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パークコート乃木坂　ザ　タワー

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==価格・コスト・販売時状況==
*ここ最近のパークコートからしても、値付け難しいんじゃないの。赤坂檜町は早々に完売したが、南青山や浜離宮は売れてはいるみたいだが、完売は程遠い。ここの販売価格情報下さい。
**坪単価800からでいかがでしょうか？
***より大規模なパークコート赤坂ザ・タワーが築8年で坪550くらいでノムコムで売りにでてる。ここも築8年経てば、いまの市況がつづいても、それくらいの価値というイメージで検討しようと思う。
*もっと、ちゃんとした規模で建てればいいのに。もったいない。 
*投資目的の人には売らないとのこと。 地権者の発言力は半端ない。 総会が思いやられそう。 期待していただけに残念。
**そうなんですね。ということは、皆さん住人。 投資目的に売らない＝問題が発生しそうなんでしょうか。 間取りを見ましたが、2LDKは投資目的にも買えそうな感じでしたけど。LDKが相当広くて豪華ですね。80Bは2LDKですが、80.46平米の広さです。
*売り出し40戸と地権者40戸ですか。。。地権者さんの分も払う必要があるので、相当上乗せするかコストカットしないと採算とれませんね。 
**ペンシルだし高いと売れないので多分仕様を地味に落としてくるでしょうね。地権者は文句言わないだろうし。
*ここって坪いくらくらいと思います？
**7000万台からでしょうね～
*事業協力者が多いので割高になるはずです
**事業協力者がいる場合に割高になる理由を教えてもらえませんか？
***それ確かに言われてますが実態は不明ですよね。 持ち床分は等価交換でその建物部分は自腹だけど、増床分を新たに分譲した利益のいくらかをそこに充填することがデベとの交渉により可能、まではわかりますが。 規模にもよるかと思いますが、やはり分譲分がここみたいに少ないと1人あたりの負担分が増えるのでは、などと考えていますが。
****ここって建築主が地権者組合なんだよ。建て替えるの前から知ってたけど、三井が売ることになったんだー　って感じ
*高層階は眺めは抜群に良いだろうなと思います。その分お値段もって感じで。ここだと軽く億は超えていくのでしょうか。 気になるのは低層階です。どれくらいの価格で出すのでしょうか。値段によっては投資用にと考える人も多くなってくると思います。 今のマンションの相場としては少し落ち着いて生きている状況で どうなってくるのでしょうね。
*案内会で大体の価格帯は教えてくれるようですが周辺の物件をみてもかなり強気なのかなという印象です。 
**間取りも悪くないし、この立地と眺望なら悪くない価格だと思う。
***コンパクトタイプはどうでしょうか。 
#37平米:8000万円台 
#50平米台:10000万円台 
#55平米:11000万円台～ 
#60平米:13000万円台～
*高い…
**さすがに高すぎでしょう。
*いまの都心マンションの坪単価を考えると妥当な価格だと思う。そのくらい価格が高騰しています。5年前の3LDKの価格が今の1LDKくらいですよ
**今時少し割高あるものの 概ね妥当だと思うよ。 私は車持たない派なので、気にしないけど 駐車場少ないから車必須な人は悩むのでは。 これだけ眺望良くて８０平米ビューバス２LDKが２億以下は 都心部では無いので購入するつもり。 問題は公開抽選なこと。
***買った瞬間に2000万円以上の含み損を抱えそうですね...
*坪７００以上が今の相場なのですよ。もっと高くなるからこれでも安いですけどね。
*北西住戸はお墓ビューのため、もっと価格下げないと売れないと思います。
*ホームページの間取りの表示方法を工夫（？)してるけど、結局南東向き住居はほとんど旧居住者に配分され、新たに分譲されるのは…半分以上が地権者という特殊マンションの買いにくいとこです。予想してたけどね
*投資目的購入が難しいことから、都心物件としてはご自分の財産として大事に住む方が多いマンションとなるのでは･･･（自己または親族の居住用に限ることから、当然、民泊禁止の規約もあるそうです。） 確かにペンシルっぽいですが逆にほとんどが角部屋となっていて眺めがよく、南西方向は将来的にも眺望を遮る建物が建ちそうもないので希少だと思います。 いい物件だと思います。 
**将来、売却しなければならなくなった時、購入者を限定することになる。要するに、わざわざ高く買ってくれそうな人を排除することになるんだよな。出口戦略としては最悪マンション。 
*いよいよあと1週間ですね。完売するでしょうか？
**価格を気にしない方々が購入するんでしょうね。羨ましい限りです
*販売住戸全て放出！すごいですね．しかも，全ての住戸の価格と間取りが見られるとはこれまたわかりやすくて素晴らしい．檜町よりも少し安いくらいでしょうか？
**檜町と比較すると15%から20%安いですね。共用部の違い分としてはまぁまぁですかね。場所は好みですが住むならこちらに部が有りますね
***ドアtoホームでは圧倒的にこちらの方が近いでしょ
*公式ＨＰに『第1期登録受付開始のご案内』とUPされたから、第2期もあるのかな。どうも完売じゃなさそう
**先着じゃ無い限り、全戸出す場合でも期分け表示はします。
*この物件立地かなり良いね。間取りもなかなか良いし。西向きの小さめの部屋は数戸残るかもしれないが一期でほぼほぼ埋まるだろね
*結局全戸完売したのでしょうか？ 
**5戸が2次にまわったようですね。
*完売はしていないようです。 前述にもありますが、投資目的での購入不可が 響いたようです。 実需で検討している人にとってはプラスだと思います。 今は、どこもかしこもアジア系投資資金の流入がすごい。 三井ももっとアピールすれば 良かったのに。
**ちなみに１００平米のモデルルームは完売との事。３億で駐車場付は都心では無いですから見てる人はちゃんと見てますね。
*先着順5戸なんですが、どの間取りのことなのでしょうね？ 公式サイトに掲載されている間取りのページに有るプランは、 全てが販売対象ではない…ということになるのか。 それとも今後まだ売りに出される可能性がありますよ、ということなのかな。 いずれにしてもそれぞれ個性的なので、 きちんと確認してみないといけないと感じました。
*リセールはどうなんですかね…
**あまり高いリセール価値は期待できない。ということだそうです。立地に華やかさがないとの指摘、もっともです。 
*残り2つ。
*赤坂だろうが、青山だろうが、ペンシルは魅力がない。誰も見向きもしない。これ真実。
**まー人それぞれで、立地と間取りを重視する人もいれば、建物そのものを重視する人もいるのでしょうね。高い買い物なので、購入者がどこで腹落ちするかということで価格に見合うかを判断すればいいのかなと思いました。結果的に資産価値が上がればいいし、下がれば自分の価値観と市場の価値観がずれていたとそれだけの事かなと思います。
*ジムが無いとか、ラウンジが無いとかリセールにどのくらい影響するのでしょうか？今のマンションについてますが滅多に利用しないもので…ついていると言われればまーついてるよねって思うし、ついてないと言われればあっそうなんだって思うので、皆さんどう思われますか？
**私も全く同じ感覚です。今現在あっても滅多に使わないので、新たにマンション購入を検討する際も、共用ラウンジやジムの有無は気にしないですね。おまけみたいなものですね。
*六本木界隈は今後も再開発が進んでいくみたいなので、ポテンシャルありそうですね
*隣にお墓って資産価値どうなんですょうか。
*あと4部屋ですか？パークコートザタワーは人気ですね。
*とはいえ、そろそろ完売なんじゃないすか
*港区のマンションはいくつかみてきましたがこの物件なかなか良かったですよ。室内に使われているものも良いものでした。小さめの部屋しか空いてなかったので諦めましたが広い部屋空いてたら欲しかったです 
*青山一丁目のアドレスで、ミッドタウンや檜町公園を日常使い出来る。 六本木、青山一丁目いずれも徒歩10分以内で、日比谷線、大江戸線、千代田線、銀座線、半蔵門線と交通の便利さが素晴らしい。 高層階は将来にわたって眺望が確約されている。 私もMR行きましたが、他社の物件のグレードよりかなりよく、さすが三井、パークコートと感じました。同じシリーズと比較しても、格上とされているパークコート青山も素晴らしかったが、コンセプトの違いであり使用している設備の品質とグレードは同等と思います。
*こういう物件の場合、半分を占める地権者さんの支払う建て替え費用はほぼゼロなのですか？
**費用負担して広くもらうか、負担ゼロで狭くもらうのかって発想です。通常聞く再開発は負担無しですが、でももう少し広く欲しい人はお金払って増し床します。 
*やはりこの界隈でタワーとなると、希少価値があるのかな？眺望と視線を気にしないは魅力的ですな
*入居まで一年以上ある段階で、完売の勢いですね。やはり三井のパークコート×乃木坂の立地の良さなんでしょうな。そういえばこの物件は投資用不可で、入居することが前提の販売でしたね。とはいえ一度入居した後は転売も賃貸も自由かと思いますが…当面は変な輩がいないというのも魅力の一つなのでしょう 
*単に値付けが安かったということでしょう。六本木は坪1000万円の時代なのに15%くらい安く値付けしてますから
**確かに周りは坪1000万前後ですね。しかし、どうして相場の価格で売らなかったのでしょうか？立地と建物を鑑みると相場の価格で問題なく売れそうな感じですが…
***港区の総合設計制度を用いたから、あまり高い値付けはしてはいけないと港区からの指導です。
****そうなんですね！ということは、現状では相場よりも割安で購入できるということですね。 
*****設計の都合で安く値付けするなんて事情がありうるんですね！六本木界隈で最後の坪1000万円未満のマンションになりそうですね
*こちらのマンションは実需限定ということなので賃貸がありませんから、入居者の質がたかそうですね。 地権者の方々も建て替え物件なので、他の物件の地権者と違い昔からいたからとかではなく、この南青山アドレスのマンションを購入された方々なので心配がないと考えてます。 そもそも建て替え物件というのが珍しいですね。 いろんな意味で希少性が高いと判断しました。
*最近のマンションでは、間取りはコンパクトながら秀逸ですね。さすがは三井ですね。もう少し日常生活に利用しやすい施設が徒歩5分圏内にあると、購入したくなる。
*完売御礼と出ているね。おめでとうございます。 HPも間もなく閉鎖と出ていますね。 あとはキャンセルが出てHPが復活しないように祈りましょう。 （赤坂檜町のように、地権者の権利売却は対象外） ペンシルだろうが小規模物件だろうが、竣工半年前完売ならば上出来。 要は場所が全てという事だよ。
**完売まで早かったですね。大理石標準など仕様が豪華で過剰な共有設備がない実需向きの高立地マンションなのでうなずけます。投資用途購入不可ですが、竣工前に完売でリセールバリューも上がりそうですね。
***ちょうど出来上がりとともに完売とは大成功じゃないですか。坪単価850万弱で竣工前完売ということは値付けそのものがちょうど相場だということですね。赤坂檜町タワーがミッドタウン隣接の大型物件で950万前後だったのと比較して妥当な結果なんじゃないすかね
【購入ポイント】 
*完成が待ち遠しいですねー。私は車も電車も利用するので、駅近の物件を探していました。こちらは駅近なのに静か、しかも複数の駅が徒歩圏内。坂ナシ。という点が気に入りました。ワンフロアに3世帯(フロアによる)という点も好きです。今の住まいが大きなタワーマンションで廊下をぐるりと歩く感じが好きではなく、住民と廊下で顔を合わせることも多く、ザ集合住宅感が苦手なので。こちらでは静かにのびのびと暮らせそうです。 
**待ち遠しいですね！ 私も車も電車も使いますので、本当に3駅5路線使えるのは便利だと思います。 ミッドタウンのプレッセプレミアムは、駐車場が広くてとめやすく、買い物をすれば駐車場が無料で使えますので、沢山買う時は徒歩5分とは言え重い荷物をぶら下げて帰る心配もないですね。配達もやってくれますが・・・ 360度視界を遮る建物がないということ、カーテンを開けて生活できるということ、プライベートが守られているということ全てが気に入ってます！ 目の前の行き止まりの通りの雰囲気も閑静な感じ気に入ってます。 後1年2か月。1階１階積みあがっていくのを楽しみながら待ちたいと思います。
***プレッセの駐車場サービスは知りませんでした！お野菜もある程度購入しますと重いのでやはり車が安心ですよね。車でのお出掛け帰りに寄る際も便利ですね。私も眺望は大切なポイントでした。外からの視線がゼロ！というのは気持ち的に落ち着きますし、なにより気持ちが良いですよね。素敵な物件はたくさんありますが、自分には豪華すぎてしまったり、なんとなく自分の感性には合わなかったり(窓が円形。等)で購入には至りませんでしたが、こうして気に入る物件に出会えてよかったです。
*ここの91Aを実需で購入又は検討している方に質問です。おそら1~2人のお子さんがいらっしゃる3~4人家族の方と思いますが、ズバリ、何故、ここを買うのでしょうか？ 単純に2億強のお金を払うのであれば、ちょっと場所を変えれば、山手線内のここから車で15分程度の範囲で、130平米前後の部屋が買えてしまうと思います。収納力が全然違いますよね。そういう物件と見比べてここを選んでいるのでしょうか？ 私は、貯金は無いけど収入はあるのでここを買おうと思えば買えます。ミッドタウンが生活の一部として使えるのに魅力を感じるので、この物件を見てはいますが、田舎出身のマス層だからなのか、91平米位で、この坪単価を払う事にためらいを感じてしまいます。
**91A購入者です。 基本的にピンポイントなエリアで検討していました。ミッドタウンまわりか表参道界隈です。 低層なども中古含めて見ましたが、やはり視線が気になりタワーの高層階限定で探した結果こちらになりました。 将来、子供が大きくなるなどして収容力が必要になったらその時最適な物件を買ってすみかえればいいかなと思ってます。 立地も仕様も素晴らしい物件ですので資産性も保たれると見てます。 黒田総裁の再任が決まったのでこの先5年は不動産インフレと見てますし、この立地なら市況が悪化した際の下落率も低いとにらんでます。 南青山アドレス、ミッドタウン徒歩5分、六本木と青山一丁目徒歩10分以内、眺望良し、抽選優先住戸なので駐車場当選確率高い、線路や幹線道路なし、一歩入った閑静な道路沿い、建材の品質や2.5m?2.7mという天井の高さ、スーパーが徒歩圏内で沢山あること、三井のパークコートタワーというブランドなどでしょうか 


【価格】
*住戸番号202タイプ名37A価格8,000万円専有面積37.49平米 間取り1LDK向き西 
*住戸番号703タイプ名53A価格12,400万円専有面積53.62平米 間取り1LDK向き南 
*住戸番号305タイプ名67A価格14,300万円専有面積67.73平米 間取り2LDK向き南東 
*住戸番号2101タイプ名80B価格19,000万円専有面積80.54平米 間取り2LDK向き北西 
*住戸番号2202タイプ名91A価格23,200万円専有面積91.90平米 間取り3LDK向き南西 
**情報更新日：平成29年12月25日（月）
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物件概要
所在地	東京都港区南青山1丁目78番他（地番）
交通	東京メトロ千代田線「乃木坂」駅徒歩2分都営大江戸線「六本木」駅徒歩8分東京メトロ日比谷線「六本木」駅徒歩9分
総戸数	88戸
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