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ブランズ牛込柳町

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==価格・コスト・販売時状況==
*6階建てという中層で96戸はスケール感がありますが、新宿区のこのあたりでは比較的多いですね。ザ・パークハウス市谷加賀町もたしか7階建てでしたし。
*思っていたより、ゆったり高級路線なんですね。間取りも良いけど、これだと全戸億越えそう。
**ご指摘通りゆったりの高級路線ですがオール億ション（全て坪550以上）まではいかないかと…一部北西の精神病棟ビューですし…坪500前後の部屋もあるのではないかと。早めに動いて目の前の病院、病棟が完成する前に売り切りの形ですね。
*明日からオンラインセミナーですね。
**参加しました。予定価格などもある程度出ていましたが、詳しい設備仕様など更なる情報を求めてオンライン相談を予約しました。
*オンライン説明会に参加しました。とても雰囲気が良い感じの物件で好感を持ちました。物件価格もご紹介されてたので共有します。
**61.50平米　18.60坪　　8800万円～　坪単価　473万円　
**72.31平米 　21.87坪　　10,300万円～ 坪単価　470万円
**79.03平米 23.90坪　　11,400万円～　坪単価　476万円
***平均坪単価　473万円
****サンプルとしてご提示いただいた3部屋が、坪単価3万円の誤差。恐らく、全部屋平均で473万円とのメッセージ出したいのではと推測してます。1番大きなお部屋は、95.6平米。単純計算で、95.6×0.3025×473=13,678万円。1番大きな部屋はプレミア感が出て、少し上振れしますかね。庶民としては、もう少し安くなってくれると嬉しいです。都心のバブル感からすると安く感じてしまいます。ご参考ですが、4年前の同じような物件で、坪平均420～430程度だったと推測してます。あくまで、推測。
*****この値段が中層階なら検討できそうなのでオンライン説明会申し込んでみます。でも、8800万円～　ということは、これが最下層階住戸で日照がよいところは、もっと高い、でないことを願います。
******最高値は16,000万円台だったので、95平米で上層階がそれということになりましょうか。
*プラウド新宿牛込柳町の普通の部屋の中古価格が坪500以上。プラウドよりもこちらの方が静かだし神楽坂駅も徒歩圏内ということもあり、本来であれば１割高くてもよいはず。最低価格が坪470～、であるならば割安だと思う。住宅ローン金利UPの流れを受けて、東急不動産はちょっと弱気になったということかな？
**実際坪470万は今の相場を考えると安く思えるので狙いたいです。
***確かにお得な物件だと思います。高台なので地盤に関して問題はありません。早稲田小も新宿区の中では評判良い方に入ります。東西線神楽坂駅までは少し歩きますが、通勤・通学が可能な距離です。バスで新宿、新橋まで行くのに便利です。
****今の相場を考えると、ここはバカ安。抽選で高倍率になることは必至でしょう。
*グランドメゾンと価格帯一緒、もしくはそこと比較して割安と言っている方がいますが、あちらは関口二丁目で地位も違いますからね。。。こちらを貶めたいという意図はなく、事実として。現地に行ってきましたが、思っていたよりもメインエントランス側はかなり道幅狭く、セットバックしてもかなり囲まれ感がありそうです。三階建ての戸建やアパートがあり、視界抜けには4階以上じゃないと厳しそうでした。あとは、失礼な言い方にはなりますが、周辺住戸が結構鄙びている（メインエントランス側の道路も古びている）ので、その辺りをどう思うかでしょうか。地縁のある方はその辺りは気にされないと思うのですが、広域検討者は現地に行って周辺を確認された方がいいと思います。牛込柳町徒歩4分は大通り沿いのサブエントランスから駅のようでした。そのため、せっかくメインエントランス側のラウンジスペースがかっこよさげではありつつも、普段使いはサブエントランスになりそうな予感が。。。
**そうなんですよね。こちらは囲まれ感がどうしても気になるのと、都営大江戸線からはエレベーター&サブエントランスなんですよね。90戸超で外とはいえ合計エレベーター3台、ディスポーザー、機械式駐車場ですから管理費や修繕費の維持費も気になるところです。
***東西線神楽坂駅も利用可能な距離にある点で、利便性は高いと思う。囲まれ感は、住宅街にできるマンションなので、やむを得ない事かと。それが嫌なら大通り沿いのマンションでどうぞ、ということでしょう。
****サブエントランス側の入り口の道をやけにウェビナーで推してるなーと思ったのですが、サブエントランス側が普段使いになるということだったんですかね。あとは建て替え後の病院がどう敷地の形状に影響してくるかですね。現地ではその辺りがすこし分かりかねたので。
*実際、モデルルーム行った方、どんな感じでした？？？設備仕様はこのご時世の中で、いいもの使ってるなーという印象はありましたが。
**モデルルーム行きました。吹き抜けに窓ある明るい内廊下＋エアコン、廊下側居室はルーバーではなくプライバシーガラス、トイレタンクレス、ミストサウナ、キッチン天板天然石、ディスポーザーなどの基本の高級仕様は揃っていました。主婦的にはカンタ君はポイント高いらしい。西の歩道の真中付近にはセキュリティー付きエレベータが付きます。坪単価500くらい。
***あとは3重セキュリティ、リビングエアコン天カセ、東がセットバックし電柱も後退させるので東接道は少し広くなる、西向きは坪470くらい、東が坪500ですかね
*ほぼ共用施設ないですが、管理費とかどれくらいなんですかね。高くないといいな
**陸の孤島みたいな湾岸エリアならば共用施設は必要かもしれないけれど、こんな都会のド真ん中ならば身近に何でもあるから、共用施設は不要でしょう。
***平米350円ということで、最近の物件の管理費としてはよくある水準でしょうか。
****ディスポーザーあり、内廊下、エレベーターがサブエントランス側にもあり、ということを考えればそこまで違和感ないような気がします。
*この物件高倍率つきますかね、、立地はメインエントランス側の道は狭く病院隣ですし、間取りはナロースパンで微妙、、その分市況に対して価格は強気ではないと思いますが
**そうですね、WEタイプなどはリビングインの洋室が２つで、間取りは惹かれないですね…
***EAタイプ検討していたのですが、リビングインと眺望が全く抜けないのでやめました
****山手線の外側でも坪500超える強気なマンションもたくさんありますが、だからと言って間取りが良いとところはほとんどないですからね。山手線の内側で現実的な価格の時点である程度倍率はつくんでしょうね
*このマンション今の市況にしては割安な気がするのですが何が要因なんでしょうか？牛込柳町という駅力が弱すぎる？
**眺望日照の期待できない部屋もそれなりにあるからではないでしょうか。マイナー駅ですが新宿はもちろん、大手町方面もすぐに出られますし駅力の問題ではないでしょう。
*昨日要望書の途中経過聞きましたが上層階以外1倍/入ってないでした
**要望書ってまだ間に合う？
***1期の要望書の受付は先週で締め切られていますね。
*一番人気はどの部屋なんでしょうかね？
*価格決定しましたねー。東側が人気ですね。特に角部屋。
**西側を売るのに苦労しそうですね。。。投資用も厳しいですしね。
***西はマンションと被る列が厳しそう。東の２階で蔵も庭もない部屋もとっつきにくい
*第一期で半分以上売れそうですね。さすがマンマニさんの影響力
**第一期が絶好調だったので、残りの３６戸は、かなり強気の価格設定に変えてくるだろうね。
***販売対象外の部屋は西向き中心で条件が良いとは言えないので、第二期で販売価格は上げられないと予想します。
*東側は坪500万オーバーなので、いまの相場より安いんですかね。。。。住むのに厳しい西側は安いですが、、、、
**500って高いですよね？安いのは、低層の480ぐらいかな

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毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア！

By マンションマニア
2022年09月18日

平均坪単価約480万円

神楽坂にも寄り添える(神楽坂感があるという意味ではありません)牛込柳町駅近立地、南方位住戸が少ないのと南西側のマンションが影を落としてくるなど気になる部分もありますが土地形状を活かして西と東のダブルエントランスとしているのはいいですね。

重厚感ありながらも明るい色合いで圧迫感のない外観デザイン、豊かな植栽、吹き抜けのある内廊下、そして室内にはガス乾燥機の乾太くんを設置するなど億ションなりの味付けもあります。

一方で駐車場はシャッターゲートがあるものの機械式駐車場のサイズや雨に濡れる屋外であるなど億ションらしさは感じませんでした。

間取りはナロースパン気味ですが吹き抜けでカバーしてくれています。(間取りだけ見ると内廊下だとわかりません)

今の時代にしては現実的な価格設定です。これは病院の建て替え絡みだからこそでしょう。
単価抑えられるからこその平均専有面積70㎡超、建物・室内へコストをかけることができています。

(お久しぶりにおすすめ新築マンションでてきた～最近このコーナーへ投稿できずでした…おすすめすくなくなりましたね…ジオ品川天王洲みたく一部住戸～はありましたが。今回は全体的におすすめです！)