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パークコート虎ノ門

Name: パークコート虎ノ門
Brand: 三井不動産レジデンシャル株式会社
Rating: 4.421052631578948 (19 reviews)

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==価格・コスト・販売時状況==
*坪600台の部屋はありますかね？
**あるわけないでしょ
***ブランズ愛宕虎ノ門のモデルルームに行ったら三井に物件は1000万台とか言われました。再開発のど真ん中なんで、そのぐらいかもですね。まー普通の人が住む場所ではないですね。。。
*間取り図かなり良いけど、メインは1000しないんじゃないか。パークマンションじゃないのに。流石に天井感を覚える。
**坪600台の部屋もある可能性はあると思いますけど。平均的には800台ですかね？住友と違って三井ならそんなに無理しないと思います。
*21階で敷地も狭くタワーというには中途半端。パークコートのタワーには見栄えで劣る。それで名前からタワーは外したのか。立地は囲まれすぎでわざわざここに？という感じ。建物は大林で2800mm確保してれば問題ないでしょう
*ここの価格は、いくらぐらいですかね。立地は、正月に見に行ってみる
**坪800万くらいを期待
***周辺相場からして普通に考えれば坪800はいくよね。三井だから、低めの部屋もあるような気がするけど。特に囲まれ感があるので、そういった部屋は手が出しやすい可能性あるかもね。
*販売開始まであと半年、今年の夏に開始予定ですからこれからもっと情報が出てくるのかしら。
*坂下の小規模プラウド虎ノ門で平均坪700オーバー。ここは東京ワールドゲートが竣工した後の売り出しなので、坪単価が更にすごい事になるだろう。となると、ただの高級マンションどころの騒ぎではない。
*プレミア立地ですから、価格発表が気になりますね。今の相場感でいけば、前述の単価で変わりはないでしょうけど。
**二億前後が中心価格帯かな。最近は二億超えないと富裕層の目をひくような物件はでなくなったね。
*坪あたりの毎年の固定資産税はいかほどになるのかな？
**土地に関しては、固定資産税の路線価を見る限り、物件購入の検討に支障が出るほどでは全然ないと思うよ。まあ、MRオープンした後、三井さんに確認するのが確実。
*坪800万を期待。新駅の話題に合わせて楽勝に捌ける？
**その単価なら、ザコート神宮外苑、ザパークハウス渋谷南平台より安いから、余裕で売れると思います。
***そこあんま売れてない。仕様はここよりいいよ。立地も渋谷区で特別なところ、富裕層向けだから、神谷町と大きく変わらない
*このエリアの賃料相場が将来どうなっているか次第ですね。少なくともこのエリアであれば空室リスクはほとんど考えなくても良い。
**儲かるか儲からないか、じゃなくて、住みたいか住みたくないか、が大事だと思いますけどね。利回り考えれば投資には不適格で、皆さん居住用に買うのでしょうから。
***利回り度外視のキャピタルゲイン狙いもありそう。この大街区が別格化することにベットする人はいるんじゃないかな。
****まったくその通り。
*****住みたいかというのはその通りなんだけど、都心部の不動産の利回りが低いから、投資向きでないってのは違うよね。
******その通り。キャピタルが狙えるから利回りが低くても買う。賃料はあまり動かないので、物件が値上がりすれば利回りは下がる。鶏と卵のところはあるが、不動産で儲けようと思えば、先ずはキャピタル重視が基本。
*ここは東京の不動産では、無難な選択肢の一つだと思っている。逆にここがかなり値下がりするような市況であれば、ここ以外も全て値崩れしている気がする。そもそも東京の不動産全体がダメになっているような状態
*定期借地のパークコート渋谷は大規模で苦戦してるが、この部屋数なら相続対策の富裕層と経営者層で竣工前完売でしょうね。
*ランドマークの森ビルには絶対に勝てない物件。よって賃貸では空室リスク有り、では実需は、これまた森ビルと比較してどこが魅力なのか、何がアピールするのか良く分からない物件ですね。もっと森ビルが情報出してくれると比較できて良いのに。
**森ビルは次元が違うので、森ビルが狙える人はここを買うことを選択肢にする必要ないでしょう。レジデンス六本木とも好みは分かれていそうだし。ここを買いたい人は悩まずにすんなりと、この物件を選びそう。
*当物件は坪いくらが妥当でしょうか？700万かしら。
**坪800以上
***中古のヒルトップが坪800前後で売れている中、新築でそれを下回る価格で出すとしたら、三井も結構弱気だよね。
****オークラ隣のこの立地で中古のヒルトップよりも安く売り出すなんでありえないでしょ。
*ヒルトップの最低価格は650万。よって、ここの最低価格は720万、平均は850万（プレミアム除く）。850万は仙石山の平均とほぼ同じ。心配なのは850万という数字。はたして、平常時価格として合理性があるのか。勿論、虎ノ門ヒルズの1200万は異常ではないのか。不安はつきまとう。
*今のところレジデンス六本木は見合わせ、こちらに期待しています。純粋に"立地"を見た場合、どちらがより良いのかなぁ、という思いはあります。好みの問題かな。
**立地だけならレジデンス六本木なんでしょうけど、やはり、三井の方がリセールいいでしょうね
***つっても基本賃貸で住むエリアだからリセールリセールって鼻息荒くしてるのもどうかと思うけどね
*平日は、会社員でいっぱいだった。高級なイメージが全く無い。でも、高級住宅地が近いからお高いんでしょ？いきステここは潰れないんだね
*コロナの影響で、販売開始が遅れるかもしれませんね。価格にも影響あるかしら。
**今の環境を踏まえると、ちょっと安くならないと顧客とついて来にくいから平均坪単価で700万位かなーと思ってますが皆さんはどう思われますか？
***延期になるのでは。。
****コロナウイルスの影響ですよね。WHOがパンデミックと宣言したので、よけいに不要不急の外出は控えたいと思ってしまいますし、マンションの販売も延期になってもらった方が、焦らずに決められるのでいいと思います。客商売なので予定そのままで販売するかもしれませんけどね。予定だと2020年の夏に販売開始。ウワサだと終息するのはかなり先だという話・・・物件エントリーだけでもしておくといいのかなと考えています。
*ここはまだしばらく動きないのかな？
**今のところ販売開始は2020年6月下旬販売予定となっていますね。3ヶ月先なのでそれまでに何とかコロナが収束していれば良いと思いますが、皆さんが仰るように長期戦となる可能性もあるかと思います。この分だと正式な価格の公開もいつになるかわかりませんね。
***早く売りさばきたいのでしょうが、仕入れ値が高すぎて、安くは売れないのだと思いますが、それにしても厳しい時期に販売になってしまいましたね。。。来年1月に虎ノ門レジデンシャルタワーの竣工が予定されており、コロナと森ビルの二重苦ですが、、、

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By マンションマニア 2020年11月01日三井の本気を感じるパークコートぱっと見の設備仕様だけでなく隠し丁番や階高3m80cmなど細かい部分もこだわっておりある意味では「目に毒」とも言えるくらい本気のパークコートです。

パークコート虎ノ門

物件概要
所在地	東京都港区虎ノ門4丁目20番5（地番）
交通	東京メトロ日比谷線「神谷町」駅徒歩4分東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅徒歩7分
総戸数	120戸

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