終わりでしょうか。次期(2LDK)の売り出し時期や住戸、値上げ有無等の情報お持ちの方おりましたら、ご共有お願いします。
**一期は2次で終わりです。この後は秋頃に二期の予定です。価格については二期はから値上げ。２棟目も価格が決まりつつあり、規模感が上ということや開発の完成ということでファーストよりも高い価格で販売すると聞きました。聞いた時は買わせたいための煽り営業か？とも思いましたが野村クラスの会社がそこまで堂々と嘘は言わないよなとも思っています。
*1期2次の抽選有無って聞いてますか？
**抽選なしのようです。
*次期の3LDKは今回の売り出し逃すと残りは高層階もしくは北西角+先行住戸のみで、6千万台で購入できるところは無くなってしまいそうですね、、
*Aタイプは本当にいいですよね。価格気になりますが、坪330以内であれば買いですかね？
**Aタイプ間取りは良いですが北向き線路近くなのが気になります、310～320くらいで落ち着いてほしい。
***Ａタイプを狙っている人結構いるんじゃないですかね。
****南より眺望抜けてることと、南向きで倍率ついてたことを考えると350くらい行くと思いますよ
*****やはり結構Aタイプは人気になりそうですね、、2棟目もあるし、北向き線路向きなので、あまり高くならないこと少しだけ期待しときます。
*もうすぐ抽選開始時間ですが、抽選住戸はあるんですかねー
**無かったぽいですね。。。どこも晴海で減速だね?
***HPに価格出てるI3はなんでずっと先着なんでしょう？角部屋だし間取りもそんなに悪くないと思ったんですが今日1期の抽選だったんですよね？
****抽選ありまして全部売れたようです
*****なんだかんだ言ったって駅徒歩1分の物件は希少ですからね。次期販売が楽しみです。
******抽選住戸もあったのですね！人気落ちていないようで何よりです。
*2期は10月中旬の予定。先着順が5戸なので、1期2次の15戸は完売ですね。
**1期2次完売おめでとうございます。2期までは結構期間空きますね
***次期は相当値上げするようですね。1期で買えた人おめでとうございます。
****結局予定通り販売が進んでいるようで人気なのは確かですね。住めば都と言いますし、再開発がとん挫しなければ当分は注目の街という事です。
*小岩で坪350とかどうかしてると言われてましたが結局1期で買った人が勝ち組でしたね。冷静にアルファの中古価格考えれば割安感すら感じます。亀戸や金町と違って周りに後発が何本も立ちますしそれらが400台で出てきても驚きません
*2期の販売時期は2021年10月中旬（予定）と記載がありますが、1期の時はHPに公開されるのが1週間前くらいだったような。MR行けば教えてくれるのかな？
【2期販売状況】
*本日聞きましたら２期は2LDKが主で価格はまだ決まっていないそうです
**価格は9/23頃に公表するみたいですよ。
***どれくらい上げてくるんでしょうね…500とか上がると辛い…
****100マン単位で公開されるのが9/23ですかねー？条件良い1期の住戸と同坪単価弱くらいが有り得そうな気がします。
*南2LDKと今回の北（景色が抜けている）2LDKで坪単価が同じであると値上げと値下げとどちらになるのでしょうか？
**こちら気になりますね。広さは別として、この物件の2ldkだとどちら向き(タイプ)が本来一番条件良いんですかね。
***結局真西と真東以外は眺望ないし線路がある北が圧倒的に不利じゃない？西は唯一の狭小だし私なら間取り的にも東かな。ていうか1街区抜いて音の影響も少ないAの最高層買える人なら普通3LDK買わない？
****そこがまさしくAタイプの価格次第なのではないでしょうか。6000万前半であれば価格差ありますし、6000万中盤以降だと3LDKでも良いになりますね。。
*一般的にはタワマンだと2LDKの方が坪単価高くないですか？60平米で6500万円とかありそう
*今、営業の方と話しましたが二期北側は一期南と単価は同じくらいになりそうと言っていました。これって実質値上げなんでしょうか？
**通常北向きは南に比べて下がるはずなので、実質値上げではありますね。
***同単価とすると、、Aタイプの20階でぎりぎり7000万弱,10階で6600万弱？？
****一期の値段を知らないのですが、相当値上げ感ありますね。
*****小岩が発展しきった価格付けて来ましたね。さすが野村さんです。
*Aは64平米で間取りの効率良いですね。下手な3Lで無駄に管理費払うよりいいと思います。50平米台の南向き2Lと比較というより、他の3Lと比較しても良いような部屋なのでは？5000万台希望するならA以外の2Lですね。色々予想してますが、価格早く知りたいです。
*ご存知の方がいらっしゃれば、第二期のおおよその価格を教えてください。
**2ldk Aタイプ　で　6500万円前後です。
***階数によっては安い気がするのですが、何階でしょうか。
*20階のAタイプの価格がわかる方はいらっしゃいますか？
*Aタイプは南のE1と単価はほぼ一緒です。これって値上げですか？
**値上げでは無いのでは？個人差あると思いますが、私は南と同じ単価だったらAがいいです。東が少し安かったので、それに比べると少し値上げですかね。
*7000万だと南向き68.9平米3LDKの17Fあたりと同額になりますかね。北向きはファスタ1越えれば線路の向こう側まで高い建物ないので、妥当と言えば妥当・・・？
**北向きですし、線路近いですし、低層はファスタ被ってるので普通に値上げですね
***ファスタって何階から被ってきますか？
****MRの模型だと15F,14Fがギリ被らない、13F微妙、12F以下被るかなと感じました。
*二期ではTタイプの販売はありますか？いくらくらいなのでしょうか。
*二期売り出しの前にはプレミアム以外は完売しそうですね
*販売予定が11月上旬に変更されていますね。確か1期の際も何度か延びてましたが、要望書調整してるんですかねー
*只今の情報では2期の売り出しはAタイプとL1タイプだそうです。1期の駐車場も抽選だったそうですよ。価格も聞きましたが大雑把すぎるので控えておきます。残りは第3期となるそうです。3期は１回になるか2回に分けるかは分かっていないそうです。西向きも単価が一緒で有れば実質の値上げとなりますかね？
**5000万台の2ldkありそうでした、、？適正価格に疎くて値上げ有無は分からないですが、西向き2ldkは平米数が大きいのでグロス価格が結構いきそうですよね。西向き低層階で6000万代ぎりぎり、高層階で7000万以上となると少し高いかなという印象です。
***中階層検討者なので、低層の価格の詳細は伺っていないですが、中階層でも6000万円代半ばー後半になるので、5000万円代は厳しいのではないでしょうか？
****すみません西向きと話がごっちゃになってました。L1タイプについて、J1タイプ(東向き)と同単価であれば17Fくらいまで、E1タイプ(南向き)と同単価であれば11F,12Fは5000万台もあるかなと思った次第でした。※間取り図みるとL1はトランクルーム含む表記になっているので、実質の部屋の広さは一番狭いと思ってます。)
*倍率の出る部屋が結構出そうですね。抽選発表までドキドキします。
*第二期の販売戸数は22戸なんですね。
**233戸-地権者76戸-1期1次88戸-1期2次15戸。2期1次22戸完売とすると、残りは現時点の先着3戸と合わせて35戸ですかね。2022/6末入居なので、残が1ヶ月に5戸売れれば竣工前完売ペースですね。
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By マンションマニア
2021年06月01日
おすすめしやすい出物です。

今後の開発も多く街並みも綺麗になっていくわけですが小岩は「今時点でも便利」な街です。
街を訪れた際は駅周辺のスーパーマーケット等へ立ち寄ってみてください。物価の安さにも驚くはずです。

坪単価は第一期販売住戸で坪単価350万円前後、ただそれはプレミアムなどを含めていますから坪単価330万円出せば条件良い部屋が購入できてしまいます。
地権者住戸のほとんどが低層階にあるため分譲住戸のほとんどが条件悪くないというのも良いですね。

小岩としては高いです。
ただ、同じような条件の出物が新築マンションとしてありますでしょうか。

・東京23区
・駅前
・商業一体開発
・内廊下タワマンで各階ごみ置き場あり
・坪単価330万円

リセールバリューに期待ができますから住みながら投資にも向いています。

とっつきにくいかもしれませんがこれから磨き上げられ光り輝くダイヤモンドの原石を掴むということは資産性だけでなく、街の成長をその目で見れるという楽しみもあるでしょう。